【正文】 。 在有別于一般意義上的商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)管理形態(tài)下，在我們實(shí)際 經(jīng)營(yíng)管理的案例中，通常遵循以下幾個(gè)原則： ? 堅(jiān)持統(tǒng)一定位 ? 長(zhǎng)期有依可循的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)監(jiān)測(cè) ? 制定有效并具充分經(jīng)濟(jì)實(shí)效性的推廣、促銷(xiāo)計(jì)劃 ? 優(yōu)質(zhì)的人性化服務(wù) 營(yíng)運(yùn)管理 119 120 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 營(yíng)運(yùn)管理 經(jīng)營(yíng)管理中的統(tǒng)一原則 統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)推廣： 經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃、宣傳推廣、進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)的開(kāi)展， 費(fèi)用按銷(xiāo)售額相應(yīng)比例分?jǐn)偅瑺I(yíng)銷(xiāo)效果共享； 統(tǒng)一營(yíng)業(yè)管理： 所有經(jīng)營(yíng)戶(hù)要求統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，統(tǒng)一營(yíng)業(yè)紀(jì)律 統(tǒng)一物業(yè)管理： 本項(xiàng)目所有經(jīng)營(yíng)戶(hù)均由本項(xiàng)目成立的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)全 面管理，包括衛(wèi)生、水電、保安、維修等項(xiàng)目，免去投資者和經(jīng)營(yíng)者的后顧之憂(yōu)； 統(tǒng)一形象管理： 經(jīng)營(yíng)要素的軟硬件全部由經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一審核設(shè)計(jì)形象，并進(jìn)行 形象的監(jiān)督管理； 統(tǒng)一培訓(xùn)考核： 本案所有經(jīng)營(yíng)戶(hù)的營(yíng)業(yè)導(dǎo)購(gòu)人員、基層管理人員均由商場(chǎng)統(tǒng)一組織培訓(xùn) 學(xué)習(xí) ,進(jìn)行定期考核，確保步行街的營(yíng)銷(xiāo)力度和服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)我們?cè)谏虉?chǎng)咨詢(xún)方面的經(jīng)驗(yàn)，商場(chǎng)之經(jīng)營(yíng)不應(yīng)僅僅是經(jīng)營(yíng)者需要承擔(dān)的角色，物業(yè)之參與配合亦具有同樣的重要性。 招商合作方式： 純出租針對(duì)大中型商家 租售整體策略 109 營(yíng)銷(xiāo)策略 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 租售方法 招商方法： 以形象廣告配合直銷(xiāo)，并舉行公關(guān)活動(dòng)和事件行銷(xiāo)，如招商發(fā)布會(huì)等； 銷(xiāo)售方法： 以促銷(xiāo)廣告為主，運(yùn)用帶租約發(fā)售、優(yōu)惠促銷(xiāo)等銷(xiāo)售手段，同時(shí)提供靈活付款方式 110 營(yíng)銷(xiāo)策略 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 招商原則： 經(jīng)營(yíng)面積從大到小，商家規(guī)模從大到小從難到易，保證經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的完整性和系統(tǒng)性； 招租原則 ：經(jīng)營(yíng)管理先行，經(jīng)營(yíng)類(lèi)別互補(bǔ)，品牌店和特色店優(yōu)先； 銷(xiāo)售控制 ：優(yōu)劣搭配，分期推出，分批限量發(fā)售 租售控制 111 營(yíng)銷(xiāo)策略 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 根據(jù)前期推廣活動(dòng)（無(wú)底價(jià)競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)）反映的市場(chǎng)價(jià)格承受力信息，并參照前報(bào)告價(jià)格定位原則（考慮合理利潤(rùn)率），確定商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格； 前期招商：讓利入市，提供較長(zhǎng)的免租期，守候期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，待成熟暢旺之后再高額遞增； 銷(xiāo)售階段：采用市場(chǎng)比較法，低開(kāi)高走，利用商鋪位置差異制造不斷升值的市場(chǎng)形象； 開(kāi)業(yè)階段：視銷(xiāo)售情況對(duì)售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，實(shí)施延續(xù)前期價(jià)格策略的價(jià)格方針。具體而言，就是要塑造出 良好的項(xiàng)目形象和發(fā)展前景，以吸引租客和買(mǎi)家。 關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)推廣的地區(qū)性萬(wàn)不可拘泥于一點(diǎn)進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間推進(jìn)，可結(jié)合項(xiàng)目本地有關(guān)周邊區(qū)域進(jìn)行聯(lián)動(dòng) 104 營(yíng)銷(xiāo)策略 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 銷(xiāo)售模式 多點(diǎn)分銷(xiāo) 人海戰(zhàn)術(shù) 海陸空 數(shù)據(jù)庫(kù)支持營(yíng)銷(xiāo) 軍事化團(tuán)隊(duì) 本地售樓中心不能滿(mǎn)足每日客戶(hù)認(rèn)知和談判需求，置多個(gè)分銷(xiāo)點(diǎn)同時(shí)進(jìn)行銷(xiāo)售，將會(huì)使銷(xiāo)售事半功倍 只有持續(xù)進(jìn)行高強(qiáng)度客戶(hù)談判才能有更效率的成交結(jié)果。 101 營(yíng)銷(xiāo)策略 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 自持與銷(xiāo)售部分如何計(jì)劃才能使開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最低且利潤(rùn)最大化？ 以穩(wěn)定整體商業(yè)體為目標(biāo)盡量提高銷(xiāo)售面積 住宅、公寓 集中商業(yè) 臨商業(yè)街 特色商業(yè)街 區(qū) 超市、電器 銷(xiāo)售 主力店自持， 其余銷(xiāo)售 主力店自持， 其余銷(xiāo)售 主力店自持， 其余銷(xiāo)售 我司建議：商業(yè)銷(xiāo)售占總面積的 60%，自持 40%。 ③ 帶租約銷(xiāo)售，增大商鋪溢價(jià)空間。 賣(mài)場(chǎng) 保證三年以上的經(jīng)營(yíng)期，裝修費(fèi)自理。確定招商時(shí)間安排、主要招商場(chǎng)所、主要招商骨干、主要招商活動(dòng)、招商費(fèi)用。 93 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 招商策略 先進(jìn)帶后進(jìn)，多點(diǎn)開(kāi)花 散戶(hù)如何利用主力店帶動(dòng)進(jìn)行招商 散戶(hù)招商原則 根據(jù)樓層盡量選取租金承受力較高的品牌 對(duì)于品牌直營(yíng)商家和加盟商家要分配均衡 通過(guò)空間和業(yè)態(tài)布局的規(guī)劃，將主力商家和散戶(hù)，或者特色散戶(hù)和一般大眾散戶(hù)穿插擺布，互相帶動(dòng)形成多個(gè)中心開(kāi)花局面 主力商家合作模式 散戶(hù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較小，前期必須要有對(duì)應(yīng)的養(yǎng)商策略。 先大后小： 大型主力商家的招商成功是項(xiàng)目成功營(yíng)銷(xiāo)的前提，務(wù)必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然聞風(fēng)而來(lái)。 形式二： 舞臺(tái)表演 85 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 動(dòng)線(xiàn)的豐富形式 電 觀 梯 光 扶 梯 ?合理 ?舒適 ?便捷 ?穿插 ?循環(huán) 空 中 連 廊 86 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 景觀文化的體驗(yàn)性 商業(yè) park體驗(yàn) 庭院景觀風(fēng)情商業(yè) 87 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 燈光效果體驗(yàn)性 燈光設(shè)計(jì)創(chuàng)造更好的夜景，白天和晚上變化較大，不斷讓客戶(hù)的 好奇心保持 最強(qiáng)。 讀到了什么？ 81 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過(guò)程是不知不覺(jué)走到較高山坡的建 筑物周邊，人們通過(guò)連續(xù)的道路，步行到達(dá)山頂，沒(méi)有在傳統(tǒng)建筑中 感覺(jué)樓梯之間的明顯分隔。 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 78 商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！火爆促銷(xiāo)中 …… 此頁(yè)，可刪除 借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！ 學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！ 內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！ 打假申明： 近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣(mài)本站資料，現(xiàn)特別申明： 【 官方正版 】 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 唯一 官方網(wǎng)站： ， 唯一 指定淘寶店鋪： 唯一 指定客服 ： 1053527879。 總體定位 69 打造，郴州 首座集群式主題性購(gòu)物世界 除了業(yè)態(tài)定位，還必須達(dá)到 ： 多樣性 吸引顧客 留住顧客 使顧客消費(fèi) 參與性 目的性 總體定位 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 70 多樣性 參與性 目的性 多 維時(shí)間 多維空間 多維年齡 多維享受 公共空間的引導(dǎo)性 動(dòng)線(xiàn)的豐富形式 景觀文化的體驗(yàn)性 留住顧客 — 我們的主張 主題性商業(yè)、目的性消費(fèi) “ 購(gòu)物為主 ”“ 餐飲、休閑娛樂(lè) ”等為輔 我們商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是：多樣性、參與性 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 三項(xiàng)特征 71 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 在我們?cè)O(shè)定的鮮明的主題里，能滿(mǎn)足人們“視覺(jué)、視覺(jué)、味覺(jué)、嗅覺(jué)、觸覺(jué)、 感覺(jué)”等諸多刺激，為人們提供澈透的感受服務(wù)。沃爾頓 項(xiàng)目發(fā)展模式 64 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 我們對(duì)項(xiàng)目的總定位建議 文化藝術(shù) 分解定位，逐步分塊提升其特色及業(yè)態(tài)品質(zhì)，則整體占據(jù)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位 商業(yè)綜合體 商業(yè)街區(qū) 百貨 +購(gòu)物中心 住宅 細(xì)化每個(gè)業(yè)態(tài) 分類(lèi)突出各個(gè)業(yè)態(tài)功能與特色 占領(lǐng)區(qū)域性居住品質(zhì)巔峰 整體品質(zhì)的提升 公寓 區(qū)域經(jīng)典小戶(hù)型 65 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 主題商業(yè)目的性消費(fèi)”，即： 定位理念 集中性大型，以“餐飲、休閑娛樂(lè)”為鮮明主題，輔助“購(gòu)物超市、品牌專(zhuān)賣(mài)”，形成大眾化、人性化、特色化、一體化、大而全的新型消費(fèi)巨無(wú)霸。 項(xiàng)目解析 百貨必須有主題 才能保證成功經(jīng)營(yíng)！ 怎么去做 Question2（問(wèn)題） 61 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 綜述結(jié)論 在定位之前，我們需要考慮兩點(diǎn)： 市場(chǎng)缺少什么？ 區(qū)域內(nèi)商業(yè)多數(shù)為大型專(zhuān)賣(mài)店和超市形態(tài)，缺少一條可以 “逛” 的街。 次核心競(jìng)爭(zhēng)力 規(guī)模 本項(xiàng)目規(guī)模較大，可以營(yíng)造很好的商業(yè)環(huán)境，齊全的社區(qū)配套，同時(shí)體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力，增強(qiáng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心。 項(xiàng)目 分 析 對(duì) 比 產(chǎn)品 設(shè)計(jì) 郴州商業(yè)投資者追捧具有良好商業(yè)購(gòu)物環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，而市面供應(yīng)的大部分產(chǎn)品仍以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）為主。 國(guó)家宏觀調(diào)控的系列政策存在許多不確定性和不可預(yù)見(jiàn)性。占地面積， 391000 m178。 53 商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！火爆促銷(xiāo)中 …… 此頁(yè)，可刪除 借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！ 學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！ 內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！ 打假申明： 近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣(mài)本站資料，現(xiàn)特別申明： 【 官方正版 】 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 唯一 官方網(wǎng)站： ， 唯一 指定淘寶店鋪： 唯一 指定客服 ： 1053527879。 47 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 結(jié)論 : 百貨在市中心急需升級(jí)換代，市場(chǎng)還是具有一定的潛力 Condition（現(xiàn)狀） 地理位置：目前百貨聚集中心、但競(jìng)爭(zhēng)力不明顯； 業(yè)態(tài)定位：百貨對(duì)中心區(qū)域依賴(lài)強(qiáng)，已經(jīng)形成固定的 客群 品牌優(yōu)勢(shì)：目前市場(chǎng)品牌較少；但本案的發(fā)展是一個(gè) 鍥機(jī) 客戶(hù)層面：百貨占據(jù)市場(chǎng)，消費(fèi)群體龐大； Question（問(wèn)題） 百貨在市中 心，具有發(fā)展 勢(shì)頭 48 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 通過(guò)市場(chǎng)了解，我們適合做百貨 那么 我們做什么樣的百貨呢 結(jié)合項(xiàng)目地塊我們?cè)谧鼋馕? 49 項(xiàng)目篇 Third 50 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目地處郴州市北湖區(qū)人民西路，坐落于郴州市最繁華的北湖商圈西側(cè)，東臨北湖路、文化路、八一路和興隆、興旺等密集的商業(yè)街和中皇城、步步高百貨及家潤(rùn)多超市，北側(cè)與新一佳購(gòu)物中心臨街相望 。 銷(xiāo)售價(jià)格 ： 210萬(wàn) /㎡ . 在建項(xiàng)目 項(xiàng)目位于郴州市國(guó)慶北路與北湖路之間 貫穿國(guó)慶北路與北湖路，東臨北湖路，南臨湘運(yùn)家屬區(qū)，西臨國(guó)慶北路，北臨興旺風(fēng)情步行街。 45 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目名稱(chēng)：步步高 該商圈由于南塔公園坐腹其中，使得整個(gè)商圈以旅游作為定位，發(fā)展成為餐飲、汽車(chē)美容、休閑商業(yè)業(yè)態(tài)的商圈。 41 香雪商圈特點(diǎn) （社區(qū)商業(yè)中心）規(guī)劃 —— 購(gòu)物中心式模式 建設(shè)