【正文】 單價”※ 分別確定每區(qū)各單元的平均單價，主要比較各棟在朝向、景觀、通風、采光、臨路條件等因素后確定?？捎卸喾N定價方法。※ 消費者心理因素如果消費者對企業(yè)的產(chǎn)品有良好的印象和偏好，定價就有較大的自由度。市場競爭在某種方面實際上是差異競爭。市場經(jīng)濟不可能沒有競爭。在建筑物的價值構成中，成本占有重要的地位?！? 銷售目標這一目標不僅包括產(chǎn)品能全部銷售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時間內(nèi)銷售額達到最大。價格策劃的目標在制定價格策略、進行價格定位之前，首先必須確定價格策略的目標?！?價格透明 樓價一經(jīng)定出，即完全公平公開，絕不搞討價還價和人情折扣?！?留有余地○不把價格做得太滿，給客戶預留一定的升值空間。B、SOHO商住公寓命名：CBD左岸、都市E站、麗陽天下、蘋果公社、菁英特區(qū)、自由之光、都會100C寫字樓命名：創(chuàng)富時代廣場、CBD城市廣場D小高層社區(qū)命名：翡翠森林、在水一方、左岸華爾茲、康橋郡、瑞士峰景（三）推薦案名：中原新城：——希望與夢想之地（四）主題口號：A、整體※ CBD城市精英社區(qū)可引入“精生活”主題（精致、精品、精華、精彩、精英）※ 國際人文居住社區(qū).※ 風尚生活人居坐標 B、公寓※ CBD第一居所※ 城市中央生活圈C、小高層住宅 ※ 瑞士風情特區(qū) ※ 從容CBD，閑情瑞士園（五）賣點梳理：A、 地段優(yōu)越—0距離CBD中心，盡享城市繁華與便捷B、10萬平方米園林數(shù)碼社區(qū)C、規(guī)劃設計※ 水的俱樂部：游泳池、水幕電影廣場、噴泉廣場等※ 超過40%的綠化率※ 瑞士風情園林設計※ 百花齊放，園內(nèi)鮮花品種眾多，有極高的鮮花率※ 泛會所（步行徑、運動健身中心、美容中心、IQ俱樂部、露天茶吧等）※ 休閑商業(yè)步行街※ 空中花園、入戶花園※ 豪華住戶大堂※ 時尚小戶型、舒適中大戶型設計※ 歐陸建筑風格※ 后期導入先進、體貼的物業(yè)管理服務等七、 價格策略（一）定價原則定價考慮因素※ 低開高走在樓盤開售之初定以較低的價格，然后再逐步漸進提高。七、項目案名推介/主題口號（項目競爭力分析）（一）命名方式： 項目整體命名，不同產(chǎn)品線（如寫字樓、SOHO）單獨命名，（統(tǒng)一在整體命名下），以體現(xiàn)大盤風范。商業(yè)街資源的利用——利用小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的商業(yè)步行街作全面的展示。(六)建筑風格定位簡約歐陸風格建筑風格,首個瑞士峰景小城 (七)項目開發(fā)模式定位考慮因素：充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢——10萬平米規(guī)模，在市場中的有強的號召力。愛靜則泡泡書吧，在 “新天地”般步行街啖一客HALY咖啡，體味那難得的悠閑；愛動則喜歡健身類運動?！? 產(chǎn)權商場（略）具體戶型比例建議如下： 類別住宅：比 例100%比 例100%結構名稱二房二廳二房二廳三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)復式SOHO面 積65㎡80㎡90㎡110—120㎡130—140㎡135160㎡180㎡40㎡左右60㎡左右比 例10％15％15％20％30％5％5％45％55％ 比 例100%100％寫字樓商業(yè)80㎡100㎡120㎡8015030％30%40%100％（四）價格定位：價格策略 經(jīng)濟+美麗——以中檔的價格，中高端產(chǎn)品的品質(zhì)打開市場本項目的建議目標售價住宅平均均價為每平方米2500元；寫字樓的平均均價為每平方米3100元，SOHO為2600元/㎡；商業(yè)為5000元/㎡；(五)形象定位：項目形象定位依據(jù) ※ 目標客戶分析大多追求時尚，注重個性，樂于接受新鮮事物；認同國際潮流、接受西方文化；※ 本項目定位要求全新的強勢概念，更新?lián)Q代的產(chǎn)品，演繹CBD人文示范社區(qū)；項目形象定位要素 ※ 體現(xiàn)項目定位要求：國際人文示范社區(qū)※ 符合目標客戶格調(diào)：時尚、大氣、熱情、和睦……※ 利于表達物業(yè)賣點：位置地貌、文化韻致……※ 配合項目的多功能性，包含辦公、服務、商業(yè)、安家、個性等元素※ 形象鮮明，易于產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)的價值聯(lián)想：歐洲文明、西方文化……※ 有較強的包容性，利于延展：建筑特色、景觀小品、生活方式……※ 有特色，讓人印象深刻，利于推廣：獨創(chuàng)、新穎、易于聚集市場目光，引起消費者好奇心。需求的物業(yè)類型隨經(jīng)濟情況不同而定，一般會需求面積適中的戶型。需求物業(yè)類型為品質(zhì)高的大面積戶型，由于不作為主要居所，因此也不希望價格過高，高性價比的房子容易被接受。離鄭州越近，離美好前景越近?！?需求類型：小戶型SOHO，面積在4060平方左右，要求綜合環(huán)境與高科技配套齊全?！?購買決定因素：單位價格適中，居住用房的面積和物業(yè)類型上有可炫耀的資本。※ 客戶心理描述：自己有自己的生活圈子，在圈子里身份很重要，錢是有不少了，但如果花錢太奢侈心疼，沒必要?！?購買決定因素：單位價格、合理舒適的面積組合、產(chǎn)品綜合質(zhì)素，教育條件。已經(jīng)成家，妻子孩子都很好。鄭州移民白領——不是鄭州本地人，不管有沒有戶口，畢業(yè)后一直在鄭州工作，鄭州是河南省城，城市發(fā)達，生活又舒適，發(fā)展機會也很大。另一方面，他們有一定的經(jīng)濟基礎、文化層次，對購買物業(yè)有一定的知識和經(jīng)驗，所以才真正知道所要購買物業(yè)的價值。（二）項目目標對象定位客戶定位通過對市場數(shù)據(jù)的分析和整理，本項目的主力客戶定位為：都市白領階層 主流客戶：※ 鄭州市的白領；※ 企業(yè)中高層管理者；※ 企事業(yè)單位，個體企業(yè)主。SOHO酒店式公寓——40—60平米，一房一廳，兩房兩廳，白領族小戶型公寓，宜商宜居，是目前熱銷小戶型的升級版（市場空缺）——小戶型結構領先（深圳成熟戶型復制，鄭州市場空缺），以戶型優(yōu)勢，彌補朝向差?！?利用營銷包裝，鄭州市地產(chǎn)營銷水平較低這一最大機會，運用合理、適度超前的營銷手段，促使項目成功。T 、 威脅因素※ 鄭州樓價持續(xù)走低，預計今明兩年還有可能下調(diào)※ 市區(qū)內(nèi)中等價位，質(zhì)素較好的樓盤，市區(qū)內(nèi)價位在2500元/m2左右的樓盤將是本項目的有力競爭者?；庸δ鼙卷椖课挥卩嵵莩菛|區(qū)，與2A級國家康居工程的德億時代城、鑫苑名家、圣地數(shù)碼商務樓等項目位置距離較近，在本項目小區(qū)建成后可與這些小區(qū)聯(lián)合互補 ，從而形成一個大而集中的新興高尚住宅區(qū)群。（六）街區(qū)功能目前形象 項目位于107國道邊，周邊汽車修配、果菜批發(fā)市場和常砦村的流動人口，在市民心目中的印象差，且環(huán)境渾濁，車輛擁擠、人口素質(zhì)低下。都是省內(nèi)有名的醫(yī)院，離本項目較近，驅(qū)車在510分鐘，為業(yè)主提供了健全的健康保障。居民習慣的日常購物場所項目區(qū)域為目前鄭州市城市邊緣，鄭東新區(qū)還在規(guī)劃中，而且中間還隔有一條107國道（未來的東環(huán)路），所以周邊缺少上檔次，有特色的商業(yè)設施，這和區(qū)位樓價在全市范圍內(nèi)偏高的市場不符，據(jù)了解，區(qū)域內(nèi)有“思達超市”但規(guī)模較小，農(nóng)業(yè)路“丹尼斯”百貨與金城國際廣場有“金搏大”百貨商場。水資源狀況 鄭州位于黃河的中下游，水量季節(jié)分配不均，年際變化較大。B、項目地西部的常砦村住宅檔次較低。B、空氣污染：項目緊臨107國道與果菜批發(fā)市場，天氣晴朗時的公路揚塵與果菜批發(fā)市場的廢棄物，污染項目地空氣質(zhì)量。（見下圖：）D、西面，常砦村。道路面積：；容積率：；覆蓋率：40％；綠化率：40％。二、項目總體評價（一）項目概況項目位于鄭州市金水區(qū)，107國道以西與農(nóng)業(yè)路以南的交匯處，屬于鄭州老的中心城區(qū)的邊緣區(qū)域，與新規(guī)劃的鄭東新區(qū)僅一路（107國道）之隔。項目的市場營銷策略定位 通過對該項目所在社區(qū)的宏觀市場調(diào)研，政策法規(guī)調(diào)研，購買行為、購買習慣、消費觀念、消費意識、收入及消費能力調(diào)研，研究周邊項目和本項目的優(yōu)、劣勢及周邊項目的營銷策略，為項目營銷決策提供依據(jù)。(二）定位推導思路項目的目標市場定位了解潛在市場消費群的特征、年齡、分布，以之尋找消費群體的構成和可能購買本項目的消費群體，并通過對這個群體的描述，為項目基礎定位提供依據(jù)。 （一）定位策略本次市場調(diào)研深入了解了鄭州市場環(huán)境，根據(jù)市場制定合適的，差異化優(yōu)化產(chǎn)品，填補市場空白。項目的銷售價格定位 通過對該項目所在社區(qū)的商品房發(fā)展趨勢，市場現(xiàn)狀的調(diào)查，周邊項目的產(chǎn)品品質(zhì)及價格，對消費心理，購買行為的影響程度，為本項目的價格定位以及營銷組合提供依據(jù)。（三）定位基本原則：從消費者的心理謀求定位，而不是以開發(fā)或銷售者的立場來確定；針對特定目標市場，而非整個市場；充分考慮市場風險和市場潛力，以及發(fā)展商資金壓力；結合本項目區(qū)位特點，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢；走自己的路，走別人尚未走或不能走的路，尋求差異化的產(chǎn)品，