【正文】 騙取策略 低 優(yōu)良價值策略 普通策略 高價策略 中 超值策略 高價值策略 溢價策略 高 低 中 高 價格 溢價策略下的高價目標 本項目作為電子信息服務專業(yè)市場，產(chǎn)品和區(qū)位均具有不可復制的獨特優(yōu)勢，市場沒有能夠與之比擬的同類產(chǎn)品，因此價格策略定義為： 前期以寫字樓的標桿價格拉動公寓價格的快速上升，后期 以公寓的高均價作為寫字樓的入市基價。 綜合以上因素 ：本項目寫字樓現(xiàn)在均價： 14500元 /平米 較為合適。 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 60 同樣采用市場比較法 寫字樓價格比較 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 61 寫字樓價格比較 收益還原法 參考項目 ：銀座數(shù)碼廣場 目前租金 ： ~ /平米，取平均 3元 /平米計算； 年收益率 ：按 8%計算。 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 59 根據(jù)各項目與本項目的相似度取權重值，合計得出本案比較價。 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 58 因比較對象與本項目差異性較大，故采用間接比較法。 注重物業(yè)形象、交通條件、辦公設施設備、商務配套等，對價格較敏感。如房地產(chǎn)、貿(mào)易、證劵、 IT等類型公司。 住宅物業(yè)、SOHO公寓、廉價寫字樓 一般公司客戶特征分析 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 57 由于項目寫字樓區(qū)位及檔次較佳，客戶不受區(qū)域及行業(yè)限制，基本覆蓋全市，屬于全面競爭產(chǎn)品。 ? 物業(yè)發(fā)展補強建議 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 55 客戶定位 核心客戶：科技市場客戶，投資兼自用約 30% 重要客戶：市內(nèi)投資客戶約 40% 游離客戶：外來投資者約 10% 核心客戶 偶得客戶：部分其他行業(yè)中小企業(yè)自用約 20% 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 56 寫字樓客戶分析 公司類型 消費行為特征 選擇物業(yè)類型 A 具有雄厚實力和發(fā)展歷史的大中型公司 這類公司積蓄多年，實力雄厚，能承受得起高檔寫字樓不菲的售價或租金；而且，公司已在市場中樹立起良好的信譽和形象，選擇形象高檔的寫字樓是實力的見證。 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 47 樣板房裝修的目的： 展現(xiàn)產(chǎn)品最強面 使客戶直接迸發(fā)購買欲望 樣板房建議 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 48 內(nèi)部空間 —— 小戶型 “體現(xiàn)全面的商務功能，達到小空間實現(xiàn)標準辦公功效” —— 以標準化辦公的要求來衡量小戶型， 做到“麻雀雖小，五臟俱全”， 公寓 樣板房建議 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 49 LOGO墻 經(jīng)理辦公區(qū) 員工辦公區(qū) 樣板房建議 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 50 屋頂園林建議 “ 休閑式 ” 屋頂園林 設計理念 主題： 心情園林 —— 根據(jù)人體一周的生理及心理變化，設計可組合和更換的屋頂園林，通過植物的氣味顏色和雕塑的形態(tài)調(diào)整人們的心情。 樓體燈光工程 建議采用 LED半導體照明技術 ，上海世博會上，它將作為世博園區(qū)建設主要的應用技術和展示世博主題的重要視覺元素。與緊急廣播系統(tǒng)合二為一，發(fā)生緊急情況時可以聯(lián)動切換。具有遠程視頻會議、同聲傳譯、衛(wèi)星有線電視、多方電話會議、數(shù)字電影播放、無線寬帶上網(wǎng)、有線寬帶上網(wǎng)等功能；可提供超大高清晰背投、高清晰前投、多媒體投影機、專業(yè)高性能電子白板、先進影碟錄像播放系統(tǒng)、高保真專業(yè)會議音響等先進的設備支持。物業(yè)部可在大廈公告欄發(fā)布公告的同時，再向大廈各公司的行政部通過 Email發(fā)布通知。 ?設視頻宣傳導示系統(tǒng)。 打造綠色科技建筑，申請綠色建筑認證。 ?檔次 超越 ≠超支。 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 38 升降沙盤臺。 根據(jù)不同季節(jié)，不同主題，白天或黑夜，變幻光線顏色，給人以人性化的高科技體驗感。 包裝建議 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 34 未來風格數(shù)字型裝飾。 ?引入寫字樓標桿客戶，樹立項目高端形象。 ?利用山大路商業(yè)特征，主推項目商業(yè)前景與投資高回報。 ?商業(yè)部分能給項目聚集人氣，帶來客戶。 ?寫字樓公寓均為商業(yè)上蓋物業(yè)，缺少獨立形象。 ?地塊齊整，產(chǎn)品高端，公寓小戶型低總價。 區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)以中檔商務辦公為主，頂級寫字樓缺少外部環(huán)境支撐。 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 28 設定目標 三、 實現(xiàn)目標需要解決的核心問題 四、項目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位 一、企業(yè)愿景 /項目目標 二、現(xiàn)狀梳理 /面臨的機遇與挑戰(zhàn) 五、項目營銷推廣策略 提出問題 解決問題 報告結構 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 29 基于目標、項目和市場結論的問題導出 核心問題構建 項目 市場 目標 問題解析 樹立區(qū)域標志建筑，打造濟南電子商務旗艦， 完成集團在華東市場戰(zhàn)略布局，積淀資產(chǎn)。 市場競爭總結 寫字樓市場競爭異常激烈，且同質化嚴重。 產(chǎn)品 ?中部高檔項目輻射區(qū)域廣泛，東、西部項目的購房者多為周邊轄區(qū)的客戶； ?首次置業(yè)、投資客戶占主體，約占 7成； ?自住客戶主要是購買南向 “小戶型”，作為過渡房，購房者多在 2535歲之間； ?投資客多為 3045歲的個體私營企業(yè)主具有一定經(jīng)濟實力。 萬達達人界 高端的公寓產(chǎn)品輻射整個濟南區(qū)域，客戶以投資為主約為 73%；客群為 35歲以上有一定經(jīng)濟基礎的高端人群，其中在周邊辦公或居住的金融、電力行業(yè)的高收入人群占到 65%；客戶中約有 7%是購買本項目住宅和商業(yè)的客戶。 萬豪國際 投資客戶占主體，約到 70%，自住客戶約 30%； loft產(chǎn)品投資辦公占主體；多為二次置業(yè)?？蛻糁饕獊碜皂椖恐苓厖^(qū)域，主要輻射以高新、歷下、歷城區(qū)域。 戶型供應分析 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 25 項目 客戶特征 誠基中心 居住、投資各占五成，首次置業(yè)與改善型居住客戶比例相當，客戶來源較為廣泛。 在售公寓價格分析 ?綠城玉蘭公寓均價 13000元 /平米，其中裝修 4000元 /平米，含家具、家電。 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 22 市場均價基本保持穩(wěn)定，目前整體平均價格為 8737元 /平米。 濟南公寓概況分析 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 21 自 09年 6月以來，公寓成交量大幅攀升，月份成交量保持 700套左右；但今年春節(jié)后成交量持續(xù)下跌。另有商業(yè)、寫字樓 玉蘭公寓： 40年產(chǎn)權， 1棟 25層酒店式公寓；約 4萬平米，預計上半年開盤。另有住宅 發(fā)祥 1號公館： 40年產(chǎn)權， 1棟小高層，約 3萬平米，銷售 70%。約 6萬平米，銷售率 99%，另有商鋪 /住宅物業(yè) 正大時代廣場： 40年產(chǎn)權， 1棟高層；約 ，銷售率 90%。另有商鋪 東領尚座： 50年產(chǎn)權， 1棟 12層 Loft商務公寓， ,銷售率 100%。另有商鋪 九城尚都： 50年產(chǎn)權， 1棟小高層；約 ，銷售率 100%。多為高層或超高層建筑，核心筒無柱，平面多呈方 形，高檔玻璃幕墻， 5A智能化系統(tǒng)。目前客戶自用 超過 60%，投資在 30%左右； ?中部核心區(qū)現(xiàn)在供應的寫字樓大多在 CBD的核心區(qū)域邊緣，由于交通 及城市空間的限制，反而不能吸引大型高端客戶。 現(xiàn)在約 10萬平米 未來約 20萬平米。 現(xiàn)在約 60萬平米 未來約 170萬平米 海爾綠城玉蘭廣場、國澳城、總部基地、中潤廣場大地銳城等 中部 核心區(qū) 傳統(tǒng)區(qū)域以大緯二路和濼源大街為主，新興區(qū)域有經(jīng)一路、經(jīng)四路、解放路、山大路沿線等?？傮w規(guī)劃寫字樓 300萬平方米，以入住約 70萬，現(xiàn)有供應約 60萬，未來約 170萬平米。 魯商國奧城 山東省魯商置業(yè)有限公司 占地面積 :50600平方米 ； 總建筑 面 積 :350000平方米 規(guī)劃有 6棟高層建筑，是以甲級寫字樓為主，同時涵蓋高級公寓、星級酒店及品牌商業(yè)的多功能、復合性建筑組群。 隨著東部新城的不斷發(fā)展成熟，東部高新區(qū)和奧體文博片區(qū)也處于爆炸性增長階段。 核心區(qū)商務帶 ： 包含傳統(tǒng)意義上的 大觀園商圈、泉城 路商圈、經(jīng)七路商 圈和經(jīng)十路中段的 商圈。 ? 居民收入水平不斷提高，生活更加追求品質，對于居住環(huán)境， 生活品質均十分關注。 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 11 設定目標 三、 實現(xiàn)目標需要解決的核心問題 四、項目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位 一、企業(yè)愿景 /項目目標 二、現(xiàn)狀梳理 /面臨的機遇與挑戰(zhàn) 五、項目營銷推廣策略 提出問題 解決問題 報告結構 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 12 1 2 3 中 金 國家統(tǒng)計局 央 行 ? 2022年第一季度，中國經(jīng)濟開局良好，回升向好勢頭更加鞏固。 ? 項目身處科技產(chǎn)業(yè)板塊核心區(qū)位，具備 引領產(chǎn)業(yè)升級 的先天優(yōu)勢； 隨著山大路版塊產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，山大路 IT產(chǎn)業(yè)片區(qū)面臨新的發(fā)展機遇，商務、商業(yè)環(huán)境迎來升級需求，片區(qū)形象的提升推動建筑功能和形象的提升。 ? 交通發(fā)達，占據(jù)金角銀邊， 物業(yè)展示條件優(yōu)越 ，價值提升。 ? 東界南界商務部分鄰重要道路、展示面優(yōu)越，利 于物業(yè)發(fā)展 ? 北界與成熟產(chǎn)業(yè)商圈有利銜接，利于商業(yè)物業(yè)價值提升 ? 西界與后續(xù)開發(fā)用地相連，亦形成聚合物業(yè)的聚合優(yōu)勢 項目解讀 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 7 項目解讀 技術指標：項目規(guī)劃面積 23萬平方米，在城市綜合體項目中屬于中等規(guī)模。 ?地塊東側為山大 路 ，山大路向南北 延伸， 分別到經(jīng)十路和花園路 。1 濟南華強廣場置業(yè)有限公司營銷策劃部 2022年 8月 31日 —— 濟南華強廣場營銷策劃報告 給 泉城商 務插 上科技的翅膀 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 2 報告結構 設定目標 三、 實現(xiàn)目標需要解決的核心問題 四、項目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位 一、企業(yè)愿景 /項目目標 二、現(xiàn)狀梳理 /面臨的機遇與挑戰(zhàn) 五、項目營銷推廣策略 提出問題 解決問題 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 3 項目解讀 項目區(qū)位認識 —— 立地條件優(yōu)越 項目位于解放路和山大路交匯西北側，南面緊靠解放路，東側隔山大路和銀座數(shù)碼相望。 ?地塊 北 側為 解放路 ，是濟南最重要的 東西 向交通干線 ，向西