【正文】 騙取策略 低 優(yōu)良價(jià)值策略 普通策略 高價(jià)策略 中 超值策略 高價(jià)值策略 溢價(jià)策略 高 低 中 高 價(jià)格 溢價(jià)策略下的高價(jià)目標(biāo) 本項(xiàng)目作為電子信息服務(wù)專業(yè)市場，產(chǎn)品和區(qū)位均具有不可復(fù)制的獨(dú)特優(yōu)勢，市場沒有能夠與之比擬的同類產(chǎn)品，因此價(jià)格策略定義為： 前期以寫字樓的標(biāo)桿價(jià)格拉動(dòng)公寓價(jià)格的快速上升，后期 以公寓的高均價(jià)作為寫字樓的入市基價(jià)。 綜合以上因素 ：本項(xiàng)目寫字樓現(xiàn)在均價(jià)： 14500元 /平米 較為合適。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 60 同樣采用市場比較法 寫字樓價(jià)格比較 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 61 寫字樓價(jià)格比較 收益還原法 參考項(xiàng)目 ：銀座數(shù)碼廣場 目前租金 ： ~ /平米，取平均 3元 /平米計(jì)算； 年收益率 ：按 8%計(jì)算。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 59 根據(jù)各項(xiàng)目與本項(xiàng)目的相似度取權(quán)重值，合計(jì)得出本案比較價(jià)。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 58 因比較對象與本項(xiàng)目差異性較大，故采用間接比較法。 注重物業(yè)形象、交通條件、辦公設(shè)施設(shè)備、商務(wù)配套等，對價(jià)格較敏感。如房地產(chǎn)、貿(mào)易、證劵、 IT等類型公司。 住宅物業(yè)、SOHO公寓、廉價(jià)寫字樓 一般公司客戶特征分析 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 57 由于項(xiàng)目寫字樓區(qū)位及檔次較佳，客戶不受區(qū)域及行業(yè)限制，基本覆蓋全市，屬于全面競爭產(chǎn)品。 ? 物業(yè)發(fā)展補(bǔ)強(qiáng)建議 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 55 客戶定位 核心客戶：科技市場客戶，投資兼自用約 30% 重要客戶：市內(nèi)投資客戶約 40% 游離客戶：外來投資者約 10% 核心客戶 偶得客戶：部分其他行業(yè)中小企業(yè)自用約 20% 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 56 寫字樓客戶分析 公司類型 消費(fèi)行為特征 選擇物業(yè)類型 A 具有雄厚實(shí)力和發(fā)展歷史的大中型公司 這類公司積蓄多年，實(shí)力雄厚，能承受得起高檔寫字樓不菲的售價(jià)或租金；而且，公司已在市場中樹立起良好的信譽(yù)和形象，選擇形象高檔的寫字樓是實(shí)力的見證。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 47 樣板房裝修的目的： 展現(xiàn)產(chǎn)品最強(qiáng)面 使客戶直接迸發(fā)購買欲望 樣板房建議 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 48 內(nèi)部空間 —— 小戶型 “體現(xiàn)全面的商務(wù)功能，達(dá)到小空間實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)辦公功效” —— 以標(biāo)準(zhǔn)化辦公的要求來衡量小戶型， 做到“麻雀雖小，五臟俱全”， 公寓 樣板房建議 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 49 LOGO墻 經(jīng)理辦公區(qū) 員工辦公區(qū) 樣板房建議 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 50 屋頂園林建議 “ 休閑式 ” 屋頂園林 設(shè)計(jì)理念 主題： 心情園林 —— 根據(jù)人體一周的生理及心理變化，設(shè)計(jì)可組合和更換的屋頂園林，通過植物的氣味顏色和雕塑的形態(tài)調(diào)整人們的心情。 樓體燈光工程 建議采用 LED半導(dǎo)體照明技術(shù) ，上海世博會(huì)上，它將作為世博園區(qū)建設(shè)主要的應(yīng)用技術(shù)和展示世博主題的重要視覺元素。與緊急廣播系統(tǒng)合二為一，發(fā)生緊急情況時(shí)可以聯(lián)動(dòng)切換。具有遠(yuǎn)程視頻會(huì)議、同聲傳譯、衛(wèi)星有線電視、多方電話會(huì)議、數(shù)字電影播放、無線寬帶上網(wǎng)、有線寬帶上網(wǎng)等功能；可提供超大高清晰背投、高清晰前投、多媒體投影機(jī)、專業(yè)高性能電子白板、先進(jìn)影碟錄像播放系統(tǒng)、高保真專業(yè)會(huì)議音響等先進(jìn)的設(shè)備支持。物業(yè)部可在大廈公告欄發(fā)布公告的同時(shí)，再向大廈各公司的行政部通過 Email發(fā)布通知。 ?設(shè)視頻宣傳導(dǎo)示系統(tǒng)。 打造綠色科技建筑，申請綠色建筑認(rèn)證。 ?檔次 超越 ≠超支。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 38 升降沙盤臺。 根據(jù)不同季節(jié)，不同主題，白天或黑夜，變幻光線顏色，給人以人性化的高科技體驗(yàn)感。 包裝建議 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 34 未來風(fēng)格數(shù)字型裝飾。 ?引入寫字樓標(biāo)桿客戶，樹立項(xiàng)目高端形象。 ?利用山大路商業(yè)特征，主推項(xiàng)目商業(yè)前景與投資高回報(bào)。 ?商業(yè)部分能給項(xiàng)目聚集人氣，帶來客戶。 ?寫字樓公寓均為商業(yè)上蓋物業(yè)，缺少獨(dú)立形象。 ?地塊齊整，產(chǎn)品高端，公寓小戶型低總價(jià)。 區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)以中檔商務(wù)辦公為主，頂級寫字樓缺少外部環(huán)境支撐。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 28 設(shè)定目標(biāo) 三、 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問題 四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位 一、企業(yè)愿景 /項(xiàng)目目標(biāo) 二、現(xiàn)狀梳理 /面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn) 五、項(xiàng)目營銷推廣策略 提出問題 解決問題 報(bào)告結(jié)構(gòu) 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 29 基于目標(biāo)、項(xiàng)目和市場結(jié)論的問題導(dǎo)出 核心問題構(gòu)建 項(xiàng)目 市場 目標(biāo) 問題解析 樹立區(qū)域標(biāo)志建筑，打造濟(jì)南電子商務(wù)旗艦， 完成集團(tuán)在華東市場戰(zhàn)略布局，積淀資產(chǎn)。 市場競爭總結(jié) 寫字樓市場競爭異常激烈，且同質(zhì)化嚴(yán)重。 產(chǎn)品 ?中部高檔項(xiàng)目輻射區(qū)域廣泛，東、西部項(xiàng)目的購房者多為周邊轄區(qū)的客戶； ?首次置業(yè)、投資客戶占主體，約占 7成； ?自住客戶主要是購買南向 “小戶型”，作為過渡房，購房者多在 2535歲之間； ?投資客多為 3045歲的個(gè)體私營企業(yè)主具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 萬達(dá)達(dá)人界 高端的公寓產(chǎn)品輻射整個(gè)濟(jì)南區(qū)域，客戶以投資為主約為 73%；客群為 35歲以上有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的高端人群，其中在周邊辦公或居住的金融、電力行業(yè)的高收入人群占到 65%；客戶中約有 7%是購買本項(xiàng)目住宅和商業(yè)的客戶。 萬豪國際 投資客戶占主體，約到 70%，自住客戶約 30%； loft產(chǎn)品投資辦公占主體；多為二次置業(yè)?？蛻糁饕獊碜皂?xiàng)目周邊區(qū)域，主要輻射以高新、歷下、歷城區(qū)域。 戶型供應(yīng)分析 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 25 項(xiàng)目 客戶特征 誠基中心 居住、投資各占五成，首次置業(yè)與改善型居住客戶比例相當(dāng)，客戶來源較為廣泛。 在售公寓價(jià)格分析 ?綠城玉蘭公寓均價(jià) 13000元 /平米，其中裝修 4000元 /平米，含家具、家電。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 22 市場均價(jià)基本保持穩(wěn)定，目前整體平均價(jià)格為 8737元 /平米。 濟(jì)南公寓概況分析 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 21 自 09年 6月以來，公寓成交量大幅攀升，月份成交量保持 700套左右；但今年春節(jié)后成交量持續(xù)下跌。另有商業(yè)、寫字樓 玉蘭公寓： 40年產(chǎn)權(quán)， 1棟 25層酒店式公寓；約 4萬平米，預(yù)計(jì)上半年開盤。另有住宅 發(fā)祥 1號公館： 40年產(chǎn)權(quán)， 1棟小高層，約 3萬平米，銷售 70%。約 6萬平米，銷售率 99%，另有商鋪 /住宅物業(yè) 正大時(shí)代廣場： 40年產(chǎn)權(quán)， 1棟高層；約 ，銷售率 90%。另有商鋪 東領(lǐng)尚座： 50年產(chǎn)權(quán)， 1棟 12層 Loft商務(wù)公寓， ,銷售率 100%。另有商鋪 九城尚都： 50年產(chǎn)權(quán)， 1棟小高層；約 ，銷售率 100%。多為高層或超高層建筑，核心筒無柱，平面多呈方 形，高檔玻璃幕墻， 5A智能化系統(tǒng)。目前客戶自用 超過 60%，投資在 30%左右； ?中部核心區(qū)現(xiàn)在供應(yīng)的寫字樓大多在 CBD的核心區(qū)域邊緣，由于交通 及城市空間的限制，反而不能吸引大型高端客戶。 現(xiàn)在約 10萬平米 未來約 20萬平米。 現(xiàn)在約 60萬平米 未來約 170萬平米 海爾綠城玉蘭廣場、國澳城、總部基地、中潤廣場大地銳城等 中部 核心區(qū) 傳統(tǒng)區(qū)域以大緯二路和濼源大街為主，新興區(qū)域有經(jīng)一路、經(jīng)四路、解放路、山大路沿線等?？傮w規(guī)劃寫字樓 300萬平方米，以入住約 70萬，現(xiàn)有供應(yīng)約 60萬，未來約 170萬平米。 魯商國奧城 山東省魯商置業(yè)有限公司 占地面積 :50600平方米 ； 總建筑 面 積 :350000平方米 規(guī)劃有 6棟高層建筑，是以甲級寫字樓為主，同時(shí)涵蓋高級公寓、星級酒店及品牌商業(yè)的多功能、復(fù)合性建筑組群。 隨著東部新城的不斷發(fā)展成熟，東部高新區(qū)和奧體文博片區(qū)也處于爆炸性增長階段。 核心區(qū)商務(wù)帶 ： 包含傳統(tǒng)意義上的 大觀園商圈、泉城 路商圈、經(jīng)七路商 圈和經(jīng)十路中段的 商圈。 ? 居民收入水平不斷提高，生活更加追求品質(zhì)，對于居住環(huán)境， 生活品質(zhì)均十分關(guān)注。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 11 設(shè)定目標(biāo) 三、 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問題 四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位 一、企業(yè)愿景 /項(xiàng)目目標(biāo) 二、現(xiàn)狀梳理 /面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn) 五、項(xiàng)目營銷推廣策略 提出問題 解決問題 報(bào)告結(jié)構(gòu) 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 12 1 2 3 中 金 國家統(tǒng)計(jì)局 央 行 ? 2022年第一季度，中國經(jīng)濟(jì)開局良好，回升向好勢頭更加鞏固。 ? 項(xiàng)目身處科技產(chǎn)業(yè)板塊核心區(qū)位，具備 引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級 的先天優(yōu)勢； 隨著山大路版塊產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，山大路 IT產(chǎn)業(yè)片區(qū)面臨新的發(fā)展機(jī)遇，商務(wù)、商業(yè)環(huán)境迎來升級需求，片區(qū)形象的提升推動(dòng)建筑功能和形象的提升。 ? 交通發(fā)達(dá)，占據(jù)金角銀邊， 物業(yè)展示條件優(yōu)越 ，價(jià)值提升。 ? 東界南界商務(wù)部分鄰重要道路、展示面優(yōu)越，利 于物業(yè)發(fā)展 ? 北界與成熟產(chǎn)業(yè)商圈有利銜接，利于商業(yè)物業(yè)價(jià)值提升 ? 西界與后續(xù)開發(fā)用地相連，亦形成聚合物業(yè)的聚合優(yōu)勢 項(xiàng)目解讀 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 7 項(xiàng)目解讀 技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目規(guī)劃面積 23萬平方米，在城市綜合體項(xiàng)目中屬于中等規(guī)模。 ?地塊東側(cè)為山大 路 ，山大路向南北 延伸， 分別到經(jīng)十路和花園路 。1 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司營銷策劃部 2022年 8月 31日 —— 濟(jì)南華強(qiáng)廣場營銷策劃報(bào)告 給 泉城商 務(wù)插 上科技的翅膀 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 2 報(bào)告結(jié)構(gòu) 設(shè)定目標(biāo) 三、 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問題 四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位 一、企業(yè)愿景 /項(xiàng)目目標(biāo) 二、現(xiàn)狀梳理 /面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn) 五、項(xiàng)目營銷推廣策略 提出問題 解決問題 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 3 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)識 —— 立地條件優(yōu)越 項(xiàng)目位于解放路和山大路交匯西北側(cè)，南面緊靠解放路，東側(cè)隔山大路和銀座數(shù)碼相望。 ?地塊 北 側(cè)為 解放路 ，是濟(jì)南最重要的 東西 向交通干線 ，向西