【正文】 1 濟南華強廣場置業(yè)有限公司營銷策劃部 2022年 8月 31日 —— 濟南華強廣場營銷策劃報告 給 泉城商 務插 上科技的翅膀 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 2 報告結構 設定目標 三、 實現(xiàn)目標需要解決的核心問題 四、項目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位 一、企業(yè)愿景 /項目目標 二、現(xiàn)狀梳理 /面臨的機遇與挑戰(zhàn) 五、項目營銷推廣策略 提出問題 解決問題 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 3 項目解讀 項目區(qū)位認識 —— 立地條件優(yōu)越 項目位于解放路和山大路交匯西北側，南面緊靠解放路，東側隔山大路和銀座數(shù)碼相望。 華強項目 山大路 電子科技街 銀座數(shù)碼 ? 地處城市中心區(qū)的邊緣地帶，與城市中心資源交換充分、便利； ? 臨城市兩大交通主干道交匯處，處于城市峰值地價交匯點且形象展示較好、景觀視野條件優(yōu)越； ? 地處山大路科技商務板塊及解放路商務版塊核心位置，電子科技產業(yè)發(fā)達，商業(yè)氛圍濃厚； ? 與二環(huán)東路較近，物流條件較好，與外地資源交互亦充分、便利。 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 4 項目解讀 交通：交通方便，配套齊全。 ?地塊 北 側為 解放路 ，是濟南最重要的 東西 向交通干線 ，向西 5分鐘可到城市核心泉城路，向東 5分鐘可到二環(huán)東路快速出城。 ?地塊東側為山大 路 ，山大路向南北 延伸， 分別到經十路和花園路 。 ?解放路上醫(yī)院 、 銀行 、學校等云集 ， 山大路上科技市場 、 酒店 、 餐飲薈萃 。 本項目 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 5 項目解讀 周邊配套成熟，但商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)群落發(fā)展態(tài)勢 醫(yī)院：濟南榮軍醫(yī)院、伊美爾明仁醫(yī)院 學校：濟南七中、高聯(lián)培訓、山東大學 餐飲：黃海海鮮酒家、愛琴咖啡西餐廳 金融：中國銀行、中信銀行、恒泰證券、華夏銀行等 其他：濟南站售票處、航空售票 ? 商業(yè)氛圍跟隨各綜合商用物業(yè)發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)缺少有序整合及集約化發(fā)展； ? 商務配套設施較齊全，但在檔次規(guī)模上欠缺，比較分散； ? 區(qū)域產業(yè)發(fā)展成熟，項目所在區(qū)域消費需求規(guī)模急速放大，區(qū)域期待配套供應放大、升級。 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 6 宗地四至 —— 占據金邊銀角提升物業(yè)價值 山 大 路 解 放 路 后續(xù)開發(fā)用地 科技市場 東至：山大路、賽博數(shù)碼廣場； 南鄰：解放路； 西靠：鐵職地塊后續(xù)開發(fā)宗地 北臨：科技市場商鋪。 ? 東界南界商務部分鄰重要道路、展示面優(yōu)越，利 于物業(yè)發(fā)展 ? 北界與成熟產業(yè)商圈有利銜接，利于商業(yè)物業(yè)價值提升 ? 西界與后續(xù)開發(fā)用地相連，亦形成聚合物業(yè)的聚合優(yōu)勢 項目解讀 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 7 項目解讀 技術指標：項目規(guī)劃面積 23萬平方米，在城市綜合體項目中屬于中等規(guī)模。 項目基本技術指標 物業(yè)類型 指標（㎡） 合計（㎡） 地上計容率 辦公 公寓 商業(yè) 地下容積率 商業(yè) 停車及設備房 不計容 戰(zhàn)時人防地下室 15000 項目總建筑面積： ㎡ ，商業(yè)面積： ㎡ 。 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 8 項目形象：區(qū)域性地標建筑 ? 1棟超高層寫字樓（ 160米） ? 4棟高層公寓（ 101米） ? 3層裙樓將項目連成一個整體 ? 本項目是一個高容積率，高建筑密度，低綠化率的城市綜合體項目。 項目解讀 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 9 項目解讀 項目基本情況小結 ? 項目占據城市 科技商務區(qū)核心及峰值地價交匯處 ，立地條件優(yōu)越。 ? 交通發(fā)達，占據金角銀邊， 物業(yè)展示條件優(yōu)越 ，價值提升。 ? 周邊配套較為齊全。處于山大路商圈的核心位置， 商業(yè)氛圍濃厚 ，業(yè)態(tài)業(yè)種類型較集中。 ? 項目地塊沿城市主干道，容積率較高，便于樹立優(yōu)越城市形象，成為區(qū)域 標志型物業(yè) 。 ? 項目身處科技產業(yè)板塊核心區(qū)位，具備 引領產業(yè)升級 的先天優(yōu)勢； 隨著山大路版塊產業(yè)化發(fā)展，山大路 IT產業(yè)片區(qū)面臨新的發(fā)展機遇，商務、商業(yè)環(huán)境迎來升級需求，片區(qū)形象的提升推動建筑功能和形象的提升。 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 10 企業(yè)愿景 /目標 開發(fā)目標的幾個出發(fā)點 戰(zhàn)略層面 樹立區(qū)域標志建筑，打造濟南電子商務旗艦， 完 完成集團在華東市場戰(zhàn)略布局，積淀資產。 項目層面 以商業(yè)為核心，三種物業(yè)形態(tài)的系統(tǒng)盤活 。 銷售層面 突破濟南現(xiàn)在市場局面，在兩年半內 完成項目可 可售部分的全部銷售，回款 20億。 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 11 設定目標 三、 實現(xiàn)目標需要解決的核心問題 四、項目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位 一、企業(yè)愿景 /項目目標 二、現(xiàn)狀梳理 /面臨的機遇與挑戰(zhàn) 五、項目營銷推廣策略 提出問題 解決問題 報告結構 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 12 1 2 3 中 金 國家統(tǒng)計局 央 行 ? 2022年第一季度，中國經濟開局良好，回升向好勢頭更加鞏固。 ? 各 地方政府近期投資沖動強烈 ? 私人部門需求（尤其是房地產投資）回升 ? 中央政府財政支出規(guī)模壓縮余地較小 ? 經濟二次探底風險較低 今年經濟增速 % ? 2022年一季度 GDP80577億元 同比增長 % 宏觀經濟掃描 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 13 1 2 3 2022年政府工作報告 濟南統(tǒng)計局 小 結 ? 2022年一季度濟南生產總值 增長 % ? 濟南市固定資產投資價格同比上漲 %，呈溫和上漲態(tài)勢 ? 城市居民人均可支配收入 6165元，增長 % ? 一季度濟南市第三產業(yè)增加值 ，增長 %。 ? 爭取中央新增投資項目 200個資金 ，省調控資金 ? 濟南三次產業(yè)比例由 ∶∶ 調整為 ∶∶51 ?“ 數(shù)字泉城 ” 建設取得突破，信息化重點工程加快推進 ? 后危機時代，濟南經濟依然持續(xù)穩(wěn)定增長，為濟南房地產發(fā)展 提供了堅實的經濟基礎。 ? 第三產業(yè)比重提高、占據主導地位，為濟南經濟發(fā)展注入活力。 ? 居民收入水平不斷提高，生活更加追求品質，對于居住環(huán)境， 生活品質均十分關注。 濟南經濟監(jiān)測 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 14 市場競爭分析 近幾年濟南大力推進舊城改造步伐，使目前濟南的商務項目在舊城區(qū)處于遍地開發(fā)狀態(tài)。 東部新城商務帶 ： 以高新區(qū)和奧體文 博片區(qū)為核心，沿 經十東路兩側的商 務帶，屬于政府導 向的商務帶，目前 處于快速發(fā)展中。 西南部商務帶： 包含西客站片區(qū)， 經十西路兩側，南 外環(huán)片區(qū)，屬舊城 改造及城市建設出 現(xiàn)的新興商務帶。 核心區(qū)商務帶 ： 包含傳統(tǒng)意義上的 大觀園商圈、泉城 路商圈、經七路商 圈和經十路中段的 商圈。是目前主要 的商務辦公聚集 帶。 2022年濟南市經濟工作會議提出打造 16個城市綜合體：奧體文博片區(qū)、長清高科技園及園博園、恒隆廣場、萬達廣場、大地銳城、西客站片區(qū)、解放閣金融集聚區(qū)、齊魯外包城、九曲片區(qū)、濼口片區(qū)、鵲山龍湖、 LED示范區(qū)、華山片區(qū)、華強電子城及魏家莊片區(qū)。 16個項目總用地面積 30多平方公里，總投資 4000多億元，總建筑面積 7000多萬平方米。 隨著東部新城的不斷發(fā)展成熟，東部高新區(qū)和奧體文博片區(qū)也處于爆炸性增長階段。 在未來幾年，濟南商務項目還會猛增。 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 15 整個區(qū)域集中了眾多品牌開發(fā)商，開發(fā)起點高，規(guī)模大，綜合體定位同質化嚴重 。 東部新區(qū)寫字樓 項目名稱 開發(fā)企業(yè) 規(guī)劃指標 物業(yè)類型及面積 中鐵匯展國際 中鐵十局集團房地產開發(fā)有限公司 占地面積 :45381平方米 ； 總建筑面積 :192342平方米 項目規(guī)劃為商業(yè)步行街、 soho辦公、商務公寓、酒店、大型超市、地下車庫等。 魯商國奧城 山東省魯商置業(yè)有限公司 占地面積 :50600平方米 ； 總建筑 面 積 :350000平方米 規(guī)劃有 6棟高層建筑，是以甲級寫字樓為主，同時涵蓋高級公寓、星級酒店及品牌商業(yè)的多功能、復合性建筑組群。 黃金時代廣場 山東黃金地產有限公司 占地面積 :99800平方米 ； 總建筑面積 :427400平方米 涵蓋甲級寫字樓、高級公寓和商業(yè)物業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，寫字樓面積約 17萬㎡，公寓面積約 12萬㎡，商業(yè)物業(yè)約 1萬㎡，地上地下停車位高達 3069個。 玉蘭廣場 濟南海爾綠城置業(yè)有限公司 規(guī)劃建筑面積 15萬平方 寫字樓、商業(yè)、公寓、五星級酒店 中潤世紀廣場 山東中潤置業(yè)有限公司 占地面積 :46620平方米 ； 總建筑面積 :330000平方米 涵蓋了辦公、商業(yè)、酒店、高級公寓等方面，是一個具有國際先進理念，集多種功能為一體的現(xiàn)代化建筑綜合體，中潤世紀廣場由七幢寫字樓、十幢住宅樓組成 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 16 東部寫字樓分布 東部寫字樓主要分布在燕山片區(qū)、奧體片區(qū)和高新片區(qū) . 高新片區(qū) 大衛(wèi)奧體項目 總部基地 齊魯軟件園 玉蘭廣場項目 中潤廣場 黃金時代廣場 魯商國奧城 楚天燕山盛世 名士杰座 魯邦項目 中鐵匯展國際 奧體片區(qū) 燕山片區(qū) 濟南華強廣場置業(yè)有限公司 地址：濟南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 17 濟南寫字樓市場競爭異常激烈，現(xiàn)在市場供應約 85萬平米，未來 23年內新增 230萬平米，而濟南市場每年寫字樓的消化量約 15萬平米。 寫字樓供綜合分析 項目區(qū)域 分布特征 客戶特征 估計供應量 代表項目 東部區(qū)域 分高新區(qū)片區(qū)和奧體文博兩大片區(qū)，是政府引導型商務區(qū)?？傮w規(guī)劃寫字樓 300萬平方米，以入住約 70萬，現(xiàn)有供應約 60萬，未來約 170萬平米。 寫字樓的大客戶多為保險、金融、中石化等大型企業(yè)，以自用為主，投資比例不足30%。小型辦公空間的購買客戶也以自用型占到 60%以上。東部新城的寫字樓客戶主要是高新區(qū)十幾年來培養(yǎng)的客戶，外加一部分從核心區(qū)東遷的本地實力派企業(yè)，另外就是在政府規(guī)劃導向下東遷的企事業(yè)單位。 現(xiàn)在約 60萬平米 未來約 170萬平米 海爾綠城玉蘭廣場、國澳城、總部基地、中潤廣場大地銳城等 中部 核心區(qū) 傳統(tǒng)區(qū)域以大緯二路和濼源大街為主，新興區(qū)域有經一路、經四路、解放路、山大路沿線等。 由于核心區(qū)辦公物業(yè)的投資屬性更加明顯，所以，投資客戶占到50%~60%，其余為辦公自用型客戶產生的購買。 現(xiàn)在約 15萬平米 未來約 40萬平米 萬達廣場魯商廣場天業(yè)國際開元廣場 西南部 以經十西路，南外環(huán)、西客站等交通要道沿線分布。 由于西部片區(qū)以居住為主，并無多少產業(yè)支撐，所以西部客戶以地緣性中小型客戶為主，行業(yè)涉及：汽車、貿易、制作、機械等中小型企業(yè)，投資客比例低。 現(xiàn)在約 10萬平米 未來約 20萬