【正文】 1 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司營(yíng)銷策劃部 2022年 8月 31日 —— 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告 給 泉城商 務(wù)插 上科技的翅膀 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 2 報(bào)告結(jié)構(gòu) 設(shè)定目標(biāo) 三、 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題 四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位 一、企業(yè)愿景 /項(xiàng)目目標(biāo) 二、現(xiàn)狀梳理 /面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn) 五、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略 提出問(wèn)題 解決問(wèn)題 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 3 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)識(shí) —— 立地條件優(yōu)越 項(xiàng)目位于解放路和山大路交匯西北側(cè)，南面緊靠解放路，東側(cè)隔山大路和銀座數(shù)碼相望。 華強(qiáng)項(xiàng)目 山大路 電子科技街 銀座數(shù)碼 ? 地處城市中心區(qū)的邊緣地帶，與城市中心資源交換充分、便利； ? 臨城市兩大交通主干道交匯處，處于城市峰值地價(jià)交匯點(diǎn)且形象展示較好、景觀視野條件優(yōu)越； ? 地處山大路科技商務(wù)板塊及解放路商務(wù)版塊核心位置，電子科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，商業(yè)氛圍濃厚； ? 與二環(huán)東路較近，物流條件較好，與外地資源交互亦充分、便利。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 4 項(xiàng)目解讀 交通：交通方便，配套齊全。 ?地塊 北 側(cè)為 解放路 ，是濟(jì)南最重要的 東西 向交通干線 ，向西 5分鐘可到城市核心泉城路，向東 5分鐘可到二環(huán)東路快速出城。 ?地塊東側(cè)為山大 路 ，山大路向南北 延伸， 分別到經(jīng)十路和花園路 。 ?解放路上醫(yī)院 、 銀行 、學(xué)校等云集 ， 山大路上科技市場(chǎng) 、 酒店 、 餐飲薈萃 。 本項(xiàng)目 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 5 項(xiàng)目解讀 周邊配套成熟，但商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)群落發(fā)展態(tài)勢(shì) 醫(yī)院：濟(jì)南榮軍醫(yī)院、伊美爾明仁醫(yī)院 學(xué)校：濟(jì)南七中、高聯(lián)培訓(xùn)、山東大學(xué) 餐飲：黃海海鮮酒家、愛(ài)琴咖啡西餐廳 金融：中國(guó)銀行、中信銀行、恒泰證券、華夏銀行等 其他：濟(jì)南站售票處、航空售票 ? 商業(yè)氛圍跟隨各綜合商用物業(yè)發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)缺少有序整合及集約化發(fā)展； ? 商務(wù)配套設(shè)施較齊全，但在檔次規(guī)模上欠缺，比較分散； ? 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，項(xiàng)目所在區(qū)域消費(fèi)需求規(guī)模急速放大，區(qū)域期待配套供應(yīng)放大、升級(jí)。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 6 宗地四至 —— 占據(jù)金邊銀角提升物業(yè)價(jià)值 山 大 路 解 放 路 后續(xù)開(kāi)發(fā)用地 科技市場(chǎng) 東至：山大路、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)； 南鄰：解放路； 西靠：鐵職地塊后續(xù)開(kāi)發(fā)宗地 北臨：科技市場(chǎng)商鋪。 ? 東界南界商務(wù)部分鄰重要道路、展示面優(yōu)越，利 于物業(yè)發(fā)展 ? 北界與成熟產(chǎn)業(yè)商圈有利銜接，利于商業(yè)物業(yè)價(jià)值提升 ? 西界與后續(xù)開(kāi)發(fā)用地相連，亦形成聚合物業(yè)的聚合優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目解讀 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 7 項(xiàng)目解讀 技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目規(guī)劃面積 23萬(wàn)平方米，在城市綜合體項(xiàng)目中屬于中等規(guī)模。 項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo) 物業(yè)類型 指標(biāo)（㎡） 合計(jì)（㎡） 地上計(jì)容率 辦公 公寓 商業(yè) 地下容積率 商業(yè) 停車及設(shè)備房 不計(jì)容 戰(zhàn)時(shí)人防地下室 15000 項(xiàng)目總建筑面積： ㎡ ，商業(yè)面積： ㎡ 。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 8 項(xiàng)目形象：區(qū)域性地標(biāo)建筑 ? 1棟超高層寫字樓（ 160米） ? 4棟高層公寓（ 101米） ? 3層裙樓將項(xiàng)目連成一個(gè)整體 ? 本項(xiàng)目是一個(gè)高容積率，高建筑密度，低綠化率的城市綜合體項(xiàng)目。 項(xiàng)目解讀 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 9 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目基本情況小結(jié) ? 項(xiàng)目占據(jù)城市 科技商務(wù)區(qū)核心及峰值地價(jià)交匯處 ，立地條件優(yōu)越。 ? 交通發(fā)達(dá)，占據(jù)金角銀邊， 物業(yè)展示條件優(yōu)越 ，價(jià)值提升。 ? 周邊配套較為齊全。處于山大路商圈的核心位置， 商業(yè)氛圍濃厚 ，業(yè)態(tài)業(yè)種類型較集中。 ? 項(xiàng)目地塊沿城市主干道，容積率較高，便于樹(shù)立優(yōu)越城市形象，成為區(qū)域 標(biāo)志型物業(yè) 。 ? 項(xiàng)目身處科技產(chǎn)業(yè)板塊核心區(qū)位，具備 引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級(jí) 的先天優(yōu)勢(shì)； 隨著山大路版塊產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，山大路 IT產(chǎn)業(yè)片區(qū)面臨新的發(fā)展機(jī)遇，商務(wù)、商業(yè)環(huán)境迎來(lái)升級(jí)需求，片區(qū)形象的提升推動(dòng)建筑功能和形象的提升。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 10 企業(yè)愿景 /目標(biāo) 開(kāi)發(fā)目標(biāo)的幾個(gè)出發(fā)點(diǎn) 戰(zhàn)略層面 樹(shù)立區(qū)域標(biāo)志建筑，打造濟(jì)南電子商務(wù)旗艦， 完 完成集團(tuán)在華東市場(chǎng)戰(zhàn)略布局，積淀資產(chǎn)。 項(xiàng)目層面 以商業(yè)為核心，三種物業(yè)形態(tài)的系統(tǒng)盤活 。 銷售層面 突破濟(jì)南現(xiàn)在市場(chǎng)局面，在兩年半內(nèi) 完成項(xiàng)目可 可售部分的全部銷售，回款 20億。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 11 設(shè)定目標(biāo) 三、 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題 四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位 一、企業(yè)愿景 /項(xiàng)目目標(biāo) 二、現(xiàn)狀梳理 /面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn) 五、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略 提出問(wèn)題 解決問(wèn)題 報(bào)告結(jié)構(gòu) 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 12 1 2 3 中 金 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 央 行 ? 2022年第一季度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)局良好，回升向好勢(shì)頭更加鞏固。 ? 各 地方政府近期投資沖動(dòng)強(qiáng)烈 ? 私人部門需求（尤其是房地產(chǎn)投資）回升 ? 中央政府財(cái)政支出規(guī)模壓縮余地較小 ? 經(jīng)濟(jì)二次探底風(fēng)險(xiǎn)較低 今年經(jīng)濟(jì)增速 % ? 2022年一季度 GDP80577億元 同比增長(zhǎng) % 宏觀經(jīng)濟(jì)掃描 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 13 1 2 3 2022年政府工作報(bào)告 濟(jì)南統(tǒng)計(jì)局 小 結(jié) ? 2022年一季度濟(jì)南生產(chǎn)總值 增長(zhǎng) % ? 濟(jì)南市固定資產(chǎn)投資價(jià)格同比上漲 %，呈溫和上漲態(tài)勢(shì) ? 城市居民人均可支配收入 6165元，增長(zhǎng) % ? 一季度濟(jì)南市第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %。 ? 爭(zhēng)取中央新增投資項(xiàng)目 200個(gè)資金 ，省調(diào)控資金 ? 濟(jì)南三次產(chǎn)業(yè)比例由 ∶∶ 調(diào)整為 ∶∶51 ?“ 數(shù)字泉城 ” 建設(shè)取得突破，信息化重點(diǎn)工程加快推進(jìn) ? 后危機(jī)時(shí)代，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)依然持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，為濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展 提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 ? 第三產(chǎn)業(yè)比重提高、占據(jù)主導(dǎo)地位，為濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入活力。 ? 居民收入水平不斷提高，生活更加追求品質(zhì)，對(duì)于居住環(huán)境， 生活品質(zhì)均十分關(guān)注。 濟(jì)南經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè) 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 14 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 近幾年濟(jì)南大力推進(jìn)舊城改造步伐，使目前濟(jì)南的商務(wù)項(xiàng)目在舊城區(qū)處于遍地開(kāi)發(fā)狀態(tài)。 東部新城商務(wù)帶 ： 以高新區(qū)和奧體文 博片區(qū)為核心，沿 經(jīng)十東路兩側(cè)的商 務(wù)帶，屬于政府導(dǎo) 向的商務(wù)帶，目前 處于快速發(fā)展中。 西南部商務(wù)帶： 包含西客站片區(qū)， 經(jīng)十西路兩側(cè)，南 外環(huán)片區(qū)，屬舊城 改造及城市建設(shè)出 現(xiàn)的新興商務(wù)帶。 核心區(qū)商務(wù)帶 ： 包含傳統(tǒng)意義上的 大觀園商圈、泉城 路商圈、經(jīng)七路商 圈和經(jīng)十路中段的 商圈。是目前主要 的商務(wù)辦公聚集 帶。 2022年濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出打造 16個(gè)城市綜合體：奧體文博片區(qū)、長(zhǎng)清高科技園及園博園、恒隆廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大地銳城、西客站片區(qū)、解放閣金融集聚區(qū)、齊魯外包城、九曲片區(qū)、濼口片區(qū)、鵲山龍湖、 LED示范區(qū)、華山片區(qū)、華強(qiáng)電子城及魏家莊片區(qū)。 16個(gè)項(xiàng)目總用地面積 30多平方公里，總投資 4000多億元，總建筑面積 7000多萬(wàn)平方米。 隨著東部新城的不斷發(fā)展成熟，東部高新區(qū)和奧體文博片區(qū)也處于爆炸性增長(zhǎng)階段。 在未來(lái)幾年，濟(jì)南商務(wù)項(xiàng)目還會(huì)猛增。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 15 整個(gè)區(qū)域集中了眾多品牌開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)起點(diǎn)高，規(guī)模大，綜合體定位同質(zhì)化嚴(yán)重 。 東部新區(qū)寫字樓 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)企業(yè) 規(guī)劃指標(biāo) 物業(yè)類型及面積 中鐵匯展國(guó)際 中鐵十局集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積 :45381平方米 ； 總建筑面積 :192342平方米 項(xiàng)目規(guī)劃為商業(yè)步行街、 soho辦公、商務(wù)公寓、酒店、大型超市、地下車庫(kù)等。 魯商國(guó)奧城 山東省魯商置業(yè)有限公司 占地面積 :50600平方米 ； 總建筑 面 積 :350000平方米 規(guī)劃有 6棟高層建筑，是以甲級(jí)寫字樓為主，同時(shí)涵蓋高級(jí)公寓、星級(jí)酒店及品牌商業(yè)的多功能、復(fù)合性建筑組群。 黃金時(shí)代廣場(chǎng) 山東黃金地產(chǎn)有限公司 占地面積 :99800平方米 ； 總建筑面積 :427400平方米 涵蓋甲級(jí)寫字樓、高級(jí)公寓和商業(yè)物業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，寫字樓面積約 17萬(wàn)㎡，公寓面積約 12萬(wàn)㎡，商業(yè)物業(yè)約 1萬(wàn)㎡，地上地下停車位高達(dá) 3069個(gè)。 玉蘭廣場(chǎng) 濟(jì)南海爾綠城置業(yè)有限公司 規(guī)劃建筑面積 15萬(wàn)平方 寫字樓、商業(yè)、公寓、五星級(jí)酒店 中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng) 山東中潤(rùn)置業(yè)有限公司 占地面積 :46620平方米 ； 總建筑面積 :330000平方米 涵蓋了辦公、商業(yè)、酒店、高級(jí)公寓等方面，是一個(gè)具有國(guó)際先進(jìn)理念，集多種功能為一體的現(xiàn)代化建筑綜合體，中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)由七幢寫字樓、十幢住宅樓組成 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 16 東部寫字樓分布 東部寫字樓主要分布在燕山片區(qū)、奧體片區(qū)和高新片區(qū) . 高新片區(qū) 大衛(wèi)奧體項(xiàng)目 總部基地 齊魯軟件園 玉蘭廣場(chǎng)項(xiàng)目 中潤(rùn)廣場(chǎng) 黃金時(shí)代廣場(chǎng) 魯商國(guó)奧城 楚天燕山盛世 名士杰座 魯邦項(xiàng)目 中鐵匯展國(guó)際 奧體片區(qū) 燕山片區(qū) 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 17 濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，現(xiàn)在市場(chǎng)供應(yīng)約 85萬(wàn)平米，未來(lái) 23年內(nèi)新增 230萬(wàn)平米，而濟(jì)南市場(chǎng)每年寫字樓的消化量約 15萬(wàn)平米。 寫字樓供綜合分析 項(xiàng)目區(qū)域 分布特征 客戶特征 估計(jì)供應(yīng)量 代表項(xiàng)目 東部區(qū)域 分高新區(qū)片區(qū)和奧體文博兩大片區(qū)，是政府引導(dǎo)型商務(wù)區(qū)。總體規(guī)劃寫字樓 300萬(wàn)平方米，以入住約 70萬(wàn)，現(xiàn)有供應(yīng)約 60萬(wàn)，未來(lái)約 170萬(wàn)平米。 寫字樓的大客戶多為保險(xiǎn)、金融、中石化等大型企業(yè)，以自用為主，投資比例不足30%。小型辦公空間的購(gòu)買客戶也以自用型占到 60%以上。東部新城的寫字樓客戶主要是高新區(qū)十幾年來(lái)培養(yǎng)的客戶，外加一部分從核心區(qū)東遷的本地實(shí)力派企業(yè)，另外就是在政府規(guī)劃導(dǎo)向下東遷的企事業(yè)單位。 現(xiàn)在約 60萬(wàn)平米 未來(lái)約 170萬(wàn)平米 海爾綠城玉蘭廣場(chǎng)、國(guó)澳城、總部基地、中潤(rùn)廣場(chǎng)大地銳城等 中部 核心區(qū) 傳統(tǒng)區(qū)域以大緯二路和濼源大街為主，新興區(qū)域有經(jīng)一路、經(jīng)四路、解放路、山大路沿線等。 由于核心區(qū)辦公物業(yè)的投資屬性更加明顯，所以，投資客戶占到50%~60%，其余為辦公自用型客戶產(chǎn)生的購(gòu)買。 現(xiàn)在約 15萬(wàn)平米 未來(lái)約 40萬(wàn)平米 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)魯商廣場(chǎng)天業(yè)國(guó)際開(kāi)元廣場(chǎng) 西南部 以經(jīng)十西路，南外環(huán)、西客站等交通要道沿線分布。 由于西部片區(qū)以居住為主，并無(wú)多少產(chǎn)業(yè)支撐，所以西部客戶以地緣性中小型客戶為主，行業(yè)涉及：汽車、貿(mào)易、制作、機(jī)械等中小型企業(yè)，投資客比例低。 現(xiàn)在約 10萬(wàn)平米 未來(lái)約 20萬(wàn)