【正文】 此這幾種業(yè)態(tài)的主力商家與本項目合作關(guān)系的確定將對本項目商業(yè)組織和運作的順利與否起到?jīng)Q定性的作用，必須在前期規(guī)劃中予以高度的關(guān)注和重視。如：大賣場項目中的家樂福、好又多；品牌餐飲中的KFC、麥當(dāng)勞、味千拉面；服飾中的佐丹奴、ESPIRIT、艾格、報喜鳥、AUSINNO床品、周大福珠寶，謝瑞麟珠寶等。l 項目商業(yè)部分招商工作應(yīng)及早進(jìn)行，并根據(jù)其實際需求面積大小予以分割，其余少量單元考慮項目正式開盤之后，順勢去化。l 進(jìn)行中高檔餐飲品牌休閑餐飲經(jīng)營乃從營銷戰(zhàn)略之差異性經(jīng)營出發(fā)，因此在招商之品牌檔次上應(yīng)明確定位。故本項目商業(yè)部分可采用大平面設(shè)計，結(jié)合產(chǎn)權(quán)分割原則，用輕質(zhì)隔斷予以臨時分割，待正式銷售之后應(yīng)實際招商需要再予以統(tǒng)一分割。在這個過程中，三個目標(biāo)客群對本案日后經(jīng)營的影響力看似是投資客群最弱，但正是他們是實現(xiàn)銷售去化、項目成本回籠及創(chuàng)造收益的主力。其需求水平與需求意向是經(jīng)營客群首要考慮。對于一個成熟且精干的經(jīng)營者，在上述商業(yè)要求匹配的前提下，對于商鋪租價與未來經(jīng)營回報之間的比率權(quán)衡往往放于較次要的位置。 其它外地人群；216。n 客群來源216。n 客群屬性經(jīng)營客群與終極消費客群一樣，同屬本案商業(yè)設(shè)施的使用者，但是經(jīng)營客群與消費客群的需求屬性與訴求上又有一定區(qū)別。一般都擁有自住或投資用的物業(yè)，擁有地產(chǎn)購置經(jīng)驗并對商業(yè)經(jīng)濟分析能力較強，了解商業(yè)運作體系。 藝界名人或相關(guān)高收入從業(yè)人員；216。 政府公務(wù)員216。 本市范圍內(nèi)投資客群；216。同時產(chǎn)品的絕對號召力和新型的商業(yè)模式及充足的消費力支持也使投資者對本案商業(yè)前景頗為樂觀。社會閱歷豐富，社交廣泛，年齡一般較大，他們投資判斷力與耐心俱佳。它集休閑、購物、餐飲、娛樂、辦公和酒店為一體，從而為邳州市居民帶來一種全新的消費模式和生活模式。時代休閑廣場案名詮釋：以開發(fā)商名稱提領(lǐng)本案，在推廣本案的同時也是開發(fā)商自身形象、品牌樹立和推廣的過程。同時本案相臨世紀(jì)大道，案名也體現(xiàn)了本案的地理特征，同時“世紀(jì)”兩字也暗喻本案是新世紀(jì)的邳州市地產(chǎn)界作品的一份世紀(jì)之作。由此，將直接幫助項目的成功去化。結(jié)合項目大體量新型商業(yè)組建與新型商管運用，樹立邳州商業(yè)典范。大型現(xiàn)代景觀型休閑商業(yè)廣場 ——通過室外廣場的營建結(jié)合本案極具現(xiàn)代感的外立面設(shè)計和中庭設(shè)計，商業(yè)廣場在滿足消費者消費需求的同時，還給他們以視覺上的享受，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代休閑商業(yè)廣場中心的景觀效應(yīng)。四、項目規(guī)劃定位從地理位置、項目規(guī)模、外立面設(shè)計、經(jīng)濟利潤及市場供求態(tài)勢出發(fā)，本案的規(guī)劃應(yīng)定位于中高檔產(chǎn)品，并集商業(yè)功能、辦公功能和酒店功能于一體，每一部分根據(jù)功能、性質(zhì)的不同，其客戶群體也有所細(xì)分。未在該階段進(jìn)行有效招商的一律分割為小面積單元，便利出租或出售，以便統(tǒng)一開業(yè)，形成積聚效應(yīng)。是由于其在項目總體量中所占份額、去化速度、推廣難易度以及開發(fā)成本所決定的。我司認(rèn)為，本項目戰(zhàn)略制定的重點應(yīng)在商業(yè)部分。結(jié)合本項目區(qū)域特性、市場關(guān)系及項目地幅特征，綜合考量項目初步規(guī)劃及開發(fā)商企業(yè)戰(zhàn)略。而本案4至10層辦公樓的體量不小，一旦問市，能否有足夠的公司、企業(yè)入駐將需要得到進(jìn)一步驗證。因此，物業(yè)在開發(fā)之初便必須對商業(yè)管理進(jìn)行提前考慮與建議，且在產(chǎn)品設(shè)計是能以日后管理的視角進(jìn)行審視與適度調(diào)整，才能令物業(yè)日后經(jīng)營與管理順利去化，否則日后經(jīng)營必將存在隱患。（Threaten）l 區(qū)域商業(yè)的大量興建，分流客群本案周邊新建住宅項目亦有部分商鋪營建加上未來區(qū)域商業(yè)的陸續(xù)興建。l 市場競爭較激烈，但缺乏科學(xué)先進(jìn)的營銷理念和營銷方法當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)和商業(yè)發(fā)展迅速，市場競爭較為激烈，但許多物業(yè)在銷售和商業(yè)的招商上缺乏有效的營銷措施，以致于許多物業(yè)銷售周期加長，甚至出現(xiàn)市場的冷淡。l 城市發(fā)展帶來的經(jīng)濟環(huán)境背景機遇隨著邳州市開發(fā)進(jìn)程的加快，其城市綜合經(jīng)濟實力及城市居民消費水平的提升已是勿庸置疑。在這種背景下，隨著新城區(qū)諸多商業(yè)和住宅的興建，將進(jìn)一步強化新城區(qū)的商業(yè)氣氛并為之帶來大量的消費群體，將賦予本案更大的生存和升值空間。同時商鋪之間均是硬分隔，這樣不利于以后業(yè)主按照需要進(jìn)行自由分隔。l 極高的得房率 在本案設(shè)計中，由于在中庭部分在結(jié)構(gòu)封頂之后也不計入建筑面積而分?jǐn)偟矫刻讍卧娣e之中，這樣本案得房率將達(dá)到80%以上，這在整個邳州乃至江蘇地區(qū)都極為少見，必將極大的促進(jìn)投資者和經(jīng)營者的信心，也是本案的賣點之一。l 基地周邊居民乃至整個邳州消費群體的強有力支撐目前基地周邊有較多在建和已建住宅社區(qū)，未來將擁有較多的居住人口，同時基地南部客運總站也將帶來大量的流動人群。將會加強本案的景觀效應(yīng)。同時由于老城區(qū)商圈受到地域的限制，未來發(fā)展的潛力已經(jīng)不大，邳州未來商業(yè)發(fā)展的重點將移至新城區(qū)，特別是本項目周邊的區(qū)域型商業(yè)中心的建設(shè)將成為邳州市未來建設(shè)的重點。l 項目土地使用性質(zhì)：商業(yè)類用地 l 項目占地面積：28,800平方米l 總建筑面積：45450平方米l 底層建筑面積：12,000平方米l 地上建筑面積：44,000平方米l 地下建筑面積：1,450平方米l 超市面積：11,680平方米l 辦公面積：7,000平方米l 綠化面積：15,110平方米l 得房率：80%l 項目容積率：l 建筑覆蓋率：%l 地下停車數(shù)量：24輛l 地上停車數(shù)量：159輛項目坐落于邳州市新城區(qū)中，將是城市未來規(guī)劃中的市中心地帶，地理位置得天獨厚。項目名稱：亞都花園地理位置：建設(shè)北路與珠江東路交會口東北處開發(fā)商： 江蘇省亞都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司邳州分公司總建筑面積：8000平方米開盤時間：規(guī)劃布局：一、二層為商業(yè)，轉(zhuǎn)角處三—七層為商業(yè)用房，總體為商住綜合樓面積：商鋪一二層連售，面積在100~200平方米；住宅面積：90—150平方米層高：一層5米，三—商鋪價格：2400元/平方米個案分析：該案位于新老城區(qū)結(jié)合地段，周邊的商業(yè)氛圍欠缺，但隨著本案的交付使用，將會帶動周邊大量居民區(qū)的消費能力，項目體量較附近個案稍大，由于都是臨街商鋪，目前銷售情況尚可。項目名稱：同盛國際購物廣場地理位置：建設(shè)南路和解放西路口開發(fā)商：青島房產(chǎn)總建筑面積： 占地約50畝，商業(yè)面積約2萬平方米規(guī)劃布局：集商業(yè)購物、休閑娛樂為一體的商業(yè)廣場，定位在中高檔，沿街商業(yè)廣場，后面是住宅項目。地下一層為精品休閑美食廣場；一層為精品服飾、珠寶、高檔化妝品和飾品；二~三層為蘇果大賣場；四層為高檔休閑、餐飲、洗浴廣場；五層為高檔酒店、客房和辦公區(qū)電話：6222157商鋪價格：預(yù)計一層售價11000元/平方米個案分析：該項目是蘇果超市綜合商業(yè)，斜面對華聯(lián)超市和萬興市場，地處邳州市黃金商業(yè)圈，商業(yè)氛圍，人流方面優(yōu)勢顯著。同時一面商鋪臨街，對于投資者和經(jīng)營者都較有吸引力，去化較快。 從以上數(shù)據(jù)顯示，邳州市房地產(chǎn)近兩年的投資額成倍增長，房地產(chǎn)市場逐步火熱，城市居民的人均居住面積未來幾年內(nèi)將會達(dá)到20平方米的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況指 標(biāo) 名 稱單 位合 計2002年計劃投資萬元376502002年完成投資 其中：住宅萬元萬元19232170832002年施工房屋面積平方米2866672002年竣工房屋面積平方米2731072002年商品房銷售面積平方米1921332002年完成開發(fā)土地面積平方米2560092002年購置土地面積平方米628498 上表反映出邳州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢穩(wěn)定健康，竣工面積和銷售面積比例正常。 從消費者的構(gòu)成來看，一般以區(qū)域性消費為主，較少離自己居住區(qū)域以外的地方去進(jìn)行消費，針對性消費除外。不能給消費提供一個舒適和優(yōu)雅的購物環(huán)境，而本案的出現(xiàn)將會填補市場這一空白。216。邳州市商圈比較分析表：商圈供應(yīng)量地理位置及交通商圈地位商用物業(yè)租售價格出租率經(jīng)營人氣消費群來源解放路商圈解放路兩面沿街商鋪，大大小小過百家，商業(yè)用房總供應(yīng)量估計達(dá)5萬平方米位于市中心，是全市人氣最旺的一條街位于邳州市批發(fā)、零售業(yè)領(lǐng)頭養(yǎng)地位一般商場租金80元/月/平米，臨街商鋪100120元/月/平米商業(yè)整體出租率達(dá)到90%良好主要是市區(qū)的消費者，消費群體主要是年青人，客源較廣泛建設(shè)路商圈現(xiàn)已有商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量估計近8萬平方米，大型百貨商場主要集聚在這條街位于老城區(qū)中心，連接新城區(qū)，這條街的業(yè)態(tài)最齊全是連接解放路和火車站商圈的主街道百貨零售處首要地位一般商場租金80100元/月/平米，臨街商鋪100120元/月/平米商業(yè)整體出租率達(dá)到95%良好主要是市區(qū)的消費者，來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費者也占了相當(dāng)部分，客源較廣泛火車站商圈目前在改造中，商業(yè)體量較小，隨著同盛國際廣場的建成，將是全新的商業(yè)形象。此項目也將是本案的主要競爭個案。本案優(yōu)越的地理位置和較高檔次的定位，營造全新的購物環(huán)境，將會在消費者中形成良好的口碑。建設(shè)路商業(yè)街,是目前邳州市另一條繁華的街道,沿街分布大中小型商業(yè)店鋪,大量的人流、車流，每天給這條商業(yè)街帶來無限商機。萬興市場經(jīng)營品種比較雜亂，分成4個經(jīng)營區(qū)，每個區(qū)的經(jīng)營類別不同，上下層通過樓梯銜接，對于客流的組織比較落后，過道相當(dāng)擁擠。解放路仿古商業(yè)一條街，集中了萬興市場、華聯(lián)超市和蘇果超市等在邳州市極具影響力的商業(yè)。二、邳州微觀經(jīng)濟分析 邳州商業(yè)市場分析邳州市目前擁有城東商貿(mào)城、韓世步行街、萬興市場、大運河裝飾材料城、城北綜合批發(fā)市場以及銀杏、木材、建材、大蒜、蔬菜、果品等大型綜合市場和專業(yè)批發(fā)市場77個，華聯(lián)、蘇果、華聯(lián)等超市連鎖店28家。隴海鐵路、徐連一級公路、洛連高速公路、棗泗公路橫貫全區(qū)，東臨京杭大運河，西距徐州觀音機場40公里，形成了鐵路、公路、水路、航空縱橫交織的交通網(wǎng)絡(luò)，是蘇魯?shù)貐^(qū)重要的商品集散地。鎮(zhèn)民營工業(yè)園，該園區(qū)位于邳州市區(qū)南部，邳睢路東側(cè)，北距市區(qū)約五公里，距連徐高速路出入口約一公里，園區(qū)規(guī)劃面積2000畝，是邳州市政府重點工業(yè)園區(qū)之一，現(xiàn)已有投資1500萬元的臺灣獨資企業(yè)徐州華瑞木業(yè)有限公司等數(shù)家企業(yè)在園區(qū)落戶。城鄉(xiāng)居民的可支配收入不斷提高，說明邳州的商業(yè)市場具有巨大的發(fā)展?jié)摿?。城鄉(xiāng)居民生活水平逐年提高。各鎮(zhèn)分別是：官湖鎮(zhèn)、戴圩鎮(zhèn)、邳城鎮(zhèn)、陳樓鎮(zhèn)、鐵富鎮(zhèn)、港上鎮(zhèn)、鄒莊鎮(zhèn)、四戶鎮(zhèn)、岔河鎮(zhèn)、刑樓鎮(zhèn)、戴莊鎮(zhèn)、燕子埠鎮(zhèn)、車輻山鎮(zhèn)、宿羊山鎮(zhèn)、趙墩鎮(zhèn)、碾莊鎮(zhèn)、八義集鎮(zhèn)、占城鎮(zhèn)、土山鎮(zhèn)、議堂鎮(zhèn)、八路鎮(zhèn)、新河鎮(zhèn)、炮車鎮(zhèn)、運河鎮(zhèn)，市政府駐運河鎮(zhèn)。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，重點項目建設(shè)進(jìn)一步加強。市建工局系統(tǒng)全年承接施工項目365個，其中實行招投標(biāo)的工程329個。我國這一系數(shù)變化如右圖：從上圖可以看出，我國城鎮(zhèn)居民的生活水平提升較快，%，稍低于全國平均水平，說明邳州市民的生活較其他同級別城市高，居民的消費支出能力也較高。隨著收入的增加，在食物需求基本滿足的情況下，消費的重心才會開始向穿、用等其他方面轉(zhuǎn)移。邳州市恩格爾系數(shù)分析隨著家庭和個人收入增加，收入中用于食品方面的支出比例將逐漸減小，這一定律被稱為恩格爾定律，反映這一定律的系數(shù)被稱為恩格爾系數(shù)。市場建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展，年末擁有各類市場73個，其中年成交額在億元以上的市場6個。%。以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點的市場流通業(yè)發(fā)展勢頭正旺。金融運行平穩(wěn)。私營工業(yè)增加值29445萬元，%；股份制工業(yè)增加值39231萬元，%；外商及港澳臺投資工業(yè)增加值2922萬元，%。%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)一步優(yōu)化，非公有制經(jīng)濟尤其是私營個體經(jīng)濟繼續(xù)快速發(fā)展，積極推進(jìn)城市化進(jìn)程。市 場 篇一、 邳州宏觀經(jīng)濟分析 國民生產(chǎn)總值及三大產(chǎn)業(yè)比例 2000年，2001年，在江蘇近百個縣區(qū)中排在前30名；，%。二是做大做強幾個支柱產(chǎn)業(yè)。 七、未來發(fā)展規(guī)劃邳州市圍繞“五年再造一個邳州城”的目標(biāo)，大力推進(jìn)“北進(jìn)東擴”，城市規(guī)模迅速擴大，城市功能日臻完善，城市品位穩(wěn)步提高。目前，老城區(qū)改造正在進(jìn)行，積極實施東擴北進(jìn)工程，房地產(chǎn)開發(fā)市場火爆。 工業(yè)資源 工業(yè)形成了建材（水泥、石膏及其制品）、冶金（合金鉛）、機械（五金工具、健身器材、汽車制動器）、紡織（棉紗、織布、繅絲）、制藥（銀杏制藥）、木材（中高檔板材）、船舶修造等七大支柱產(chǎn)業(yè)。被國家和省確定的農(nóng)副產(chǎn)品創(chuàng)匯基地12項，其中銀杏綜合工程全國第一。 人力資源 邳州市勞動資源豐富，成本較低，工人技術(shù)會計師較高。貨運方面，外有連云港集裝箱碼頭，內(nèi)有蘇北內(nèi)河最大的現(xiàn)代化港口邳州港，貨運十分便捷。三、自然條件　　邳州市界于黃淮之間，屬半濕潤盟友溫帶季風(fēng)氣候，四季分明，日照充足，冬干冷，夏溫?zé)?，℃，年平均日?350小時，無霜期211天，境內(nèi)雨量充沛。近現(xiàn)代的邳州，1949年10月至于1953年1月，邳縣屬山東省臨沂地區(qū)；邳睢縣屬淮陰行政區(qū)。區(qū)位優(yōu)勢,良好的交通運輸環(huán)境，公路、水電、鐵路、航空立體交通網(wǎng)覆蓋全市，在淮海經(jīng)濟區(qū)中，邳州距南京、蚌埠、合肥、濟南、鄭州、青島等大中城市的中心均在300公里左右，擁有巨大的市場空間。地理坐標(biāo)為東經(jīng)117176。東與新沂市為鄰，西與銅山縣和徐州市賈汪區(qū)毗連，南接睢寧縣和宿遷市宿豫縣，北界山東省。東西距離約52公里，南北距離61公理，東隴海鐵路和京杭大運河構(gòu)成了邳州主城區(qū)的座標(biāo)。即在中國有文字可考的歷史掀開第一頁之前邳州這片土地上便有中國遠(yuǎn)古先民繁衍生息，在創(chuàng)造文明了。1992年邳縣撤縣建市，成立邳州市。鐵路上有東隴海鐵路橫貫東西；水運上有京杭大運河縱穿南北；公路上擁有洛連高速、3徐連一級等6條國道、省道和30條干線；航空上南有相囈40公里的的徐州觀音機場，東有相距60公里的連云港白塔埠機場。徐州市是全國著名的煤城，工業(yè)用煤非常充足。農(nóng)副產(chǎn)品資源 邳州是全國商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、銀杏、白蒜、肉兔、瘦肉型豬生產(chǎn)基地和全省蠶桑、淡水養(yǎng)殖基地。此外，艾山洞石溝、大運河風(fēng)景帶、黃墩湖