【正文】 作標(biāo)準(zhǔn)和綠化工作程序明確每日、每周、每月、每季的綠化 工作任務(wù)； （ 4）崗前培訓(xùn)。 管理處緊急情況應(yīng)急處理程序。 管理處設(shè)備管理工作手冊(cè)。 管理處清潔工作手冊(cè)。具體實(shí)施包括以下幾個(gè)方面： 管理處各崗位的崗位職責(zé)。 說(shuō)明：管理處（籌）應(yīng)結(jié)合甲方及自身的實(shí)際情況， 對(duì)以上計(jì)劃進(jìn)行合理調(diào)整。 (5)小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠。 糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等各方面的措施，其中以下項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，除檢驗(yàn)質(zhì)量外，應(yīng)注意： (1)道路：有否積水 (路面排水反坡 )。主要以如下內(nèi)容： 取封閉措施，是否便于檢修、清洗，同時(shí)是否采取封閉措施，進(jìn)水管是否有安全保障措施，水泵電機(jī)是否安裝穩(wěn)固，運(yùn)行時(shí)應(yīng)無(wú)振動(dòng)。要求有線(xiàn)電視線(xiàn)路敷設(shè)整齊，放大器安裝穩(wěn)固，進(jìn)戶(hù)線(xiàn)穿墻部分應(yīng)穿管敷設(shè)，電視信號(hào)圖像清晰、聲音清楚。主要檢查管道 煤氣是否按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)規(guī)范安裝，管道安裝是否良好，有無(wú)漏氣現(xiàn)象，煤氣表安裝的高度是否符合要求等。主要有如下內(nèi)容： BJ232的規(guī)定值。 (防火水閥除外 )，消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿(mǎn)足要求，消防栓、噴淋頭有無(wú)水流，水壓是否滿(mǎn)足要求。 檢查柜式風(fēng)機(jī)、盤(pán)管內(nèi)機(jī)、新風(fēng)機(jī)、吊頂風(fēng)機(jī)能否正常使用。電度表是否經(jīng)過(guò)國(guó)家供電有關(guān)部門(mén)檢測(cè)。若有兩臺(tái)以上機(jī)組，能否并車(chē)同步進(jìn)行，煙管有無(wú)漏煙現(xiàn)象，有無(wú)事故緊停車(chē)功能，應(yīng)急自動(dòng)發(fā)電功能，能否正常起動(dòng)等，必保供電線(xiàn)路是否正常供電。 應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 許倒泛水和滲漏。 構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。另外，還包括場(chǎng)地清除、臨時(shí) 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 8 設(shè)施與過(guò)渡房拆除清理完畢，相應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達(dá)到質(zhì)量要求。各種儀表、儀器、輔機(jī)應(yīng)齊全、安全、靈敏、靈活、精確，安裝符合規(guī)定，運(yùn)轉(zhuǎn)準(zhǔn)確正常。管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。每一回路導(dǎo)線(xiàn)間及對(duì)地絕緣電阻值不得小于規(guī)定要求。 (3)裝修。 (2)屋面與樓地面。 成。 ，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。 ，也應(yīng) 站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶(hù)編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)；竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿(mǎn)足使用等。同時(shí)，能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專(zhuān)業(yè)知識(shí)的不足，從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。 物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)的接管驗(yàn)收，是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗(yàn)收，不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 5 (7)協(xié)助綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購(gòu)、庫(kù)存和保管使用工作。 (3)制定長(zhǎng)期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。 (10)負(fù)責(zé)保安員的管理、培訓(xùn)、考核工作。 (6)負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動(dòng)的警衛(wèi)布置。 (2)與政府公 安、消防、司法部門(mén)保持良好的關(guān)系。 （ 4） 電梯工的日常管理及電梯運(yùn)行情況監(jiān)測(cè)工作。 (9) 完成管理處交給的其他工作。 (5) 建立業(yè)戶(hù)檔案管理工作。 物業(yè)部 (1)負(fù)責(zé)日常 房屋的巡查及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、水、電、供暖、天然氣等費(fèi)用的催交工作。 擬采用的管理模式 一、物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得 到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊(cè)》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶(hù)的目的。在日常的管理中，建議派專(zhuān)人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，如發(fā)生特殊事件時(shí)力爭(zhēng)將損失降至最小程度。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 3 大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居住 (工作 )環(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。 管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶(hù)、打造管理精品。 為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。 三、追求目標(biāo) 以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，為業(yè)戶(hù)推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。 二、服務(wù)宗旨 親切服務(wù)，用心管理。 結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀(guān)念，全心全意為業(yè)戶(hù)服務(wù)。 建議采用的管理體制是：企 業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化。同時(shí)以周、月、季走訪(fǎng)溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶(hù)的意見(jiàn)與需求，在不斷完善的過(guò)程中真正讓業(yè)戶(hù)享受到安心、 舒心和稱(chēng)心的居住 (工作 )環(huán)境。緊密聯(lián)系政府職能部門(mén)做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的環(huán)境下為業(yè)戶(hù)服務(wù)。 ，使員工翻開(kāi)手冊(cè)即可操作。采用“培訓(xùn) — 上崗 — 再培訓(xùn) — 再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿(mǎn)足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 4 (4) 負(fù)責(zé)業(yè)戶(hù)的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。 (8) 配合總部開(kāi)展員工培訓(xùn)工作。 （ 3） 負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲(chóng)滅害工作。 (1)負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。 (5)與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書(shū)”。 (9)負(fù)責(zé)監(jiān)控室管理工作。 (2)負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng) 工作。 (6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)其他有關(guān)的服務(wù)要求。 (10)總經(jīng)理指派的 其他工作。 ，充分維護(hù)業(yè)主的利益 收，能進(jìn)一步促使開(kāi)發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開(kāi)支。接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別在于： 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 6 驗(yàn)；竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開(kāi)展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面： 、業(yè)務(wù)精、對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開(kāi)發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 7 ，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。其中，房屋的主體構(gòu)件無(wú)論是鋼筋混凝土還是磚石、木結(jié)構(gòu)，變形、裂縫都不能超過(guò)國(guó)標(biāo)規(guī)定，外墻不得滲水。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、廚房的地面相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不允許倒流水和滲漏。線(xiàn)路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過(guò)墻有導(dǎo)管，鋁導(dǎo)線(xiàn)連接不得采用絞接或綁接。 (5)水、衛(wèi)、消防、采暖。采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正，配件齊全，沒(méi)有缺陷，并有專(zhuān)門(mén)檢驗(yàn)合格證。信報(bào)箱、掛物鉤、曬衣架應(yīng)按規(guī)定安裝。 規(guī)范規(guī)定。 塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順 直、無(wú)缺棱掉角。 應(yīng)安裝平整，油灰飽滿(mǎn)，粘貼牢固。 水路是否暢通。照明器具等 低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。 膨脹水箱能否正常補(bǔ)水，管路最高點(diǎn)和最遠(yuǎn)點(diǎn)壓力是否在 兆帕 (滿(mǎn)負(fù)荷情況下 )。主要有如下內(nèi)容： 泵、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥加壓風(fēng)機(jī)等能否自動(dòng)及手動(dòng)起動(dòng)，消防廣播事故時(shí)能否正常廣播。 (4)運(yùn)輸設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。 (5)管道煤氣系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 12 (7)有線(xiàn)電視網(wǎng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。 (9)給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。 陶瓷管、塑料管，應(yīng)無(wú)路冒滴漏現(xiàn)象，防腐措施應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，管道接口、檢查口不得漏水，檢查口應(yīng)便于維修，管道排水應(yīng)流暢，集水井、沙井、化糞池應(yīng)暢能，潛水泵應(yīng)無(wú)堵塞，自動(dòng)控制正常。 (4)化糞池有無(wú)透氣管 (不能完全密閉 )。具體包括以下內(nèi)容： （ 1）辦公設(shè)備的配置（辦公桌、椅、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、文件柜等）； （ 2）日常辦公用具的準(zhǔn)備（辦公用品采購(gòu)、公章雕刻等）； （ 3）管理處工作人員的服裝制作（含胸卡等）； （ 4）護(hù)衛(wèi)、清潔等臨時(shí)工作人員的住宿（包括宿舍、床架、床上用品等）； （ 5）維修保養(yǎng)工具的配置。在制度未出臺(tái)之前，管理處可采取召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議、形成會(huì)議紀(jì)要的方法來(lái)臨時(shí)規(guī)范各項(xiàng)工作，一旦時(shí)機(jī)成熟，就應(yīng)形成制度。包括：公文管理、印章管理、電腦管理、會(huì)議管理、考 勤管理、值班管理、收費(fèi)管理、投訴管理、人事管理、維修管理、員工請(qǐng)休假管理、員工儀表儀容及行為 戴德梁行物業(yè)管理有限責(zé)任公司 14 規(guī)范管理、員工考核管理、員工宿舍管理等。包括：管理處保安工作管理規(guī)定、管理處保安崗位設(shè)置、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位工作程序、保安巡檢路線(xiàn)圖、人員出入管理規(guī)定、人員來(lái)訪(fǎng)接待管理規(guī)定、人員來(lái)訪(fǎng)接待流程圖、車(chē)輛出入管理規(guī)定、物品出入管理規(guī)定、保安裝備使用管理規(guī)定、保安交接班管理規(guī)定、保安交接班程序、 保安隊(duì)隊(duì)列訓(xùn)練內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、文明執(zhí)勤用語(yǔ)等。包括：管理處綠化管理規(guī)定、綠化植物臺(tái)帳、各植物的習(xí)