【正文】 以極具視覺沖擊力的展示效果和產(chǎn)品亮點的落地贏得客戶。 營銷節(jié)點： 根據(jù)以上工程進度安排和 2022年銷售目標，必須 2022年 8月底進場，11月達到正式對外銷售條件。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 其他建議 客戶查詢系統(tǒng) 多功能會務(wù)中心 食堂 商務(wù)休閑空間 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 其他建議 目前停車問題已成為擺在寫字樓項目面前的突出問題，因此停車管理的重要性不言而喻，全智能化停車管理將使問題簡單化、條理化、合理化，并節(jié)約時間。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內(nèi)部空間 —— 公共建議（大堂） 簡潔大氣，以充分展示入駐企業(yè)的形象，體現(xiàn)商務(wù)價值 。 參考因素 權(quán)重 中海 按照項目推售時間預(yù)期，商業(yè)物業(yè)價格年增率 8%計算，得出項目公寓產(chǎn)品 2022年下半年入市時的均價約為： 11600元 /㎡ 。 本案公寓客群定位 5 4 3 2 1 本案 第 1圈層：周邊白領(lǐng)、公務(wù)員、中高層管理者、高級技術(shù)人員；（約占 40%） 第 2圈層：濟南市其他區(qū)域私營業(yè)主、事業(yè)單位職工及高收入的年輕臵業(yè)者；（約占 35%） 第 3圈層：已購買周邊項目的投資客；（約占 15%） 第 4圈層：未來將要入伙的寫字樓白領(lǐng)；（約占 5%） 第 5圈層：外地投資客；（約占 5%） 通過已售項目客戶及市調(diào)問卷調(diào)查結(jié)果分析，本項目的客群劃分成 5個圈層范圍 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 ?需求因素： 需求將決定項目的發(fā)展前景，隨著奧體片區(qū)的快速發(fā)展，片區(qū)的認同感、區(qū)域的發(fā)展前景，已被廣泛看好，且由于行政事業(yè)單位的進駐，區(qū)域吸引力逐步放大，逐步形成行業(yè)群體效應(yīng)。 項目定位及發(fā)展建議 本案形象延展 収展建議 項目定位 項目定位及發(fā)展建議 本案形象延展 収展建議 項目定位 國際化 的商務(wù)生活 品質(zhì)化 的辦公環(huán)境 項目定位及發(fā)展建議 本案形象延展 収展建議 項目定位 低碳 商務(wù) 綠色辦公 高可支付性產(chǎn)品、低能耗商務(wù)成本支出 項目定位及發(fā)展建議 本案形象延展 収展建議 項目定位 區(qū)域內(nèi)知名企業(yè)于集 國際化商務(wù)氛圍加速中小企業(yè) 成長 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 本案形象延展 創(chuàng)意空間 百變生活 宜商宜居宜投資 首席 〃 成長型 〃 生態(tài)商務(wù) 寫字樓 公 寓 商 業(yè) 奧體核心 〃 創(chuàng)意空間 龍奧 9號商務(wù)街區(qū) 分物業(yè)產(chǎn)品定位 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 分物業(yè)客群定位依據(jù) 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 區(qū)域內(nèi)已售項目的客戶情況 客戶需求問卷調(diào)查 本項目自身屬性特點 客群定位至關(guān)重要，直接影響項目的發(fā)展方向，且對 2022年年度回款指標能否完成具有關(guān)鍵作用。 潛在競爭激烈 最大劣勢：視覺影響、同質(zhì)競爭、配套丌足 價值梳理 SWOT分析 劣勢、威脅對策 項目核心價值：地段優(yōu)勢、高附加值產(chǎn)品價值 初裝修低門檻 營銷環(huán)境評估 價值梳理 SWOT分析 劣勢、威脅對策 價值梳理 SWOT分析 劣勢、威脅對策 營銷環(huán)境評估 制約條件 發(fā)展目標 問題界定 市場 客戶 項目 項目定位與 發(fā)展 營銷建議 項目定位 發(fā)展建議 商業(yè)建議 營銷環(huán)境 第四篇 項目定位及物業(yè)發(fā)展建議 ?項目定位 ?物業(yè)發(fā)展建議 項目定位及發(fā)展建議 定位思考 収展建議 項目定位 充分考慮項目區(qū)位在市場中的認知度及客戶關(guān)注點，將項目區(qū)位概念化的體現(xiàn)在項目定位中，起到 強化項目區(qū)位優(yōu)勢 的作用，在這里屏蔽掉其他區(qū)域項目的競爭。 國資委大廈 龍奧大廈 奧體中心 省立醫(yī)院東院區(qū) 國電 省高院 交通指揮中心 省武警總隊項目 省檔案館 省博物館 本案 本案 本體分析 項目背景 小結(jié) 地塊四至 ? 項目地塊北側(cè)為濟南市公交總公司立體停車場、東側(cè)為玉頂山公墓，南側(cè)緊靠龍奧北路，西側(cè)為山東才高臵業(yè)寫字樓。 對本案價格定位，推廣方式及推廣渠道具有指導(dǎo)意義； 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 客戶購房特征 ?潛在客戶販買商務(wù)物業(yè)（包含公寓和寫字樓）的目的以 投資和首置辦公自用為主， 面積需求為 55150㎡ 丌等； ?能承受的單價區(qū)間為 9000—12022元 /㎡總價區(qū)間為 60150萬； ?完善的 城市 商業(yè)配套、市政交通便利、較低的支付價格 是潛在客戶考慮商務(wù)物業(yè)的最重要的 三個影響因素； 對本案產(chǎn)品價值體系構(gòu)筑，具有一定指導(dǎo)意義； 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 公墓對客戶影響 ◆絕大多數(shù)客戶都認為墓地 對販買 商務(wù)物業(yè)有一定影響。 高新區(qū)板塊和奧體板塊寫字樓市場呈上升趨勢，增長勢頭明顯 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌稣{(diào)研 —— 未來發(fā)展分析 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 ?共性：區(qū)域內(nèi)兩板塊客戶以自用和投資為主，部分私營企業(yè)主以自用為主兼顧投資 ?區(qū)別： 奧體片區(qū)寫字樓主要被政府機關(guān)、事業(yè)單位，金融、保險、房地產(chǎn)、律師行領(lǐng)域大中型實力企業(yè)級單位整棟或整層購買，具有明顯的大客戶特征。 ?目前高新區(qū)板塊寫字樓的成交價格區(qū)間為 72009800元 /平方米，成交均價為 9008元 /平方米， 為目前成交價格最低的區(qū)域（土地成本較低、供應(yīng)量大）； 板塊整體平均成交率為 %。尤其緊鄰經(jīng)十路一線是辦公價值峰值地段，本案的區(qū)位商業(yè)價值較高。 限販政策對市場的影響 1 國家保障房建設(shè)體系的加快對市場的影響 2 稅收、信貸政策對市場的影響 3 限販政策打壓住宅市場， 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品當前被廣泛看好； 被調(diào)控排擠出住宅市場的投資客戶，受投資心理及資金實力影響，更傾向選擇總價款較低的商務(wù)產(chǎn)品； 保障房的販買者資金實力有限，丌是商品房的潛在客群；且當前國家保障房的覆蓋面小，對商品房市場影響丌大 ； 開収商資金壓力和販房者還貸壓力將持續(xù)增加，或?qū)p少雙方入市的積極性； 商業(yè)商務(wù)辦公產(chǎn)品因丌涉及民生問題，短期之內(nèi)丌會成為政策限制打壓的重點。 ?東部在政府東遷的帶勱下，已収展為房地產(chǎn) 開収的熱點地區(qū)； ?西部在以西客站的建立為契機的拉勱下，將 逐漸収展為新的房地產(chǎn)開収熱點區(qū)域； ?南部由亍受到規(guī)劃限制，房地產(chǎn)開収用地集 中在二環(huán)南路沿線 。在 100仹有效客戶調(diào)查問卷中， 34%的受訪者認為公墓對其販買傾向影響很大； 50%的受訪者認為有些影響；僅有16%的受訪者認為無所謂。 香港大學(xué) 市場營銷 學(xué)士學(xué)位 十六年房地產(chǎn)營銷工作經(jīng)驗，有著豐富的市場營銷及銷售管理經(jīng)驗，熟悉市場發(fā)展現(xiàn)狀，有著較強的管理能力、判斷、決策、計劃及執(zhí)行能力，并有極強市場及項目整體把控能力，曾擔任過多個項目的營銷總監(jiān)主持項目全面工作。 此方案是在貴司招標文件要求的內(nèi)容基礎(chǔ)之上，根據(jù)貴司提供的項目基礎(chǔ)資料，結(jié)合我司對濟南寫字樓及公寓市場的認識，以及在奧體片區(qū)商務(wù)綜合體項目的操盤經(jīng)驗和客戶積累，分別從市場研究、項目綜合定位、營銷推廣及底商招商運作等四大方面進行闡述，并通過電話調(diào)查、寫字樓掃樓調(diào)查和重點約訪等形式進行了商務(wù)產(chǎn)品需求客戶問卷調(diào)查，以期使本方案更加切合市場實際，具有可操作性，為貴司成功操作項目提供科學(xué)的保障。熟悉全程策劃的業(yè)務(wù)流程與方法，對房地產(chǎn)市場發(fā)展動向感覺敏銳，對項目的具體操作有一定的把控能力，擅長從營銷的角度提升策劃的價值。 人均 GDP不房地產(chǎn)収展的關(guān)系 GDP增速不房地產(chǎn)収展關(guān)系 小亍 4% 4%~5% 5%~8% 大亍 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定収展 高速収展 2 1 8 5 . 12 5 6 2 . 83 0 1 7 . 43 3 5 1 . 43 9 1 0 . 81 6 . 4 4 %1 7 . 2 9 % 1 7 . 7 4 %1 1 . 0 7 %1 6 . 6 9 %100015002022250030003500400045002022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P (億元） G D P 增長率36394423714572450376573941 5 . 1 5 %1 6 . 4 2 %7 . 9 1 %1 0 . 1 7 %1 3 . 9 3 %2022025000300003500040000450005000055000600002022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %人均G D P (元/ 人） 人均G D P 增長率濟南市近亐年 GDP及增長率 濟南市近亐年人均 GDP及增長率 發(fā)展階段 啟動期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期人均G D P( 美元）8 0 0 ~ 3 0 0 0 3 0 0 0 ~ 4 0 0 0 4 0 0 0 ~ 8 0 0 0 8 0 0 0 以上需求特征 生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主 改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展 單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合型發(fā)展20222022年濟南 GDP年增長率高亍 11%，年均增長率達到 %。 以山東省國資委、省高院、山東省軍區(qū)、省単物館、省檔案館、省立醫(yī)院、中國國電、魯商置業(yè)為代表的一批中大型企事業(yè)單位相繼遷入， 政務(wù)商務(wù)氛圍日漸濃厚，片區(qū)雛形逐步顯現(xiàn)。 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 公寓用途 1 面積不戶型 2 空間結(jié)構(gòu) 3 裝修標準 4 區(qū)域公寓產(chǎn)品特征 公寓產(chǎn)品的特點表現(xiàn)為居住私密性、舒適性較差； 在售公寓項目中，面積在 4588平方米的一室為主力戶型，兩室戶型的房源略少； 海爾綠城玉兮公寓的戶型相對較大，一室面積為 7488平方米，兩室面積為 111123平方米，三室面積為 208平方米，是當前公寓產(chǎn)品面積跨度最大的項目； 公寓項目從早期居住型公寓為主，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫频晔焦⒓稗k公型公寓； 區(qū)域內(nèi)的海爾綠城玉兮公寓是濟南第一個真正意義上的酒庖式公寓； 魯商國奧城公寓更多的表現(xiàn)出辦公型及投資品的特性， 由亍區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)量少，預(yù)計未來公寓的商務(wù)辦公性及投資性將凸顯； 不以往居住型小戶型公寓的核心賣點總價低、首付低的產(chǎn)品相比， 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品以精裝修產(chǎn)品為主，裝修標準從 5004000元 /平方米； 中齊未來城由于以居住型為主，精裝標準較低，而從海爾綠城玉兮公寓開始，裝修標準從簡單的“硬裝”發(fā)展到“軟裝” ，魯商國奧城公寓繼承了“提包入住”的裝修標準，對平層和LOFT均進行了精裝，精裝公寓產(chǎn)品開始發(fā)展為區(qū)域主流； 市場中的平層產(chǎn)品居多，而 LOFT建筑形式日益豐富到現(xiàn)有市場中，并受到了潛在客戶的認同，尤其是受到辦公型需求客戶的青睞。 區(qū)域內(nèi)奧體板塊成交價格區(qū)間在 1000016000元 /平米，高新區(qū)板塊寫字樓的成交均價約 9008元 /平米。 1 . 31 . 63 . 1100%70%75%00 . 511 . 522 . 533 . 5齊魯軟件園 三慶世紀財富中心 IT 總部基地0%20%40%60%80%100%120%租金（元/ 平米〃天） 出租率 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌稣{(diào)研 —— 租金、回報率分析 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 區(qū)域?qū)懽謽菨撛诠?yīng)量（單位：萬平米） ?區(qū)域是未來寫字樓潛在供應(yīng)量最大的區(qū)域，預(yù)計近 149萬平米，主要集中在奧體板塊 .潛在項目中啟德國際金融中心項目尤為引人注目，該項目將給區(qū)域增加 17萬方寫字樓供應(yīng)量。 這類客戶 關(guān)注辦公區(qū)位、寫字樓檔次、總價 ， 辦公需求面積 200500平方米。 海信天璽 鳳凰金岸 濟南海信 ? 建筑采用現(xiàn)代風格，整體形成連續(xù)的城市景觀界面和活潑的天際線，外立面以玻璃幕與實墻體虛實結(jié)合為主，襯托出主體建筑的大氣。復(fù)合空間 ?泉城 COD：奘體片區(qū)已成為濟南市最受關(guān)注的新區(qū)， 濟南中央行政區(qū) 【 COD】 雛形凸現(xiàn)， 也逐漸被市場認可； ?奘體核心：表明整個項目所依附的大環(huán)境和秲?nèi)钡牡囟蝺?yōu)勢，濟南只有一個奘體中心