【正文】 ；與周邊城市旅行社發(fā)展短線旅游項目；? 購物與休閑旅游相結(jié)合，提高項目的吸引力解讀 OUTLETS31323343635提綱33783項目自身研判銅陵市場調(diào)研項目銷售及自持建議項目營銷策略項目推廣方程式項目商業(yè)定位及思考聯(lián)易盛簡介及優(yōu)勢項目組成員及合作方式976項目商業(yè)主題概念 商業(yè)主題概念充分體現(xiàn)項目商業(yè)的功能定位，使得消費者能夠通過主題概念加深對商業(yè)功能的了解，進(jìn)而加深其消費觀念，培養(yǎng)其消費習(xí)慣。 國際購物中心協(xié)會（ICSC）指出 Lifestyle center 必須具備下列要素： 接近有影響力的居住社區(qū)； 中高檔以上的定位，迎合本商圈消費者對休閑的追求； 與 Mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比， Lifestyle Center更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計； 非封閉形態(tài)，并且至少有 5000平方米以上的面積是由全國性的連鎖專業(yè)店使用。Center都是開放式的，建筑形態(tài)人性化；面積相對來說不大，商戶是由比較高檔的專賣店、餐飲和娛樂等多種元素構(gòu)成，其中購物功能與傳統(tǒng)購物中心相比，被明顯弱化?！?生活方式中心 ” 具有四大特征：第一，休閑第一。 與 Shopping第三，規(guī)模適中。第四，業(yè)態(tài)專精。 “ 生活方式中心 ” 蓬勃的生命力決定其將會是商業(yè)業(yè)態(tài)中最具競爭力的業(yè)態(tài)。在 “歡樂城 ”不但可以觀賞新加坡灣的風(fēng)景，還可以遠(yuǎn)眺美麗的 Sentosa島，旁邊還建有圓形的羅馬風(fēng)格大廳。紅街的商業(yè)組合， 涵蓋了購物體驗、時尚生活、休閑娛樂、主題餐飲四大功能區(qū)。p 生活方式中心，當(dāng)今世界最先進(jìn)、最潮流、最時尚的商業(yè)模式，薈萃頂級商業(yè)業(yè)態(tài)，海納百川，潮流所向，活色活香的時尚之都，時尚由他們代言。項目商業(yè)形象演繹87基礎(chǔ)功能精品購物 配套功能特色中西餐飲奧 萊國際廣場配套功能創(chuàng)意主題酒店主題功能休閑 +娛樂 項目以精品購物部分為基礎(chǔ)，以休閑娛樂為龍頭，異域風(fēng)情的休閑方式及特色娛樂的充分挖掘，是我們在本項目的功能定位上必須選擇的，且唯一正確的方向。高端商務(wù)會所，著名酒吧，高檔休閑娛樂場所，都是奧萊國際廣場里一抹亮麗風(fēng)景，更是高端人群工作時、閑暇時聚集交流的場所。另外，沿街商業(yè)經(jīng)營受項目整體商業(yè)運營的影響不大，對項目商業(yè)后期的運營不會因為銷售，導(dǎo)致產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離等的障礙。銷售并返租，返租回報與租金收的租金收益來貼補。100商業(yè)物業(yè) 自持 建議： 812樓可部分銷售 商業(yè)定位：休閑娛樂主體部分 特色中西餐飲、休閑會所、 酒吧、 KTV、夜總會等9樓10樓8樓11樓12樓101商業(yè)物業(yè) 自持 建議：長期持有：地下物業(yè) 商業(yè)定位：賣場 商超百貨、主題賣場等216。需要資金的時候， 進(jìn)行銀行抵押，從而獲得資金。 在主題商業(yè)廣場銷售模式上，我們建議采用 “現(xiàn)金流為王 ”銷售策略，首先拿出最好的產(chǎn)品在短時間內(nèi)爭取大量回款，最快收回成本。 如果容積率置換，可銷售面積增加，我們建議加推 6樓 一層部分和 10， 11樓。項目租售策略制定前需要說明的兩點思路：先聲奪人，在項目還不具備成熟的租售環(huán)境下，塑造項目形象，吸引意向客戶關(guān)注。 活動可以為項目創(chuàng)造有利條件，實現(xiàn)有效銷售，帶來意外收獲。巴黎的浪漫 OUTLETS特 萊 斯你想象的一切可能，在這里，為你所享159yL sae精彩，即將上演！ 敬請期待！精彩待續(xù)項目自身研判銅陵市場調(diào)研項目銷售及自持建議3132334項目營銷策略3635提綱3項目推廣方程式項目商業(yè)定位及思考聯(lián)易盛簡介及優(yōu)勢3 項目組成員及合作方式78161聯(lián)易盛簡介聯(lián)易盛團隊簡介： 公司擁有一支專業(yè)化的操作團隊，秉承 “決策領(lǐng)先、專業(yè)創(chuàng)新 ”的工作理念和 “以市場規(guī)律為先導(dǎo)、以客戶利益為前提 ”的職業(yè)精神 辦公室公寓建筑面積 1萬多㎡，靈動多變空間，宜居、宜辦公、宜投資。中意廣場●金 樓天 杏 澳 金錢豹餐飲源牌大酒店 新長城大酒店 富 紅 團 西湖藍(lán)寶酒店 肖氏餐飲御徽樓 園 蜀 鍋 巢 灣 避風(fēng)塘茶樓 一茶一座 悠 左 啡 風(fēng) 足 浴 大唐盲人按摩 莎 7天酒店 招商經(jīng)理 1名 策劃經(jīng)理 1名 六安皖西農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場、 渦陽老子廟項目開發(fā)顧問合肥市安徽輕工商城、 湖南岳陽樓商業(yè)步行街、 部分項目列表：銅灌 學(xué) 193主要負(fù)責(zé)項目 曾主要負(fù)責(zé)招商的項目有： 常熟天虹服裝城 —— 13萬㎡ ，專業(yè)服裝批發(fā)市場； 常熟虞景文華休閑廣場 —— 5萬㎡ ，休閑文化廣場； 華孚城隍廟商業(yè)廣場 —— 22萬㎡ ，綜合性購物廣場； 新華集團華地香頌道 —— ㎡ ，特色休閑商業(yè)街； 定遠(yuǎn)眾舜時代廣場 ㎡， 綜合性購物中心195主要負(fù)責(zé)項目城市標(biāo)桿性的項目都要由高規(guī)格、高品質(zhì)、高效率的銷售團隊來實現(xiàn)的！— 上海 奧林匹克花園 2期 70萬方主題園林社區(qū) — 上海 金地格林世界合肥明發(fā)商業(yè)廣場合肥世紀(jì)云頂北京中豪狀元城 曾主要負(fù)責(zé)操作的項目，包括：合肥萬達(dá)廣場 ★ 在客戶眼中，我們每一位員工都 代表聯(lián)易盛?！?客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴，與客戶 一起成長，追求永無止境！本案服務(wù)內(nèi)容 聯(lián)易盛服務(wù)理念201本案取費標(biāo)準(zhǔn)● 銷售代理 +整合傳播（含創(chuàng)意表現(xiàn)）服務(wù)： 基本銷售傭金：商業(yè)總銷 % 溢價收益：溢價部分的 30%● 商業(yè)招商代理： 平均 3個月的租金?！?我們 1%的失誤，對于客戶而言， 就是 100%的損失。合肥萬達(dá)廣場 北京中豪狀元城 合肥明發(fā)商業(yè)廣場 北京中央公館合肥世紀(jì)云頂 北京金域藍(lán)灣 蕪湖萬達(dá)廣場 六安發(fā)能海心沙200前期顧問服務(wù)：◆ 前期顧問 市場研判項目實施◆ 前期顧問 項目系統(tǒng)定位深化◆ 前期顧問 商業(yè)配比規(guī)劃落位營銷服務(wù)：◆ 銷售代理◆ 整合傳播（含創(chuàng)意表現(xiàn)）商業(yè)招商服務(wù)：◆ 商業(yè)招商代理 合 作 方 式合肥明發(fā)商業(yè)廣場合肥世紀(jì)云頂北京中豪狀元城 197主 要 負(fù) 責(zé)項 目 簡 介曾主要負(fù)責(zé)操作的部分商業(yè)項目：池州溫州商貿(mào)城15萬方城市魅力綜合體定遠(yuǎn)眾舜時代廣場— 7萬平米 SHOPPING MALL蘇州萬寶商業(yè)廣場8萬方情景體驗式購物廣場曾主要負(fù)責(zé)操作的住宅項目，包括：池州南美花園齊山旁 濕地公園對面 13萬方御景寬宅六安元和山莊4000畝純英式花園洋房連云港銅灌世紀(jì)家園220畝生態(tài)景觀大盤合肥東湖山莊碧云閣兩個公園 一個家 12萬方生活純靜界濟南國科國際高爾夫別墅3400畝北歐風(fēng)情度假區(qū)獨棟別墅 五星級酒店國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場1500米深天然溫泉 198設(shè)計創(chuàng)意總監(jiān) —— 權(quán) 黎學(xué)歷及專業(yè)資格 大學(xué)本科 平面設(shè)計項目執(zhí)委會擔(dān)任職務(wù) 項目執(zhí)委會成員工作地點 合肥參加環(huán)節(jié) 平面設(shè)計指導(dǎo)工作職責(zé) 主要負(fù)責(zé)整個項目的廣告設(shè)計、方案構(gòu)思、及相關(guān)美術(shù)指導(dǎo)；199 從事地產(chǎn)專案設(shè)計工作近 8年 ,涉及商業(yè)、住宅、商住、專業(yè)市場、城市綜合體、高端住宅主要代表作品如下：主要特長： 喜學(xué)習(xí)、擅融匯、力創(chuàng)新 ,用文字與圖案展示項目內(nèi)涵，將項目、社會、人 文、歷史等因素相互融合 .合肥萬達(dá)廣場 金街口 —— 宿州首席時尚主題購物廣場青年嘉園 —— 先鋒時尚住宅黃山怡錦園190營銷總監(jiān) —— 徐 放學(xué)歷及專業(yè)資格合肥學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)中國注冊房地產(chǎn)估價師項目執(zhí)委會擔(dān)任職務(wù) 項目執(zhí)委會成員工作地點 合肥參加環(huán)節(jié) 技術(shù)思路討論、項目評審，項目全程營銷工作職責(zé)主要 負(fù)責(zé)監(jiān) 督、 統(tǒng) 籌及 協(xié)調(diào)整個 項 目的各功能 組別 運作，以其 經(jīng)驗 及市 場 分析能力做出全程指 導(dǎo) 及品 質(zhì)監(jiān) 控。亳州億都建材裝飾城、 巢湖中廟旅游度假村189主要負(fù)責(zé)項目商業(yè)地產(chǎn)類： 專業(yè)市場類： 旅游地產(chǎn)類：合肥海亞商城、 營銷總監(jiān) 項目專案團隊 架 構(gòu)組建介紹：戴斯酒店格林豪泰酒店城市之家酒店部分酒店類商家資源展示183部分休閑會所商家資源展示海闊天空俱樂部 麗都夜總會 如家酒店 藝娜 子 月 金仕堡健身 鼓浪嶼休閑會所 富 岸 美 啡上島咖啡 城市花園咖啡啡 啡 集 牛 臣 食 名 蕉葉餐廳179紅頂食府 logo云南米線 logo圣大國際飯店 logo豆 店 店 艷 滿 作為專業(yè)的房地產(chǎn)招商代理公司， “聯(lián)易盛 ”擁有豐富的商業(yè)品牌和人脈資源，優(yōu)質(zhì)而可靠的商業(yè)資源是項目招商成功的核心要素，為此我們針對本項目的特點和商業(yè)規(guī)劃要求，截取我們資源庫中的部分重點商家客戶，為本項目的招商提供資源保障?！瘛駵刂萆藤Q(mào)城 15萬平米魅力城市綜合體案例展示169中意廣場地處合肥經(jīng)開區(qū)蓬萊路和湯口路交叉口西南角，項目由 外商獨資企業(yè) 意大利陽光集團 投資興建項目商業(yè)體量 80000平方米，由 4幢單體獨棟和 1個裙樓商業(yè)組成，定位為異域風(fēng)情休閑文化廣場，項目商業(yè)涵蓋餐飲美食、休閑娛樂、生活購物、商務(wù)辦公、商貿(mào)展示、觀光旅游等多種復(fù)合業(yè)態(tài)，力爭打造成合肥市經(jīng)開區(qū)工業(yè)園一張休閑文化體驗的名片。整體建筑呈典雅式徽派建筑風(fēng)格，建筑群高低錯落有致，淡灰色立面雋秀高雅，彰顯池州古城的文化感和歷史感。OF紐約的現(xiàn)代，我在這里134唯細(xì)致處，泄露男人的秘密135每個櫥窗，都藏著女人的一個夢 13： 0017： 00136想哭就哭，想笑就笑 . 可以從上午到深夜 SHOPPING、 SHOPPING、 SHOPPING137一點點拜物的夢，一點的喜新厭舊的夢138午后的陽光 灑落一地 溫暖而柔軟139休閑的服裝 慵懶的時光 從腳下慢慢的流淌 15:20140可以一個人、一個下午、一杯 STARBUCKS的咖啡141最好的美食不是讓人想吃，而是讓人舍不得吃 142停下來，看風(fēng)景，你也化身別人眼中的風(fēng)景16:00143可以一家人、一整天、一次信步閑庭的旅行14417： 55暮色降臨，城市開始舞動 145舌頭被蠱惑了。正式 那么，當(dāng)前的市場環(huán)境下，聯(lián)易盛認(rèn)為：項目的成功招商 將直接決定 項目的銷售（注：招商作為一個系統(tǒng)工程，鑒于篇幅有限，本案不作詳述）106打造主題性商業(yè)品牌，實行 統(tǒng)一 招商運營優(yōu)勢 1： 有了主題商業(yè)概念 ，區(qū)別于零散的、隨意的業(yè)態(tài)劃分，明確了招商目標(biāo)，相對的降低了招商難度系數(shù)，同時，有利于我司控制商業(yè)業(yè)態(tài)分布與后期經(jīng)營管理，做活本項目，實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營，促進(jìn)投資信心；優(yōu)勢 2： “ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一管理 ” ， 自持 50%物業(yè)，凸顯 開發(fā)商 重視力度，且相對投資回報率較高，從而給投資商更大的投資保障；優(yōu)勢 3： 知名 主力品牌與高端特色項目完美對接、強強聯(lián)合 ，確保本案商業(yè)航母順利破冰、一路遠(yuǎn)航（知名主力品牌的引進(jìn)要花費一定的代價）。 通過以上成功銷售基本可以 收回 成本并實現(xiàn)利潤，余下 8,9,12樓是主體利潤部分，我們可以招主力聯(lián)盟商家，獲取租金收益；結(jié)合商業(yè)廣場 運營情況 ，繼續(xù)深挖下一步利潤點。 6,7樓酒店采用 聯(lián)營模式 ，減輕開發(fā)公司資金壓力，持有長期獲利。 銷售部分： 1,2,3,4,5樓216。進(jìn) 行銷售往往需要劃分成虛擬鋪 （目前有些地方政策不允許）， 這將給今后統(tǒng)一運營埋下禍根。進(jìn)行銷售后返租，交予酒店管理公司運營或自主招商，能夠保障開發(fā)商的運營收益進(jìn)行貼補返租支出。益之間的差額，可以用持有物業(yè)理由： 5樓為本項目商 業(yè)的靈魂部分 ，商業(yè)價值較大，項目商業(yè)功能演繹90一、各商業(yè)行業(yè)的品牌領(lǐng)導(dǎo)者二、以城市小資為代表的中高端消費群體三、有一定經(jīng)濟實力的投資客戶（區(qū)域覆蓋周邊縣市、全省乃至全國）項目商業(yè)客群定位 面向市場是最為寫實的說法，也是項目操作最為關(guān)鍵的所在，而項目給市場的映像也是不容忽視的，如何吸引客戶同樣更關(guān)鍵！91消費者投資者經(jīng)營者奧 萊國際廣場本項目的三類目標(biāo)客戶項目商業(yè)客群定位92項