【文章內(nèi)容簡介】 張家港市商業(yè)市場缺乏專業(yè)品牌，市場有巨大發(fā) 展空間，但須市場培育期。 ■ 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 ■ 商業(yè)市場分析 ■項(xiàng)目分析 ■ 廠商訪談 ■ 定位研究 ■ 項(xiàng)目定位布局與分割建議 ■ 銷售方式與策略 ■ 銷售均價研判 本案 北臨沙洲中路，東臨東環(huán)路，南臨南環(huán)路， 西臨步行街 。 本案東南 3號地塊詳細(xì)規(guī)劃圖 本案 可以看出本案東南區(qū)域規(guī)劃重點(diǎn)以居住區(qū)為主，底樓配置少量商業(yè)，未來可為 本案提供強(qiáng)有力的人口支持。 區(qū)域三大利好因素： 區(qū)域三大利好因素 聚首張家港核心地段，巨大的地段優(yōu)越價值。 緊鄰商業(yè)步行街，巨大的人流，車流交通四 通八達(dá)，可依托得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，吸引有效 人流。 隨著項(xiàng)目周邊環(huán)境改造，政府大力提倡，政 策多面支持，商業(yè)服務(wù)業(yè)拓展時間好。 SWOT Strength優(yōu)勢 Weakness劣勢 Opportunity機(jī)會 Threat威脅 本項(xiàng)目位置優(yōu)越，緊鄰步行街，是市區(qū) 唯一的一塊未開發(fā)的大幅土地。 四面臨街，交通可及性高 環(huán)境優(yōu)雅，周邊商業(yè)氣氛高。 項(xiàng)目在交通快速主干道，很難留住有效 消費(fèi)人流。 體量不大，不易形成規(guī)模的商業(yè)市場。 且商鋪較分散，大業(yè)態(tài)不能引進(jìn)； 樓上是住宅，商鋪內(nèi)的有效使用 面積會減小。 張家港市整體發(fā)展趨勢良好， 居民消費(fèi)力不斷增強(qiáng)。 周邊商業(yè)氣氛濃厚，隨沙洲中路及南環(huán) 路的環(huán)境改善，均會帶動本項(xiàng)目的發(fā)展。 本項(xiàng)目大部分商鋪出售，商業(yè) 業(yè)態(tài)不能統(tǒng)一，且無專業(yè)的商業(yè)管理公司 統(tǒng)一管理，未來可能會存在一定隱患。 ■ 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 ■ 商業(yè)市場分析 ■ 項(xiàng)目分析 ■ 廠商訪談 ■ 定位研究 ■ 項(xiàng)目定位布局與分割建議 ■ 銷售方式與策略 ■ 銷售均價研判 業(yè) 態(tài) 數(shù) 量 品 牌 品 牌 品 牌 運(yùn)動城 6 銳奇運(yùn)動城 迪卡儂 百 麗 運(yùn)動 100 名品運(yùn)動城 綠螞蟻 5 宏圖三包 蘇寧電器 頤高數(shù)碼 國美電器 五星電器 連鎖賣場 9 家得利 聯(lián) 華 蘇 果 頂頂鮮 人人樂 可 的 華 聯(lián) 百 信 物 美 3C數(shù)碼連鎖 保留意見意向強(qiáng)意向弱保留意見 55% 意向強(qiáng) 20% 意向弱 25% 被訪談的 20家品牌商戶中，有 20%的商家表示有明確意向， 25%的商家 表示明確意向弱， 55%的商家保留意見，表示需待實(shí)地考察后再談。 現(xiàn)招商的重點(diǎn)是與意向強(qiáng)的客戶談判，爭取早日簽約。同時預(yù)備談保留 意見的客戶 ■ 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 ■ 商業(yè)市場分析 ■ 項(xiàng)目分析 ■ 廠商訪談 ■ 定位研究 ■ 項(xiàng)目定位布局與分割建議 ■ 銷售方式與策略 ■ 銷售均價研判 目標(biāo)消費(fèi)客群 張家港本地中高端收入人群及家庭型消費(fèi)； 新區(qū)及全市居民改善居住環(huán)境、結(jié)婚類客戶群； 本市電腦數(shù)碼消費(fèi)群體。 在主題定位上，重點(diǎn)考慮主力消費(fèi)客群思維意識 以其社會影響力和帶動性，引發(fā)更多的關(guān)注 在商業(yè)規(guī)劃上，重點(diǎn)考慮主力客群消費(fèi)需求 挖掘其購買力為租戶經(jīng)營的成功奠定基礎(chǔ) 皇家 首座 集休閑購物、精品家居為一體的商業(yè)項(xiàng)目 業(yè)態(tài)定位 打造張家港商業(yè)新地標(biāo)，引領(lǐng)張家港商業(yè)新消費(fèi) 推廣語 ■ 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 ■ 商業(yè)市場分析 ■ 項(xiàng)目分析 ■ 廠商訪談 ■ 定位研究 ■ 項(xiàng)目定位布局與分割建議 ■ 銷售方式與策略 ■ 銷售均價研判 精品家居旗艦店 精品百貨店 銀行 社區(qū)超市 婚慶主題家居購物街 家居品牌展示廳 高級會所 運(yùn)動匯 社區(qū)超市 3C數(shù)碼城 （生活配套店） + 電腦數(shù)碼街 精品家居 精品家居旗艦店 高級會所 方案一 方案二 銷售部分模擬定位，讓投資者對項(xiàng)目未來發(fā)展更看好。 引進(jìn)兩至三家品牌店，可以增加投資者的投資信心。 剩余塊狀面積，開發(fā)商持有，全部定向招商，引進(jìn)主力 店可以帶動整個商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)氣氛，創(chuàng)造價值最大化 打造張家港市婚慶主題街，可以最大的提升本項(xiàng)目的認(rèn) 知度，且容易被年輕消費(fèi)者接受，帶動商業(yè)人氣。彌補(bǔ) 張家港市場的商業(yè)空缺。盡可能提升商鋪價值。 店面規(guī)模 副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈 5000平米以上 區(qū)域商圈 4000平米以上 大型社區(qū) 3000平米以上 地級城市市區(qū)人口 50萬以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心 3000平米以上 縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市 內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強(qiáng)縣優(yōu)先） 副省級以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商圈核心位置 3000平米以上 產(chǎn)權(quán)： 獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán) 區(qū)位： 位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利 面積： 3000平方米以上 樓層： 從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓 廣場： 物業(yè)距街道的距離在 6米以上，有開闊的停車場地和門前廣場 設(shè)施： 合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)， 空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上） 家居旗艦店大體分為：商業(yè)街店、特定市場店、高檔社區(qū)店和交通樞紐 店等幾種，根據(jù)市場容量，家具店店面的使用面積在 1500～ 3000平方米 左右；在適當(dāng)?shù)某鞘校瑢㈤_設(shè)概念店或飾品店，店面的使用面積在 150～ 500平方米左右。旗艦店的地理位置選擇多為高檔商圈或高檔 商圈外側(cè)的臨街商鋪，或位于高檔建材、家居、家具或高端產(chǎn)品銷售區(qū)域 （高檔汽車）專業(yè)市場或附近的臨街商鋪，或位于機(jī)場等交通樞紐處且已 經(jīng)形成一定規(guī)模的商圈或高檔社區(qū)的群體等；附近或地下有足夠的停車場 所。店面必須面向主干道或重要街道且有獨(dú)立的入口及門面，可以修建或 改建成標(biāo)準(zhǔn)門頭，門店上方應(yīng)具有供門店使用的招牌匾位、廣告位，或在 建筑物上或建筑地界可以架設(shè)廣告牌等。 店面選址的物業(yè)以長方