某商業(yè)項(xiàng)目整體運(yùn)作策略方案(編輯修改稿)
2025-01-22 14:17 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 云南民族大學(xué)呈貢校區(qū) 云南中醫(yī)學(xué)院 昆明理工大學(xué) 云南廣播電視大學(xué) 昆明醫(yī)科大學(xué) 云南藝術(shù)學(xué)院 補(bǔ)充客群 次要客群 重要客群 三、項(xiàng)目商業(yè)整體定位 客群定位 Page 13 第二部分 項(xiàng)目運(yùn)作策略 Page 14 通過(guò)“花腰山寨”的打造，將 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化 挖掘，確立項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)中心地位， 提升項(xiàng)目整體價(jià)值，促進(jìn)項(xiàng)目整體售價(jià)及銷售速度 。 確保項(xiàng)目 花腰文化主題落地 ，打造 昆明首個(gè)民族風(fēng)情商業(yè)綜合體 。塑造主題特色消費(fèi)場(chǎng)所，吸引區(qū)域內(nèi)外消費(fèi)者，以達(dá)到提升項(xiàng)目整體價(jià)值，促進(jìn)銷售的目的。 1 2 一、打造原則 Page 15 二、規(guī)劃方案分析 原商業(yè)指標(biāo) 新商業(yè)指標(biāo) 指標(biāo)變化 商業(yè)（㎡） 計(jì)容商業(yè)面積 0 不計(jì)容商業(yè)面積 1500 其中 集中商業(yè)（㎡） 整體 24000 地上 17500 地下（不計(jì)容） 8000 6500 1500 公寓面積（㎡） 45000 57000 +12023 風(fēng)情商業(yè) (一顆印）（㎡） 0 獨(dú)棟商業(yè)街（㎡） 18500 商鋪（㎡） + ? 集中式商業(yè) 整體面積 降低了約 ㎡左右 ，削減的商業(yè)面積主要在公寓部分進(jìn)行填補(bǔ)； ? 主要增加了臨街鋪面的商業(yè)面積， 增加了可售物業(yè)的比例 。 根據(jù)先前意見(jiàn)，對(duì)原商業(yè)規(guī)劃方案進(jìn)行了較大幅度的調(diào)整。 核心調(diào)整內(nèi)容： 將戲臺(tái)廣場(chǎng)位置調(diào)整至中央部分，更大化發(fā)揮戲臺(tái)作用； 減小集中式商業(yè)面積，減小整體商業(yè)自持比例。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)整 Page 16 二、規(guī)劃方案分析 1 2 3 4 對(duì)比原設(shè)計(jì)方案，現(xiàn)布局方案更加合理，簡(jiǎn)化了內(nèi)部動(dòng)線，整體布局及景觀設(shè)計(jì)更具有風(fēng)情元素和主題特色。但從商業(yè)整體打造的角度，仍存在五個(gè)較為突出的問(wèn)題： 1 臨街商業(yè)與內(nèi)部聯(lián)動(dòng)不強(qiáng)，內(nèi)部廣場(chǎng)功能發(fā)揮受限。 2 該處獨(dú)棟商業(yè)分流主動(dòng)線人流，不利于外側(cè)商業(yè)人氣帶動(dòng)，加大造活難度。 3 與臨街商業(yè)存在同樣的問(wèn)題，外部商業(yè)與內(nèi)部廣場(chǎng)聯(lián)動(dòng)不強(qiáng)，且商業(yè)開(kāi)口面較窄，無(wú)法對(duì)花樣長(zhǎng)廊形成人流牽引。 4 該處獨(dú)棟商業(yè)進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，對(duì)內(nèi)部道路造成一定封堵，不利于主動(dòng)線人氣流通。 5 5 中庭水景商業(yè)對(duì)內(nèi)部整體視野通透性及景觀效果造成一定影響，影響周邊商業(yè)價(jià)值。 規(guī)劃布局調(diào)整 Page 17 三、規(guī)劃調(diào)整建議 1 2 3 4 5 1 設(shè)置臨街面商業(yè)與中心廣場(chǎng)的連接道路。 2 取消該處獨(dú)棟商業(yè)設(shè)計(jì)，商業(yè)面積調(diào)整至右上角院落商業(yè)體，作為娛樂(lè)業(yè)態(tài)定位進(jìn)行考慮。 3 拓寬商業(yè)出口，與上方花腰長(zhǎng)廊商業(yè)街連接。 4 削尖該獨(dú)棟商業(yè)體面積，減小精神，拓寬內(nèi)部道路寬度。 5 取消中庭水景商業(yè)設(shè)置或降低該處商業(yè)體樓層，設(shè)計(jì)為一層商業(yè)。 針對(duì)五個(gè)規(guī)劃布局的問(wèn)題，提出以下五點(diǎn)調(diào)整建議： Page 18 四、打造策略 一心、兩帶、三地標(biāo) 一心： 一個(gè)集中式商業(yè)中心，滿足區(qū)域人口的日常生活消費(fèi)需求； 兩帶： 獨(dú)棟風(fēng)情商業(yè)帶 +花腰長(zhǎng)廊風(fēng)情商業(yè)帶。兩條風(fēng)情商業(yè)帶，滿足區(qū)域人口及外來(lái)人口餐飲娛樂(lè)及休閑購(gòu)物消費(fèi)需求； 三地標(biāo)： 戲臺(tái)、精神堡壘、狀元樓，三個(gè)地標(biāo)建筑配以廣場(chǎng)設(shè)置，強(qiáng)化項(xiàng)目民族文化元素的同時(shí)，打造商業(yè)節(jié)點(diǎn)拉動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值； 花腰生活廣場(chǎng) 產(chǎn)品體系 Page 19 四、打造策略 集中式商業(yè) 一心： 集中式商業(yè)中心 ? 借鑒空港 S3打造經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)質(zhì)商業(yè)主動(dòng)自持招商，引入大型超市，影院及購(gòu)物中心等主力店； ? 彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)配套空白，聚集區(qū)域常住人群和校園人群，為項(xiàng)目整體商業(yè)帶來(lái)大量人流； ? 引入主力店提升項(xiàng)目整體銷售價(jià)格和商業(yè)價(jià)值，支持項(xiàng)目后期商業(yè)造活。 花腰生活廣場(chǎng) Page 20 主力店：超市 主出入口 主力店：超市 主出入口 扶梯上一樓 主力店：美食城 主出入口 主力店：影院 主力店：影院 負(fù)一層 一層 三層 四層 二層 自持商鋪 可銷售商鋪 退臺(tái)區(qū)域 內(nèi)部動(dòng)線 分層布局思路 ? 通過(guò)招商，保證每層均有主力店帶動(dòng)； ? 通過(guò)退臺(tái)和動(dòng)線設(shè)計(jì)保證可售區(qū)域商業(yè)價(jià)值最大化； 四、打造策略 集中式商業(yè) 樓層 單層建筑面積 （㎡） 持有
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