【文章內(nèi)容簡介】 行處理，吸引消費人群到訪。并且為了增 加消費者逛街的興趣，每隔 200米要設(shè)一個節(jié)點，在節(jié)點上布置有趣味性的 景點及休息椅。而通道的寬度通常為主通道 4— 5米，次通道 2— 3米。 ⑵中庭： 中庭除具有視線引導、休息、展示、表演等實質(zhì)上的功能外，同時也是一 個重要的空間指標。中庭一般與主出入口及各主要通道直接相通，在有效 匯集人流的同時還具有強烈的景觀特色，是重要的空間指標，對消費人流 具有強烈的吸引力及指引性。 四、建筑結(jié)構(gòu)： ⑴層數(shù)： 效區(qū)購物中心的層數(shù)控制在三層以內(nèi)，并且經(jīng)營商店主要布置在首層； 市區(qū)購物中心的層數(shù)控制在七層以內(nèi)。 ⑵層高： 一般首層層高為 — ，凈空為 — 4米，標準層層高為 — ， 凈空為 3— 。 ⑶柱距： 一般為 8— 9米的跨度。 五、豎向交通： 豎向交通設(shè)施主要有自動扶梯、樓梯、電梯等，在購物中心的商業(yè)空間 里，自動扶梯容易形成視覺的障礙，規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)盡可能地減少對視覺的影 響，并且自動扶梯的照明還需要采用與整個商業(yè)空間的風格和諧統(tǒng)一的光源。 中庭空間的豎向交通組織最為關(guān)鍵，中庭人流量大，如創(chuàng)造動感強烈的三維空 間景觀特色將能較大程度上促進消費人流在層間運動。有些購物中心為了增加 消費人流在樓層間的逗留時間而使自動扶梯的布置相對零亂、分散，使消費者 上下時難以找到扶梯的具體位置，給消費者在各樓層間的自由運動造成不便， 將大大降低對消費者的吸引力。 六、環(huán)境營造： ⑴光線： 購物場所的光線可形成明亮愉快的氛圍，引導顧客進入商場，可以使商品顯 得鮮明奪目、五光十色，從而引發(fā)購買欲。光線暗淡，商場會顯得沉悶壓 抑，而光線過強又會使顧客感到暈眩，營業(yè)員精神緊張，易出差錯。 ⑵色彩： 色彩對于購物中心的環(huán)境布局和形象塑造影響很大，為使購物環(huán)境色調(diào)達到 優(yōu)美、和諧的視覺效果，必須針對購物中心各個部位設(shè)計出相應(yīng)的色調(diào)?？?運用色彩、明度的變化來調(diào)整空間的尺度和溫度或表現(xiàn)空間的性格。 ⑶音響： 音響會影響消費者的情緒和營業(yè)員的工作態(tài)度，是創(chuàng)造購物環(huán)境氣氛的一種 有效途徑。音響還可吸引顧客對商品的注意，指導顧客選購商品、營造特殊 氛圍、促進商品銷售、刺激顧客的購買興趣。 ⑷溫度： 太熱、太冷或空氣污濁都會對消費者的購物行為產(chǎn)生較大的影響。故購物場 所一般會保持恒溫 21— 23度的人體舒適度。 七、外立面與主入口： ⑴外立面： 外立面可樹立購物中心的獨特形象，故對墻面的材質(zhì)、色彩、照明等要慎 重考慮，使建筑物能融合到環(huán)境中。購物中心的外立面特點是無窗墻面 多，外墻、側(cè)墻多被當作商品展示、廣告宣傳空間使用。另外標志物亦 是外立面設(shè)計的重要元素，它具有幫助客戶識別商業(yè)設(shè)施、吸引顧客關(guān) 注商業(yè)設(shè)施的廣告媒體作用。通常的標志物有：墻面招牌、懸垂幕布、 裝飾物、屋頂廣告等。 ⑵主入口： 入口大廳的設(shè)計應(yīng)充分利用組合植栽、座椅、噴泉、鋪面等景觀設(shè)施。其 高度和寬度應(yīng)同時滿足內(nèi)外空間的需要，出入口門扇的尺寸以不妨礙客 流為宜。 八、營業(yè)空間的經(jīng)營布局： 購物中心在進行經(jīng)營布局時，一般將吸納客流能力較強的主力店分散布 置，以促進消費人流在營業(yè)空間里均衡流動。同時將承受租金能力較強的商店 布置在購物中心價值較高的區(qū)間以獲得最大的租金回報。對于平面形態(tài)的購物 中心，通常將大型主力店布置在通道的端點，以促進消費人流在通道里均衡運 動。而將餐飲、文化娛樂等占地面積大、承受租金能力較弱的商店布置在通道 的深處。對于多層購物中心，則一般將服飾、首飾放首層、二層等價值較高的 營業(yè)區(qū)間，而將大型主力店設(shè)在負一層、負二層或二層、三層，并將家居、餐 飲、娛樂等放在高樓層。 八、平面死角位的處理： ?采用敞開式或半敞開式的經(jīng)營布局，以增強購物空間的通透性，使各商店形成一個整體的商業(yè)空間，從而充分利用整體商業(yè)空間的環(huán)境氛圍引導消費人流的光顧，促進商品的銷售。 ?將平面死角位區(qū)間規(guī)劃為具有個性特色的經(jīng)營定位，并與周圍其他區(qū)間的經(jīng)營特性形成差異化，從而可充分利用區(qū)間個性特色的經(jīng)營，吸引特定的消費人流光顧。 ?將死角位區(qū)間及通往該區(qū)間的通道規(guī)劃營造成具有個性化風格特色的空間環(huán)境，從而充分利用特色空間環(huán)境引導消費人流的光顧。 商場的返租與回報 傳統(tǒng)的商場銷售模式有何弊端？ ⒈純粹的買賣關(guān)系：只講地段不講規(guī)劃； ⒉極少考慮后續(xù)的經(jīng)營問題； ⒊用于包裝的功能規(guī)劃流于空談； ⒋經(jīng)營者與投資者的角度不一，投資者遠遠多于經(jīng)營者。 傳統(tǒng)的商場銷售與經(jīng)營有何矛盾？ ⒈業(yè)主分散，難于統(tǒng)一規(guī)劃管理； ⒉無法保證統(tǒng)一開業(yè)或足夠的開業(yè)率； ⒊無法統(tǒng)一經(jīng)營時間； ⒋各自為政，功能混亂。 返租回報的概念： ⒈與投資者完成交易； ⒉按相應(yīng)的投資比例作為租金回報； ⒊承租期內(nèi)統(tǒng)一經(jīng)營； ⒋雙贏局面：“我經(jīng)營，你收租；我旺場，你接手?！? 返租回報的意義： ⒈解決銷售與經(jīng)營的矛盾； ⒉提高銷售價格和升值潛力； ⒊統(tǒng)一經(jīng)營； ⒋利于投資者。 做幾年的返租最適合？ 最適合的回報率是百分幾？ 如何計算回報率？ A、返租年期最好為 3年。 ?年商場經(jīng)營基本成熟； ?市場普遍接受的年期； ?對發(fā)展商負擔不會過大。 B：回報率最適合是在 10%12%。 ?高于銀行利息兩倍； ?穩(wěn)定的投資回報； ?回報率處于合理水平。 C：投資回報率的計算： 例：原來 20230元 /m2的鋪位按 30000元 /m2推出，返租 3年，回報率為 12%。 3 12%=36% 30000 36%=10800元 3000010800=19200元 /m2 2023019200=800元 /m2 有 800元 /m2的差額 =風險 800 / 36個月 =22元 / m2月 22元 /m2月是風險參考依據(jù)， 10000元的超額利潤的利息。 注：反租回報必須看地段、規(guī)模，并非所有商場皆適用。 重點：⒈商場所處地段是否適合商業(yè)用途； ⒉商場的租售價格是否高于市場承接力； ⒊留取部份自營商鋪或主力商家的經(jīng)營場地以提高商場抗風險的能力； ⒋對主力商鋪、品牌形象店及各租戶經(jīng)營能力的評估和預(yù)測。 商場招商的關(guān)鍵 一、租戶的組合： ⑴主 力 店： 至少占 10000平方米，有自己的吸客能力，有名氣及經(jīng)營特色， 與小租戶能和諧共處。 注意：安排的樓層及給予的租金優(yōu)惠，必須能帶動整個商場的消費。 ⑵牽頭租戶： 行業(yè)中的龍頭，規(guī)模相對主力店小，能帶動同一群體的租戶。 注意：安排的樓層及給予的租金優(yōu)惠。必須能帶動整個商場的消費。 ⑶功能租戶： 在布局中必不可少的，唯一的一家。 注意：對租金的期望值不能太高，滿足一種消費的需要。（如商場內(nèi)的 食街、電影院） 二．主題商場 大型購物中心中的主題商場主要起補充作用?？梢允且粋€大商場中設(shè)立 的專題商場，補充功能店與主力店