【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 同演繹中央大街地上到地下的立體式繁華。31中央大街地下商業(yè)項(xiàng)目租金收益指標(biāo) 類別 商鋪商業(yè)部分 出租面積（㎡） 建面 約 8965實(shí)用率 53%使用面積 4811． 6實(shí)際出租面積 按 90%的使用面積出租（ 5346）出租率 (%) 95%標(biāo)準(zhǔn)租金（㎡ /使面 /月） 290元建議租金價(jià) 第一年 9折優(yōu)惠（ 261元）租金收入 534695% (261元 12) =1590萬(wàn)小計(jì) 1590萬(wàn)前 10年總收益預(yù)估（按年平均遞增率 5%計(jì)） 約 2億元停車場(chǎng)部分 建面 2537． 87停車位 按 30㎡ /車位（ 84）銷售車位 按 30%銷售（ 25）銷售收入 25萬(wàn) /車位 /50年使用權(quán) 25=625萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)成本支出運(yùn)營(yíng)成本 廣告推廣 :租金總收入的 3%(47萬(wàn) )管理費(fèi)成本 (按 15元 /㎡使面 /月 )12 =86萬(wàn)水、電、采暖費(fèi)用 =350萬(wàn)小計(jì) 483萬(wàn)稅前收益停車場(chǎng)銷售收益 =625萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)期稅前收益 =經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)成本支出 =1107萬(wàn)元方案Ａ32中央大街定位方案Ｂ　中俄風(fēng)情一條街33說(shuō)明：　　　　根據(jù)本項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，我們將項(xiàng)目的兩個(gè)不同區(qū)域分別定位既關(guān)聯(lián)又有明顯不同的主題：　　　　俄羅斯風(fēng)情街 —— 中央大街由南向北通過(guò)的右側(cè)第一主入口至友誼路方向的區(qū)域（如上圖所示）。此主題下的經(jīng)營(yíng)范圍主要有俄羅斯精品、俄羅斯餐廳、酒吧以及其它商品和特色新奇服務(wù)，如異國(guó)留影館等，通過(guò)一系列展現(xiàn)哈爾濱市最具異國(guó)風(fēng)情的俄羅斯商品、服務(wù)，意在營(yíng)造一種別有風(fēng)趣的它國(guó)環(huán)境氛圍，來(lái)滿足哈爾濱日益強(qiáng)大旅游消費(fèi)人群的特色需求。在綜合考慮商鋪使用率最大化和消費(fèi)者購(gòu)物舒適度的情況下，將主通道規(guī)劃為 6米，輔通道規(guī)劃為 3米。此區(qū)域主力面積以 165平方米居多。在商場(chǎng)的基本功能夠滿足消費(fèi)者需求的前提下，我們將原有洗手間的位置及大小進(jìn)行改動(dòng)（如下圖所示），減少原停車場(chǎng)實(shí)用面積約 900平方米，增加其商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積約 610平方米。 　　　　中國(guó)特色風(fēng)情街 —— 指第二個(gè)主入口至防洪紀(jì)念塔方向的區(qū)域（如上圖所示）。此主題下的經(jīng)營(yíng)范圍主要是些極具中國(guó)特色的一系列商品，根據(jù)商品類別的不同，我們將此區(qū)域規(guī)劃為文化區(qū)、禮品區(qū)、特產(chǎn)區(qū)以及具有中國(guó)特色的餐飲區(qū)?？紤]經(jīng)營(yíng)者的需求，此區(qū)域商鋪主力面積規(guī)劃在 15平方米左右，屆時(shí)可根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。此區(qū)域規(guī)劃通道為 3米。34中央大街定位方案Ｂ　業(yè)種比例圖示35支撐點(diǎn)　　　 政府對(duì)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間布局：一帶三主題：建設(shè)中山路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)積聚帶（一帶），建設(shè)以中央大街為主線，以 “索菲亞 ”廣場(chǎng)為支點(diǎn)的旅游休閑型主題商業(yè)中心?！　　⊥晟埔慌厣虡I(yè)街采取政府引導(dǎo)與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合的辦法，利用 12年的時(shí)間，完善道里區(qū)中央大街歐陸風(fēng)情一條街?！　　「鶕?jù)哈爾濱市現(xiàn)有資源狀況以及目前中央大街的商業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，發(fā)展旅游業(yè)無(wú)疑將是今后哈爾濱經(jīng)濟(jì)實(shí)力再上臺(tái)階的必要步驟，而且也將是一種不可逆轉(zhuǎn)的歷史趨勢(shì)。36２、哈爾濱０５－０７年外來(lái)旅游人口數(shù)量增長(zhǎng)趨勢(shì)　　隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活水平的提高，旅游休閑漸成時(shí)尚，大眾旅游市場(chǎng)前景廣闊，國(guó)內(nèi)旅游和假日旅游發(fā)展成逐年快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。３、中央大街、防洪紀(jì)念塔、索菲亞教堂以及太陽(yáng)島是中外游客來(lái)哈的必經(jīng)之地，為本項(xiàng)目此定位增加了重要砝碼。４、在哈爾濱賦予這一主題的特色街目前還沒(méi)有，項(xiàng)目周邊現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的幾家俄羅斯商品店分布零散，其發(fā)展空間相對(duì)較大。單位：萬(wàn)人37中央大街地下商業(yè)項(xiàng)目租金收益方案Ｂ指標(biāo) 類別 商鋪 商鋪商業(yè)部分 出租面積（㎡）建面 約 8965實(shí)用率 57%使用面積 實(shí)際出租面積 按 90%的使用面積出租（ 5346）出租率 (%) 95%標(biāo)準(zhǔn)租金（㎡ /使面 /月） 290元建議租金價(jià) 中國(guó)特色風(fēng)情街 :第一年 9折優(yōu)惠（ 261元）租金收入 俄羅斯風(fēng)情街 :第一年 8折優(yōu)惠 (232)租金收入中國(guó)特色風(fēng)情街 95% (261元 12) =俄羅斯風(fēng)情街 274695% (232元 12)=小計(jì) 前 10年總收益預(yù)估（按年平均遞增率 6%計(jì)） 約 2億元停車場(chǎng)部分 建面 2537． 87停車位 按 30㎡ /車位（ 84）銷售車位 按 30%銷售（ 25）銷售收入 25萬(wàn) /車位 /50年使用權(quán) 25=625萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)成本支出 運(yùn)營(yíng)成本 廣告推廣 :租金總收入的 3%(43萬(wàn) )管理費(fèi)成本 (按 15元 /㎡使面 /月 )12 =93萬(wàn)水、電、采暖費(fèi)用年 =350萬(wàn)小計(jì) 486萬(wàn)稅前收益停車場(chǎng)銷售收益 =625萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)期稅前收益 =經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)成本支出 =38中央大街方案 AB利弊對(duì)比分析定位方案 A 定位方案 B利 潮流天下的業(yè)態(tài)規(guī)劃，綜合了經(jīng)營(yíng)者的利益驅(qū)使和潛在消費(fèi)者的心理需求，對(duì)中期招商和后期旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)提供較為有力的保證。給所規(guī)劃的商場(chǎng)業(yè)態(tài)確定一個(gè)較為吻合并具傳導(dǎo)性的主題，將會(huì)與消費(fèi)者產(chǎn)生心理共鳴，從而增加銷售業(yè)績(jī)。裝修可別致、設(shè)計(jì)可以人性化、環(huán)境怡人、空氣通透，公共空間寬闊，有利于吸引成熟的經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的眼球，有較強(qiáng)抵抗未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者的能力，有利于降低突發(fā)事件造成的損失，如水、火等自然災(zāi)害，有利于商場(chǎng)長(zhǎng)期繁榮穩(wěn)定發(fā)展。如果開(kāi)通與環(huán)球動(dòng)力商城、萬(wàn)達(dá)地下申格體育以及凱萊酒店的通道，將會(huì)使得不同場(chǎng)所消費(fèi)的潛在顧客實(shí)現(xiàn)交叉互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)多方共贏商業(yè)格局。對(duì)于將來(lái)銷售有利的小面積鋪位數(shù)量相對(duì)較多，能快速實(shí)現(xiàn)投資者資金回籠的目的。使項(xiàng)目發(fā)展成為國(guó)內(nèi)外知名特色商業(yè)街成為可能，使項(xiàng)目成為哈市樹(shù)立形象的又一特色工程成為可能。弊 此概念型的主題定位有可能會(huì)損失少部分其他的消費(fèi)人群缺乏主力商家支撐，對(duì)商業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展不利。招商范圍擴(kuò)大造成招商難度加大，招商周期加長(zhǎng)，投資金額大大增加。39中央大街方案 A—— ８０后街主題特色營(yíng)造40〔 1〕業(yè)種及其組合特色：引進(jìn)目前在市場(chǎng)有一定特色的業(yè)種，如：動(dòng)漫飾品、奧運(yùn)紀(jì)念品、汽車模型等，以其時(shí)尚前衛(wèi)、創(chuàng)新的組合形象給消費(fèi)者創(chuàng)造更多的心里需求。在業(yè)種規(guī)劃上考慮將購(gòu)物 —— 休閑娛樂(lè) —— 餐飲 —— 體驗(yàn)等進(jìn)行整合，使消費(fèi)者能夠在內(nèi)部產(chǎn)生互動(dòng)消費(fèi)?！?2〕品牌特色：引進(jìn)目前在哈爾濱沒(méi)有的品牌，給潛在消費(fèi)者耳目一新的感覺(jué)，進(jìn)一步刺激其消費(fèi)。41〔 3〕主入口及其它入口特色：根據(jù)所定位的主題，對(duì)項(xiàng)目的主入口進(jìn)行富有創(chuàng)意形象的設(shè)計(jì)，充分展示項(xiàng)目所要表達(dá)主題的意義。步行街主入口不僅是步行街商業(yè)特至的形象標(biāo)志，更是主題型商業(yè)項(xiàng)目吸引聚集目標(biāo)消費(fèi)群體，表現(xiàn)與眾不同的商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)。切合經(jīng)營(yíng)主題，設(shè)計(jì)新穎、風(fēng)格獨(dú)特的主入口能使商場(chǎng)在消費(fèi)建筑的風(fēng)格協(xié)調(diào)。既要在保持城市原有特色的情況下把步行街插入到地段中，又不能夠失去步行街自身的現(xiàn)代特色，這是難點(diǎn)所在。為了保持街道整體景觀的一致性，主入口設(shè)計(jì)需要考慮尺度和材料與周圍關(guān)系，材料選擇是體現(xiàn)建筑風(fēng)格的重要因素。項(xiàng)目定位為年輕人休閑購(gòu)物的潮流樂(lè)園，需要商業(yè)步行街體現(xiàn)出活潑跳躍的建筑風(fēng)格和色彩。這里建議 80后街盡量考慮色彩絢麗的涂料和材料。42地下街入口參考效果圖示43〔 4〕內(nèi)部裝修特色： 80后街營(yíng)造 “哈爾濱首家年輕人休閑購(gòu)物互動(dòng)中心 ”，在引入適合年輕人消費(fèi)的休閑娛樂(lè)和購(gòu)物商品和服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)公共活動(dòng)區(qū) —— 中庭、入口、過(guò)道和店面裝修方面強(qiáng)調(diào)年輕人的符號(hào)，色彩的絢爛、顏色的跳躍，以及造型的新穎、時(shí)尚。內(nèi)部裝修參考效果圖示44〔 5〕休閑景觀、小品特色：為了使消費(fèi)者在購(gòu)物的同時(shí)充分感受到休