【文章內(nèi)容簡介】 同演繹中央大街地上到地下的立體式繁華。31中央大街地下商業(yè)項目租金收益指標 類別 商鋪商業(yè)部分 出租面積（㎡） 建面 約 8965實用率 53%使用面積 4811． 6實際出租面積 按 90%的使用面積出租（ 5346）出租率 (%) 95%標準租金（㎡ /使面 /月） 290元建議租金價 第一年 9折優(yōu)惠（ 261元）租金收入 534695% (261元 12) =1590萬小計 1590萬前 10年總收益預(yù)估（按年平均遞增率 5%計） 約 2億元停車場部分 建面 2537． 87停車位 按 30㎡ /車位（ 84）銷售車位 按 30%銷售（ 25）銷售收入 25萬 /車位 /50年使用權(quán) 25=625萬元經(jīng)營成本支出運營成本 廣告推廣 :租金總收入的 3%(47萬 )管理費成本 (按 15元 /㎡使面 /月 )12 =86萬水、電、采暖費用 =350萬小計 483萬稅前收益停車場銷售收益 =625萬元 經(jīng)營期稅前收益 =經(jīng)營收入 經(jīng)營成本支出 =1107萬元方案Ａ32中央大街定位方案Ｂ　中俄風情一條街33說明：　　　　根據(jù)本項目自身的特點，我們將項目的兩個不同區(qū)域分別定位既關(guān)聯(lián)又有明顯不同的主題：　　　　俄羅斯風情街 —— 中央大街由南向北通過的右側(cè)第一主入口至友誼路方向的區(qū)域（如上圖所示）。此主題下的經(jīng)營范圍主要有俄羅斯精品、俄羅斯餐廳、酒吧以及其它商品和特色新奇服務(wù)，如異國留影館等，通過一系列展現(xiàn)哈爾濱市最具異國風情的俄羅斯商品、服務(wù)，意在營造一種別有風趣的它國環(huán)境氛圍，來滿足哈爾濱日益強大旅游消費人群的特色需求。在綜合考慮商鋪使用率最大化和消費者購物舒適度的情況下，將主通道規(guī)劃為 6米，輔通道規(guī)劃為 3米。此區(qū)域主力面積以 165平方米居多。在商場的基本功能夠滿足消費者需求的前提下，我們將原有洗手間的位置及大小進行改動（如下圖所示），減少原停車場實用面積約 900平方米，增加其商業(yè)經(jīng)營面積約 610平方米。 　　　　中國特色風情街 —— 指第二個主入口至防洪紀念塔方向的區(qū)域（如上圖所示）。此主題下的經(jīng)營范圍主要是些極具中國特色的一系列商品，根據(jù)商品類別的不同，我們將此區(qū)域規(guī)劃為文化區(qū)、禮品區(qū)、特產(chǎn)區(qū)以及具有中國特色的餐飲區(qū)?？紤]經(jīng)營者的需求，此區(qū)域商鋪主力面積規(guī)劃在 15平方米左右，屆時可根據(jù)實際需要進行適當調(diào)整。此區(qū)域規(guī)劃通道為 3米。34中央大街定位方案Ｂ　業(yè)種比例圖示35支撐點　　　 政府對商業(yè)市場發(fā)展空間布局：一帶三主題：建設(shè)中山路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)積聚帶（一帶），建設(shè)以中央大街為主線，以 “索菲亞 ”廣場為支點的旅游休閑型主題商業(yè)中心?！　　⊥晟埔慌厣虡I(yè)街采取政府引導(dǎo)與市場化運作相結(jié)合的辦法，利用 12年的時間，完善道里區(qū)中央大街歐陸風情一條街?！　　「鶕?jù)哈爾濱市現(xiàn)有資源狀況以及目前中央大街的商業(yè)現(xiàn)狀來看，發(fā)展旅游業(yè)無疑將是今后哈爾濱經(jīng)濟實力再上臺階的必要步驟，而且也將是一種不可逆轉(zhuǎn)的歷史趨勢。36２、哈爾濱０５－０７年外來旅游人口數(shù)量增長趨勢　　隨著經(jīng)濟發(fā)展和人們生活水平的提高，旅游休閑漸成時尚，大眾旅游市場前景廣闊，國內(nèi)旅游和假日旅游發(fā)展成逐年快速增長趨勢。３、中央大街、防洪紀念塔、索菲亞教堂以及太陽島是中外游客來哈的必經(jīng)之地，為本項目此定位增加了重要砝碼。４、在哈爾濱賦予這一主題的特色街目前還沒有，項目周邊現(xiàn)在經(jīng)營的幾家俄羅斯商品店分布零散，其發(fā)展空間相對較大。單位：萬人37中央大街地下商業(yè)項目租金收益方案Ｂ指標 類別 商鋪 商鋪商業(yè)部分 出租面積（㎡）建面 約 8965實用率 57%使用面積 實際出租面積 按 90%的使用面積出租（ 5346）出租率 (%) 95%標準租金（㎡ /使面 /月） 290元建議租金價 中國特色風情街 :第一年 9折優(yōu)惠（ 261元）租金收入 俄羅斯風情街 :第一年 8折優(yōu)惠 (232)租金收入中國特色風情街 95% (261元 12) =俄羅斯風情街 274695% (232元 12)=小計 前 10年總收益預(yù)估（按年平均遞增率 6%計） 約 2億元停車場部分 建面 2537． 87停車位 按 30㎡ /車位（ 84）銷售車位 按 30%銷售（ 25）銷售收入 25萬 /車位 /50年使用權(quán) 25=625萬元經(jīng)營成本支出 運營成本 廣告推廣 :租金總收入的 3%(43萬 )管理費成本 (按 15元 /㎡使面 /月 )12 =93萬水、電、采暖費用年 =350萬小計 486萬稅前收益停車場銷售收益 =625萬元 經(jīng)營期稅前收益 =經(jīng)營收入 經(jīng)營成本支出 =38中央大街方案 AB利弊對比分析定位方案 A 定位方案 B利 潮流天下的業(yè)態(tài)規(guī)劃，綜合了經(jīng)營者的利益驅(qū)使和潛在消費者的心理需求，對中期招商和后期旺場經(jīng)營提供較為有力的保證。給所規(guī)劃的商場業(yè)態(tài)確定一個較為吻合并具傳導(dǎo)性的主題，將會與消費者產(chǎn)生心理共鳴，從而增加銷售業(yè)績。裝修可別致、設(shè)計可以人性化、環(huán)境怡人、空氣通透，公共空間寬闊，有利于吸引成熟的經(jīng)營者和消費者的眼球，有較強抵抗未來競爭者的能力，有利于降低突發(fā)事件造成的損失，如水、火等自然災(zāi)害，有利于商場長期繁榮穩(wěn)定發(fā)展。如果開通與環(huán)球動力商城、萬達地下申格體育以及凱萊酒店的通道，將會使得不同場所消費的潛在顧客實現(xiàn)交叉互動，實現(xiàn)多方共贏商業(yè)格局。對于將來銷售有利的小面積鋪位數(shù)量相對較多，能快速實現(xiàn)投資者資金回籠的目的。使項目發(fā)展成為國內(nèi)外知名特色商業(yè)街成為可能，使項目成為哈市樹立形象的又一特色工程成為可能。弊 此概念型的主題定位有可能會損失少部分其他的消費人群缺乏主力商家支撐，對商業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展不利。招商范圍擴大造成招商難度加大，招商周期加長，投資金額大大增加。39中央大街方案 A—— ８０后街主題特色營造40〔 1〕業(yè)種及其組合特色：引進目前在市場有一定特色的業(yè)種，如：動漫飾品、奧運紀念品、汽車模型等，以其時尚前衛(wèi)、創(chuàng)新的組合形象給消費者創(chuàng)造更多的心里需求。在業(yè)種規(guī)劃上考慮將購物 —— 休閑娛樂 —— 餐飲 —— 體驗等進行整合，使消費者能夠在內(nèi)部產(chǎn)生互動消費?！?2〕品牌特色：引進目前在哈爾濱沒有的品牌，給潛在消費者耳目一新的感覺，進一步刺激其消費。41〔 3〕主入口及其它入口特色：根據(jù)所定位的主題，對項目的主入口進行富有創(chuàng)意形象的設(shè)計，充分展示項目所要表達主題的意義。步行街主入口不僅是步行街商業(yè)特至的形象標志，更是主題型商業(yè)項目吸引聚集目標消費群體，表現(xiàn)與眾不同的商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)。切合經(jīng)營主題，設(shè)計新穎、風格獨特的主入口能使商場在消費建筑的風格協(xié)調(diào)。既要在保持城市原有特色的情況下把步行街插入到地段中，又不能夠失去步行街自身的現(xiàn)代特色，這是難點所在。為了保持街道整體景觀的一致性，主入口設(shè)計需要考慮尺度和材料與周圍關(guān)系，材料選擇是體現(xiàn)建筑風格的重要因素。項目定位為年輕人休閑購物的潮流樂園，需要商業(yè)步行街體現(xiàn)出活潑跳躍的建筑風格和色彩。這里建議 80后街盡量考慮色彩絢麗的涂料和材料。42地下街入口參考效果圖示43〔 4〕內(nèi)部裝修特色： 80后街營造 “哈爾濱首家年輕人休閑購物互動中心 ”，在引入適合年輕人消費的休閑娛樂和購物商品和服務(wù)的同時，應(yīng)該強調(diào)公共活動區(qū) —— 中庭、入口、過道和店面裝修方面強調(diào)年輕人的符號，色彩的絢爛、顏色的跳躍，以及造型的新穎、時尚。內(nèi)部裝修參考效果圖示44〔 5〕休閑景觀、小品特色：為了使消費者在購物的同時充分感受到休