【正文】 （2）在可以控制的范圍內(nèi)，改變對國土局的土地有償使用權(quán)出讓金的支付方式為按實際用地進(jìn)度支付?，F(xiàn)在將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下： 10．1研究結(jié)論本項目的規(guī)劃設(shè)計經(jīng)過多方磋商討論，已經(jīng)幾易其稿，其設(shè)計方案基本上利用了項目地塊的地形特點，達(dá)到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。根據(jù)本項目的工程總量，估計第一組團(tuán)（土方工程及樁基礎(chǔ)）工程建設(shè)時間約為一年。從這個角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。9．2．1．7營業(yè)性公建項目收益的設(shè)定小區(qū)建設(shè)涉及到的具有營業(yè)性質(zhì)的公建項目，如會所、商店、俱樂部等，是可以產(chǎn)生盈利的項目，也就是說，建造這些項目所耗費(fèi)的成本將來是可以通過物業(yè)的銷售或項目的經(jīng)營收益來補(bǔ)償?shù)摹?．2．1．4進(jìn)行物業(yè)銷售時預(yù)計發(fā)生的稅項及費(fèi)用　 （1）按照本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)項目開發(fā)的習(xí)慣，在進(jìn)行物業(yè)銷售時預(yù)計須支付的稅項主要有：營業(yè)稅金及附加：％計算；防洪費(fèi)：％計算；地產(chǎn)交易管理費(fèi)：％計算；印花稅：％計算；其它：％計算。四周有市公安局、國家安全局，HZ市行政中心，HZ市文化體育中心等，是HZ新城區(qū)的核心地帶，集***、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易于一體，各種氛圍都較好。8．3土地成本本項目土地成本的總額為4000萬元。7．4市場容量估算對于市場容量的測算是市場研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問卷中，我們設(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場容量的基礎(chǔ)，同時統(tǒng)計結(jié)果附后。（4） 本項目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小1000余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財氣。均為一次性開發(fā)完成。HZ市商品房發(fā)展有以下幾個趨勢：（1） 在政府鼓勵消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場需求容量增大。3．5 HZ居民對商品房環(huán)境及配套要求隨著收入水平提高，HZ居民對商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購買商品房最重要的參考因素之一，尤其是對于中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強(qiáng)烈。3．3商品房需求主要指標(biāo)**廣場主要面對HZ市區(qū)居民，HZ市區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：◆市區(qū)人口約92萬，28萬個家庭。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。廣汕公路是項目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是HZ城市連接外界的主要交通要道。經(jīng)過多年奮斗，該公司以全新的運(yùn)行機(jī)制，靈活的經(jīng)營方式，大膽改革、務(wù)實創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實力雄厚、信譽(yù)良好、業(yè)績卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。本項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)：總用地面積：總建筑面積：250000平方米公共占地：10535平方米園林占地：18500平方米銷售收入：56167萬元開發(fā)總投資：41504萬元；其中： 1．土地開發(fā)費(fèi)：4000萬元； 2．土建、建安設(shè)計工程費(fèi)：28752萬元； 3．應(yīng)繳各種稅費(fèi)：2500萬元； 4．營業(yè)稅：2000萬元； 5．各類配套工程費(fèi)：532萬元； 6．供水增容費(fèi)：120萬元； 7．報建手續(xù)費(fèi)：600萬元； 8．不可預(yù)見費(fèi)：500萬元； 9．投資利息：2000萬元； 10．其他費(fèi)用：500萬元。項目采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn)80萬噸乙烯，進(jìn)而衍生出230多萬噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達(dá)17億美元，對下游產(chǎn)品的拉動效應(yīng)為1:50。這一階段的另一個代表性事件是熊貓汽車城項目在HZ進(jìn)行談判的啟動和終止。改革開放以前，HZ市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到1979年。改革開發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時期。這些事件對HZ的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項目的擱淺，HZ市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中。該項目已于2002年11月奠基，目前正在進(jìn)行80萬噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計到2005年正式建成投產(chǎn)。2．2研究過程2．2．1研究目的項目可行性研究是項目立項的依據(jù)，亦是項目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)HZ房地產(chǎn)市場的特征決定市場定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評估，了解項目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測算項目實際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計劃決策的主要依據(jù)。2．3．2 項目概括 “**廣場”是由HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的住宅項目，它所處的HZ市江北27號小區(qū)是HZ市新城區(qū)的核心地帶。廣汕公路現(xiàn)狀路寬64米，為雙向六車道，并已于二00三年拓寬為HZ市的形象大道，經(jīng)過新城區(qū)位置被命名為HZ大道?！?該地塊南面為HZ市江北占地8萬平方米的公園。◆，全省排7位（2003年）◆，戶均月收入4750元◆◆空置住房總面積18萬平方米◆商品房交易率59％（2003年）◆市場面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房欲望較為強(qiáng)烈，支付能力較強(qiáng)。3．5．1 對住房硬件的要求數(shù)據(jù)表明，對住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認(rèn)為最重要，認(rèn)同比例達(dá)68％，其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認(rèn)同率達(dá)61％，再次是地理位置，％。國家為鼓勵消費(fèi)，近幾年來數(shù)次調(diào)低銀行利率，引導(dǎo)人們加大消費(fèi)量，擴(kuò)大內(nèi)需。在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。（5） 本項目正南位置為政府?dāng)M建的80000平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在**廣場的們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑?！?近一兩年有購買商品房意向的家庭。 ，單方成本為807元／平方米。3．發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢；是廣州——汕頭發(fā)展軸線上的一處重要空間節(jié)點。上述合計為322萬元；％。在本次可行性研究中，暫不對這部分項目投資進(jìn)行回收，不作為項目收益一部分計入總收益里面。9．2．3二期投資效益分析二期的開發(fā)（以下簡稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預(yù)見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。設(shè)定本項目總投資之中通過銀行貸款部分才需要計算利息，貸款本金計息至年底。項目擬分若干期、滾動式開發(fā)，有利于物業(yè)的營銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求；本次可行性研究對首期開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開發(fā)財務(wù)評價的指標(biāo)上看，基本達(dá)到了以盡量少的資金啟動整個小區(qū)開發(fā)的目的。在這個前提下，對項目進(jìn)行分期開發(fā)，滾動操作。　?。?）鑒于本項目的盈利情況，在難以降低建筑工程安裝造價以及不改變對項目建設(shè)用地所作的征地補(bǔ)償費(fèi)用的支付方式的條件下，控制對本項目進(jìn)行一定規(guī)模、滾動式的投資開發(fā)。第十章結(jié)論及建議本次**廣場進(jìn)行的初步投資可行性研究工作，是在項目周邊進(jìn)行了大量的市場研究的基礎(chǔ)之上，通過對小區(qū)規(guī)劃方案、開發(fā)成本估算、資金籌措和運(yùn)作方式以及財務(wù)效益評價等方面作全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度對本項目開發(fā)可行性作出評價。另一方面，由于后期各階段的測價反映的僅僅是各階段的內(nèi)部盈虧能力，因此，如何去順應(yīng)外部市場的變化適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整是最可取的。從首期開發(fā)的效益分析結(jié)果來看，難以立即做到盈虧平衡，但是通過第二、第三期的開發(fā)則可達(dá)到先行啟動整個小區(qū)的目的。上述的“平緩回收”方案，是一個相對較為保守的預(yù)售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的70％預(yù)售樓款只使用其中的50％部分（5％＋45％＝50％），作為下階段的建設(shè)開發(fā)資金使用。暫定本項目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期，各項工程費(fèi)用將按發(fā)展商擬定的正常工程開始進(jìn)度，反映在各個核算期的期末。2．周圍環(huán)境**廣場用地周邊擁有豐富的人文資源。5．地面做法 30厚1：3水泥沙漿抹平（待二次裝修）。同時調(diào)查表明，在設(shè)定類似于**廣場產(chǎn)品后，消費(fèi)者能夠接近的平均價格為2507元，如下圖。（3） 住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負(fù)陰抱陽，客廳、臥室、書房三房朝陽，南北通透，是名副其實的陽光房。5．2．2 樓盤建設(shè)以上兩個樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過18萬平方米。HZ市房地產(chǎn)的發(fā)展，與國內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。3．4．4 主流消費(fèi)面積在100平方米以上消費(fèi)者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)計方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費(fèi)者居多。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來20年內(nèi)HZ市人均住房面積要達(dá)到30－35 m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為HZ房地產(chǎn)商提供了一個很大的發(fā)展空間?！?商業(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施。2．4．1 基本描述本項目地塊位于HZ江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。第二章 項目概括2．1研究基礎(chǔ)用地單位：HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā) 展 商：HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅）項目名稱：**廣場用地位置：HZ市江北27號小區(qū)用地現(xiàn)狀：已開發(fā)40%2．1．1可行性研究分析的基本依據(jù)1．國土證：惠府國用（2003）字第13020100077號惠府國用（2003）字第13020100012號惠府國用（2003）字第13020100013號惠府國用（2003）字第13020100076號2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：HZ市規(guī)字第337號（一期）3．商品房預(yù)售許可證：HZ房預(yù)許（2002）42號（一期）2．1．2項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)，已開發(fā)40%。1．4南海石化項目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)落戶大亞灣的中海BP南海石化項目，首期投資43億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資項目，由英荷BP公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。該階段的代表性事件是當(dāng)時我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時的HZ是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機(jī)資金一度使HZ市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時也托起HZ市人民對本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。HZ市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。20多年來，HZ市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實力大大增強(qiáng)，社會和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化。1994年至今，是HZ市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，HZ市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國民經(jīng)濟(jì)逐步實現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。未來幾年中國對石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國還有很大的發(fā)展空間，HZ正積極抓住這次機(jī)會，爭取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶HZ，使HZ成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對**廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)?？傮w規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著眼長遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶群主要是HZ中高收入人士及港澳同胞。2．4．2 總體布局區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個獨(dú)立的分區(qū)，每個分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來強(qiáng)化各自的特色。2．4．5 綠化系統(tǒng)規(guī)劃綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團(tuán)綠地