【正文】 對(duì)施工期的建筑垃圾應(yīng)采取有效的防護(hù)措施，如及時(shí)清理建筑垃圾、嚴(yán)禁隨意丟棄和堆放、盡量避免風(fēng)吹雨淋、在垃圾運(yùn)輸過(guò)程中避免灑落。各排氣口的高度均不低于15米。變電室的高低壓柜用4X40的鍍鋅扁鋼做好接地。有線電視系統(tǒng)采用860MHZ鄰頻傳輸，用戶電平要求64177。采用電磁操作。地下車(chē)庫(kù)按B類(lèi)火災(zāi)中危險(xiǎn)級(jí)，配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器（MF/ABC4），滅火器配置級(jí)別為55B。設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為2年。（3）室外雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為1年。3．結(jié)構(gòu)概況名 稱(chēng)結(jié)構(gòu)形式基礎(chǔ)形式結(jié)構(gòu)安全等級(jí)高層建筑框剪樁筏基礎(chǔ)二級(jí)多層建筑框架筏基礎(chǔ)二級(jí)4．抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)名稱(chēng)抗震設(shè)防烈 度抗震設(shè)防類(lèi) 別結(jié)構(gòu)安全等 級(jí)地震分組抗震等級(jí)指標(biāo)8度（）丙類(lèi)二級(jí)第一組一級(jí)（三）無(wú)障礙設(shè)計(jì) 本著對(duì)每一個(gè)人關(guān)懷的原則，使所有的人在走道通行和設(shè)施使用上沒(méi)有任何不方便和障礙，該項(xiàng)目需做無(wú)障礙設(shè)計(jì)，主要內(nèi)容如下：1．總平面：項(xiàng)目用地出入口連接城市道路處設(shè)緣石坡道，人行道設(shè)置盲道通往主要業(yè)態(tài)出入口并與城市盲道連接?！?創(chuàng)建大型商業(yè)購(gòu)物中心、商務(wù)、酒店、居住、休閑、娛樂(lè)、生態(tài)、環(huán)保為一體的新城市生活中心。由于購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房過(guò)程中的消費(fèi)體驗(yàn)要求增加，因此對(duì)銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)顯得尤為突出。 商業(yè)用房主要客戶為私企老板、個(gè)體經(jīng)商者、海外華僑、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、企事業(yè)單位中高層管理人員等。序號(hào)名 稱(chēng)單位數(shù)量一規(guī)劃用地面積萬(wàn)m2二總建筑面積萬(wàn)m21地上總建筑面積2地下總建筑面積三容積率四建筑密度%五綠地率%10六建筑高度m135七地下停車(chē)位個(gè)13001購(gòu)物中心2精裝SOHO寫(xiě)字樓3酒店式公寓表241主要技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)m2）一購(gòu)物中心總建筑面積 1地上建筑面積室內(nèi)步行街 萬(wàn)千百貨 娛樂(lè)樓 商管用房2地下建筑面積超市 設(shè)備機(jī)房地下停車(chē)及輔助二蠟燭寫(xiě)字樓建筑面積1地上建筑面積三五星級(jí)酒店建筑面積 1地上建筑面積 2地下建筑面積 四商鋪總建筑面積 1室外步行街建筑面積 2底商建筑面積 五物管用房建筑面積六住宅公寓總建筑面積1地上建筑面積2地下建筑面積表42 建筑明細(xì)一覽表序號(hào)名 稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)m2）1室內(nèi)商業(yè)步行街2萬(wàn)千百貨3娛樂(lè)樓國(guó)美 電玩 量販?zhǔn)終TV 電影城 影城夾層4超市（地下一層）表43 購(gòu)物中心業(yè)態(tài)明細(xì)表（五）市場(chǎng)可類(lèi)比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 根據(jù)本項(xiàng)目立項(xiàng)總體定位——城市綜合體，此類(lèi)定位項(xiàng)目在蘭州市尚屬首次，從標(biāo)準(zhǔn)意義上講，蘭州市沒(méi)有可類(lèi)比項(xiàng)目作為調(diào)查對(duì)象進(jìn)行類(lèi)比分析，但考慮市場(chǎng)租售情況比對(duì)，現(xiàn)參看對(duì)外以城市綜合商業(yè)區(qū)為主要宣傳口徑的瑞德摩爾進(jìn)行類(lèi)比分析，以期在定價(jià)和租賃換置方面給予開(kāi)發(fā)企業(yè)參考。（五）區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)群體客層研究1．區(qū)域現(xiàn)有客群組成雁灘當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝?，以居住的剛性需求為主；外地（南方）?lái)蘭經(jīng)商的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，資金實(shí)力雄厚，并對(duì)生活品質(zhì)、居住環(huán)境有較高要求，為雁灘消費(fèi)群的購(gòu)房高端需求；外來(lái)務(wù)工人員（甘肅市州縣人員），大多來(lái)蘭外來(lái)務(wù)工人員，多將購(gòu)房目標(biāo)放在二手房市場(chǎng)，考慮價(jià)格的基礎(chǔ)上，同樣注重住宅樓盤(pán)品質(zhì)化及物業(yè)服務(wù)；其他投資客戶，以投資為目的，進(jìn)行區(qū)域住宅及商業(yè)購(gòu)置；這類(lèi)人群較為廣泛，包括蘭州市、及周邊高收入人群，外來(lái)經(jīng)商年數(shù)較長(zhǎng)，并有固定居所的人群。裝修挺豪華氣派，設(shè)施一流服務(wù)出色。尤其是規(guī)劃發(fā)展核心區(qū)，潛力商業(yè)區(qū)；如目前高檔商務(wù)寫(xiě)字樓東甌商務(wù)大廈，在蘭州城市東擴(kuò)步驟中成為區(qū)域發(fā)展的必然產(chǎn)物，并為城市發(fā)展升級(jí)的標(biāo)桿辦公寫(xiě)字樓建筑；中海國(guó)際，作為區(qū)域性核心發(fā)展區(qū)，其誕生為區(qū)域性發(fā)展標(biāo)志；此外，安寧板塊的科技孵化大廈也成為蘭州市國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的又一經(jīng)濟(jì)發(fā)展標(biāo)志。和平新區(qū)安寧庭院18號(hào)樓地段雁灘區(qū)域雁灘區(qū)域段家灘原和平飯店黃河市場(chǎng)環(huán)境周邊環(huán)境較好，可觀賞到多面水景周邊環(huán)境較好，可以觀賞到一定河景老城區(qū)中心，無(wú)景觀，交通、生活配套較完善城市中心，無(wú)景觀，交通、生活配套條件優(yōu)越周邊環(huán)境較好，有河景優(yōu)勢(shì)公寓類(lèi)型酒店式公寓公寓式住宅公寓式住宅酒店式公寓公寓式住宅（精裝）物業(yè)服務(wù)知名物業(yè)戴德梁行品質(zhì)服務(wù)小區(qū)式普通物業(yè)服務(wù)普通物業(yè)服務(wù)酒店式定制式物業(yè)服務(wù)小區(qū)式普通物業(yè)服務(wù)面積54—236㎡30—80㎡37—123㎡45—110㎡100㎡左右價(jià)格整體起價(jià)10000元/㎡無(wú)無(wú)3800元/㎡起售到目前8500元/㎡。嘉年華剩余約為8套房源，現(xiàn)房發(fā)售。上半年蘭州市土地總收益為101340萬(wàn)元,其中在全部供應(yīng)建設(shè)用地中，以拍賣(mài)方式出讓土地成交價(jià)款為58200萬(wàn)元；以掛牌方式出讓土地成交價(jià)款為43140萬(wàn)元。2．雁灘板塊遠(yuǎn)景規(guī)劃2006年5月18日，蘭州市政府第七次常務(wù)會(huì)議審定并原則通過(guò)了《蘭州市雁灘地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》(簡(jiǎn)稱(chēng)《詳規(guī)》)，這意味著雁灘將作為重要的城市組團(tuán)之一，需要在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升，并為雁灘城市化進(jìn)程，及發(fā)展方向有了進(jìn)一步明確。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的綜合性商業(yè)，在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成功運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的前提下，以更為成熟的品牌帶動(dòng)和經(jīng)營(yíng)互動(dòng)理念帶動(dòng)下，加之地處蘭州“睡城”的高端住宅集中區(qū)域，必然成為蘭州市又一高定位、高附加值投資和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。4—5層商業(yè)整體2000㎡㎡。小結(jié)：國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策劍指商品住宅市場(chǎng)，在商品住宅投資受阻的現(xiàn)實(shí)狀況下，以寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)為主體的商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)正在穩(wěn)步漸進(jìn)，將會(huì)有相當(dāng)一部分流動(dòng)性資本在進(jìn)入住宅受限之余轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，這為本項(xiàng)目帶來(lái)巨大的機(jī)遇。第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、宏觀市場(chǎng)分析（一）整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2010年前三季度，面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)內(nèi)外環(huán)境和各種重大挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)向好勢(shì)頭進(jìn)一步鞏固，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2010年前三季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，按可比價(jià)格計(jì)算，%。商業(yè)地產(chǎn)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的第一支柱產(chǎn)業(yè)，在全國(guó)首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新商業(yè)模式，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體，成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。蘭州市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，%。（四）總建筑面積：。該集團(tuán)公司自成立以來(lái)，累計(jì)為公益事業(yè)捐資超過(guò)15億元人民幣，是中國(guó)民營(yíng)企業(yè)中捐贈(zèng)款最多的企業(yè)，樹(shù)立了良好的企業(yè)公民形象。從價(jià)格水平增幅看，在國(guó)家連續(xù)的政策干預(yù)下，房?jī)r(jià)在剛需市場(chǎng)和高品質(zhì)產(chǎn)品的合推下，雖無(wú)大幅上揚(yáng)的表現(xiàn)，但仍處在穩(wěn)步增長(zhǎng)階段，尤其表現(xiàn)在二三線城市，寫(xiě)字樓及商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房更是表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。（二）區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1．蘭州市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r蘭州市受地域特征限制，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受市政規(guī)劃影響較大，在城區(qū)主干道人流和商務(wù)集中區(qū)商業(yè)氛圍較弱，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度與區(qū)域商業(yè)活躍程度及城市建設(shè)、住宅市場(chǎng)活躍度明顯趨同。（4）雁寧路主要分布一些與居住生活相關(guān)的少量餐飲、美發(fā)業(yè)和一家蘭州銀行的生活配套商業(yè)。 兩城：以黃河為軸線，南北整體為兩個(gè)城市布局結(jié)構(gòu)。（3）布局：八大功能區(qū)域《詳規(guī)》將雁灘地區(qū)的布局分為居住生活、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高科技生產(chǎn)服務(wù)區(qū)、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)、體育運(yùn)動(dòng)、休閑游樂(lè)、市政用地八大功能區(qū)域。萊茵小鎮(zhèn)一期剩余20余套；二期放量剩余100余套。蘭州公寓式住宅產(chǎn)品也是在近年來(lái)，在產(chǎn)品品質(zhì)提升的階段才逐步產(chǎn)生的，位置一般都非常好，占據(jù)相對(duì)好的資源條件，如原和平飯店改造后的“和平人家”住宅項(xiàng)目，占據(jù)了交通優(yōu)勢(shì)；原南湖大酒店改造而成的森地國(guó)際項(xiàng)目占據(jù)了絕佳的自然資源。雁灘板塊主要商業(yè)狀況一覽表（除專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)外）商業(yè)街業(yè)態(tài)/配套總面積價(jià)格房間出售/租率華孚泰綜合購(gòu)物、大潤(rùn)發(fā)大型超市10萬(wàn)㎡50~100元/㎡左右90%以上天慶萊茵小鎮(zhèn)商業(yè)街餐飲、購(gòu)物、服裝、休閑229元左右/㎡僅余一套718㎡商鋪。雁灘寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求量存在，而供應(yīng)量有限，需要更多高檔次的寫(xiě)字樓來(lái)投入使用，寫(xiě)字樓是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的圖騰，而寫(xiě)字樓在地段選擇時(shí)要在雁灘商業(yè)聚集區(qū)，交通便利，有濃厚的商務(wù)氛圍；突出區(qū)域性品質(zhì)，從而提升整個(gè)雁灘辦公環(huán)境。西餐、中餐、酒吧、咖啡廳、歌舞廳、足浴一應(yīng)俱全，休閑娛樂(lè)全方位體驗(yàn)。℃。圖2441 瑞德摩爾購(gòu)物中心平面布局說(shuō)明瑞德摩爾城市購(gòu)物廣場(chǎng)（其前身為蘭新商業(yè)廣場(chǎng)）始建與1998年3月，占地187畝，已建成商業(yè)面積30萬(wàn)平方米，住宅物業(yè)40萬(wàn)平米，共有商城8座，分別為萬(wàn)國(guó)港、太平洋城、大西洋城、波羅的海城、地中海城、愛(ài)琴海城、珊瑚海城等。項(xiàng)目入市初期，以略高于區(qū)域均價(jià)的姿態(tài)價(jià)格入市，可以作為產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)的空白產(chǎn)品獨(dú)立定價(jià)。（2）政策支持：作為蘭州市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目之一，在政策傾向上更具優(yōu)勢(shì)，前期新聞宣傳的廣受關(guān)注，成功的植入了萬(wàn)達(dá)品牌傳播優(yōu)勢(shì)，積累了忠實(shí)客戶，為本項(xiàng)目快速銷(xiāo)售打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2．立面設(shè)計(jì)在節(jié)約的前提下，利用建筑造型、體量、顏色，創(chuàng)造出簡(jiǎn)明而優(yōu)雅，體量龐大而精致的建筑形象。無(wú)障礙設(shè)計(jì)范圍建筑類(lèi)別設(shè) 計(jì) 部 位公 建○ 建筑基地（人行通路、停車(chē)車(chē)位）○ 建筑入口、入口平臺(tái)及門(mén)○ 水平與垂直交通○ 接待用房○ 公共用房（會(huì)議室、報(bào)告廳等）○ 公共廁所○ 服務(wù)臺(tái)、公共電話、飲水器等相應(yīng)設(shè)施三、公用工程（一）給排水系統(tǒng)1．設(shè)計(jì)依據(jù)◆《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》◆《高層建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》◆《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》2．室外給排水系統(tǒng)（1）給水由市政管網(wǎng)直接供水。節(jié)省設(shè)備、管路投資，不需系統(tǒng)維護(hù)管理，回避了生活熱水繳費(fèi)等問(wèn)題。（5）自動(dòng)噴淋系統(tǒng)地下車(chē)庫(kù)等不采暖房間設(shè)置預(yù)作用噴淋系統(tǒng)，按照中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)設(shè)計(jì)。 （三）強(qiáng)電工程 1．設(shè)計(jì)依據(jù)◆《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《10kV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《35110kV變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《3110kV高壓配電裝置設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《電力工程電纜設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》◆《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》◆《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》◆《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》2．高、低壓變配電系統(tǒng)：（1）供電方案該項(xiàng)目擬設(shè)10Kv高壓開(kāi)關(guān)站（開(kāi)閉站），電源為兩路10kV電纜埋地引入。監(jiān)控中心、辦公等采用嵌入式高效格柵熒光燈；車(chē)庫(kù)、設(shè)備用房采用控照型熒光燈。該項(xiàng)目形成統(tǒng)一的電氣消防系統(tǒng)。2．大氣環(huán)境影響分析該項(xiàng)目對(duì)大氣的污染主要來(lái)自車(chē)輛尾氣的排放，尤其是地下車(chē)庫(kù)車(chē)輛尾氣的排放?！艏訌?qiáng)運(yùn)輸車(chē)輛的管理，對(duì)駛出施工區(qū)的車(chē)輛采取減少散落的措施。（2）吊頂采用保溫頂棚，該頂棚的綜合傳熱系數(shù)≤?！艏訌?qiáng)工地管理，注意建筑材料的堆放，尤其是水泥、石灰等易產(chǎn)生揚(yáng)塵的材料，有條件的工地應(yīng)把易產(chǎn)生揚(yáng)塵的材料堆放在工棚內(nèi)。1．水環(huán)境影響分析該項(xiàng)目排放的污水主要是生活污水。6．消防系統(tǒng)電氣消防系統(tǒng)包括：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消防事故廣播系統(tǒng)、消防直通電話系統(tǒng)、電梯運(yùn)行監(jiān)視控制系統(tǒng)。4．照明（1）光源及燈具采用高效、節(jié)能、壽命長(zhǎng)的光源，包括管徑≤26的三基色直管熒光燈、緊湊型熒光燈、金屬鹵化物燈，顯色指數(shù)Ra≥80。排風(fēng)設(shè)單層百葉風(fēng)口及70℃電動(dòng)防火閥，著火時(shí)關(guān)閉，同時(shí)開(kāi)啟多葉排煙口排煙。平時(shí)由高位水箱及增壓穩(wěn)壓設(shè)備維持管網(wǎng)壓力。三區(qū)：十八層以上，由高區(qū)變頻供水設(shè)備供水。6．電氣無(wú)障礙設(shè)計(jì)：無(wú)障礙專(zhuān)用廁所設(shè)求助呼叫按鈕，廁所門(mén)外設(shè)呼叫信號(hào)裝置。用地南側(cè)沿雁灘路布置住宅。（2）項(xiàng)目周邊不是傳統(tǒng)商品消費(fèi)區(qū)域，對(duì)人流吸引能力較弱，受傳統(tǒng)消費(fèi)慣性影響需要前期運(yùn)作手段介入，投入較高。隨著蘭州今年將有一批土地集中入市，目前市場(chǎng)出現(xiàn)的供不應(yīng)求現(xiàn)象將得到明顯緩解，預(yù)計(jì)年底成交價(jià)格將有顯著回升，因此該項(xiàng)目底商市場(chǎng)均價(jià)可控制在35000元/平方米左右的水平。太平洋商城，人流稀少，主要經(jīng)營(yíng)家居和體育健身器材，二樓月租40~60/平方米，一樓月租70~80/平方米。市區(qū)南北，群山環(huán)抱，東西黃河穿流而過(guò)，枕山帶河，依山傍水，平均海拔1500米，具有盆地城市的特征。 ◆飛天大酒店調(diào)研對(duì)象蘭州飛天大酒店地址蘭州市天水南路星級(jí)四星級(jí)酒店屬性商務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況蘭州首個(gè)四星級(jí)賓館，因其管理團(tuán)隊(duì)較為穩(wěn)定，酒店發(fā)展較為平穩(wěn)，標(biāo)間入住率平均可達(dá)60%房間價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)間360普通套房1360雙人豪華間684豪華套房1980競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境西北賓館、翠英大酒店、蘭州飯店等會(huì)議室價(jià)格會(huì)議半天1200 天2000總結(jié)酒店位于蘭州市中心，交通便利，酒店裝潢華貴、典雅、滲透濃厚人文色彩。而離雁灘區(qū)域最近的新放量寫(xiě)字樓為2萬(wàn)㎡26層的東甌商務(wù)大廈，5A智能化純商務(wù)寫(xiě)字樓。商鋪形態(tài)位置租賃價(jià)格預(yù)計(jì)置換價(jià)備注臨街商鋪張掖路300~400元/㎡月5萬(wàn)7萬(wàn)元/㎡建蘭路90~150元/㎡月㎡麥積山路90~150元/㎡月㎡商場(chǎng)檔位張掖路