【正文】 因此，應對第一階段開發(fā)物業(yè)預售樓款的收集方案作精確的編排和計算，對資金的投入和使用要有科學的計劃和必要的控制力。本項目特指**廣場的建設，包括部分公共設施的建設與完善，項目采用分三期、滾動式開發(fā)，對土地成本的分攤原則是按照各個階段實際使用土地的面積來支付土地成本。　　從后期開發(fā)（二、三期的開發(fā)）的財務評價指標上來看，小區(qū)開發(fā)的效益還需要根據(jù)實際情況進行反復調(diào)整。但在財務效益分析的假設看，該測價是假定在物業(yè)交付使用時能全額回收所有現(xiàn)金的測價。根據(jù)本項目的工程總量，估計第一組團（土方工程及樁基礎）工程建設時間約為一年。首期開發(fā)是采用了低價促銷的方式，各類住宅單元的測價和定價方式基本是采用成本加成價和推廣價兩種形式。現(xiàn)將有關的基本假設如下：　?。?）后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財務成本）按年利6％計息一年；　?。?）銷售稅項按銷售收入的6％計算，銷售費用按銷售收入的3％計算，所得稅率為33％。這樣的做法對于盤活資金，減輕貸款壓力，啟動整個小區(qū)開發(fā)建設均是有利和可行的。25002．440002．2　　現(xiàn)金流出　現(xiàn)金流入9．2．1．7營業(yè)性公建項目收益的設定　　小區(qū)建設涉及到的具有營業(yè)性質(zhì)的公建項目，如會所、商店、俱樂部等，是可以產(chǎn)生盈利的項目，也就是說，建造這些項目所耗費的成本將來是可以通過物業(yè)的銷售或項目的經(jīng)營收益來補償?shù)?。并對預售樓款的使用原則進行設定?！　　　∩鲜龊嫌嫗?22萬元；％。在籌建階段內(nèi)將進行第一階段開發(fā)的前期準備工作，發(fā)展商需支付第一階段開發(fā)的土地成本、前期費用和開發(fā)期稅費等，基本是反映到該期期末進行計算；同樣地在建設期內(nèi)將開始進行第一階段開發(fā)的各項工程建設，各項工程費用將按擬定的工程進度反映在各個核算期期末?！　”卷椖扛黝惞δ芪飿I(yè)的市場測價結果詳見如下所示：　　　　商業(yè)寫字樓：11305萬元（3500元／M2323003．發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢；是廣州——汕頭發(fā)展軸線上的一處重要空間節(jié)點。2．周圍環(huán)境**廣場用地周邊擁有豐富的人文資源。1．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢相對平坦。本項目的其他費用為500萬元，單方成本可分攤20元／平方米?！蚱渌?、費8．6營業(yè)稅◎報建費、建筑許可證費◎建設工程質(zhì)量監(jiān)督費檢驗費◎建筑工程監(jiān)理費◎供水管、網(wǎng)補償費◎配套設施建設費◎土地使用稅4．內(nèi)門窗1．屋面根據(jù)經(jīng)驗，并考慮眾多不定因素，上述結果應進一步修正，＝588個家庭符合1和3者為◆這一定位內(nèi)涵是：因為受其占地面積的影響，無法形成大盤效應；項目評估6．1智能化小區(qū)小區(qū)地理位置好3）5．2．5健身/健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場5．2．4各樓盤銷售策略根據(jù)項目的可比性原則，我們選取惠州市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為**廣場的主要競爭者進行對比和研究。5．2個案分析5．1總體供給狀況在政府鼓勵消費政策和加快房改進程影響下，市民的商品房消費日益提高，住宅市場需求容量增大。惠州市房地產(chǎn)的發(fā)展，與國內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。數(shù)據(jù)表明，對住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認為最重要，認同比例達68％，其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認同率達61％，再次是地理位置，％。隨著收入水平提高，惠州居民對商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購買商品房最重要的參考因素之一，尤其是對于中高收入的白領人士，這方面的祈求更強烈。3．5主流消費面積在100平方米以上接受商品房的平均價格為1805元／平方米◆商品房交易率59％（2003年）◆，全省排7位（2003年）這表明，惠州市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復蘇階段，房地產(chǎn)市場仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對房屋的消費持續(xù)增長，個人購買商品房已成為拉動房地產(chǎn)市場的一支重要力量。3．2住宅建設和消費采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號，在突出主題植物的基礎上尋求一種環(huán)境的共性?！簟粢?guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連惠州大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側通過，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。2．4．3區(qū)內(nèi)道路分四級進行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。****，東面中心區(qū)位以21M寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設一形象入口；西面是64M寬的廣汕一級公路，道路另一側為惠州新城繁華區(qū)。2．3．3項目概括主要針對需求，在惠州市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級多層原則訪問500個家庭，并在此基礎上召開座談會，同時進行對主要類似樓盤進行個案調(diào)查。c、運用房地產(chǎn)價格評估的方法，測定項目各類開發(fā)物業(yè)市場售價；2．2．3研究內(nèi)容2．2．2研究人員9．投資利息：2000萬元；5．各類配套工程費：532萬元；1．土地開發(fā)費：4000萬元；展用地單位：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大亞灣在努力構建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球500強跨國公司之一，擁有先進的管理和技術設備，在世界石化市場占據(jù)重要地位。大亞灣經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項目，首期投資43億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資項目，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。CEPA的簽署與實施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強，香港的國際融資能力和高端服務業(yè)將大大促進珠三角的全面發(fā)展。根據(jù)有關方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，%%，%%，%%，%%。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺的優(yōu)勢突現(xiàn)，到2000年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多?；葜菔袇^(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。預計未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強有力的物質(zhì)支撐，也將為整個惠州市的跨越式發(fā)展提供契機。惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽?；葜菔形挥趶V東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。第一章◆按照國家有關規(guī)范，可行性研究包括機會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項目特點，我們合三為一，從技術及經(jīng)濟角度，對本項目進行規(guī)范的可行性研究，本項研究的原則是：4545第九章44444443438．3土地成本………………………………………………………………………………………………40377．3銷售價格預測……………………………………………………………………………………………7．1項目市場定位…………………………………………………………………………………………市場容量……………………………………………………………………………………………346．1項目概括………………………………………………………………………………………………項目評估……………………………………………………………………………………………272721第三章2．4．2總體布局192．3．718建筑功能項目背景………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2．1．213研究基礎………………………………………………………………………………………………南海石化項目和大亞灣經(jīng)濟區(qū)的建設……………………………………………………101．5惠州市的區(qū)位條件……………………………………………………………………………項目概括………………………………………………………………………………………………研究依據(jù)13142．2．1…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………建筑造型18182．4．1基本描述惠州市商品房供給狀況…………………………………………………………………………7．2目標客戶分析………………………………………………………………………………………8．10本項目開發(fā)期各項靜態(tài)總投資比例…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………9．5影響開發(fā)效益的主要因素分析……………………………………………………………………全市現(xiàn)有78個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個街道辦事處，1066個行政村，并設有兩個國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)。1．2惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展歷程與特點這一階段的另一個代表性事件是熊貓汽車城項目在惠州進行談判的啟動和終止。1994年至今，是惠州市經(jīng)濟發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進行經(jīng)濟結構調(diào)整，使國民經(jīng)濟逐步實現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。項目名稱：**廣場惠府國用（2003）字第13020100013號總建筑面積：250000平方米g、按投資開發(fā)的進度安排資金籌措與運用計劃；研究方法2．3項目背景2．3．1發(fā)展商簡介經(jīng)過多年奮斗，該公司以全新的運行機制，靈活的經(jīng)營方式，大膽改革、務實創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實力雄厚、信譽良好、業(yè)績卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。2．4．2區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個獨立的分區(qū)，每個分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來強化各自的特色。區(qū)內(nèi)還設置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當分流，減少了互相干擾，形成服務居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機的串聯(lián)成一個整體。高層公寓區(qū)結合底層裙房設超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務設施。2003年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為1192億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值994億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值198億元，全市工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入650億元，比上年增長15％，實現(xiàn)利稅總額52億元。3．3商品房需求主要指標根據(jù)2003年6月在惠州進行的一次抽樣調(diào)查（惠州市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本500戶）結果表明，惠州市民購買商品房的基本特點是：商品房為惠州居民主要的消費支出這部分潛在的消費者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設計較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。消費者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。在受到市場競爭的影響和消費者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務競爭演進。從房地產(chǎn)市場供給的總體情況來說，房屋總量供過應求，空置房面積居高不下，據(jù)二00三年統(tǒng)計，全市商品房空置面積為85萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關產(chǎn)業(yè)的助動器。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項目上更趨于理性和務實，競爭不僅在戶型設計、結構、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實力、規(guī)模、品牌上展開。伴隨南海石化項目的啟動及惠州一系列集團公司的發(fā)展壯大，勢必帶來更多的外來資金和外地人口，并由此進一步刺激惠州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（4）在滿足了住的基本需要后，消費者對住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風格上，則以歐陸式風格為主，碧水灣是港式風格。5．2．3君華府于2003年5月開盤，已售出45％；碧水灣自2003年10月份開盤以來，已完成銷售70%；從售價來看，君華府售價在2300元／m2以上，均價為2850元／m2。健身/健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、西餐廳碧水灣2）發(fā)展商信譽好的路線，在規(guī)劃建設和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務，以此來吸