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惠州某廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告-在線瀏覽

2025-07-01 03:26本頁(yè)面
  

【正文】 大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢(shì):殼牌公司是全球500強(qiáng)跨國(guó)公司之一,擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備,在世界石化市場(chǎng)占據(jù)重要地位。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè),形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模,隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū),大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀,特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。大亞灣東部的稔平半島,土地面積740平方公里,超過新加坡的土地面積,正處于尚待開發(fā)狀態(tài),具有發(fā)展多個(gè)大型工業(yè)項(xiàng)目的條件,正受到外來投資商的高度關(guān)注?;蓐?yáng)市改市劃區(qū),拓展了惠州中心城區(qū)的發(fā)展空間,從地理位置上實(shí)現(xiàn)了惠州從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。同時(shí),石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移,帶動(dòng)城市空間向沿海發(fā)展,推動(dòng)惠州市走向真正意義上的沿海城市。第二章項(xiàng)目概括2.1研究基礎(chǔ)用地單位:惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司展惠府國(guó)用(2003)字第13020100012號(hào)惠府國(guó)用(2003)字第13020100076號(hào)2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證:惠州市規(guī)字第337號(hào)(一期)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù):]公共占地:10535平方米銷售收入:56167萬元開發(fā)總投資:41504萬元;其中:1.土地開發(fā)費(fèi):4000萬元;2.土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi):28752萬元;3.應(yīng)繳各種稅費(fèi):2500萬元;4.營(yíng)業(yè)稅:2000萬元;5.各類配套工程費(fèi):532萬元;6.供水增容費(fèi):120萬元;7.報(bào)建手續(xù)費(fèi):600萬元;8.不可預(yù)見費(fèi):500萬元;9.投資利息:2000萬元;10.其他費(fèi)用:500萬元。2.2.1研究目的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù),亦是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ),通過系統(tǒng)的研究,可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征決定市場(chǎng)定位,可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估,了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期,尤其是測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際的開發(fā)成本,以作為后期市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃決策的主要依據(jù)。2.2.2研究人員可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個(gè)層面,尤其是對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和成本測(cè)算十分專業(yè),因此,要求研究人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)。2.2.3研究?jī)?nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及內(nèi)容十分廣泛,因此,本項(xiàng)研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜,總體上來看,我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線,將內(nèi)容分為五大部分,即研究原則,市場(chǎng)研究,項(xiàng)目評(píng)估,投資分析和基本結(jié)論,個(gè)中涉及的主要分支內(nèi)容包括:a、全面收集項(xiàng)目周邊的大量市場(chǎng)資料,籍此分析各種對(duì)項(xiàng)目前景有決定性影響的市場(chǎng)因素;b、從城市規(guī)劃的角度對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià);c、運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法,測(cè)定項(xiàng)目各類開發(fā)物業(yè)市場(chǎng)售價(jià);e、從實(shí)際操作的角度計(jì)算分析項(xiàng)目投資成本及預(yù)計(jì)投資進(jìn)度;f、結(jié)合實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,計(jì)算項(xiàng)目的可能收益,分析影響收益的重要因素;2.2.4主要針對(duì)需求,在惠州市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框,采用分級(jí)多層原則訪問500個(gè)家庭,并在此基礎(chǔ)上召開座談會(huì),同時(shí)進(jìn)行對(duì)主要類似樓盤進(jìn)行個(gè)案調(diào)查。邀請(qǐng)營(yíng)銷、估價(jià)、工程、建筑、預(yù)算等各方面專家就一些典型問題展開討論。對(duì)影響本項(xiàng)目開發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換對(duì)比。擁有豐富的經(jīng)濟(jì)資源及人文資源,政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為其主營(yíng)業(yè)務(wù),是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營(yíng)服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。2.3.2項(xiàng)目概括“**廣場(chǎng)”是由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的住宅項(xiàng)目,它所處的惠州市江北27號(hào)小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶。2.3.3項(xiàng)目總體布局****,東面中心區(qū)位以21M寬小區(qū)道路為界是擬建公園,南面設(shè)一形象入口;西面是64M寬的廣汕一級(jí)公路,道路另一側(cè)為惠州新城繁華區(qū)。為體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念,創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū),小區(qū)東部小山脈將整體保留,在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系,水體沿岸為步行及人造景點(diǎn)。小區(qū)四周環(huán)通,滿足消防車道設(shè)置要求??傋?100戶,可居住人口3800人。2.3.7消防及分區(qū)區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織:區(qū)內(nèi)主干道路,區(qū)內(nèi)次干道路,支路,以及宅前路。2.4區(qū)域特點(diǎn)本可行性研究針對(duì)**廣場(chǎng)首期,但由于項(xiàng)目的整體性,在研究過程中又不可完全獨(dú)立分開,因?yàn)橹T如綠化、公共設(shè)施是由整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃,具有共享性,在投資分析上,亦必須按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?.4.1基本描述本項(xiàng)目地塊位于惠州江北新城核心地帶,西臨廣汕公路上通廣州,下連汕頭。廣汕公路現(xiàn)狀路寬64米,為雙向六車道,并已于二00三年拓寬為惠州市的形象大道,經(jīng)過新城區(qū)位置被命名為惠州大道??紤]到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野,對(duì)各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制,通過規(guī)劃的手法安排成階梯狀,由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。2.4.3道路系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置,隔東江,連惠州大橋而與老城區(qū)相連,廣汕公路從西側(cè)通過,三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過,使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。◆區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中,將用地分成若干街道,但未見明顯的主從關(guān)系,道路系統(tǒng)層次不清,本次規(guī)劃按前述原則進(jìn)行了局部調(diào)整,原規(guī)劃路網(wǎng)走向,將部分道路紅線寬度及斷面形式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,即原規(guī)劃紅線寬36米路改為24米寬;區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間6米綠化帶的景觀路斷面,既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過境交通,又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀,給人們以更深刻的空間體驗(yàn)。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。◆按照有關(guān)規(guī)范配置停車車位,各組團(tuán)根據(jù)實(shí)際情況,采用不同的方式來解決停車問題。◆文化設(shè)施:中心區(qū)規(guī)劃青少年活動(dòng)中心、社區(qū)圖書館、惠州市書畫愛好者活動(dòng)中心,茶藝館等?!羯虡I(yè)服務(wù)設(shè)施:中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施?!粼摰貕K南面為惠州市江北占地8萬平方米的公園。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號(hào),在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。第三章惠州市商品房需求狀況3.1惠州市基本情況惠州市位于廣東省東南部,珠江三角洲東北端,與深圳、香港毗鄰,是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。全市面積11158萬平方公里,是省級(jí)歷史文化名城,千余年來一直是東江流域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和商品集散地,2002年第五次人口普查時(shí)人口密度215人/km2,低于全省平均水平。2003年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約700億元,一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為15%、57%、28%,根據(jù)“配第克拉克定律”,惠州市的社會(huì)發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達(dá)的工業(yè)化階段,全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的21個(gè)市中排名第七位,分別相當(dāng)于廣東全?。ㄊ?nèi)平均水平)、深圳市與廣州市(省內(nèi)先進(jìn)水平)、河源市(省內(nèi)落后水平)、在全省屬中上等水平。3.2住宅建設(shè)和消費(fèi)截止2003年底,交易宗數(shù)1148宗。這表明,惠州市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復(fù)蘇階段,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在處于消化期,但值得看好的是,市民對(duì)房屋的消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng),個(gè)人購(gòu)買商品房已成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一支重要力量。m2/人。m2,住宅的需求量將有較大的發(fā)展,這為惠州房地產(chǎn)商提供了一個(gè)很大的發(fā)展空間?!?,全省排7位(2003年)◆,戶均月收入4750元◆◆空置住房總面積18萬平方米◆商品房交易率59%(2003年)◆市場(chǎng)面的狀態(tài)是:住宅商品化已成為大眾趨勢(shì),居民購(gòu)房欲望較為強(qiáng)烈,支付能力較強(qiáng)?!舻投诵枨髴簦ń邮苌唐贩?jī)r(jià)格為1500-2000元/平方米者)收入4130元,需求房屋面積均值為113m2。◆高端需求戶(2000-2500元/平方米)收入4541元,需求房屋面積均值為122平方米?!粲匈?gòu)房意向的家庭中,地段偏好的選擇順序?yàn)椋合缕?、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。近兩年來惠州經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)步增長(zhǎng),居民的收入每年都有所提高,居民手中的可支配性支出必然會(huì)投向一些投資領(lǐng)域,如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上,而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn),其投資數(shù)額較大,增值的機(jī)會(huì)也頗為可能。3.4.3接受商品房的平均價(jià)格為1805元/平方米從對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買力的分析來看,惠州居民已具有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買力,他們對(duì)房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型。在付款方式上,大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。3.4.4主流消費(fèi)面積在100平方米以上消費(fèi)者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)計(jì)方面,大多希望房屋面積較大,尤其是廳的面積要足夠大,間隔合理,有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修,裝修檔次處于中等,戶型上選擇三房二廳和四房?jī)蓮d的消費(fèi)者居多。3.5惠州居民對(duì)商品房環(huán)境及配套要求隨著收入水平提高,惠州居民對(duì)商品房的要求日趨苛求,調(diào)查表明,綠化環(huán)境為購(gòu)買商品房最重要的參考因素之一,尤其是對(duì)于中高收入的白領(lǐng)人士,這方面的祈求更強(qiáng)烈。對(duì)住房硬件的要求數(shù)據(jù)表明,對(duì)住房的硬件要素,房屋質(zhì)量是被認(rèn)為最重要,認(rèn)同比例達(dá)68%,其次是小區(qū)綠化環(huán)境,認(rèn)同率達(dá)61%,再次是地理位置,%。具體數(shù)據(jù)如圖3所示。第四章惠州市商品房供給狀況4.1商品房供給總量及特點(diǎn)惠州房地產(chǎn)在九二、九三年曾與海南??凇V西北海成為全國(guó)的三大開發(fā)熱點(diǎn),房地產(chǎn)為虛火過旺,從而在之后的國(guó)家宏觀調(diào)控中,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底,商品房市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)總量過剩、供過于求的局面。近幾年來,房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過國(guó)家政府的正確引導(dǎo)和市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)和淘汰,房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的1300多家,演變到目前的70多家,買方市場(chǎng)正在逐漸形成。各個(gè)房地產(chǎn)商為了在市場(chǎng)上爭(zhēng)得更大的市場(chǎng)份額,不論在規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、環(huán)境布置上,而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平,惠州市也出現(xiàn)了諸如東湖花園、碧水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū),在市場(chǎng)銷售上創(chuàng)出了不俗的成績(jī),形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個(gè)個(gè)小高潮。但總量過剩并不代表適銷對(duì)路的房地產(chǎn)項(xiàng)目過剩,而主要是結(jié)構(gòu)性的過剩,諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)失當(dāng)、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因?;葜菔械姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展,也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注?;葜菔蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展,與國(guó)內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比,既具有共同之處,也顯現(xiàn)出其特殊的一面。在政府鼓勵(lì)消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下,市民的商品房消費(fèi)日益提高,住宅市場(chǎng)需求容量增大。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中的一個(gè)大件耐用消費(fèi)品,其主導(dǎo)作用極為明顯。惠州市民人均收入近來來一直呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),其對(duì)商品房的消費(fèi)也必將有所增長(zhǎng),住房需求增大增多。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,競(jìng)爭(zhēng)將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實(shí)力、信譽(yù)、品牌上的競(jìng)爭(zhēng),通過競(jìng)爭(zhēng),市場(chǎng)日益規(guī)范和成熟。(3)惠州作為珠三角東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市,經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展很快,并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境,吸引了眾多外地投資者,在引來資金流的同時(shí),還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來人員,他們的住房需求也會(huì)給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟,消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利,住宅小區(qū)的將會(huì)趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展,這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個(gè)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。第五章個(gè)案分析5.1總體供給狀況惠州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入良性化競(jìng)爭(zhēng)壯況,各開發(fā)商為爭(zhēng)奪更大的市場(chǎng)份額,在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量,目前市場(chǎng)上進(jìn)行銷售的和準(zhǔn)備的銷售的住宅超過三十萬平方米,房屋總體供應(yīng)情況呈供大于求的局面。5.2本類項(xiàng)目的個(gè)案分析根據(jù)項(xiàng)目的可比性原則,我們選取惠州市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤,作為**廣場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行對(duì)比和研究。5.2.2樓盤建設(shè)以上兩個(gè)樓盤,小區(qū)占地面積各有不同,碧水灣占地面積超過18萬平方米。在裝修方面,君華府提供業(yè)主基本裝修,而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。綠地方面,碧水灣的綠化率均在38%以上,君華府因?yàn)閱误w樓的原因未做過多的綠化。碧水灣均價(jià)為2300元/m2在付款方式上,大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。在這兩個(gè)樓盤當(dāng)中,會(huì)所中以健身/健美室、兒童樂園(游戲室)、游泳池和乒乓球室最為普遍,其他如室外球場(chǎng)也較為普遍。具體如下表:會(huì)所項(xiàng)目配置樓盤君華府健身/健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)5.2.4各樓盤銷售策略在銷售策略上,不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式,但最基本的便是立足于本樓盤。5.2.5小結(jié)君華府、碧水灣優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比:君華府:優(yōu)勢(shì):1)小區(qū)地理位置好3)配套設(shè)施完善劣勢(shì):?jiǎn)误w樓、無綠化、售價(jià)偏高。2)小區(qū)地理位置好4)智能化小區(qū)5)規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高第六章項(xiàng)目評(píng)估6.1**廣場(chǎng)惠州新城江北27號(hào)小區(qū),為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū),目前
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