【正文】 建議上級主管部門批準立項，并在技術(shù)和資金上給予大力扶持。 第八章 結(jié)論和建議 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 通過以上分析，本項目實施切實可行。 收入部分： 成本開支： (苗木種子每年分攤?cè)种?) 毛利潤： 銷售稅金： 銷售費用： 管理費： 萬元 貸款利息： 5萬元 所得稅： 實際可分配利潤 c、財務內(nèi)部收益 (1RR) 折現(xiàn)系數(shù)： ／ = 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。其他花草苗木 50 畝每年可產(chǎn)花草苗木 50 萬株，產(chǎn)值 30 萬元。 魚苗 1 萬元 病蟲防治 2 萬元 人工工資 65 萬元 土地承包費 2 萬元 修理費 2 萬元 水電費 4 萬元 運輸費 6 萬元 土地平整 10 萬元 差旅費 5 萬元 辦公費 3 萬元 其他不可預見費 10 萬元 利息 5 萬元 推銷費 4 萬元 資金來源及籌措 項目總投入資金 825萬元，計劃申遺上級解決 200萬元，區(qū)財政解決 25 萬元，申請銀行貸款 (或國債資金 )100 萬元，入股形式自籌資金 500萬元。 第六章 投資估算及資金籌措 投資估算 ①依據(jù)： 本項目所有投資都以現(xiàn)行市場價格為依據(jù) ②估算： 項目共需投入資金 。其余分苗木場和水庫休閑娛樂場， 2 個分場，每個分場各設(shè)場長一名，總部負責整個基地的生產(chǎn)、經(jīng)營、管理。苗木基地設(shè)初中級職稱 4 人，高級職稱 1 人，技術(shù)工人 20 人，其他尚缺人員臨時招用。 本項目建設(shè)分三年完成。該基地將建成生產(chǎn)、經(jīng)營、觀賞和娛樂場所。另外在綠化苗木基地上建立櫻花觀賞園 50 畝，園內(nèi)設(shè)涼亭，供游人觀賞櫻花和各種奇花異草。 第四章 項目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與實施進度 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 基地共占面積 1500 畝，其中綠化苗木基地 950 畝。故此，市內(nèi)尚需綠化美化苗木在 5000 萬株以上。交通綠化占地 萬畝；河流渠道綠化占地 萬畝，合計尚需綠化面積 萬畝。 主要阻礙因素及解決方案 該項目建設(shè)的主要阻礙因素是缺乏資金。區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導明確指出，要把該基地建成大型的現(xiàn)代化的綠化苗木基地，為周圍群眾起到良好的示范帶頭作用，為區(qū)財政增收，農(nóng)民致富做出積極貢獻。土壤酸堿度在— 之間，微酸性，適宜種植多種作物。 XX 水庫與該基地相鄰，右干渠流經(jīng)該基地，水 利資源豐富。 第二章 項目建設(shè)的有利條件和阻礙因素 利條件 ①有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢 XX 綠化苗木基地地處遠郊，邵毛公路穿基地而過，下至某某市城區(qū)僅 15 公里，上直通某某縣、邵東縣境內(nèi)，兩端延伸四通八達，交通十分便利。 項目提出的必要性和依據(jù) 我區(qū)是一個農(nóng)業(yè)大區(qū)，特別是遠郊的 XX 鄉(xiāng)，農(nóng)村土地面積寬，農(nóng)業(yè)人口多，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入大，效益低，嚴重影響農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，阻礙了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的進一步發(fā)展。近幾年來，中 央和省、市提出農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，走公司加農(nóng)戶，專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化和高產(chǎn)、高效、優(yōu)質(zhì)的路子，特別是市委市政府規(guī)劃某某市要建成百萬人口的大城市，城市規(guī)模要擴大，城市建設(shè)水平要提高，城區(qū)綠化美化水平要升格，隨著潭邵高速公路和洛湛鐵路的相繼建成通車，大大改觀了我市的交通條件，火車南站開發(fā)區(qū) 2平方公里新城區(qū)的興建，加上人民生活水平的不斷提高，綠化苗木的需求將越來越多。 XX 綠化苗木基地建設(shè) 可 行 性 論 證 報 告 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 （ 4）稅前利潤 扣除建設(shè)投資成本、銷售費用、財務費用、銷售稅金及附加后，項目的稅前利潤為 85517萬元。 綜上合計，本項目測算期內(nèi)經(jīng)營收入合計為 221494 萬元。 餐飲娛樂出售、出租收入 本項目共建有餐飲娛樂建筑面積為 58983 平方米，計劃全部出租經(jīng)營，租金價格暫定為 元 /平方米 日，則測算期內(nèi)餐飲娛樂部分的經(jīng)營收入合計為 53822 萬元。 （ 4）財務基準收益率 基準收益率是建設(shè)項目評價財務收益的基準判據(jù)。銷售期從項目建設(shè)期第二年（ 2020 年下半年）開始，至經(jīng)營期前二年，預計銷售第一年的收入為 40%，第二年的收入為 50%，第三年的收入為 10%。 同類型房地產(chǎn)企業(yè)運營情況和統(tǒng)計資料。 資金使用計劃 根據(jù)項目的實施進度，建設(shè)期擬為 年。 本項目建筑工程費用以現(xiàn)行建筑工程費用標準及費率為依據(jù)，并考慮調(diào)整因素。 目前項目地塊附近基本沒有其他寫字樓，稍遠一些的長征大廈對外報價日租金為 元 /平方米 日。李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 XX 北路板塊由于緊靠內(nèi)環(huán)線，不僅市內(nèi)交通非常便利，而且經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域環(huán)境有了很大改善， XX 區(qū)將近一半的辦公樓都集中在這一帶。在“非典”之后，寫字樓市場逐漸回升，寫字樓租金逐步走高，租售率增加，市場趨于活躍?？梢?，新供應量相對不足，市場存量逐年消耗，空置率大幅下降，浦東市場從 2020 年的 45%下降到最近的 17%，浦西市場則從 2020 年的 21%降至 %的新低。此外作為中國經(jīng)濟的領(lǐng)頭羊，上海吸引了眾多的國內(nèi)企業(yè)，其中民營企業(yè)也是一個不可忽視的生力軍 。 根據(jù) XX區(qū)及地塊周邊環(huán)境，以及本項目的定位，本項目餐飲娛樂部分的租金暫定為 元/平方米 日。 本項目處于 XX 區(qū)規(guī)劃建設(shè)的 XX 路商業(yè)圈的中心地帶 ，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設(shè)施及大賣場，根據(jù) XX 區(qū)整體建設(shè)規(guī)劃，該地區(qū)將建設(shè)成為 XX區(qū)的新的商業(yè)貿(mào)易中心，周邊已建成或正在建設(shè)的住宅小區(qū)眾多，隨著該地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施的建設(shè)完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)生更多的商業(yè)娛樂消費需求，商業(yè)餐飲娛樂業(yè)主將更加關(guān)注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動該地區(qū)相關(guān)房產(chǎn)市場的需求。隨著全球經(jīng)濟一體化，國際零售業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等行業(yè)的商業(yè)巨頭紛紛進駐中國市場。 而根據(jù)統(tǒng)計， 2020 年上海城市居民家庭人均可支配收入為 13250 元，人均消費支出為 10464元，其中文化娛樂服務消費為 306 元，約占 %。 2020 年餐飲業(yè)營業(yè)額達 億元，比上年增長 %。中國的餐飲業(yè)出現(xiàn)了一些巨大的變化 ，比如快餐和休閑餐飲的興起，洋快餐大舉進入中國，西餐逐漸被人們接受，傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大挑戰(zhàn)，餐飲的標準化、工業(yè)化正在興起等等。目前該區(qū)域商業(yè)用房底鋪日租金在 34 元 /平方米 日 ,在 XX 路、 XX 路口的 XX 數(shù)碼廣場平均售價為 10000 元 /平方米，日租金 4元 /平方米 日。這些商業(yè)對本項目利弊共存，利在于該區(qū)域已有的知名度易使人流李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 從交通情況看：滬寧高速公路是上海市西北部和江蘇省進出上 海市區(qū)的交通要道， XX路上在建的城市中環(huán)線即將完成，交通非常便利。隨著近幾年區(qū)域開發(fā)的推進和人口的不斷進入， XX路周邊的商業(yè)氣氛日漸濃厚。 總之，今年上海商鋪將有著更多縱深方向的變化，這對商鋪投資、開發(fā)、規(guī)劃方面提出了許多新的課題，商鋪市場的技術(shù)要求會越來越高。 目前，上海某些市場空間較小、變化周期比較短的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)招商困難的情形。 物業(yè)的 ％；中心市區(qū)約 800 萬平方米，約占居住物業(yè)的５％；外圍區(qū)域約 520 萬平方米，約占居住物業(yè)的６％。 商業(yè)用房市場分析 2020 年是上海商業(yè)用房發(fā)展歷程中的一個重要節(jié)點，不僅在商業(yè)用房的開發(fā)、銷售和投資上都有較大的增量，市場輪廓逐漸清晰，投資者的投資理念也得到了進一步確立。 2020 年商品住房銷售價格漲幅將接近城鄉(xiāng)居民可支配收入的增幅。今后幾年，商品住房的需求主要來自市民改善住房條件、舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動遷、外省市和境外人士購房等，并考慮投資性