【正文】 建議上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)立項(xiàng)，并在技術(shù)和資金上給予大力扶持。 第八章 結(jié)論和建議 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 通過(guò)以上分析，本項(xiàng)目實(shí)施切實(shí)可行。 收入部分： 成本開(kāi)支： (苗木種子每年分?jǐn)側(cè)种?) 毛利潤(rùn)： 銷(xiāo)售稅金： 銷(xiāo)售費(fèi)用： 管理費(fèi)： 萬(wàn)元 貸款利息： 5萬(wàn)元 所得稅： 實(shí)際可分配利潤(rùn) c、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 (1RR) 折現(xiàn)系數(shù)： ／ = 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。其他花草苗木 50 畝每年可產(chǎn)花草苗木 50 萬(wàn)株，產(chǎn)值 30 萬(wàn)元。 魚(yú)苗 1 萬(wàn)元 病蟲(chóng)防治 2 萬(wàn)元 人工工資 65 萬(wàn)元 土地承包費(fèi) 2 萬(wàn)元 修理費(fèi) 2 萬(wàn)元 水電費(fèi) 4 萬(wàn)元 運(yùn)輸費(fèi) 6 萬(wàn)元 土地平整 10 萬(wàn)元 差旅費(fèi) 5 萬(wàn)元 辦公費(fèi) 3 萬(wàn)元 其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 10 萬(wàn)元 利息 5 萬(wàn)元 推銷(xiāo)費(fèi) 4 萬(wàn)元 資金來(lái)源及籌措 項(xiàng)目總投入資金 825萬(wàn)元，計(jì)劃申遺上級(jí)解決 200萬(wàn)元，區(qū)財(cái)政解決 25 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 (或國(guó)債資金 )100 萬(wàn)元，入股形式自籌資金 500萬(wàn)元。 第六章 投資估算及資金籌措 投資估算 ①依據(jù)： 本項(xiàng)目所有投資都以現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù) ②估算： 項(xiàng)目共需投入資金 。其余分苗木場(chǎng)和水庫(kù)休閑娛樂(lè)場(chǎng)， 2 個(gè)分場(chǎng)，每個(gè)分場(chǎng)各設(shè)場(chǎng)長(zhǎng)一名，總部負(fù)責(zé)整個(gè)基地的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理。苗木基地設(shè)初中級(jí)職稱 4 人，高級(jí)職稱 1 人，技術(shù)工人 20 人，其他尚缺人員臨時(shí)招用。 本項(xiàng)目建設(shè)分三年完成。該基地將建成生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、觀賞和娛樂(lè)場(chǎng)所。另外在綠化苗木基地上建立櫻花觀賞園 50 畝，園內(nèi)設(shè)涼亭，供游人觀賞櫻花和各種奇花異草。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 基地共占面積 1500 畝，其中綠化苗木基地 950 畝。故此，市內(nèi)尚需綠化美化苗木在 5000 萬(wàn)株以上。交通綠化占地 萬(wàn)畝；河流渠道綠化占地 萬(wàn)畝，合計(jì)尚需綠化面積 萬(wàn)畝。 主要阻礙因素及解決方案 該項(xiàng)目建設(shè)的主要阻礙因素是缺乏資金。區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)明確指出，要把該基地建成大型的現(xiàn)代化的綠化苗木基地，為周?chē)罕娖鸬搅己玫氖痉稁ь^作用，為區(qū)財(cái)政增收，農(nóng)民致富做出積極貢獻(xiàn)。土壤酸堿度在— 之間，微酸性，適宜種植多種作物。 XX 水庫(kù)與該基地相鄰，右干渠流經(jīng)該基地，水 利資源豐富。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的有利條件和阻礙因素 利條件 ①有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì) XX 綠化苗木基地地處遠(yuǎn)郊，邵毛公路穿基地而過(guò)，下至某某市城區(qū)僅 15 公里，上直通某某縣、邵東縣境內(nèi)，兩端延伸四通八達(dá)，交通十分便利。 項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù) 我區(qū)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大區(qū)，特別是遠(yuǎn)郊的 XX 鄉(xiāng)，農(nóng)村土地面積寬，農(nóng)業(yè)人口多，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入大，效益低，嚴(yán)重影響農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，阻礙了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。近幾年來(lái)，中 央和省、市提出農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，走公司加農(nóng)戶，專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化和高產(chǎn)、高效、優(yōu)質(zhì)的路子，特別是市委市政府規(guī)劃某某市要建成百萬(wàn)人口的大城市，城市規(guī)模要擴(kuò)大，城市建設(shè)水平要提高，城區(qū)綠化美化水平要升格，隨著潭邵高速公路和洛湛鐵路的相繼建成通車(chē)，大大改觀了我市的交通條件，火車(chē)南站開(kāi)發(fā)區(qū) 2平方公里新城區(qū)的興建，加上人民生活水平的不斷提高，綠化苗木的需求將越來(lái)越多。 XX 綠化苗木基地建設(shè) 可 行 性 論 證 報(bào) 告 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 （ 4）稅前利潤(rùn) 扣除建設(shè)投資成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金及附加后，項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為 85517萬(wàn)元。 綜上合計(jì)，本項(xiàng)目測(cè)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入合計(jì)為 221494 萬(wàn)元。 餐飲娛樂(lè)出售、出租收入 本項(xiàng)目共建有餐飲娛樂(lè)建筑面積為 58983 平方米，計(jì)劃全部出租經(jīng)營(yíng)，租金價(jià)格暫定為 元 /平方米 日，則測(cè)算期內(nèi)餐飲娛樂(lè)部分的經(jīng)營(yíng)收入合計(jì)為 53822 萬(wàn)元。 （ 4）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 基準(zhǔn)收益率是建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)收益的基準(zhǔn)判據(jù)。銷(xiāo)售期從項(xiàng)目建設(shè)期第二年（ 2020 年下半年）開(kāi)始，至經(jīng)營(yíng)期前二年，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售第一年的收入為 40%，第二年的收入為 50%，第三年的收入為 10%。 同類型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況和統(tǒng)計(jì)資料。 資金使用計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，建設(shè)期擬為 年。 本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)，并考慮調(diào)整因素。 目前項(xiàng)目地塊附近基本沒(méi)有其他寫(xiě)字樓，稍遠(yuǎn)一些的長(zhǎng)征大廈對(duì)外報(bào)價(jià)日租金為 元 /平方米 日。李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 XX 北路板塊由于緊靠?jī)?nèi)環(huán)線，不僅市內(nèi)交通非常便利，而且經(jīng)過(guò)近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域環(huán)境有了很大改善， XX 區(qū)將近一半的辦公樓都集中在這一帶。在“非典”之后，寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸回升，寫(xiě)字樓租金逐步走高，租售率增加，市場(chǎng)趨于活躍。可見(jiàn)，新供應(yīng)量相對(duì)不足，市場(chǎng)存量逐年消耗，空置率大幅下降，浦東市場(chǎng)從 2020 年的 45%下降到最近的 17%，浦西市場(chǎng)則從 2020 年的 21%降至 %的新低。此外作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊，上海吸引了眾多的國(guó)內(nèi)企業(yè)，其中民營(yíng)企業(yè)也是一個(gè)不可忽視的生力軍 。 根據(jù) XX區(qū)及地塊周邊環(huán)境，以及本項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目餐飲娛樂(lè)部分的租金暫定為 元/平方米 日。 本項(xiàng)目處于 XX 區(qū)規(guī)劃建設(shè)的 XX 路商業(yè)圈的中心地帶 ，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設(shè)施及大賣(mài)場(chǎng)，根據(jù) XX 區(qū)整體建設(shè)規(guī)劃，該地區(qū)將建設(shè)成為 XX區(qū)的新的商業(yè)貿(mào)易中心，周邊已建成或正在建設(shè)的住宅小區(qū)眾多，隨著該地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施的建設(shè)完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)生更多的商業(yè)娛樂(lè)消費(fèi)需求，商業(yè)餐飲娛樂(lè)業(yè)主將更加關(guān)注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動(dòng)該地區(qū)相關(guān)房產(chǎn)市場(chǎng)的需求。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，國(guó)際零售業(yè)、餐飲娛樂(lè)業(yè)等行業(yè)的商業(yè)巨頭紛紛進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)。 而根據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年上海城市居民家庭人均可支配收入為 13250 元，人均消費(fèi)支出為 10464元，其中文化娛樂(lè)服務(wù)消費(fèi)為 306 元，約占 %。 2020 年餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá) 億元，比上年增長(zhǎng) %。中國(guó)的餐飲業(yè)出現(xiàn)了一些巨大的變化 ，比如快餐和休閑餐飲的興起，洋快餐大舉進(jìn)入中國(guó)，西餐逐漸被人們接受，傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大挑戰(zhàn)，餐飲的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化正在興起等等。目前該區(qū)域商業(yè)用房底鋪日租金在 34 元 /平方米 日 ,在 XX 路、 XX 路口的 XX 數(shù)碼廣場(chǎng)平均售價(jià)為 10000 元 /平方米，日租金 4元 /平方米 日。這些商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目利弊共存，利在于該區(qū)域已有的知名度易使人流李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 從交通情況看：滬寧高速公路是上海市西北部和江蘇省進(jìn)出上 海市區(qū)的交通要道， XX路上在建的城市中環(huán)線即將完成，交通非常便利。隨著近幾年區(qū)域開(kāi)發(fā)的推進(jìn)和人口的不斷進(jìn)入， XX路周邊的商業(yè)氣氛日漸濃厚。 總之，今年上海商鋪將有著更多縱深方向的變化，這對(duì)商鋪投資、開(kāi)發(fā)、規(guī)劃方面提出了許多新的課題，商鋪市場(chǎng)的技術(shù)要求會(huì)越來(lái)越高。 目前，上海某些市場(chǎng)空間較小、變化周期比較短的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)招商困難的情形。 物業(yè)的 ％；中心市區(qū)約 800 萬(wàn)平方米，約占居住物業(yè)的５％；外圍區(qū)域約 520 萬(wàn)平方米，約占居住物業(yè)的６％。 商業(yè)用房市場(chǎng)分析 2020 年是上海商業(yè)用房發(fā)展歷程中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，不僅在商業(yè)用房的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和投資上都有較大的增量，市場(chǎng)輪廓逐漸清晰，投資者的投資理念也得到了進(jìn)一步確立。 2020 年商品住房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅將接近城鄉(xiāng)居民可支配收入的增幅。今后幾年，商品住房的需求主要來(lái)自市民改善住房條件、舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動(dòng)遷、外省市和境外人士購(gòu)房等，并考慮投資性