【正文】 靠近宗地的南 北向山勢(shì)陡峭，坡度 60176。左右。 山上植被茂盛，整體景觀良好，山上交通發(fā)達(dá)，山頂有著名的山頂公園 。 ? 整座山 就是南京最賦盛名 的 大型 風(fēng)景區(qū) ：鐘山風(fēng)景區(qū) 。 名勝古跡匯集四周，潛隱山間，例如著名的中山陵、明孝陵、靈谷寺、美齡宮、海底世界、紫金山索道等。 ② 下馬坊公園 ? 位于宗地西 側(cè)， 占地 300 余畝 ， 是明孝陵的一部分，現(xiàn)在修復(fù)后免費(fèi)開放 。 ? 植被茂密， 綠草如茵 ， 既有優(yōu)美的自然風(fēng)光，也有厚重的 名勝古跡 ， 是散步休息的好去處 。 （ 2）空氣質(zhì)量 ? 南京市常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)和東風(fēng)，宗地處于城市上風(fēng)向，城市工 業(yè)區(qū)位于宗地 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 7 以北 10 公里以外，東、南方向均無(wú)污染型的廠礦企業(yè)。 ? 主要污染源來(lái)自滬寧 高速 、 中山門外大街 通行車輛的尾氣及粉塵污染。 （ 3）噪聲影響 ① 周邊 無(wú)廠礦、倉(cāng)庫(kù)等，主要噪聲來(lái)自周邊道路 ? 滬寧高速 ： 上午 40 輛 /分鐘，下午 25 輛 /分鐘，晚上 10 輛 /分鐘；客貨比 5:3。 ? 中山門外大街 ：上午 30 輛 /分鐘，下午 20 輛 /分鐘，晚上 17 輛 /分鐘；客貨比 2:1。 ? 龍宮路 ：車流量白天 45 輛 /分鐘；以客車為主 。 表 14 交通流量分析表 單位：輛 /分鐘 時(shí)段 分 次測(cè)試 滬寧高速 中山門外大街 客車 貨車 總計(jì) 客車 貨車 總計(jì) 10:00～ 12:00 1 25 15 40 19 14 33 2 27 12 39 14 14 28 3 23 18 41 15 13 28 平均 25 15 40 16 14 30 14:00～ 16:00 1 20 7 27 13 7 20 2 16 7 23 14 8 22 3 15 9 24 14 5 19 平均 17 8 25 14 6 20 ② 噪聲值 ? 白天不同時(shí) 段噪聲值相近，無(wú)顯著時(shí)段差別。 ? 日夜噪音值相差不大，受昆蟲鳴叫影響，夜間噪音值比白天平均低不到 10dB。 ? 55dB 以下噪聲值的分布區(qū)域：后退滬寧高速 100 米，后退中山門外大街 50 米，后退龍宮 路 10 米。 ⑥ 排洪與泥石流影響 ? 鐘山園林項(xiàng)目前面有一條天然小溪 ，雨水沿 小溪 自然排放。 雖 地塊地處山腳下，地勢(shì)低洼，但紫金山浮土層厚 ， 加上枯枝落葉層厚，蓄水功能強(qiáng) ，因此，項(xiàng)目開發(fā) 無(wú)需修建排洪溝，就可 解決雨季洪澇問(wèn)題。 ? 紫金山植被保護(hù)良好 ， 因此不用擔(dān)心 遇暴雨將有可能造成局部山體滑坡。 六、市政配套 宗地內(nèi)部現(xiàn)狀 ? 宗地內(nèi)無(wú)污水、雨水管，污水、雨水利用地勢(shì)、由東 北 向西 南 通過(guò)明 溝排放到 西 南側(cè)，至今沒(méi)有發(fā)生過(guò)洪澇。 ? 電力線通過(guò)電線桿接入。 ? 自來(lái)水、電話、有線電視、煤氣由中山門外大街 接入。 周邊道路市政管線 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 8 ? 中山門外大街 規(guī)劃有給水、雨水、污水、電力、電信和煤氣管線， 管線設(shè)施十分齊全 。 綜合分析 ， ? 污水排放管線及排水方向目前尚不明確 ，雨水排入西側(cè)小溪 ； ? 電力、給水、雨水可從中山門外大街 接入或排出。 ? 電信、煤氣 也 可從 中山門外大街 接入。 龍宮路 中山門 外大街 圖 14 周邊市政管線分布圖 七、 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，宗地總建筑面積 19 萬(wàn)平米，綜合容積率為 ， 建筑類型為單戶型雙層別墅 和多層住宅 。 表 15 主要規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 指標(biāo) 規(guī)劃要求 規(guī)劃用途 一、二類居住 用地（可建別墅、多層住宅 ） 建筑形態(tài)比例 多層住宅用地的面積不得超過(guò) 總用地面積的 1/3。 別墅用地的面積不得超過(guò) 總用地面積的 1/2。 容積率（≤） 別墅≤ 、多層住宅（含公建配套）≤ 規(guī)劃布局 多層住宅應(yīng)放在用地的東北 部， 西南部 必須建別墅，其用地不納入用地分配計(jì)算。 建筑限高 多層住宅的層數(shù)不得超過(guò)五層 別墅為雙層別墅 建筑間距 多層住宅的南北向間距必須大于 1： 其它 高壓線可以移位 建設(shè)要求 地塊周邊綠化帶和綠化帶內(nèi) 6 米寬的道路，由開發(fā)企業(yè)自行建設(shè)。 表 16 根 據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)計(jì)算的面積指標(biāo) 用地面積（萬(wàn)平米） 容積率 建筑面積（萬(wàn)平米） 多層 6 6 圖例 電力 給水 電信 雨水 路燈 污水 煤氣 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 9 別墅 10 3 合計(jì) 19 9 第二部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析 一、土地出讓條件 出讓方式及程序 （ 1）出讓方式 競(jìng)買人資格 境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其它組織。 獨(dú)立競(jìng)買、聯(lián)合競(jìng)買皆可。聯(lián)合競(jìng)買者須提供聯(lián)合競(jìng)買協(xié)議。 競(jìng)買單位必須取得南京市建委的資質(zhì)認(rèn)定。 出讓方式 掛牌， 在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人主持對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)書面競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高 者為競(jìng)得人 。 底價(jià) 億元。 加價(jià)幅度 200 萬(wàn)元的整數(shù)倍。 競(jìng)買保證金 20xx 萬(wàn)元，競(jìng)買截止之日后三日內(nèi)退回（不計(jì)利息）。 報(bào)價(jià)方式 現(xiàn)場(chǎng)書面報(bào)價(jià)。 不接受電話、郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。 報(bào)價(jià)幣種 人民幣。 成交價(jià)款構(gòu)成 包括土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地掛牌出讓工作費(fèi)用、政府土地收益； 不含其它稅費(fèi)。 競(jìng)得人的確定 “價(jià)高者得”原則，報(bào)價(jià)低于底價(jià)為廢標(biāo)。 項(xiàng)目公司的成立 競(jìng)得人所持股份大于 50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項(xiàng)目公司。 無(wú)效報(bào)價(jià) 報(bào)價(jià)低于底價(jià)； 報(bào)價(jià)不高于前一輪報(bào)價(jià)； 未按加價(jià)幅度報(bào)價(jià)； 報(bào)價(jià)書未蓋單位公章； 報(bào)價(jià)書未經(jīng)法人代表簽署，或雖經(jīng)委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規(guī)定； 報(bào)價(jià)書未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清楚； 一份報(bào)價(jià)書中有兩個(gè)或兩個(gè)以上報(bào)價(jià)； 未報(bào)名、未繳納競(jìng)買保證金而參加競(jìng)買的； 實(shí)際競(jìng)買地塊與報(bào)名申請(qǐng)競(jìng)買地塊不一致； 其它按規(guī)定應(yīng)屬無(wú)效的。 （ 2）出讓程序 ① 報(bào)名 工作日 20xx1 年 11 月 29 日至 20xx年 12月 23 日 辦理報(bào)名手續(xù)，填寫報(bào)名表及提交有 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 10 關(guān)報(bào)名資料，經(jīng)審查符合競(jìng)買資 格的，向南京市土地市場(chǎng)管理辦公室交付競(jìng)買保證金（到帳），方可領(lǐng)取競(jìng)買報(bào)價(jià)書開始報(bào)價(jià)。未競(jìng)得者的競(jìng)買保證金在競(jìng)買截止之日后三日內(nèi)給予退回（不計(jì)利息），競(jìng)得者的競(jìng)買保證金抵作土地使用權(quán)成交價(jià)款。 ② 答疑 書面答疑。競(jìng)買者必須于 20xx 年 12 月 18 日下午 5： 00 之前將有關(guān)疑問(wèn)以書面形式提交南京市土地市場(chǎng)管理辦公室，經(jīng)審查具備競(jìng)買資格的報(bào)名者于 20xx 年 12 月 23 日下午 2：00—— 5： 00 到南京市土地市場(chǎng)管理辦公室領(lǐng)取書面答復(fù)。自 20xx 年 12 月 19 日起不在接受任何形式的質(zhì)疑。 ③ 報(bào)價(jià) ? 方式：必須采用南京市土地市場(chǎng)管理辦公室統(tǒng)一制作的《國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓競(jìng)買報(bào)價(jià)書》，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)書面報(bào)價(jià)。不接受電話、郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。 ? 時(shí)間：工作日 20xx年 11月 29 日上午 8： 30至 20xx年 12月 26 日 下午 2： 30， 20xx年 12 月 26 日 下午 2： 30 之后，按本批掛牌出讓地塊編號(hào)順序分別進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)書面競(jìng)價(jià)程序：競(jìng)買報(bào)價(jià)時(shí)間在每新一輪有效報(bào)價(jià)之后順延 5 分鐘， 5 分鐘之內(nèi)無(wú)有效報(bào)價(jià)的，掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程結(jié)束。市國(guó)土資源局當(dāng)場(chǎng)宣布本次掛牌出讓競(jìng)買結(jié)果，并與競(jìng)得者簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)掛牌 出讓成交確認(rèn)書》。 ④ 競(jìng)買結(jié)果的確定原則 掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程結(jié)束，按照以下規(guī)定確定競(jìng)買結(jié)果： ? 在掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程中只有一個(gè)競(jìng)買者，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其它出讓條件，則土地使用權(quán)由該競(jìng)買者得。 ? 在掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程中有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買者，土地使用權(quán)由高于底價(jià)的最高報(bào)價(jià)者得；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)書者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外。 ? 在掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程中無(wú)人報(bào)價(jià)或雖有報(bào)價(jià)但報(bào)價(jià)低于底價(jià)，則此次出讓不成交。 ⑤ 簽約 競(jìng)得者必須于 20xx 年 12 月 28 日 與市國(guó)土局 簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，逾期不簽的，取消競(jìng)得資格，已交付的競(jìng)買保證金不予退還，并負(fù)責(zé)賠償市國(guó)土局因此遭受的一切損失，包括組織該地塊掛牌出讓支出的全部費(fèi)用。 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 11 圖 21 競(jìng)買流程及 主要時(shí)間節(jié)點(diǎn) 合同要點(diǎn) （ 1）交地標(biāo)準(zhǔn) 拆成自然平 整， 外部條件（道路、水、電、氣等）均 以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。 （ 2）交地時(shí)間 ? 第一期 （西半部）： 20xx 年 5月 25 日 ? 第二期 （東半部）： 20xx 年 7月 5 日 （ 3）付款條件 ? 出讓合 同簽定當(dāng)日內(nèi)（ 20xx年 12 月 28 日）， 付成交價(jià)款的 15%； ? 20xx 年 1 月 10 日之前， 付成交價(jià)款的 15%； ? 20xx 年 2 月 5 日之前，付成交價(jià)款的 15%； ? 20xx 年 3 月 12 日之前，付成交價(jià)款的 10%； ? 20xx 年 4 月 8 日之前，付成交價(jià)款的 10%； ? 20xx 年 5 月 4 日之前，付成交價(jià)款的 15%； ? 20xx 年 6 月 9 日之前，付成交價(jià)款的 10%； ? 20xx 年 7 月 18 日之前，付成交價(jià)款的 10%。 （ 4）土地出讓年限 居住份額用地 70 年，其它份額用地按法定最高出讓年限，自交付首期土地之日起算。 （ 5）開工時(shí)間 20xx 年 9 月 30 日之前。不能按期開工的，應(yīng)提前 30 日向出讓人提出延建申請(qǐng)，延建時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。 購(gòu)買標(biāo)書 11月 29日起 報(bào)名 11 月 29 日 —— 12月 23 日（工作日），以資金到帳為準(zhǔn)； 由于轉(zhuǎn)帳需 2 天時(shí)間，因此，轉(zhuǎn)帳支票支付最遲在 12 月 20日，如 12月 23日支付，必須用本票。 簽訂土地出讓合同，支付成交價(jià)款的 15% 12月 28日 簽訂成交確認(rèn)書 成交當(dāng)日（ 12月 26 日） 報(bào)價(jià) 11月 29 日上午 8： 30至 12月 26 日下午 2： 30（工作日），之后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)程序。 答疑 書面答疑； 20xx 年 12月 18日下午 5： 00 之前提交； 審查具備競(jìng)買資格的報(bào)名者于 20xx年 12月 23日下午 2： 00—— 5： 00領(lǐng)取書面答復(fù)。 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 12 （ 6）違約責(zé)任 ① 付款 如受讓人不能按時(shí)支付成交價(jià)款的， ? 自滯納之日起，每日按延遲支付款項(xiàng)的 3‰向出讓人繳納滯納金； ? 延期付款超過(guò) 6 個(gè)月的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無(wú)權(quán)要求返還定金，出讓人并可請(qǐng)求受讓人賠償因違約造成的其它損失。 ② 交地 如出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人對(duì)本合同項(xiàng)下宗地占有延期的， ? 每延期一日，出讓人按受讓人已經(jīng)支付的土地成交價(jià)款的 3‰向受讓人給付違約金； ? 延期交付超過(guò) 6 個(gè)月的，受讓人有權(quán)解 除合同，出讓人雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地成交價(jià)款的其它部分，受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償因違約造成的其它損失。 ? 出讓人交付的土地未能達(dá)到合同約定的土地條件的，應(yīng)視為違約。受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務(wù)，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。 ③ 開工 ? 超過(guò)合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當(dāng)于土地使用權(quán)成交價(jià)款 20%以下的土地閑置費(fèi)； ? 滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，出讓人可以無(wú)償收回土地使用權(quán)； ? 但因不可抗力或者