【正文】 靠近宗地的南 北向山勢陡峭，坡度 60176。左右。 山上植被茂盛，整體景觀良好，山上交通發(fā)達，山頂有著名的山頂公園 。 ? 整座山 就是南京最賦盛名 的 大型 風景區(qū) ：鐘山風景區(qū) 。 名勝古跡匯集四周，潛隱山間，例如著名的中山陵、明孝陵、靈谷寺、美齡宮、海底世界、紫金山索道等。 ② 下馬坊公園 ? 位于宗地西 側， 占地 300 余畝 ， 是明孝陵的一部分，現(xiàn)在修復后免費開放 。 ? 植被茂密， 綠草如茵 ， 既有優(yōu)美的自然風光，也有厚重的 名勝古跡 ， 是散步休息的好去處 。 （ 2）空氣質(zhì)量 ? 南京市常年主導風向為東南風和東風，宗地處于城市上風向，城市工 業(yè)區(qū)位于宗地 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 7 以北 10 公里以外，東、南方向均無污染型的廠礦企業(yè)。 ? 主要污染源來自滬寧 高速 、 中山門外大街 通行車輛的尾氣及粉塵污染。 （ 3）噪聲影響 ① 周邊 無廠礦、倉庫等，主要噪聲來自周邊道路 ? 滬寧高速 ： 上午 40 輛 /分鐘，下午 25 輛 /分鐘，晚上 10 輛 /分鐘；客貨比 5:3。 ? 中山門外大街 ：上午 30 輛 /分鐘，下午 20 輛 /分鐘，晚上 17 輛 /分鐘；客貨比 2:1。 ? 龍宮路 ：車流量白天 45 輛 /分鐘；以客車為主 。 表 14 交通流量分析表 單位：輛 /分鐘 時段 分 次測試 滬寧高速 中山門外大街 客車 貨車 總計 客車 貨車 總計 10:00～ 12:00 1 25 15 40 19 14 33 2 27 12 39 14 14 28 3 23 18 41 15 13 28 平均 25 15 40 16 14 30 14:00～ 16:00 1 20 7 27 13 7 20 2 16 7 23 14 8 22 3 15 9 24 14 5 19 平均 17 8 25 14 6 20 ② 噪聲值 ? 白天不同時 段噪聲值相近，無顯著時段差別。 ? 日夜噪音值相差不大，受昆蟲鳴叫影響，夜間噪音值比白天平均低不到 10dB。 ? 55dB 以下噪聲值的分布區(qū)域：后退滬寧高速 100 米，后退中山門外大街 50 米，后退龍宮 路 10 米。 ⑥ 排洪與泥石流影響 ? 鐘山園林項目前面有一條天然小溪 ，雨水沿 小溪 自然排放。 雖 地塊地處山腳下，地勢低洼，但紫金山浮土層厚 ， 加上枯枝落葉層厚，蓄水功能強 ，因此，項目開發(fā) 無需修建排洪溝，就可 解決雨季洪澇問題。 ? 紫金山植被保護良好 ， 因此不用擔心 遇暴雨將有可能造成局部山體滑坡。 六、市政配套 宗地內(nèi)部現(xiàn)狀 ? 宗地內(nèi)無污水、雨水管，污水、雨水利用地勢、由東 北 向西 南 通過明 溝排放到 西 南側，至今沒有發(fā)生過洪澇。 ? 電力線通過電線桿接入。 ? 自來水、電話、有線電視、煤氣由中山門外大街 接入。 周邊道路市政管線 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 8 ? 中山門外大街 規(guī)劃有給水、雨水、污水、電力、電信和煤氣管線， 管線設施十分齊全 。 綜合分析 ， ? 污水排放管線及排水方向目前尚不明確 ，雨水排入西側小溪 ； ? 電力、給水、雨水可從中山門外大街 接入或排出。 ? 電信、煤氣 也 可從 中山門外大街 接入。 龍宮路 中山門 外大街 圖 14 周邊市政管線分布圖 七、 規(guī)劃設計要求 根據(jù)規(guī)劃設計要點，宗地總建筑面積 19 萬平米，綜合容積率為 ， 建筑類型為單戶型雙層別墅 和多層住宅 。 表 15 主要規(guī)劃設計要求 指標 規(guī)劃要求 規(guī)劃用途 一、二類居住 用地（可建別墅、多層住宅 ） 建筑形態(tài)比例 多層住宅用地的面積不得超過 總用地面積的 1/3。 別墅用地的面積不得超過 總用地面積的 1/2。 容積率（≤） 別墅≤ 、多層住宅（含公建配套）≤ 規(guī)劃布局 多層住宅應放在用地的東北 部， 西南部 必須建別墅，其用地不納入用地分配計算。 建筑限高 多層住宅的層數(shù)不得超過五層 別墅為雙層別墅 建筑間距 多層住宅的南北向間距必須大于 1： 其它 高壓線可以移位 建設要求 地塊周邊綠化帶和綠化帶內(nèi) 6 米寬的道路，由開發(fā)企業(yè)自行建設。 表 16 根 據(jù)規(guī)劃設計要點計算的面積指標 用地面積（萬平米） 容積率 建筑面積（萬平米） 多層 6 6 圖例 電力 給水 電信 雨水 路燈 污水 煤氣 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 9 別墅 10 3 合計 19 9 第二部分 法律風險分析 一、土地出讓條件 出讓方式及程序 （ 1）出讓方式 競買人資格 境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其它組織。 獨立競買、聯(lián)合競買皆可。聯(lián)合競買者須提供聯(lián)合競買協(xié)議。 競買單位必須取得南京市建委的資質(zhì)認定。 出讓方式 掛牌， 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人主持對掛牌宗地進行現(xiàn)場書面競價，出價最高 者為競得人 。 底價 億元。 加價幅度 200 萬元的整數(shù)倍。 競買保證金 20xx 萬元，競買截止之日后三日內(nèi)退回（不計利息）。 報價方式 現(xiàn)場書面報價。 不接受電話、郵寄、口頭等報價方式。 報價幣種 人民幣。 成交價款構成 包括土地拆遷安置補償費、土地掛牌出讓工作費用、政府土地收益； 不含其它稅費。 競得人的確定 “價高者得”原則，報價低于底價為廢標。 項目公司的成立 競得人所持股份大于 50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項目公司。 無效報價 報價低于底價； 報價不高于前一輪報價； 未按加價幅度報價； 報價書未蓋單位公章； 報價書未經(jīng)法人代表簽署，或雖經(jīng)委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規(guī)定； 報價書未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清楚； 一份報價書中有兩個或兩個以上報價； 未報名、未繳納競買保證金而參加競買的； 實際競買地塊與報名申請競買地塊不一致； 其它按規(guī)定應屬無效的。 （ 2）出讓程序 ① 報名 工作日 20xx1 年 11 月 29 日至 20xx年 12月 23 日 辦理報名手續(xù)，填寫報名表及提交有 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 10 關報名資料，經(jīng)審查符合競買資 格的，向南京市土地市場管理辦公室交付競買保證金（到帳），方可領取競買報價書開始報價。未競得者的競買保證金在競買截止之日后三日內(nèi)給予退回（不計利息），競得者的競買保證金抵作土地使用權成交價款。 ② 答疑 書面答疑。競買者必須于 20xx 年 12 月 18 日下午 5： 00 之前將有關疑問以書面形式提交南京市土地市場管理辦公室，經(jīng)審查具備競買資格的報名者于 20xx 年 12 月 23 日下午 2：00—— 5： 00 到南京市土地市場管理辦公室領取書面答復。自 20xx 年 12 月 19 日起不在接受任何形式的質(zhì)疑。 ③ 報價 ? 方式：必須采用南京市土地市場管理辦公室統(tǒng)一制作的《國有土地使用權掛牌出讓競買報價書》，進行現(xiàn)場書面報價。不接受電話、郵寄、口頭等報價方式。 ? 時間：工作日 20xx年 11月 29 日上午 8： 30至 20xx年 12月 26 日 下午 2： 30， 20xx年 12 月 26 日 下午 2： 30 之后，按本批掛牌出讓地塊編號順序分別進入現(xiàn)場書面競價程序：競買報價時間在每新一輪有效報價之后順延 5 分鐘， 5 分鐘之內(nèi)無有效報價的，掛牌競價過程結束。市國土資源局當場宣布本次掛牌出讓競買結果，并與競得者簽訂《國有土地使用權掛牌 出讓成交確認書》。 ④ 競買結果的確定原則 掛牌競價過程結束，按照以下規(guī)定確定競買結果： ? 在掛牌競價過程中只有一個競買者，且報價不低于底價，并符合其它出讓條件，則土地使用權由該競買者得。 ? 在掛牌競價過程中有兩個或兩個以上競買者，土地使用權由高于底價的最高報價者得；報價相同的，先提交報價書者為競得人，但報價低于底價者除外。 ? 在掛牌競價過程中無人報價或雖有報價但報價低于底價，則此次出讓不成交。 ⑤ 簽約 競得者必須于 20xx 年 12 月 28 日 與市國土局 簽訂《國有土地使用權出讓合同》，逾期不簽的，取消競得資格，已交付的競買保證金不予退還，并負責賠償市國土局因此遭受的一切損失，包括組織該地塊掛牌出讓支出的全部費用。 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 11 圖 21 競買流程及 主要時間節(jié)點 合同要點 （ 1）交地標準 拆成自然平 整， 外部條件（道路、水、電、氣等）均 以現(xiàn)狀為準。 （ 2）交地時間 ? 第一期 （西半部）： 20xx 年 5月 25 日 ? 第二期 （東半部）： 20xx 年 7月 5 日 （ 3）付款條件 ? 出讓合 同簽定當日內(nèi)（ 20xx年 12 月 28 日）， 付成交價款的 15%； ? 20xx 年 1 月 10 日之前， 付成交價款的 15%； ? 20xx 年 2 月 5 日之前，付成交價款的 15%； ? 20xx 年 3 月 12 日之前，付成交價款的 10%； ? 20xx 年 4 月 8 日之前，付成交價款的 10%； ? 20xx 年 5 月 4 日之前，付成交價款的 15%； ? 20xx 年 6 月 9 日之前，付成交價款的 10%； ? 20xx 年 7 月 18 日之前，付成交價款的 10%。 （ 4）土地出讓年限 居住份額用地 70 年，其它份額用地按法定最高出讓年限，自交付首期土地之日起算。 （ 5）開工時間 20xx 年 9 月 30 日之前。不能按期開工的，應提前 30 日向出讓人提出延建申請，延建時間最長不得超過一年。 購買標書 11月 29日起 報名 11 月 29 日 —— 12月 23 日（工作日），以資金到帳為準； 由于轉帳需 2 天時間，因此，轉帳支票支付最遲在 12 月 20日，如 12月 23日支付，必須用本票。 簽訂土地出讓合同，支付成交價款的 15% 12月 28日 簽訂成交確認書 成交當日（ 12月 26 日） 報價 11月 29 日上午 8： 30至 12月 26 日下午 2： 30（工作日），之后進入現(xiàn)場競價程序。 答疑 書面答疑； 20xx 年 12月 18日下午 5： 00 之前提交； 審查具備競買資格的報名者于 20xx年 12月 23日下午 2： 00—— 5： 00領取書面答復。 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 12 （ 6）違約責任 ① 付款 如受讓人不能按時支付成交價款的， ? 自滯納之日起，每日按延遲支付款項的 3‰向出讓人繳納滯納金； ? 延期付款超過 6 個月的，出讓人有權解除合同，收回土地，受讓人無權要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償因違約造成的其它損失。 ② 交地 如出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人對本合同項下宗地占有延期的， ? 每延期一日，出讓人按受讓人已經(jīng)支付的土地成交價款的 3‰向受讓人給付違約金； ? 延期交付超過 6 個月的，受讓人有權解 除合同，出讓人雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地成交價款的其它部分，受讓人并可請求出讓人賠償因違約造成的其它損失。 ? 出讓人交付的土地未能達到合同約定的土地條件的，應視為違約。受讓人有權要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。 ③ 開工 ? 超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當于土地使用權成交價款 20%以下的土地閑置費； ? 滿兩年未動工開發(fā)的，出讓人可以無償收回土地使用權； ? 但因不可抗力或者