南京項目park公館百家湖灣(文件)
【正文】 區(qū)的距離和時間、客戶對區(qū)域的檔次印象、未來規(guī)劃的重要功能 區(qū)域環(huán)境 12/100 自然環(huán)境、人文文化環(huán)境、商業(yè)配套環(huán)境、升值潛力 建筑密度 6/100 總體容積率、建筑間距、戶數(shù)數(shù)量 小區(qū)環(huán)境 9/100 園林面積、園林設(shè)計及綠化效果、材料成本、施工工藝水平 景觀 8/100 開闊性、外部自然景觀、小區(qū)內(nèi)部景觀、景觀的均好性 市政配套 5/100 文化設(shè)施（體育、圖書館、學校等）、休閑娛樂、生活配套設(shè)施 交通配套 5/100 市政交通配套、項目自設(shè)交通配套、本項目的交通通達性 會所 6/100 會所面積、會所風格、裝修檔次、會所設(shè)施、設(shè)備、服務(wù)水平、質(zhì)量 戶型結(jié)構(gòu) 8/100 戶型方正度、設(shè)計創(chuàng)新及特色、通風采光效果、戶型主朝向、戶型面積是否正適合 裝修檔次 10/100 物業(yè)外型裝修檔次、室內(nèi)公共部分裝修檔次及效果、交樓標準（需另計成本） 價格定位 產(chǎn)品價格定 位 項目定價 45005000元 /㎡ 本項目住宅均價 55006000元 /㎡ 酒店公寓均價 商業(yè)均價 定價考慮因素： ? 一年以后的市場預(yù)測； ? 本項目在開發(fā)周期、產(chǎn)品定位、檔次等多方面均有較多不確定因素，故對比的著重點放在對環(huán)境、交通、綜合配套幾點上。 “公館”有高檔居所的含義。 內(nèi)部良好的市場錯位競爭引導(dǎo)的特色商業(yè)、會所。本項目的全程活動定位于 “ 湖 PARK生活 ” 。因此我們的活動不僅要主題明確，更注重組合效應(yīng)。 營銷活動初探 系列活動二： “ 尚上健康，體驗健康呵護 ” ——現(xiàn)場體適能檢測 品值一族是高素質(zhì)的一群，他們?yōu)槭聵I(yè)奮斗，他們?yōu)榍巴緤^斗，同時開始注意自身的健康。 營銷活動初探 系列活動三： “ 尚上商業(yè)，體驗消費快感 ” ——寶馬 MINI COOPER鑒賞會 MINI COOPER是自 1959年 MINI問世以來全新推出的力作，新MINI賦予了這個品牌全新的設(shè)計理念，使之成為原創(chuàng)風格和現(xiàn)代科技的最佳結(jié)合。而作為汽車王國里的驕子， MINI COOPER本身就代表著一種生活的驕傲，迎合了消費者的心態(tài)。對鉆石貴賓卡，實行 6折優(yōu)惠。 ～ 所有貴賓卡，均可獲得本項目 3%的價格優(yōu)惠。 ～ 形成極強的口碑效應(yīng)，更有利于今后的社區(qū)文化建設(shè)與品牌形象的樹立。 營銷活動初探 。 系列活動五： ——“湖 PARK的圣誕之夜” 營銷活動初探 CENTALINE SZ 系列活動六： ——“翻開咖啡人生 ” ～ 目的：吸引目標消費群，促進銷售；體現(xiàn)本項目的高品位文化形象，同時也反映客戶的文化內(nèi)涵；同時擴大項目知名度，形成口碑傳播。 ～ 思路：圣誕節(jié)本身是泊來品，也是目標消費群熱衷的節(jié)日，體現(xiàn)一種生活情結(jié)，選擇在本湖畔過圣誕節(jié)別有一番風情，同時給日后社區(qū)文化奠定基礎(chǔ)。 系列活動四：發(fā)布 “ 雙城會 ” 會員卡 雙城會 VIP卡的價值提升： ～ 所有 VIP卡客戶，在雙會所消費，均享有優(yōu)先預(yù)訂及使用的權(quán)利，并提供更好的服務(wù)。 通過這樣的方式，一方面可展示本項目在周邊配套上的優(yōu)勢，同時亦能創(chuàng)新性地提出雙會所概念，激發(fā)市場的關(guān)注。 品值一族，追求生活的驕傲。 現(xiàn)場對個人體適能進行全面檢測，包括體能、體質(zhì)、身體、體脂等各個方面。 公關(guān)活動 營銷活動初探 系列活動一：“尚上居家，體驗生活細節(jié)” ——湖 PARK生活現(xiàn)場演繹 體驗式看樓，是最能促成消費者下決心的方式，如何讓消費者更深入的體驗？那需要 ——營造一種優(yōu)越感！ 在裝修好的充滿家居氛圍的樣板間里，一家人正在旁若無人的生活，展示著“湖 PARK生活”的細節(jié)。使活動主題概念有足夠的外延。 住宅部分是項目的利潤源泉，故在前期酒店公寓鋪墊和人氣積累的前提下入市，可實現(xiàn)更快的銷售速度和較高的物業(yè)價值． 另外，酒店先入市，也可對市場進行嘗試，便于后期兩種產(chǎn)品互相轉(zhuǎn)換。不會引起名稱的混淆。目前對 1年多以后的商業(yè)定價，存在較大偏差，若 1年多后鳳凰港配套基本成形，則預(yù)測商業(yè)價格可達 8000~10000元 /平米。根據(jù)目標客戶的情感特征，注重客戶的心理需求，可設(shè)置例如室外紅酒坊、雪茄屋等有品位及格調(diào)的設(shè)施。 52平米設(shè)計， 1S1T，標準版，咖啡工作臺、開放式餐廳、西式廚房、自由軌道隔離，享受創(chuàng)造樂趣。主力面積在與經(jīng)濟型酒店經(jīng)營特征相符的 3540m2 自由分割 作為規(guī)模不大的商業(yè)配套，如何在創(chuàng)新經(jīng)營方面進行挖掘是成功的關(guān)鍵。 項目主流生活的支撐點： 私家享受式的物管，環(huán)湖的人文素質(zhì)，環(huán)湖景觀，地鐵便利交通，高級會所，鳳凰港的購物公園（購物休閑廣場） 輔助推廣語： ? 湖ＰＡＲＫ生活，經(jīng)典私有 ? 品值湖灣，典藏人生 ? 湖灣東岸，人文居家 項目氣質(zhì)散發(fā)： 國際的、都市的、環(huán)湖的、唯一的、絕版的、升值的、中西皆宜的、尊貴的、嶄新科技的、開放的、創(chuàng)新的、珍藏的 表現(xiàn) 表現(xiàn) 湖ＰＡＲＫ（畔）生活 高尚、品值、私有、珍藏 市場形象定位 項目各功能比例和細化 戶型分布： 4590m2 作為項目的實現(xiàn)利潤最重要的部分，其定位于品值成長階層，戶型以 45~90平方米的單位為主。不會引起名稱的混淆。 ?投資其升值潛力的； ?崇尚品質(zhì)生活、
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