【正文】 速 ： 上午 40 輛 /分鐘，下午 25 輛 /分鐘，晚上 10 輛 /分鐘；客貨比 5:3。 ? 日夜噪音值相差不大，受昆蟲鳴叫影響，夜間噪音值比白天平均低不到 10dB。 ? 紫金山植被保護(hù)良好 ， 因此不用擔(dān)心 遇暴雨將有可能造成局部山體滑坡。 周邊道路市政管線 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 8 ? 中山門外大街 規(guī)劃有給水、雨水、污水、電力、電信和煤氣管線， 管線設(shè)施十分齊全 。 表 15 主要規(guī)劃設(shè)計要求 指標(biāo) 規(guī)劃要求 規(guī)劃用途 一、二類居住 用地（可建別墅、多層住宅 ） 建筑形態(tài)比例 多層住宅用地的面積不得超過 總用地面積的 1/3。 表 16 根 據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點計算的面積指標(biāo) 用地面積（萬平米） 容積率 建筑面積（萬平米） 多層 6 6 圖例 電力 給水 電信 雨水 路燈 污水 煤氣 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 9 別墅 10 3 合計 19 9 第二部分 法律風(fēng)險分析 一、土地出讓條件 出讓方式及程序 （ 1）出讓方式 競買人資格 境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其它組織。 出讓方式 掛牌， 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人主持對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場書面競價，出價最高 者為競得人 。 報價方式 現(xiàn)場書面報價。 競得人的確定 “價高者得”原則，報價低于底價為廢標(biāo)。未競得者的競買保證金在競買截止之日后三日內(nèi)給予退回（不計利息），競得者的競買保證金抵作土地使用權(quán)成交價款。 ③ 報價 ? 方式：必須采用南京市土地市場管理辦公室統(tǒng)一制作的《國有土地使用權(quán)掛牌出讓競買報價書》，進(jìn)行現(xiàn)場書面報價。 ④ 競買結(jié)果的確定原則 掛牌競價過程結(jié)束，按照以下規(guī)定確定競買結(jié)果： ? 在掛牌競價過程中只有一個競買者，且報價不低于底價，并符合其它出讓條件，則土地使用權(quán)由該競買者得。 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 11 圖 21 競買流程及 主要時間節(jié)點 合同要點 （ 1）交地標(biāo)準(zhǔn) 拆成自然平 整， 外部條件（道路、水、電、氣等）均 以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。不能按期開工的，應(yīng)提前 30 日向出讓人提出延建申請，延建時間最長不得超過一年。 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 12 （ 6）違約責(zé)任 ① 付款 如受讓人不能按時支付成交價款的， ? 自滯納之日起，每日按延遲支付款項的 3‰向出讓人繳納滯納金； ? 延期付款超過 6 個月的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無權(quán)要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償因違約造成的其它損失。 ③ 開工 ? 超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當(dāng)于土地使用權(quán)成交價款 20%以下的土地閑置費； ? 滿兩年未動工開發(fā)的，出讓人可以無償收回土地使用權(quán)； ? 但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者 動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外。 （ 1）主 要政策性風(fēng)險分析 1： 拆遷 政府負(fù)責(zé)拆遷及土地平整，但根據(jù) XX 都市園林 項目經(jīng)驗，拆遷可能無法按期完成，或?qū)嶋H交地后，出現(xiàn)拆遷居民回遷等拆遷遺留問題，對工程進(jìn)度造成影響。 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 13 3： 規(guī)劃控制要求 根據(jù)規(guī)劃要點，政府對各建筑形態(tài)的用地比例和容積率都作了 具體規(guī)定，但從規(guī)劃部門了解，只要保證整個項目綜合容積率不變，各建筑形態(tài)的用地比例可以自由調(diào)整，如果不在規(guī)劃要點中加以明確的話，項目開發(fā)過程中可能會遇到政府在具體執(zhí)行過程中出現(xiàn)變化所帶來的風(fēng)險。 第三部分 市場分析 一、南京房地產(chǎn)市場簡述 南京總體概況（ 20xx年數(shù)據(jù)）： ? 市區(qū)面積 平方公里 ， 人口 萬人 ，人口密度 1154 人 /平方公里。 其中： ? 與去年相比，土地開發(fā)、商品房開發(fā)和住宅開發(fā)投資增長率均大幅提高，分別達(dá)到%、 %和 %，超過 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 率 、 和 個百分點。 ? 今年上半年，供求關(guān)系開始發(fā)生變化，商品房和住宅銷售面積增長率（ %和%）分別低于新開工面積（ %和 %） 和 個百分點。 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 16 ? 住宅增長速度大于商品房： 20xx 年住宅增長率高于商品房 個百分點，今年上半年高 個百分點。 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 17 （ 3）需求增長加速 ① 銷售面積 ? 20xx 年以來，商品房銷售面積增長率不斷上升，今 年上半年 銷售面積 122 萬平米，增長 %。 ? 20xx 年以來，住宅銷售額除 20xx 年高于商品房 個百分點，其余年份均低于商品房，今 年上半年 低 個百分點。 ? 今年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅增長，增長率 %，比往年高 70%，高于同期住宅銷售價格增長率（ %） 個百分點。 銷售價格加速上升 ? 20xx20xx年，南京市商品房銷售均價持續(xù)下跌， 20xx年出現(xiàn)強勁反彈，增長 %，銷售均價高達(dá) 3486 元 /平米 （房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)），據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計， 20xx 年南京市房屋銷售均價為 3572 元 /平米 ，在全國 35 個大中城市排第五位，僅次于深圳、廣州、北京、上海。 經(jīng)濟適用房供應(yīng)量小，缺乏對商品房市場的沖擊能力，但今年建設(shè)力度明顯加大 ? 08 年以來，南京市累計供應(yīng)經(jīng)濟適用 房 50 萬平米，年供應(yīng)量僅占商品 住宅銷售 總量的 68%左右。 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 21 住宅金融支撐住宅市場快速發(fā)展 20xx 年以來，按揭貸款成倍增長，至 20xx 年，住宅按揭貸款占銷售額的近一半。 二、玄武市場概況 （ 1）自然概況 玄武區(qū)位于南京主城東部，為南京市中心城區(qū)之一，是南京市委、市政府及南京軍區(qū)機 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 22 關(guān)所在地，面積 平方公里， 20xx 年底 常 住人口 萬人 。 經(jīng)濟發(fā)展 （ 1）經(jīng)濟總量 根據(jù)區(qū)屬口徑統(tǒng)計， 20xx 年， 玄武區(qū) 實現(xiàn) 億元，人均 GDP6024 元，在南京十一個區(qū)中分別排名第 5 和第 9 位； 玄武區(qū) 統(tǒng)計數(shù)據(jù)偏小的主要原因在于市屬企業(yè)多，未列入?yún)^(qū)屬統(tǒng)計口徑，在南京市民心目中，玄武經(jīng)濟、教育發(fā)達(dá)，是僅次于鼓樓的最好的區(qū)之一。 ? 今年 10 月份浙江名城房地產(chǎn)公司以 40300 萬元、樓面地價 2126 元 /平米摘牌南京制藥廠地塊，凈地面積 萬平米，建筑面積 19 萬平米；如加上楊莊地區(qū)和鐘山花園城，未來土地供應(yīng)量約 5000 畝。 表 31 光華門片區(qū)主要在售樓盤 樓盤名稱 發(fā)展商 占地面積 (萬 M2) 建筑面積 （萬 M2） 建筑形態(tài) 均價 元 /㎡ 形象進(jìn)度 主訴求點 銷售狀況 光華門片區(qū) 寧南片區(qū) 河西片區(qū) 圖例 100020xx 元 /平米 20xx 元 /平米以上 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 24 香格里拉花園 金大地 小高層 4880 20xx 年 10月交付 中央文化區(qū)高檔住宅 銷售不佳，改推裝修房 黃埔鑫園 三金 （金大地） 22 多層、小高層 小高層4300 20xx 年 5/8月二期交付 森林海 植物園風(fēng)情住宅區(qū) 銷售 良好 東城水岸 百市發(fā)展 10 多層、小高層 4800 20xx 年 7月二期交付 城東首座大型PARKHOUSE 社區(qū) 尚未開盤 大地豪庭 二建房產(chǎn) 5 8 小高層 4100 20xx 年 8月一期交付 健康新城 健康居家模式 銷售良好 城開家園 城建集團 小高層 4000 20xx 年 7月一期交付 智能化家居系統(tǒng) 銷售良好 江南明珠 萬達(dá) 20 21 多層 3200 20xx 年 2/5月一期交付 低密度健康休閑社區(qū) 銷售一般 表現(xiàn)最好個案 黃埔鑫園 占地面積 18 萬平米 建筑面積 22 萬平米 容積率 銷售均價 多層 11000 元 /平米 ， 小高層 120xx 元 /平米； 主力產(chǎn)品 135 平米三房、 主力總價 60 萬 建筑形態(tài) 多層、 小高層 形象進(jìn)度 二期主體施工 開售日期 20xx/6/28 一期開盤 銷售狀況 一期 392 套多層，兩年售完 發(fā)展商 南京三金房地產(chǎn)開發(fā)公司（南京鋼鐵集團、南京金大地房產(chǎn)聯(lián)合投資） 設(shè)計單位 何顯毅建筑師樓 物業(yè)管理 金大地物業(yè) （ 2）寧南片區(qū) 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 25 ? 去年開始啟動的大型居住區(qū)： 90 年代中期開始規(guī)劃建設(shè)，初期以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，在配套等基本完備的情況下于去年開始啟動，由于地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，加上知名發(fā)展商 —— 新加坡仁恒地產(chǎn)的帶動，迅速引起市場關(guān)注。 ? 產(chǎn)品形態(tài)以小高層和多層為主。 ? 開發(fā)用地多，目前供應(yīng)量在主城地區(qū)僅次于城東：擬建在建樓盤供應(yīng)量 190 萬平米，根據(jù)規(guī)劃，中部和南部新城區(qū)有 平方公里的居住用地可供開發(fā)，是主城范圍內(nèi)規(guī)模最大的可開發(fā)用地。 ? 樓盤品質(zhì)位居南京各開發(fā)片區(qū)前列。 ? 從全市范圍來看， 1000013000 元 /平米的供應(yīng)量最大，主要集中在河西、寧南地區(qū)，而 1400016000 元 /平米價位區(qū)間的競爭主要來自于寧南和光華門片區(qū)。 價格承 受能力 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 28 （ 1）單價 ? 80009000 元 /平米和 100015000 元 /平米是南京居民、意向購買城東和城北住房居民的第一和第二選擇，說明南京居民的房價承受能力集中在 900015000 元 /平米。 ? 100150 萬元的總價，約 1/6 的意向購買城東住房居民可以承受，全市平均水平在1/7 左右，而意向購買城北住房居民僅占 1/10。 ? 分別有 18%的南京居民和意向購買城東住房居民選擇 120140平米的戶型，但對于 140 平米戶型的選擇比例明顯減小。 ? 完善配套：區(qū)內(nèi)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué) 、大型超市等生活配套完善，社區(qū)文化濃郁。 ? 形象同質(zhì)：因建筑形態(tài)與現(xiàn)有樓盤趨向同質(zhì)化，追求產(chǎn)品品質(zhì)個性將有效提升市場認(rèn)知效率。 總價： 120150 萬元，部分 140－ 160 萬元。 ? 一期產(chǎn)品安排 2／ 3 多層， 和 1/3 別墅， 以求快速樹 立項目形象，創(chuàng)造旺銷的局面。 （ 2）環(huán)境將成為本項目的最重要賣點 ? 利用宗地原有坡地形態(tài)，使各類產(chǎn)品間存在地勢跌宕。 目標(biāo)客戶描述 （ 1）主力客群： 二次置業(yè)三口之家 目 標(biāo)客群描述： 部分為區(qū)域客群（新港、煉油廠、金陵石化） 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 32 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項目 35 成本測算匯總 地價按 億底價測算： 項目單位成本 6975 元 /平米，單位投資為 7964 元 /平米，總投資 71676 萬元。普通住宅因為達(dá)不到起征點，可免繳土地