南京項目park公館百家湖灣-預覽頁
【正文】 江寧片區(qū)小戶型住宅項目的銷售勢頭旺盛，據(jù)不完全統(tǒng)計，推出 3000套的小戶型住宅項目已銷售 20xx套左右，市場需求量較大； 江寧小戶型住宅市場主力戶型以一室一廳為主 ，戶均面積約為 50平方米左右。主要圍繞百家湖一圈進行開發(fā)，并借助湖景資源進打造了一些高端別墅及高檔公寓住宅，目前開發(fā)過半，由于有湖景及多方面的條件優(yōu)勢，江寧區(qū)政府一直把百家湖板塊按照 “ 江寧地區(qū)名片 ”的定位來進行打造， 小戶型產(chǎn)品的空白供應帶 。百家湖灣 百家湖板塊（本項目所在板塊）是江寧樓市較早開發(fā)的一個區(qū)域。 江寧主城區(qū)可分為五大板塊 —— 市場環(huán)境 江寧小戶型住宅市場特征 江寧小戶型以往通常都涵蓋于大社區(qū)內(nèi)，僅占社區(qū)體量的一小部分，物業(yè)類型多為多層和小高層， 近期開始出現(xiàn)以小戶為主項目 ，產(chǎn)權(quán)式酒店基本處于空白； 以平層為主 ，現(xiàn)階段產(chǎn)品供應類型開始呈現(xiàn)由傳統(tǒng)平層向個性戶型的過渡，后者目前在江寧市場接受度尚可； 市場供應量較大約 15萬，預計今年、明兩年可能開盤的小戶型項目共有 20多個，市場供應約 12萬。 小戶型從毛坯房層面上看板式住宅均價主要集中于 3500～ 3800元 /平方米左右，標裝小戶型項目一般較毛坯房高出 400～ 500元 /平方米； 物業(yè)特征 產(chǎn)品類型 供應情況 市場需求 價格水平 面積特征 市場環(huán)境 項目初步營銷策略 項目定位初探 項目特性分析 江寧市場整體狀況 提 要 百家湖 項目區(qū)位 環(huán)湖高尚社區(qū) 白龍廣場 銀行 假日百貨 N 環(huán)湖高尚社區(qū) 項目分析 區(qū)域內(nèi)以高尚住宅為主，兼顧投資物業(yè)概念，市民對整體片區(qū)認同度較高，人文形象良好。 ?升值潛力 ：地鐵規(guī)劃建在項目旁，升值潛力大。 ? 地鐵沿線升值機會 ? 配套完善機會 ：江寧開發(fā)區(qū)市場配套方面獲得政府大力支持，迅速提升生活環(huán)境。 ? 本 項目的開發(fā)對鳳凰港的依附度較高 ，片區(qū)內(nèi)多個重點物業(yè)的招商經(jīng)營進度和成功與否，對本項目影響太大。 住宅定位 在表現(xiàn)方式上以項目整體定位為基礎進行延展，在產(chǎn)品設計上與項目定位一致。 功能定位 關(guān)鍵意義 項目特質(zhì)、市場環(huán)境及功能設想 目標客戶需求 在結(jié)合項目特質(zhì)和功能設想的情況下， 最終客戶定位決定項目定位！ 結(jié)合 客戶定位 目標客戶及特征初探 重疊的客戶需求 0５＋２生活模式的人群 多為城區(qū)客戶，置業(yè)目的多為第二居所用途，已擁有一套或以上滿意的物業(yè)，卻希望在周末擁有更多的休閑空間的人群 0 投資客， 有多余的閑散資金進行物業(yè)方面的投資，該部分人群對物業(yè)的地段和升值潛力十分重視。 客戶定位 “ 品值一族 ” 基本特征分析 區(qū)域來源 年齡層面 收入水平 購房目的 交通工具 以項目周邊之高新園內(nèi)的中高層管理人，外籍工作人員，南京城區(qū)內(nèi)投資，休閑度假客戶 以 30— 40歲之間為主 家庭年收入在 10萬 — 30萬之間 ?有私家車或單位配車； ?對軌道交通的預期較看重的。主要是在檔次上拉近與環(huán)湖片區(qū)物業(yè)的距離 ? 公館在內(nèi)容上包含住宅和公寓的意思，在推廣酒店式公寓中也能使用。 公 館 私家典藏 公 館 市場形象定位 市場定位分解延展 生活形態(tài)延展 推廣形象延展 百家湖灣 私家典藏 公 館 基于環(huán)湖的景觀生活和鳳凰港購物休閑樂趣，湖景，綠蔭廣場，穿湖拱橋，這一切形成了一個公園式（ＰＡＲＫ）的生活空間，清新，浪漫，優(yōu)雅，自在是這種生活的主旋律。并作為項目的創(chuàng)新特色部分，充分地調(diào)動市場的注意力，提升市場知名度。園床、園廳、 SPA等彰顯超凡格調(diào)、趣味十足。 功能配套 商務服務、設備出租第三空間工作間、大小會談室多功能廳小型酒會、招待會。 ? 商業(yè)部分的定價，多取決于周邊商圈是否成熟、商業(yè)格局、以及自身經(jīng)營定位等因素，價格差別非常大。用在本項目，主要是在檔次上拉近與環(huán)湖片區(qū)物業(yè)的距離； 公館在內(nèi)容上包含住宅和公寓的意思，在推廣本項目酒店式公寓中也能使用。 產(chǎn)品上營造特色， 能很好地提升本項目檔次 英式私家物管，安心，貼心，高效 核心競爭力 總體營銷建議 整體推售順序 商鋪推售策略： 考慮到目前周邊商業(yè)氣氛尚未成形，故若先推商業(yè)存在一定風險，則等待項目住宅和酒店公寓部分的人氣來帶動商業(yè)的銷售更為穩(wěn)妥，故建議商業(yè)在最后銷售 ?；顒拥膬?nèi)容與概念則可以由此展開發(fā)散。將 集結(jié)一系列的主題，用 “ 組團 ” 性質(zhì)的全面活動 ，從各個角度詮釋 “ 湖 PARK生活 ” 的氣質(zhì)。告訴他們 ——貼身健康保健是本項目為您準備的湖 PARK生活內(nèi)容之一。自從在歐洲首展以來，這款新車得到了輿論界和公眾的高度評價。 營銷活動初探 CENTALINE SZ 雙城會成立新聞發(fā)布會 ～雙城會 也即雙會所概念，利用項目旁鳳凰港購物中心商務設施和本項目的會所，演繹南京首個雙會所概念。 ～ 所有誠意認購的客戶，均可贈送金卡，而所有購買的客戶，贈送鉆石貴賓卡。 營銷活動初探 CENTALINE SZ ～ 目的：促進銷售，同時形成社區(qū)文化氛圍。 ～ 圣誕節(jié)
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