【正文】 要 根據(jù)項(xiàng)目地產(chǎn)因子考慮適宜建造的建筑功能 單 身 公 寓 普 通 住 宅 中高檔公寓 /住宅 豪宅別墅 影 響 因子 A、 公共交通 很 強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱 B、 噪音及環(huán)境干擾性 強(qiáng) 較 強(qiáng) 弱 很弱 C、 空氣環(huán)境 低 不 高 高 很高 D、 小區(qū) （ 菜市場(chǎng) ） 配套 高 很 高 較弱 弱 E、 周邊自然及人文景觀 低 一般 高 很高 F、 小區(qū)物業(yè)管理水平 低 不高 高 很高 G、 建筑質(zhì)量 、 裝修情況 低 一般 高 很高 H、 容積率 、 覆蓋率 無(wú) 一般 低 低 I、 休閑空間 ， 綠化環(huán)境 無(wú) 一般 高 很高 J、 內(nèi)部景觀 無(wú) 一般 高 很高 項(xiàng) 目 具 備 中 高 檔 產(chǎn) 品 開 發(fā) 條 件 檔次定位 根據(jù)項(xiàng)目地產(chǎn)因子考慮適宜建造的建筑功能 單 身 公 寓 普 通 住 宅 中高檔公寓 /住宅 豪宅別墅 影 響 因子 A、 公共交通 很 強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱 B、 噪音及環(huán)境干擾性 強(qiáng) 較 強(qiáng) 弱 很弱 C、 空氣環(huán)境 低 不 高 高 很高 D、 小區(qū) （ 菜市場(chǎng) ） 配套 高 很 高 較弱 弱 E、 周邊自然及人文景觀 低 一般 高 很高 F、 小區(qū)物業(yè)管理水平 低 不高 高 很高 G、 建筑質(zhì)量 、 裝修情況 低 一般 高 很高 H、 容積率 、 覆蓋率 無(wú) 一般 低 低 I、 休閑空間 ， 綠化環(huán)境 無(wú) 一般 高 很高 J、 內(nèi)部景觀 無(wú) 一般 高 很高 項(xiàng) 目 具 備 中 高 檔 產(chǎn) 品 開 發(fā) 條 件 本項(xiàng)目適宜類型 紅色為本項(xiàng)目因子 檔次定位 市場(chǎng)客戶對(duì)中高檔物業(yè)認(rèn)同因素及變化 時(shí)間向度 關(guān)注程度 高 低 過(guò)去 未來(lái) 區(qū)位 價(jià)位 環(huán)境 戶型 規(guī)模 /配套 品牌形象 目前 競(jìng)爭(zhēng)力定位 各因素的可復(fù)制性比較 ——最大發(fā)掘稀缺性價(jià)值 可復(fù)制性 容易 較難 很難 房地產(chǎn)項(xiàng)目的因素 區(qū)位 價(jià)位 環(huán)境 規(guī)模 /配套 戶型 開發(fā)商 /項(xiàng)目品牌 本項(xiàng)目的湖景資源具有絕版價(jià)值， 對(duì)提升項(xiàng)目整體檔次有重要作用。 ? 生活配套 依賴外部提供 ? 片區(qū)環(huán)境和周邊物業(yè)尚在建，未形成統(tǒng)一形象，視覺(jué)效果不理想。 江寧片區(qū)小戶型住宅項(xiàng)目的銷售勢(shì)頭旺盛，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，推出 3000套的小戶型住宅項(xiàng)目已銷售 20xx套左右，市場(chǎng)需求量較大； 江寧小戶型住宅市場(chǎng)主力戶型以一室一廳為主 ，戶均面積約為 50平方米左右。百家湖灣 江寧主城區(qū)可分為五大板塊 —— 市場(chǎng)環(huán)境 江寧小戶型住宅市場(chǎng)特征 江寧小戶型以往通常都涵蓋于大社區(qū)內(nèi)，僅占社區(qū)體量的一小部分，物業(yè)類型多為多層和小高層， 近期開始出現(xiàn)以小戶為主項(xiàng)目 ，產(chǎn)權(quán)式酒店基本處于空白； 以平層為主 ，現(xiàn)階段產(chǎn)品供應(yīng)類型開始呈現(xiàn)由傳統(tǒng)平層向個(gè)性戶型的過(guò)渡，后者目前在江寧市場(chǎng)接受度尚可； 市場(chǎng)供應(yīng)量較大約 15萬(wàn)，預(yù)計(jì)今年、明兩年可能開盤的小戶型項(xiàng)目共有 20多個(gè)，市場(chǎng)供應(yīng)約 12萬(wàn)。 ?升值潛力 ：地鐵規(guī)劃建在項(xiàng)目旁，升值潛力大。 ? 本 項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)鳳凰港的依附度較高 ，片區(qū)內(nèi)多個(gè)重點(diǎn)物業(yè)的招商經(jīng)營(yíng)進(jìn)度和成功與否，對(duì)本項(xiàng)目影響太大。 功能定位 關(guān)鍵意義 項(xiàng)目特質(zhì)、市場(chǎng)環(huán)境及功能設(shè)想 目標(biāo)客戶需求 在結(jié)合項(xiàng)目特質(zhì)和功能設(shè)想的情況下， 最終客戶定位決定項(xiàng)目定位！ 結(jié)合 客戶定位 目標(biāo)客戶及特征初探 重疊的客戶需求 0５＋２生活模式的人群 多為城區(qū)客戶，置業(yè)目的多為第二居所用途，已擁有一套或以上滿意的物業(yè)，卻希望在周末擁有更多的休閑空間的人群 0 投資客， 有多余的閑散資金進(jìn)行物業(yè)方面的投資，該部分人群對(duì)物業(yè)的地段和升值潛力十分重視。主要是在檔次上拉近與環(huán)湖片區(qū)物業(yè)的距離 ? 公館在內(nèi)容上包含住宅和公寓的意思，在推廣酒店式公寓中也能使用。并作為項(xiàng)目的創(chuàng)新特色部分，充分地調(diào)動(dòng)市場(chǎng)的注意力，提升市場(chǎng)知名度。 功能配套 商務(wù)服務(wù)、設(shè)備出租第三空間工作間、大小會(huì)談室多功能廳小型酒會(huì)、招待會(huì)。用在本項(xiàng)目，主要是在檔次上拉近與環(huán)湖片區(qū)物業(yè)的距離； 公館在內(nèi)容上包含住宅和公寓的意思，在推廣本項(xiàng)目酒店式公寓中也能使用?；顒?dòng)的內(nèi)容與概念則可以由此展開發(fā)散。告訴他們 ——貼身健康保健是本項(xiàng)目為您準(zhǔn)備的湖 PARK生活內(nèi)容之一。 營(yíng)銷活動(dòng)初探 CENTALINE SZ 雙城會(huì)成立新聞發(fā)布會(huì) ～雙城會(huì) 也即雙會(huì)所概念，利用項(xiàng)目旁鳳凰港購(gòu)物中心商務(wù)設(shè)施和本項(xiàng)目的會(huì)所，演繹南京首個(gè)雙會(huì)所概念。 營(yíng)銷活動(dòng)初探 CENTALINE SZ ～ 目的：促進(jìn)銷售，同時(shí)形成社區(qū)