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某大型商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究報告-展示頁

2024-12-12 21:02本頁面
  

【正文】 慣中私家車與餐飲娛樂的重要性也越來越明顯。所以在高收入居民聚集的地方,休閑娛樂餐飲業(yè)一般有著更好的發(fā)展前景。 居民的休 閑娛樂 與 餐飲方面的消費 占到日常 總消費的 60% 左右(其中餐飲更是占到了 40%左右) 。這就對 商業(yè)項目周邊的公交系統(tǒng)提出要求,盡可能停靠更多的車次 。同時,停車場在顧客考慮因素中的地位也越發(fā)重要,成為影響選擇某些類別的消費場所的關(guān)鍵因素。 消費習慣 一方面消費習慣對現(xiàn)有的商業(yè)發(fā)展起著指導(dǎo)作用;另一方面,通過正確引導(dǎo),消費習慣也可以做到逐步調(diào)整。住房和購車成為新的消費熱點,特別是私家車消費正處于加速階段,2021 年 市居民私家車保有量約為 80 萬輛,而到 2021 年年底已經(jīng)達到 104萬輛,汽車消費的高速增長帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,同時也從根本上擴大了居民的行動半徑,進而使其消費習慣得到質(zhì)的改變。 2021 年 , 的 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 更是達到 元,生活費支出 達 元 。而持續(xù)擴張的人口基數(shù)也第 8 頁 共 56 頁 使得 的消費規(guī)模達到一個令商家垂涎的地步,為商家的成功經(jīng)營奠定基石。外 來人口 萬人,如果加上規(guī)模龐大的流動人口,無疑將形成一個巨大的消費市場規(guī)模。 本節(jié)將分別闡述分析 。三環(huán)、四環(huán)甚至是部分五環(huán)區(qū)域商業(yè)項目都成了商家竟相角逐的對象。未來幾年,環(huán)四環(huán)商業(yè)經(jīng)濟帶將迅速崛起。而從業(yè)態(tài)發(fā)展來看,近幾年,以大賣場和超市為代表的先進商業(yè)業(yè)態(tài)在 得到了年均增速 30%以上的高速發(fā)展。 2 投資環(huán)境、宏觀經(jīng)濟市場與商業(yè)市場分析 市概況及投資環(huán)境分析 詳細內(nèi)容見附錄二 市宏觀經(jīng)濟發(fā)展基本情況 詳細內(nèi)容見附錄二 市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 我們認為 市的商業(yè)發(fā)展有以下主要特征: ? 城市商業(yè)吸引力巨大 ,作為國際性的大都市,無論是出于戰(zhàn)略發(fā)展要求還是對龐大購買力的追逐, 的商業(yè)吸引了國內(nèi)外諸多商家 的進駐,第 7 頁 共 56 頁 可以說 的商家數(shù)量之多和種類之全在全國都是領(lǐng)先的。 第 6 頁 共 56 頁 1 項目基本情況 項目是 房地產(chǎn)開發(fā)公司在 地區(qū)開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項目,項目占地 46 畝,開發(fā)商通過前期設(shè)計,計劃建設(shè)面積約為 6 萬平方米,擬建成東部地區(qū)的一個 標志性的 購物中心。 ? 方案一: 特色業(yè)種為 大型影城 和家居 建材 城; ? 方案 二 : 特色業(yè)種為 大型影城 和 電子數(shù)碼 城。 項目規(guī)模定位 根據(jù)商圈消費力的估算,我們建議本項目的總面積在 9 萬平方米左右,其中包括約 2 萬平方米的停車場和 7 萬平方米的商業(yè)面積。 項目定位建議 項目整體定位 通過分析 , 我們 建議項目的定位是: 為 東南區(qū) 域 居民提供餐飲、娛樂和購物服務(wù)的 休閑 娛樂型購物中心( Shopping Center) 。 項目威脅 ? 未來東邊三、四、五環(huán)之間商業(yè)發(fā)展的競爭關(guān)系將造成一定的威脅; ? 處于城市節(jié)點中心的 華貿(mào)中心 20 萬平方米商業(yè) 對 本項目 的分流 作用 ; ? 項目 周邊樓盤商業(yè) (如世紀華僑城) 對本項目客流 具一定的 分流作用 。 項目劣勢 ? 項目 雖在 四環(huán)路 邊,但由于周邊建筑和道路問題造成了展示 性 不佳; ? 項目自身及周邊 目前正處于 待 開發(fā)階段 ,商業(yè)成長需要一定 的時間; ? 項目周邊的 基礎(chǔ)設(shè)施 相對 不完善 , 橋的改善需要一定的時間; 第 4 頁 共 56 頁 ? 項目現(xiàn) 有的商業(yè) 規(guī)劃體量 稍小 , 難以形成具有震撼力的 規(guī)模 化 優(yōu)勢 。第 1 頁 共 50 頁 目 錄 報告摘要 ............................................................................................. 3 1 項目基本情況 ................................................................................... 6 2 投資環(huán)境、宏觀經(jīng)濟市場與商業(yè)市場分析 ........................................... 6 市概況及投資環(huán)境分析 ....................................................... 6 市宏觀經(jīng)濟發(fā)展基本情況 ................................................... 6 市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 .......................................................... 6 市商業(yè)地產(chǎn)市場的基本情況 .............................................. 12 市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié) ................................................. 19 3 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的政策、法律及規(guī)劃依據(jù) ......................................19 4 立地開發(fā)條件 ..................................................................................20 項目立地條件 ......................................................................... 20 項目地塊基本指標 .................................................................. 20 商業(yè)區(qū)位及道路交通 ............................................................... 20 附近商業(yè)及生活配套 ............................................................... 29 市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 ........................................................ 31 立地綜合評述 ......................................................................... 31 5 項目所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 .........................31 供給分析 ................................................................................ 32 需求分析 ............................................................................... 34 租售分析 ............................................................................... 38 對項目所在區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的總體評價 ............................. 42 第 2 頁 共 56 頁 商業(yè)用房項目 SWOT 分析 ....................................................... 42 6 項目 定位及設(shè)計建議 .......................................................................44 市場定位 ............................................................................... 44 產(chǎn)品定位 ............................................................................... 50 目標客戶定位 ......................................................................... 53 7 項目綜合分析 .................................................................................56 第 3 頁 共 56 頁 報告摘要 項目概況 項目是 房地產(chǎn)開發(fā)公司在 地區(qū)開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項目,占地 46 畝,通過前期 初步 設(shè)計,計劃建設(shè)面積約為 6 萬平方米,擬建成東部地區(qū)的一個 標志性的 購物中心。 項目分析結(jié)果 通過對項目的自身條件與市場環(huán)境的分析,對本項目判斷如下: 項目優(yōu)勢 ? 項目位于規(guī)劃中的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶上 ,交通 的 通達性和通暢性均好; ? 項目 周 邊 已經(jīng)有 一定規(guī)模和層次 的居民住宅落成 ,形成基本消費 ; ? 項目西靠 CBD 商務(wù)人群, 東 接垡頭邊緣集團, 未來 顧客數(shù)量 充足; ? 燕莎 OUTLETS 的開業(yè) 形成初步且能夠互補 的商業(yè) 氛圍 和充足客流 ; ? 項目前期良好的規(guī)劃設(shè)計,將能充分靈活地滿足商家和商戶的需求; ? 開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營原則使得本項目商業(yè)運營管理更易成功。 項目機會 ? 商業(yè)發(fā)展的良好形勢與 WTO 的開放,四環(huán)商業(yè)帶正初現(xiàn)端倪; ? 項目位于快速成長的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶, 將 成為 四環(huán)重要商業(yè)設(shè) 施 之一; ? 項目處于規(guī)劃中的 CBD 東擴范圍和重點區(qū)域,未來區(qū)域潛力巨大; ? 與 OUTLETS 等商業(yè)的 業(yè)態(tài) 錯位 互補, 將可能形成“ 1+12”的效果; ? 項目區(qū)域的 四、五環(huán)間的 商業(yè) 空 缺,可能通過本項目的成功開發(fā)填補; ? 未來項目周邊眾多樓盤的興建和人口入住,將使本 項目基本商圈擴大。 綜上所述,我們的結(jié)論是: 項目 區(qū)位未來發(fā)展方向良好,潛力巨大,本項目將擁有良好的發(fā)展空間。 項目 將立足于基本商圈的消費 人群,規(guī)劃滿足居民基本消費需求的大型綜合超市( HYPERMARKET),同時充分利用環(huán)四環(huán)的交通區(qū)位優(yōu)勢及與 OUTLETS的錯位及互補性定位,引入符合商圈需要且輻射能力極強的業(yè)態(tài)如餐飲娛樂、家居建材等,以吸引二三級商圈的商務(wù)人群與 高收入階層, 從而 建成東 南四環(huán)區(qū)域第 5 頁 共 56 頁 的地標性的 休閑娛樂購物中心。 項目功能建議方案 根據(jù) 我們對本項目區(qū)位條件、市場定位及商圈內(nèi)競爭狀況的分析 ;并以經(jīng)營內(nèi)容選擇原則為尺度而提出的 兩 種可供選擇的方案 ,其中每種方案必備的基本業(yè)態(tài)為:大型綜合超市、 各種專賣專營店、 大型影城、 KTV、 大型餐飲 、健身康體中心。 我們認為第一種相對比較適合。 為了更 好的對 項目進行定位和規(guī)劃, 房地產(chǎn)開發(fā)公司委托 世紀華夏資產(chǎn)管理有限公司作為顧問方,對項目進行調(diào)研分析,并根據(jù)分析結(jié)果對項目進行定位,提交 可行性研究報告 。 ? 商業(yè)持續(xù)快速成長 ,從商業(yè)增長速度來看,近幾年, 市商業(yè)的年平均增長速度均在 15%左右,這要比同期 GDP 平均增長速度高出約 1/3左右。 ? 商業(yè)重心逐步遷移, 伴隨著 的城市化進程與住宅開發(fā),商業(yè)發(fā)展的重心正在逐步從環(huán)三環(huán)區(qū)域向環(huán)四環(huán)區(qū)域遷移,西、北四環(huán)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)初現(xiàn)端倪。 ? 商家戰(zhàn)略布點加速 ,在商業(yè)發(fā)展的良好 形勢下,借助 2021 年年底商業(yè)領(lǐng)域全面開放的機會,國內(nèi)外知名商家紛紛加速在 的戰(zhàn)略布局。 影響商業(yè)發(fā)展的需求因素分析 影響一個城市商業(yè)發(fā)展的主要因素是人口、收入水平、支出水平和消費習慣, 其中 城市的消費水平除了受消費習慣等其它因素影響外,最主要的是受消費者規(guī)模與消費購買能力的影響。 巨大且不斷增長的 人口 規(guī)模是商業(yè)發(fā)展的基石 截止 2021 年 末, 市 常住人口 1456 萬人,其中戶籍人口 萬人。 與此同時,伴隨著 房地產(chǎn)市場的開放和戶籍身份的淡化,越來越多的相對富裕人口開始涌入 臵業(yè)與就業(yè)( 有的樓盤甚至有超過 50%以上的購買者是外地人),這使得 人口的數(shù)字更加龐大。 領(lǐng)先全國的 購買力 水平是 商業(yè)真正繁榮的關(guān)鍵 近幾年, 市居民的平均購買力水平持續(xù)排名全國前四名之內(nèi),居民收入水平持續(xù)增長。 同時,居民 消費結(jié)構(gòu)變化明顯,生存性消費比重下降,享受性和發(fā)展性比重上升 。當然,對商家的商業(yè)設(shè)施的停車設(shè)施的建設(shè)也提出了新的要求,與本項目特征類似的 金四季購物廣
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