【正文】 住質(zhì)量的同時，大幅降低養(yǎng)老成本。要避開市區(qū)商業(yè)繁華喧鬧的市鎮(zhèn)區(qū)域，避開有工業(yè)污染的區(qū)域（包括其沿河下游及常年主導(dǎo)風(fēng)向下風(fēng)口區(qū)域），避開鐵路及高架交通沿線及有輻射及噪音超標(biāo)的區(qū)域。要依照國家有關(guān)城市規(guī)劃法律法規(guī)、規(guī)劃設(shè)計規(guī)范及各地方標(biāo)準(zhǔn)，保護生態(tài)環(huán)境，保護耕地，節(jié)約使用土地，盡可能減少對環(huán)境的影響，規(guī)劃根據(jù)不同地區(qū)氣候環(huán)境制定盡可能高的綠化標(biāo)準(zhǔn)，控制容積率和建筑高度，降低熱島強度。針對老年人在不同生理階段的需求特點，發(fā)達國家也相應(yīng)提供了不同的養(yǎng)老產(chǎn)品，主要包括活力居住社區(qū)、獨立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護理居住社區(qū)及持續(xù)看護退休社區(qū)五種業(yè)態(tài)。而XX在各地打造的各具特色的休閑居住社區(qū)，將可以滿足老人為了避暑、避寒、避鬧等目的的“候鳥式”的應(yīng)時移居；休閑、旅游、調(diào)節(jié)生活等目的“休養(yǎng)式”的暫居、“度假式”的借居、長期定居等不同需求。國外為此類老年人提供了協(xié)助看護社區(qū)以滿足其康復(fù)需求。四、配套服務(wù)XX養(yǎng)老養(yǎng)生項目將根據(jù)老年人不同的需求特點和需求層次，建造相應(yīng)的配套設(shè)施，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的配套體系，使住XX養(yǎng)老養(yǎng)生基地的老年人可以真正做到“老有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，老有所學(xué)，老有所樂，老有所用”。特殊醫(yī)療：為滿足老年人的的醫(yī)療養(yǎng)老需求，同時為促進各地區(qū)優(yōu)勢醫(yī)療資源的合理利用，并促使老年人在各個養(yǎng)老基地間流動，養(yǎng)老社區(qū)將在提供日常醫(yī)療服務(wù)的基礎(chǔ)上，在各個養(yǎng)老基地間設(shè)立各類“產(chǎn)、研、學(xué)”一體化的老年病的醫(yī)療主題公園，由研究機構(gòu)及治療機構(gòu)入住。飲食服務(wù)：針對老年人不同口味的飲食需求，養(yǎng)老社區(qū)將為老年人提供各種特色風(fēng)味的飲食服務(wù)，同時將配備有專門的營養(yǎng)師對一日三餐制定營養(yǎng)食譜，針對老年人的健康狀況進行搭配和設(shè)計，并由專業(yè)的廚師主理，使其達到餐餐美味、安全、營養(yǎng)。同時，養(yǎng)老社區(qū)還將在運動場所為老年人提供免費的醫(yī)藥用品、飲料等。文化娛樂服務(wù)：為滿足老年人的各類興趣愛好，社區(qū)將針對老年的不同的愛好，成立各類俱樂部如電影俱樂部、高爾夫俱樂部、網(wǎng)球俱樂部等以豐富他們的生活，增加他們的樂趣，使他們的晚年生活幸?？鞓?。法律服務(wù)：為幫助老年人解決諸如家庭財產(chǎn)分割問題、喪偶離異后再婚問題、無子女及親人瞻養(yǎng)問題等，社區(qū)將開展各類老人法律援助、咨詢、調(diào)解、庇護等服務(wù)活動，以維護和保障老年人權(quán)益，使其安度晚年。潛能余熱服務(wù)：老年群體是一個蘊含著極大開發(fā)價值的人才資源群體，尤其是離退休的老干部、老科技工作者，是國家的寶貴財富。另外，由于社區(qū)內(nèi)聚集了大量中高端客戶，因此社區(qū)將設(shè)立慈善基金和慈善項目，為老年人提供向社會捐贈的平臺，以滿足老年人的自尊。用全新的理念、全新的操作為老年人提供更領(lǐng)先、更專業(yè)、更貼近和更周到的服務(wù)，著力打造運行順暢、服務(wù)專業(yè)、功能齊全、管理科學(xué)、收益穩(wěn)定的綜合型養(yǎng)老社區(qū)，在探索適合老年人群的社區(qū)發(fā)展模式的同時，建設(shè)XX的養(yǎng)老品牌。在風(fēng)景環(huán)境資源豐富的地區(qū)吸收條件適宜的養(yǎng)老機構(gòu)，加盟XX連鎖養(yǎng)老社區(qū)。我們將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃、全面布局，吸收條件適宜的養(yǎng)老機構(gòu)加盟，由XX對其進行統(tǒng)一的品牌和服務(wù)管理，從而不斷擴大養(yǎng)老社區(qū)連鎖規(guī)模。從經(jīng)營理念、選址布點、規(guī)劃建設(shè)、運營管理等方面堅持高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的原則，打造中國養(yǎng)老養(yǎng)生行業(yè)第一品牌。通過XX養(yǎng)老養(yǎng)身項目的示范性建設(shè)運營，引導(dǎo)消費者轉(zhuǎn)變固有的養(yǎng)老觀念，逐步接受集中養(yǎng)老的生活方式，吸引社會各方面力量參與大型養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)建設(shè)，促進養(yǎng)老養(yǎng)生市場發(fā)育成熟。在公司整體優(yōu)勢下，針對中高端客戶提供理念先進、定位科學(xué)、管理專業(yè)、功能完善的中高端養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)品，建立標(biāo)桿示范，從而提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，建立行業(yè)壁壘，有效避免行業(yè)無序競爭。但是根據(jù)以往的經(jīng)驗，寬松的宏觀政策會使得通貨膨脹成為一種必然，隨后必將會有一輪政策和貨幣的緊縮調(diào)整。養(yǎng)老社區(qū)的所涉及到得各個產(chǎn)業(yè)都要受到聯(lián)邦、州政府的規(guī)定管轄，相關(guān)工作人員必須滿足相應(yīng)的行業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，且登記在冊、持證上崗。而且，我國養(yǎng)老機構(gòu)管理還處于政策法規(guī)不健全、相關(guān)制度不配套的階段。據(jù)麥肯錫研究報告，到2015年，中國富裕家庭數(shù)量將成為僅次于美國、日本和英國，排全球第四，將會是未來高端養(yǎng)老市場的潛在客戶。外資養(yǎng)老機構(gòu)也已經(jīng)或正在申請設(shè)立公司建立養(yǎng)老社區(qū)并準(zhǔn)備在全國范圍內(nèi)鋪開，依靠它們龐大的資金優(yōu)勢和豐富的管理經(jīng)驗來建立養(yǎng)老社區(qū)并推銷相應(yīng)的養(yǎng)老產(chǎn)品。XX可以通過深度挖掘內(nèi)部資源，向客戶提供高附加值的養(yǎng)老服務(wù)，提供產(chǎn)品創(chuàng)新的平臺，進一步延伸與保險主業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，支持主業(yè)發(fā)展，最終形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和公司主業(yè)相互促進，共同發(fā)展的良好局面。（二）品牌價值作為我國保險行業(yè)唯一一家“雙世界500強”企業(yè)，XX擁有全球知名的品牌。從帶動效應(yīng)來看，XX良好的品牌形象在市場上已形成較高的威望，客戶的品牌忠誠度較高。（三）資金積累XX資金實力雄厚，截止2008年底。XX投資養(yǎng)老社區(qū)，符合保險公司資產(chǎn)負債匹配的特點，不僅可以拓寬保險資產(chǎn)的投資渠道，最大限度地發(fā)揮不動產(chǎn)在保險資金配置中的作用，并且可以通過商業(yè)化、市場化、專業(yè)化的運作，為保險資金提供持續(xù)穩(wěn)定的投資回報。同時，XX擁有強大的營銷網(wǎng)絡(luò)。XX在信息平臺方面具有獨特的優(yōu)勢。作一個負責(zé)任的大型國有企業(yè)，XX在積極履行社會責(zé)任的過程中也得到了有關(guān)部門、各級政府以及社會各界的普遍認同，建立起了良好的公共關(guān)系。根據(jù)老年人的健康安全、生活便利、社會尊重和自我價值實現(xiàn)等各層次需要提供全方位的配套服務(wù)。（二）規(guī)劃科學(xué)的項目區(qū)域國內(nèi)現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)基本以政府提供的敬老院和民營機構(gòu)投資的養(yǎng)老院為主，較難形成連鎖化經(jīng)營。養(yǎng)老養(yǎng)生項目具有休閑養(yǎng)老、康復(fù)養(yǎng)老和醫(yī)療養(yǎng)老三大主題功能，集養(yǎng)生主題公園、養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)、文體娛樂中心、康復(fù)保健中心于一體的高品質(zhì)養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)。XX作為世界雙500強和全球市值最大的壽險上市公司，已經(jīng)具備了在全球范圍整合各領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)資源的能力?；趪鴥?nèi)相關(guān)法律政策相對不夠完善，XX養(yǎng)老養(yǎng)生項目運作模式以兩步走的模式逐步過渡到標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)信托基金的三層管理架構(gòu)，并最終實現(xiàn)上市。其中養(yǎng)老控股公司通過控股各個專業(yè)運營項目公司投資于各種功能的養(yǎng)老社區(qū)，其資金來源除了養(yǎng)老項目投資基金的資金外，還包括貸款和來自養(yǎng)老控股公司層面上的其他投資者。其主要投資方美國Foretress Investment是一家以私募股權(quán)基金、對沖基金為主要業(yè)務(wù)的投資公司。這些資產(chǎn)由新組建的上市基金公司通過旗下的基金管理公司對資產(chǎn)進行持有和運營。這一類運作模式的主要公司有Brookdale，Sunrise等美國大型知名的綜合養(yǎng)老社區(qū)，市值截至到2008年底，分別為44億美金和13億美金。其因投資帶來的投資風(fēng)險在無形中成為了這些養(yǎng)老機構(gòu)潛在的經(jīng)營風(fēng)險。 圖13：國內(nèi)房地產(chǎn)投資公司運營模式 資料來源：國壽投資分析（二）國內(nèi)基金運作模式國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)尚無以房地產(chǎn)基金運作的案例，基于國外大多數(shù)養(yǎng)老社區(qū)以基金形式運作，我們對持有國內(nèi)的物業(yè)，在海外上市的嘉德置地管理的嘉德商用中國孵化基金和中國商用產(chǎn)業(yè)信托基金進行分析。項目公司將資金投入項目進行開發(fā)運作，多采取分期開發(fā)的模式。其開發(fā)模式多采取項目公司的形式，為單個養(yǎng)老社區(qū)項目成立獨立的項目公司進行獨立核算。這類運作模式對基金投資的項目和收益的分配有嚴格的要求以換取在一定程度上的稅收優(yōu)惠等，在研究的23家美國上市養(yǎng)老社區(qū)中占了8家，其中典型代表有美國Health Care Property，是美國資產(chǎn)體量最大的綜合類養(yǎng)老社區(qū)基金公司，截至到2008年底，其資產(chǎn)總額高達118億美金；其二是以普通上市公司的形式，將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包上市，并按普通上市公司的運作模式和法規(guī)要求運行。（二）發(fā)達國家養(yǎng)老社區(qū)上市后運作模式在大多數(shù)的歐美國家，成功運作的養(yǎng)老項目多數(shù)是以上市或資產(chǎn)證券化為退出機制進行運作。同時，還可以通過引進運營合作伙伴作為戰(zhàn)略投資者，豐富和完善公司的管理和服務(wù)。一、發(fā)達國家養(yǎng)老社區(qū)運作模式（一）發(fā)達國家養(yǎng)老社區(qū)上市前的運作模式發(fā)達國家典型的養(yǎng)老社區(qū)上市前的運營模式中，主要投資者通過投資專項基金從而投資于各個單一項目的養(yǎng)老控股公司。從而保證養(yǎng)老養(yǎng)生項專業(yè)化管理。（四）打造專業(yè)的管理團隊 國內(nèi)的現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)主要集中于低端市場，服務(wù)方式和管理水平較為落后 。公司強大的資金實力和良好的政府關(guān)系優(yōu)勢能確保在養(yǎng)老養(yǎng)生項目進行適合項目選址，確保規(guī)劃的可實施。并通過和國際頂級專業(yè)公司的合作管理確保公司經(jīng)營理念在項目運行過程得到切實體現(xiàn)。良好的公共關(guān)系和國企政治優(yōu)勢使XX養(yǎng)老養(yǎng)生項目在宏觀政策、稅收優(yōu)惠、資金籌集等方面獲得來自政府和社會各界的有力支持，這將為XX養(yǎng)老養(yǎng)生項目的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。強大的信息平臺優(yōu)勢可以滿足養(yǎng)老社區(qū)項目發(fā)展的需要，為客戶提供科學(xué)合理、完善有效的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，同時極大地縮減了養(yǎng)老社區(qū)投資的資金成本和時間成本，為養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。（五）信息平臺龐大的客戶信息、健康檔案管理使得現(xiàn)代化的信息服務(wù)平臺成為現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)運營過程中必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施與技術(shù)支撐環(huán)境。據(jù)2007年統(tǒng)計，并擁有其包括年齡、身體狀況、投保險種和投保金額等完整的客戶資料。從保險資金的投資特點來看，保險資金具有長期性、安全性、收益性的特殊要求，應(yīng)有現(xiàn)金流穩(wěn)定、投資收益率較高且期限較長的資金運用渠道與之相匹配。從聚合效應(yīng)來看，XX的品牌已經(jīng)得到了社會的認可，社會的資本、人才、管理經(jīng)驗甚至政策都會向XX傾斜并惠及養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)。從宣傳效應(yīng)來看，利用XX的知名度和美譽度來宣傳養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)可以使其迅速被市場所熟悉。另一方面，XX投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以配合壽險主業(yè)的發(fā)展，通過養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)和為老年人發(fā)行定向養(yǎng)老保險產(chǎn)品，擴大保險產(chǎn)品的內(nèi)在價值和保障性功能，進一步豐富了公司壽險產(chǎn)品種類，進而提高公司市場競爭力和客戶忠誠度，促進公司主業(yè)發(fā)展。在市場主體日益增多，競爭日趨激烈，國內(nèi)競爭國際化的情況下，XX若能適時介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，根據(jù)市場供需狀況，以高端養(yǎng)老市場為目標(biāo)，實施差別化戰(zhàn)略，填補市場空白，高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理，走規(guī)模化、專業(yè)化、連鎖化的發(fā)展道路，就能建立起差別競爭優(yōu)勢，以形成對“入侵者”的行業(yè)壁壘，為未來的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。泰康人壽已將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為泰康未來發(fā)展的三大戰(zhàn)略之一，其下屬的泰康置地已經(jīng)在成都購置了三家養(yǎng)老院。若XX能及時把握市場機遇，適時介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，積極與老齡委、民政部等國家部委溝通，參與制定養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入資質(zhì)，從而達到掌握市場話語權(quán)和主導(dǎo)權(quán)的目標(biāo)。在美國人們認為養(yǎng)老是僅次于核電站的規(guī)定最多的行業(yè)。因此，XX若能及時把握“窗口”機遇，率先進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在享受政策優(yōu)惠和低成本介入的同時，用全新的經(jīng)營理念引導(dǎo)養(yǎng)老市場的發(fā)展與變革，將有利于我們贏得先機、成為中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的先行者和領(lǐng)頭人。胡錦濤同志也曾多次在重要會議上提出要重視老年人問題，積極發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。把握市場機遇，搶占市場先機，適時進入養(yǎng)老市場，通過參與制定養(yǎng)老行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，打造主導(dǎo)市場競爭格局的養(yǎng)老品牌，從而在行業(yè)內(nèi)保持長期競爭優(yōu)勢，形成市場先發(fā)優(yōu)勢。通過高標(biāo)準(zhǔn)項目的建設(shè)，注重長期收益和社會效益，聯(lián)合相關(guān)部委規(guī)范養(yǎng)老養(yǎng)生市場，共同打造建立中國養(yǎng)老養(yǎng)生行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。六、項目發(fā)展目標(biāo)XX養(yǎng)老養(yǎng)生項目本著“關(guān)愛老人、奉獻社會、共建和諧、管理科學(xué)”的經(jīng)營理念，依托自身的專業(yè)優(yōu)勢，立足壽險主業(yè)、面向全國高端人群，走社會化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的發(fā)展道路，全方位、立體性地開發(fā)老年服務(wù)體系，通過XX養(yǎng)老養(yǎng)生項目的規(guī)劃建設(shè)，打造中國養(yǎng)老養(yǎng)生第一品牌，建立養(yǎng)老養(yǎng)生行業(yè)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)全國一流的幸福老年連鎖樂園，高品質(zhì)生活的老年人社會，使老年人生命價值提升，通過老年社會公益事業(yè)，發(fā)揚XX崇尚生命的理念，使老年人真正做到“老有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，老有所學(xué)，老有所樂，老有所用”，從而推動養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展。品牌輸出階段。在養(yǎng)老養(yǎng)生基地發(fā)展較為成熟后，XX將在國內(nèi)主要旅游風(fēng)景區(qū)，通過少量輸出、參與管理的方式，完善品牌建設(shè)，營造自己的養(yǎng)老連鎖網(wǎng)絡(luò)。品牌建設(shè)階段。志愿者服務(wù)：為加強老年人與外部的交流，增加社區(qū)內(nèi)部活力，社區(qū)將搭建志愿者服務(wù)平臺，使入住的老年人參與社區(qū)各項設(shè)施的運營、社區(qū)管理和服務(wù)，愿為社區(qū)建設(shè)貢獻自己的時間和精力。（五）自身價值入住養(yǎng)老社區(qū)的老年人中，蘊含著各類人才，其經(jīng)驗與能力均是不可多得的。（四）增值服務(wù)除基本服務(wù)與文化娛樂服務(wù)以外，為滿足老年人諸如財富管理、法律援助及心理輔導(dǎo)等方面的需求，養(yǎng)老社區(qū)為其提供了理財服務(wù)、法律服務(wù)及心理服務(wù)等多方面的增值服務(wù)，使其安度晚年。教育服務(wù)：為充實老年人的文化生活，針對老年人求知的需求，社區(qū)將通過廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、集中授課等多種方式，舉辦各類講座，如養(yǎng)生講座，以滿足老年人求知、社交的需求。（三）文化休閑為豐富老年人的文化休閑生活，社區(qū)為老年人提供的豐富多彩的文化娛樂生活，包括體育活動、教育服務(wù)、旅游服務(wù)及文化娛樂服務(wù)等等，使老年人擴大社交范圍，充分享受老年休閑時光。健康管理：對于“候鳥式”養(yǎng)老的老年人，為方便其外出就醫(yī)，養(yǎng)老社區(qū)將為入住的老年人建立動態(tài)的健康檔案，老年人健康檔案將由數(shù)據(jù)管理中心集中管理，養(yǎng)老社區(qū)醫(yī)院的醫(yī)生將根據(jù)健康檔案中老年人的身體狀況，為其提供合適的健康服務(wù)，使其得到動態(tài)的健康管理?；A(chǔ)醫(yī)療：老年人隨著年齡增長，各種老年人常見病均處于多發(fā)狀態(tài)，養(yǎng)老社區(qū)本著“早發(fā)現(xiàn)、早治療”的精神，為入住養(yǎng)老社區(qū)的老年人提供了包括定期健康評估、個人護理規(guī)劃、常見病治療等基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)，使老年人足不出戶即可滿足預(yù)防性的醫(yī)療需求。（三） 醫(yī)療看護社區(qū)一些老年人身體極度虛弱或患有特殊疾病如老年癡呆癥，生活完全不能自理，為使這部分老年人得到專業(yè)性的醫(yī)療護理，醫(yī)療看護社區(qū)為老人提供了24小時的生活看護、臨終關(guān)懷等服務(wù)。老年人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟能力、意愿愛好等，做自主選擇，使老人充分享受老年休閑時光。圖1０：XX養(yǎng)老養(yǎng)生中心功能設(shè)計圖養(yǎng)老養(yǎng)生項目支持性需求預(yù)防性需求看護性需求康復(fù)養(yǎng)老休閑養(yǎng)老醫(yī)療養(yǎng)老康復(fù)居住社區(qū)休閑居住社區(qū)醫(yī)療看護社區(qū)資料來源：國壽投資分析（一） 休閑居住社區(qū)老年人退休后大都身體康健，愿意游覽觀光，游走流動于全國城鄉(xiāng)各地，瀏覽大好河山。總體而言，養(yǎng)老需求內(nèi)容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現(xiàn)出差異性。要在適宜健身、療養(yǎng)