【導(dǎo)讀】 1 肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螂羀莁蚆螁肅膄薂螀芅荿薈蝿羅節(jié)蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螅袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀莀艿螃衿荿蒁蚅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊羃蒈螞螁肂薀袇肀肁芀蝕羆肀莂袆聿薅蝿袈肈蚇薁膆肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅襖膅芁薈螀膄莃螃聿膃蒅薆肅膂蚈袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)袈羈羋莄蟻襖芇蒆袇螀芆蠆蠆膈芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁莁蕆螄羇莀蕿薇袃莀艿螃衿荿蒁蚅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊羃蒈螞螁肂薀袇肀肁芀蝕羆肀莂袆聿薅蝿袈肈蚇薁膆肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅襖膅芁薈螀膄莃螃聿膃蒅薆肅膂蚈袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節(jié)袈羈羋莄蟻襖芇蒆袇螀芆蠆蠆膈芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃節(jié)螆螂節(jié)蒞蕿肁莁蕆螄羇莀蕿薇袃莀艿螃衿荿蒁蚅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊羃蒈螞螁肂薀袇肀肁芀蝕羆肀莂袆聿薅蝿袈肈蚇薁膆肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅襖膅芁薈螀膄莃螃聿

　　

【正文】 1800 元 /平 征地費(fèi)用 600 5 3000 報(bào)征稅費(fèi) 600 10 6000 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 700 總規(guī)及控規(guī)費(fèi)用 300 高爾夫設(shè)計(jì)費(fèi) 350 湖面景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 50 三、配套 工程施工費(fèi) 18000 高爾夫工程 12021 湖面景觀工程 3000 基礎(chǔ)設(shè)施配套 3000 合計(jì) 35350 42 600畝建設(shè)用地土地成本 首期 2180 畝一級(jí)土地整理投資成本 35350 萬(wàn)元，按比例分?jǐn)傇谑灼?600 建設(shè)用地的金額為（ 35350－ 9000） /2180*2*600+9000=23500萬(wàn)元。 根據(jù)我公司與都江堰市人民政府簽定的《都江堰“青城湖國(guó)際休閑運(yùn)動(dòng)旅游區(qū)”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)合同書》第十條約定：“雙方確定的土地出讓起始價(jià)由土地一級(jí)整理成 本和按出讓價(jià)所計(jì)提的 25%土地出讓金、 10%社?；饦?gòu)成”；“若乙方參與竟買并競(jìng)買成功，則乙方投入的一級(jí)土地整理投資可直接轉(zhuǎn)為乙方應(yīng)支付的土地出讓款”。 因此若以土地出讓起始價(jià)取得，則 600 畝建設(shè)用地的土地出讓價(jià)款應(yīng)為： 23500/（ 135%） =36150萬(wàn)元。與首期一級(jí)土地整理投資成本 35350 萬(wàn)元相當(dāng)，我司可直接將首期整理土地投資款轉(zhuǎn)為地價(jià)款取得 600 畝建設(shè)用地開(kāi)發(fā)權(quán)。 二、 二級(jí) 房 地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)分析 項(xiàng)目銷售收入 （ 1） 超五星級(jí)別墅式酒店 占地： 200 畝 容積率： 建筑面積： 48000 平方米 預(yù)計(jì)銷售單價(jià)： 12021元 /平米 銷售收入為： 57600 萬(wàn)元 43 （ 2） 小獨(dú)棟、雙拼別墅 占地： 130 畝 容積率： 建筑面積： 43333 平方米 預(yù)計(jì)銷售單價(jià)： 8000 元 /平米 銷售收入 ： 34660 萬(wàn)元 （ 3） Townhouse、疊拼 別墅 占地： 200 畝 容積率： 建筑面積： 106667平方米 預(yù)計(jì)銷售單價(jià)： 6000 元 /平米 銷售收入 ： 64000 萬(wàn)元 （ 4） 花園洋房 占地： 50 畝 容積率： 建筑面積： 36667 平方米 預(yù)計(jì)銷售單價(jià)： 4000 元 /平米 銷售收入 ： 14660 萬(wàn)元 首期項(xiàng)目總建筑面積 ： 234667 平方米 首期項(xiàng)目銷售總收入： 170920 萬(wàn) 元 44 房 地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 序號(hào) 費(fèi)用明細(xì) 數(shù)量 單價(jià) （元 /㎡ 金額 （萬(wàn)元） 備注 一 土地成本 234667 ㎡ 1586 37235 600 畝 土地獲取成本： 36150 契稅（ 3%） 1085 二 開(kāi)發(fā)成本 2274 53358 前期費(fèi)用小計(jì)： 234667 ㎡ 3988 規(guī)劃 設(shè)計(jì)費(fèi) 1408 報(bào)建及 其 它 2580 建安成本小計(jì)： 234667 ㎡ 1774 41630 別墅式酒店 48000 ㎡ 16800 小獨(dú)棟、雙拼 43333 ㎡ 6930 Townhouse/疊拼 106667 ㎡ 13870 花園洋房 36667 ㎡ 4030 基礎(chǔ)及配套設(shè)施費(fèi)小計(jì)： 234667 ㎡ 330 7740 市政及 公共設(shè)施配套 150 3520 景觀 綠化 180 4220 三 稅 費(fèi) 234667 ㎡ 607 14240 工程管理費(fèi) 1250 （二） 3％ 銷售費(fèi)用 3420 銷售收入 2％ 稅金 9570 銷售收入 ％ 合計(jì) 4467 112573 45 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 測(cè)算 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ： 170920－ 112573=58347萬(wàn)元 項(xiàng)目 投資利潤(rùn)率 ： 58347/112573=% 三、青城湖首期項(xiàng)目運(yùn)作周期及投資年回報(bào)率 “青城湖”首期項(xiàng)目采用一二級(jí)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式運(yùn)作，預(yù)計(jì)土地整理周期為兩年，房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 銷售周期為三年，整體開(kāi)發(fā)周期按四年計(jì)算。 首期項(xiàng)目投資年回報(bào)率 =項(xiàng)目投資利 潤(rùn)率 /開(kāi)發(fā)周期 =% “青城湖國(guó)際休閑運(yùn)動(dòng)旅游區(qū)”首期項(xiàng)目投資收益可觀，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)優(yōu)良，不僅符合都江堰青城湖旅游發(fā)展有限責(zé)任公司的資金運(yùn)營(yíng)需求，也有力的支持都江堰市的災(zāi)后重建工作，在經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)上論證可行。 46 第七章 環(huán)境影響 一、環(huán)保理念 “綜合整治，變廢為寶” ?！扒喑呛率墟?zhèn)”項(xiàng)目的實(shí)施，是利用廢棄的羊馬河道在成青旅游快速通道建設(shè)期間挖掘砂石所形成湖面，進(jìn)行綜合整治，變廢為寶。從而形成運(yùn)動(dòng)主題公園及生態(tài) 湖面，不僅不會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染，而且還有利保持水土不流失，調(diào)節(jié)洪澇。本項(xiàng)目的建設(shè)改善了當(dāng)?shù)丨h(huán)境，對(duì)區(qū)域內(nèi)無(wú)不良影響。 二、環(huán)境保護(hù)與治理措施 當(dāng)前對(duì)于高爾夫球場(chǎng)污染環(huán)境的質(zhì)疑集中耗水量大和施用化肥和農(nóng)藥污染兩大方面。 （ 1）耗水量大 高爾夫球場(chǎng)的草坪面積較大，其培育和養(yǎng)護(hù)需要大量用水，而且目前球場(chǎng)灌溉水源多是飲用水，因此淡水耗用量非常驚人。 （ 2）施用化肥和農(nóng)藥污染 為了保證草坪草的健壯生長(zhǎng)，球場(chǎng)使用的化學(xué)農(nóng)藥包括殺蟲(chóng)劑、殺菌劑、除草劑等。化學(xué)農(nóng)藥停留在空氣中，可以引起客人及員工呼吸困難，長(zhǎng)時(shí)間會(huì)導(dǎo)致呼吸系 統(tǒng)疾??；藥液粘附在草葉上，引起客人及員工腿腳過(guò)敏，甚至感染和潰爛；殘留在土壤中的成份會(huì)破壞土壤結(jié)構(gòu)，傷害草坪、花木的根系；這些物質(zhì)最終經(jīng)城市排水管道后流入江河湖海，其中的有毒物質(zhì)侵蝕河流、湖泊或港灣，破壞魚類等水生 47 生物的棲居地，對(duì)水生生物的生存構(gòu)成嚴(yán)重危害。 針對(duì)這些質(zhì)疑，本案應(yīng)當(dāng)實(shí)行針對(duì)性策略，盡量減少球場(chǎng)對(duì)環(huán)境的破壞。 球場(chǎng)的設(shè)計(jì)和施工階段 球場(chǎng)在設(shè)計(jì)時(shí)要著重關(guān)注水土保持，每個(gè)球道的水平線在移土前需要詳細(xì)計(jì)算，盡量避免水土流失，掘出的土石則用于平整場(chǎng)內(nèi)其他地方，并力求保持原有地貌及林木，使球場(chǎng)內(nèi)保持 大量天然草木。 施工時(shí)應(yīng)選擇高爾夫?qū)I(yè)化施工隊(duì)伍，選用優(yōu)質(zhì)的土、石方材料、噴灌排水材料，再配合專用的施工機(jī)械，同時(shí)建造好油庫(kù)、農(nóng)藥和化肥專用庫(kù)，草坪機(jī)械清洗場(chǎng)，安置污水處理設(shè)備，保留湖邊水草，一方面保證施工質(zhì)量，另一方面減少后期養(yǎng)護(hù)管理中的用水量和化肥、農(nóng)藥噴灑量。 球場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)和養(yǎng)護(hù)階段 用水問(wèn)題對(duì)策： （ 1） 安裝節(jié)水、高效的噴灌系統(tǒng)以保證最有效的利用水源； （ 2） 采取水資源的封閉系統(tǒng)式管理，實(shí)現(xiàn)水資源的循環(huán)使用，建造水庫(kù)及人工湖儲(chǔ)水用作球場(chǎng)草坪灌溉，球會(huì)內(nèi)經(jīng)處理過(guò)的污水也用于灌溉草坪并通過(guò)封閉系統(tǒng)循環(huán)利用； （ 3） 積極尋求替代水源如雨水或河水灌溉草坪 。 化肥和農(nóng)藥污染對(duì)策： （ 1）結(jié)合都江堰氣候情況、環(huán)保指標(biāo)和球場(chǎng)特點(diǎn)，選擇國(guó)際上最優(yōu)良的抗病、耐病高爾夫球場(chǎng)用草，減少農(nóng)藥使用量； 48 （ 2）合理采取各種養(yǎng)護(hù)管理措施，注意修剪、施肥、淋水，促進(jìn)草坪健康生長(zhǎng) ,提高草坪對(duì)病原菌侵染的抵抗力，少發(fā)病少用藥； （ 3）合理選擇用藥種類、用藥時(shí)間、使用濃度，盡量選用高效、低毒、低殘留的化學(xué)農(nóng)藥，積極推廣有機(jī)殺菌劑、生物制劑類殺蟲(chóng)劑，特別是中草藥植物提取活性液，減少用藥量，降低用藥濃度或者用解毒劑促使農(nóng)藥盡快分解，保護(hù)土 壤； （ 4）球場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)中踐踏嚴(yán)重，應(yīng)經(jīng)常使用各類土壤改良劑，以改善土壤結(jié)構(gòu)，增加土壤保水抗旱能力，調(diào)節(jié) PH 值，減輕黑土層危害，解毒劑消解各類土壤毒素等。 應(yīng)用科技手段減少環(huán)境污染 在草坪草品種和苗木選育、噴灌系統(tǒng)、機(jī)械設(shè)備、低毒和高效化學(xué)農(nóng)藥和生物農(nóng)藥、專用緩釋肥料、生態(tài)環(huán)保技術(shù)等領(lǐng)域積極運(yùn)用國(guó)內(nèi)外現(xiàn)代科技，特別是學(xué)習(xí)國(guó)外高爾夫球場(chǎng)的先進(jìn)環(huán)保技術(shù)和成功案例，主要有利用基因工程培育抗旱和抗病、蟲(chóng)害草種，污染物生態(tài)降解處理，高效、低毒化學(xué)農(nóng)藥和新型生物農(nóng)藥，節(jié)水噴灌以及采用綜合防治（ IPM）即結(jié)合機(jī)械， 耕作、生物和農(nóng)藥于一體的草坪管理、保護(hù)系統(tǒng)。 三、環(huán)保部門意見(jiàn) 都江堰青城湖旅游發(fā)展有限責(zé)任公司已委托中國(guó)科學(xué)院成都分院環(huán)境評(píng)價(jià)部對(duì)該項(xiàng)目區(qū)域做了青城湖國(guó)際休閑、度假旅游區(qū)區(qū)域環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告書。報(bào)告書已提交市環(huán)保部門評(píng)審，并以取得主管部門批復(fù)，出具無(wú)保留意見(jiàn)書，認(rèn)可項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)境保護(hù)可行。 49 第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、土地政策風(fēng)險(xiǎn) 由于項(xiàng)目規(guī)模龐大，土地利用總體規(guī)劃和區(qū)域總體規(guī)劃的報(bào)批工作比較復(fù)雜，存在一定的難度； 土地指標(biāo)尚未獲得政府及國(guó)土部門明確批復(fù)，通過(guò)河灘地確權(quán)、拆院并院、災(zāi)后 重建政策等方式如何進(jìn)行解決尚未明確； 根據(jù)《招標(biāo)拍賣國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》及《成都市土地市場(chǎng)管理辦法》之規(guī)定，要求經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地必須以招標(biāo)拍賣或掛牌方式出讓。我司能否合法取得國(guó)有建設(shè)用地尚有待做進(jìn)一步的工作。 二、拆遷風(fēng)險(xiǎn) 在項(xiàng)目拆遷安置過(guò)程中，可能會(huì)遇到費(fèi)用補(bǔ)償糾紛、釘子戶及其他特殊情況從而導(dǎo)致加大土地整理成本、影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度。 三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)從 2021 年下半年以來(lái)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期，在進(jìn)入 2021年后又遇上了全球性的經(jīng)濟(jì)疲軟，特別是發(fā)生在 2021 年的 5 12 地震，給項(xiàng)目區(qū)域所在地都江堰的房 地產(chǎn)市場(chǎng)更是帶來(lái)了前所未有的挑戰(zhàn)。這一切對(duì)青城湖新市鎮(zhèn)項(xiàng)目所涉及的一級(jí)土地整理和二級(jí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)都帶來(lái)巨大的阻力和潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但綜合考慮國(guó)家新出臺(tái)的政策面利好和房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要位置，結(jié)合成都市目前房產(chǎn) 50 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀，以及房產(chǎn)產(chǎn)品供求結(jié)構(gòu)狀況和目前市場(chǎng)上熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品、客戶群、價(jià)格定位等因素，本項(xiàng)目應(yīng)在入市時(shí)機(jī)、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶群定位、政策配套、項(xiàng)目面市價(jià)格等各個(gè)環(huán)節(jié)做好監(jiān)控和預(yù)測(cè)。 四、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期內(nèi)，資金的延續(xù)性至關(guān)重要。但市場(chǎng)、政策的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)對(duì)銷售計(jì)劃按時(shí)完成產(chǎn)生 影響，從而導(dǎo)致資金的供不應(yīng)求。因此提高資金使用率、提高專業(yè)管理效率是我們下一 步 的目標(biāo)。 51 第九章 可行性研究結(jié)論 《青城湖》項(xiàng)目立足于打造都江堰－青城山門戶，依托的是大都江堰－青城山的休閑旅游價(jià)值。項(xiàng)目的建設(shè)不僅能帶動(dòng)