【導(dǎo)讀】安徽蕪湖鏡湖新城可行性研究報(bào)告。鏡湖新城是蕪湖市為加快城市建設(shè)發(fā)展鏡湖區(qū)商務(wù)中心區(qū)功能適應(yīng)城市向。東發(fā)展規(guī)劃實(shí)施的一項(xiàng)重點(diǎn)城市發(fā)展項(xiàng)目。鏡湖區(qū)是蕪湖本土文化的發(fā)祥地過去一直是蕪湖經(jīng)濟(jì)文化和教育的核心區(qū)。域然而進(jìn)入2020年以后鏡湖區(qū)的發(fā)展?jié)u漸放慢了腳步道路擁堵交通量飽和停車。場(chǎng)地嚴(yán)重不足建筑形態(tài)混雜城市改造的邊角地增多新建社區(qū)之間原有區(qū)域破壞。嚴(yán)重開發(fā)企業(yè)各自為政公共配套公共設(shè)施分布極度不均特別是在拆遷方面安置。小區(qū)建設(shè)的滯后加大了動(dòng)遷的難度嚴(yán)重阻礙了城市的發(fā)展。面臨鏡湖區(qū)城市發(fā)展中的這些難題怎樣突破瓶頸為廣大市民提供高品質(zhì)的。市政府規(guī)劃東擴(kuò)發(fā)展目標(biāo)在棠梅村及周邊地區(qū)征用了3745公頃土地統(tǒng)一規(guī)劃分。的公益性配套設(shè)施建成后約有3萬戶解決近十萬人的居住問題。鏡湖新城項(xiàng)目系蕪湖市國(guó)土資源局于2020年8月26發(fā)布的2020年第十號(hào)。國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓地塊該地塊位于蕪湖市鏡湖區(qū)弋江中路以東赭山東路。五付款方式競(jìng)買人摘牌后根據(jù)出讓方交付土地

　　

【正文】 入前期運(yùn)營(yíng)期其發(fā)展前景仍然值得觀察 從地段角度來看這兩大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)占據(jù)了有利的地理優(yōu)勢(shì)目前融匯中江廣場(chǎng)東區(qū)已經(jīng)完成主力店的招商麥當(dāng)勞東方帝豪遙之川日本料理等主力品牌店已經(jīng)入駐西區(qū)銷售招商正在進(jìn)行中融匯中江廣場(chǎng)東區(qū)鋪位銷售狀態(tài)尚好從對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)估甚至可以說蕪湖融匯置業(yè)公司的對(duì)此項(xiàng)目的操作是相當(dāng)成功的但是目前或許是因?yàn)樯虡I(yè)定位的調(diào)整的原因融匯中江廣場(chǎng)東區(qū)仍然有一定的空置率相對(duì)于東區(qū)西區(qū)的銷售和運(yùn)營(yíng)還有待觀察 與融匯中江廣場(chǎng)不同的是和平國(guó)際項(xiàng)目的銷售已經(jīng)基本完成諸如宏圖三胞寶麗金等主力商家也已入駐據(jù)了解同處步行街商圈的和平國(guó)際大廈的 4 層以上部分樓層的主體部分的招商又獲得突破性進(jìn)展 一家國(guó)內(nèi)知名快捷式酒店也與開發(fā)企業(yè)簽定了合作協(xié)議 2 銀湖中路市場(chǎng)商業(yè)街區(qū) 銀湖中路是蕪湖市區(qū)連接長(zhǎng)江大橋開發(fā)區(qū)和蕪湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的主要通道目前銀湖中路聚集了蕪湖最主要的市場(chǎng)類商業(yè)物業(yè)沿線分別有光大家具城百年燈具城福海國(guó)際家具博覽中心方特娛樂商城華強(qiáng)旅游城巨龍超級(jí)市場(chǎng)吉和大市場(chǎng)等蕪湖最主要的市場(chǎng)商業(yè)該區(qū)域內(nèi)除方特娛樂商城華強(qiáng)旅游城尚在建設(shè)尚未銷售以外其余均為經(jīng)營(yíng)性市場(chǎng)物業(yè)大部分由開發(fā)商持有少部分出售 21 吉和大市場(chǎng) 共三層單層 2 萬多平方共 6 萬多平方商戶一千多戶 租金 1F 085 元天 最后一排 4mX25m 10 ㎡ 2F 075 元天 倒數(shù)第二排 4mX4m 16 ㎡ 3F 正在招商中租金較低面積較大 底層外圍業(yè)態(tài)比較雜有銀行移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳其他房產(chǎn)售樓處等 經(jīng)營(yíng) 1F 服裝 2F 鞋帽箱包童裝 3F 品牌招商中 其他①批發(fā)兼另售中低檔市場(chǎng) ②房產(chǎn)開發(fā)商將部分 1F2F 攤位出售價(jià)格 1015 萬一個(gè)折合單方售價(jià)約 600015000 元㎡ ③ 4 臺(tái)自動(dòng)扶梯臺(tái)階式斜坡式各兩臺(tái) 22 巨龍超級(jí)市場(chǎng) 共三層單層 2 萬多平方不到共 5 萬多平方 租金 1F 1 元天 4mX4m 16 ㎡ 2F 08 元天 4mX4m 16 ㎡ 3F 關(guān)閉中 底層外圍業(yè)態(tài)比較雜與吉和市場(chǎng)類似 經(jīng)營(yíng) 1F 服裝 部分商戶關(guān)門 2F 鞋帽箱包 較多商戶關(guān)門 3F 關(guān)閉中 其他①批發(fā)兼另售中低檔市場(chǎng) ②比吉和市場(chǎng)運(yùn)作的差 ③ 4 臺(tái)自動(dòng)扶梯不在使用中 23 方特娛樂商城華強(qiáng)旅游城 餐飲娛樂酒店住宅商業(yè)街總建筑面積 28000㎡預(yù)期 2020年 10月份開始部分銷售預(yù)期價(jià)格 700025000 元㎡ 由深 圳華強(qiáng)投資稱 10 月份娛樂部分要啟動(dòng)施工進(jìn)度不太跟的上 24 福海國(guó)際家具博覽中心 總投資 15 億 一期 48 萬㎡二期 32 萬㎡三期 4 萬㎡共 12 萬㎡ 三期 13F 全部賣場(chǎng)二期 1F2F 家具 3F 市場(chǎng)辦公 經(jīng)營(yíng) 市場(chǎng)稱 1F2F民用家具 3F辦公家具實(shí)際 3F也為民用因當(dāng)?shù)責(zé)o商務(wù)辦公樓辦公家具目前無市場(chǎng) 租金 1F2F 1317 元天 120 ㎡起 3F 071 元天 120 ㎡起 其他 中檔以上市場(chǎng)感覺比杭州的東方華東家具市場(chǎng)略好一期進(jìn)戶大廳三層挑空設(shè)有總服務(wù)臺(tái)四臺(tái)自動(dòng)扶梯 25 百年燈具市場(chǎng) 共三層 租金 1F 118 元天 2F3F 061 元天 26 光大家具城 共三層 2F3F 已改為當(dāng)?shù)啬壳白詈玫膴蕵穲?chǎng)所英皇娛樂城 目前只有底層在做家具市場(chǎng)部分為交通銀行面積約 2020 ㎡租金 117 元天 因規(guī)模交通等原因經(jīng)營(yíng)不十分理想 27 電腦城 即將搬遷至大學(xué)城以前在市區(qū)奧頓酒店附近時(shí)生意還不錯(cuò)搬遷到目前位置后生意下滑共五層四五層已改為歌廳二三層商戶已全部撤出沿街一層還有零星幾家在經(jīng)營(yíng) 3 鳳凰美食街 蕪湖市鳳凰美食街位于蕪湖市中心區(qū)全長(zhǎng) 666 米 1999 年這里還是一條廢棄的鐵路雜草叢生垃圾成堆當(dāng)時(shí) 的政府適應(yīng)振興蕪湖美食的大背景將這里作為城市改造的重點(diǎn)要打造一條以飲食文化為依托匯集多方食藝的特色餐飲區(qū)鳳凰美食街于 2020 年 9 月建成開街后有重點(diǎn)地引進(jìn)了一批有特色的餐飲業(yè)主目前全街經(jīng)營(yíng)戶 65 家 51 家經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)另有酒吧歌廳茶樓洗浴休閑網(wǎng)吧等配套設(shè)施 據(jù)悉鳳凰美食街既將建設(shè)二期工程位于中山北路兩側(cè)及申元街交叉口蕪湖市繁華的商業(yè)中心交匯處占地面積約 20200 平方米與之相連的是全國(guó)聞名的中山路步行街鳩茲廣場(chǎng)安徽師范大學(xué) 新時(shí)代商業(yè)街 新時(shí)代商業(yè)街位于蕪湖城南與江岸明珠等商品小區(qū)項(xiàng)目為鄰商業(yè)街總長(zhǎng)1200米為沿街單 鋪格局開間從 3米 46米目前主要經(jīng)營(yíng)服裝小百貨及休閑理發(fā)等商業(yè)街東段有商業(yè)內(nèi)街現(xiàn)大部分為小企業(yè)辦公店鋪售價(jià)從 600015000 元㎡ 蕪湖新建商業(yè)項(xiàng)目樓盤 隨著蕪湖在皖南經(jīng)濟(jì)地位的抬升受蕪湖城市經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的形勢(shì)所吸引區(qū)內(nèi)外大批的商業(yè)企業(yè)來蕪湖考察特別是新型業(yè)態(tài)商業(yè)企業(yè)進(jìn)入蕪湖發(fā)展的意愿非常強(qiáng)烈聯(lián)盛國(guó)際小九華商業(yè)街華強(qiáng)旅游城等商業(yè)項(xiàng)目迅速增加投資額規(guī)劃建筑面積直線上升據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)截止 2020 年上半年蕪湖市區(qū)正在建設(shè)的超過一萬平方米的大型商業(yè)地產(chǎn)有近十家之多包括融匯中江廣場(chǎng)西區(qū)鏡街僑鴻國(guó)際商城小九華商業(yè)街聯(lián)盛 國(guó)際商業(yè)中心等這些項(xiàng)目分布于蕪湖城中城東城北與城南區(qū)項(xiàng)目定位既有大型綜合性的購(gòu)物中心也有目前最流行的 SHOPPINGMAIL 五星級(jí)寫字樓大型商業(yè)街總規(guī)劃建設(shè)面積估計(jì)在 60 萬平方米以上 蕪湖新建商業(yè)項(xiàng)目樓盤統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目 位置 商業(yè)業(yè)態(tài) 規(guī)劃 面積 在售 價(jià)格 備注 聯(lián)盛國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng) 北京東路與赭山中路交匯口 集購(gòu)物娛樂休閑運(yùn)動(dòng)文化娛樂酒店餐飲等多業(yè)態(tài)的一站式商業(yè)消費(fèi)體驗(yàn)中心 19 萬平米 商業(yè)內(nèi)街部分出售預(yù)期報(bào)價(jià) 2020080000 元平方米 生活超市五星級(jí)影院真溜冰場(chǎng)大型家紡城大型電器連鎖城時(shí)尚商 務(wù)酒店恒溫游泳池大型餐飲 僑鴻國(guó)際商城 中山北路西側(cè)銀湖南路南側(cè) 酒店寫字樓購(gòu)物中心于一體的城市綜合體 15 萬緊鄰蕪湖中山路步行街西臨長(zhǎng)江南濱青弋江 Shopping Mall 休閑購(gòu)物廣場(chǎng)概念 8444元 m2由 7幢商鋪樓群 1幢船形 29層高檔寫字樓組成 統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理統(tǒng)一推廣 模式分為男士精品女士服飾兒童王國(guó)美食天堂休閑特區(qū)等五大區(qū)域 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 2020 下半 2020 上半年 2020 下半年 2020 上半年 2020 下半年 2020 上半年 2020 下半年 2020 上半年 2020 下半年 2020 上半年 2020 下半年 策劃定位 √ 策劃調(diào)整 策劃調(diào)整 規(guī)劃設(shè)計(jì) √ √ 規(guī)劃調(diào)整 規(guī)劃調(diào)整 施工圖設(shè)計(jì) √分期 √分期 √分期 √分期 √分期 √分期 代建安置房 準(zhǔn)備 開工 在建 在建一期交付 交付 金融商務(wù)區(qū) 招商 設(shè)計(jì) 一期開工 一期招商銷售 二期開工一期銷售 一二期招商銷售 三期開工二期銷售 一期交付二期招商 二三期招商銷售 綜合交付 商品房小區(qū) 方案準(zhǔn)備 設(shè)計(jì)報(bào)建 一期開工 一期銷售 二期開工一期銷售 二期銷售三期開工一期交 付 二三期銷售 四期開工三期銷售二期交付 四期銷售三期交付 四期銷售 尾盤銷售 公建配套 方案準(zhǔn)備 公建施工 公建交付 學(xué)校交付 河道水系整治 方案準(zhǔn)備 方案準(zhǔn)備 整治施工 整治施工 整治施工 景觀施工 方案準(zhǔn)備 方案設(shè)計(jì) 景觀施工 景觀施工 道路施工 方案準(zhǔn)備 方案設(shè)計(jì) 道路施工 道路施工 道路交付 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析 投資估算 項(xiàng)目估算總投資不包含地價(jià) 551289 萬元折算到單方可售面積不包括持有物業(yè)為 2039171 ㎡則單位成本為 2703 元平 方米不含地下室成本 序號(hào) 項(xiàng)目 面積 m2 單價(jià) 元 m2 總額萬元 估算說明 1 前期費(fèi)用 2283819 75 17129 11 設(shè)計(jì)費(fèi) 2283819 50 11419 12 前期工程費(fèi) 2283819 25 5710 2 工程費(fèi)用 2283819 1738 396891 21 建安工程費(fèi) 2195319 1426 313042 211 176763 1700 30050 212 18 層高層住宅 581503 1600 93040 213 代建 18 層高層 465000 1450 67425 214 小高層住宅 552053 1350 74527 215 代建小高層 300000 1200 36000 216 120200 1000 12020 22 配建投資 2283819 175 40000 按 4 億 23 小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 2283819 50 11419 24 小區(qū)環(huán)境工程費(fèi) 2283819 60 13703 25 弱電工程費(fèi)用 2283819 30 6851 26 不可預(yù)見費(fèi) 2283819 52 11876 建安 3 3 開發(fā)期間規(guī)費(fèi) 2283819 170 38825 32 規(guī)費(fèi) 2283819 120 27406 31 公共配套設(shè)施費(fèi) 2283819 50 11419 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 400000 291 64000 5 管理費(fèi)用 2283819 32 7200 6 不可預(yù)計(jì)費(fèi) 2283819 47 10810 2 7 總成本 不含地價(jià) 2283819 2342 534855 總建筑 面積 8 總成本 2180934 2452 534855 開發(fā)物業(yè) 9 總成本 2039171 2623 534855 可售物業(yè) 估算依據(jù) 1 成本數(shù)據(jù)參考蕪湖同類型物業(yè)的成本數(shù)據(jù) 2 蕪湖房地產(chǎn)開發(fā)過程中實(shí)際涉及規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn) ①公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)依據(jù)蕪湖市蕪政字 [2020]29 號(hào)文《關(guān)于印發(fā)規(guī)范市區(qū)基本建設(shè)行政事業(yè)性收費(fèi)征收管理意見的通知》住宅按 50 元㎡征收 ②開發(fā)期間規(guī)費(fèi)工程定額測(cè)定費(fèi) 12元㎡人防易地建設(shè)費(fèi) 30元㎡白蟻防治費(fèi)25 元㎡工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 2 元㎡新型墻體材料專項(xiàng)基金 8 元㎡散裝水泥專項(xiàng)資 金15 元㎡以上合計(jì) 452 元㎡ ③除上述已明確規(guī)費(fèi)外另根據(jù)經(jīng)驗(yàn)加設(shè)水電增容配套費(fèi)物價(jià)審核費(fèi)圖紙審查費(fèi)房屋測(cè)繪費(fèi)預(yù)售登記管理費(fèi)等合計(jì) 75 元㎡開發(fā)期間規(guī)費(fèi)合計(jì) 170 元㎡ 3 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 4 不可預(yù)見費(fèi)分兩次計(jì)算建安工程不可預(yù)計(jì)費(fèi)按 3 計(jì)算項(xiàng)目不可預(yù)計(jì)費(fèi)按 2 5財(cái)務(wù)費(fèi)用按估算土地價(jià)款總額 25億以及代建配建等先前投入 15億估算貸款 2 年年利率 8 估算 6 管理費(fèi)用按開發(fā)周期六年月管理費(fèi)