【正文】 351 　五、園林環(huán)境 5915 依設計方案的不同而不同其中：綠化建設費 2635 區(qū)內、區(qū)外綠化支出建筑小品 2342 考慮硬地、噴泉、雕塑等道路和照明 937 　直接成本3, 88691 　六、管理費用 1563 (2+3+4+5)*3%七、財務費用 13614 　其中:財務費用（土地） 10000 貸款額度按土地成本的100%，按照3年，利率10%財務費用（建設） 3614 ,3年建設期,利率9%八、不可預見費 1563 (2+3+4+5)*3%九、營銷費用 6619 銷售收入*4%間接成本 23359 　總投資成本3, 112049 直接成本+間接成本注：上表中計算為電子計算，四省五入取整表示，分項與合計之間相差177。（四） 開發(fā)周期的問題項目占地700余畝，屬于大盤開發(fā)行列，開發(fā)周期過長，市場不確定性因素及風險（政策風險、市場風險、金融風險等）加大。三、 長沙高端物業(yè)開發(fā)類型分析長沙別墅項目多為復合型物業(yè)開發(fā)（包含有別墅、洋房及高層住宅等多種物業(yè)類型）伴隨著長沙別墅項目用地規(guī)模的增大，近期推出項目多為綜合性開發(fā)項目，如南山蘇迪亞諾、麓山戀迪亞溪谷、碧桂園威尼斯城，藏瓏湖上國際社區(qū)，早安星城、鵬基諾亞山林等都為復合型物業(yè)。下面我們將對以上三種容積率情況對其的投資利潤率進行對比分析。 產品種類多，社區(qū)不純粹；178?？傮w原則以中小型的高端產品為主，憑借綜合的高性價比搶占高端市場份額。 單位土地成本較低；178。 容積率與開發(fā)價值分析、0. 1. 0三種，假設容積率對價格的影響關系為：別墅類價格差價在400—500元/㎡，普通小高層住宅產品差價在300元/㎡。附件一：《長沙市高端物業(yè)市場分析》附件二：《中置業(yè)鐵長沙青竹湖項目開發(fā)方案分析》（按照617畝計算）附件一：《長沙市高端物業(yè)市場分析》一、 長沙高端物業(yè)版圖分析 長沙別墅分布圖據不完全統(tǒng)計，目前，長沙別墅產品主要集中在市府麓谷、麓南、新南城、星沙、北城五大板塊，其他板塊如東城、金鷹城板塊則少量分布。（二） 場地施工條件問題現(xiàn)場地塊呈丘陵狀，起伏不平，且有較大的落差。劣勢分析：n 現(xiàn)場地塊不平整，有較大落差，勢必增加規(guī)劃難度和開發(fā)成本；n 離市區(qū)較遠，區(qū)域內生活配套設施缺乏，公共交通不太方便，生活不便，前期目標客戶群只能鎖定在有車一族；n 項目西邊的鐵路線帶來一定的噪音污染，降低居住品質。（二）項目概況地塊基本情況中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目地塊位于開福區(qū)青竹湖鎮(zhèn)，地塊東靠太陽山路，西臨星月路，南接北三環(huán)，北邊為青竹湖水庫與青竹湖畔小區(qū)，距離長沙汽車北站約10公里。1屬正常情況。在推售節(jié)奏上，可以把小高層、高層產品放在中后期，等項目和區(qū)域發(fā)展比較成熟再進行銷售，比較容易為市場和客戶所接受。五、 長沙高端物業(yè)開發(fā)機會分析1) 中小型別墅類產品市場認同度較高，經濟型別墅受客戶追捧 長沙高端別墅市場獨棟以300—500㎡，聯(lián)排以200—300㎡，雙拼以250—350㎡三種面積區(qū)間比較受市場追捧，銷售速度較快。 建筑體量較小，總投入成本較少，開發(fā)周期較短，市場風險相對較?。?78。 項目品質難以提升，不利于價值最大化；178。新業(yè)觀點：結合地塊特征、容積率及各方因素，從中鐵集團的經濟效益及投入產出比考慮，結合開發(fā)環(huán)境和市場風險等多項因素，適宜采取第一種組合模式，以達到資源優(yōu)化整合的目的，即：別墅（獨棟、雙拼、聯(lián)排）+小高層住宅+少量商業(yè)配套 容積率指標建議及結論：綜合以上所述，結論如下：n 降低開發(fā)成本：低容積率，可以最大限度的降低場地開發(fā)成本的投入。 物業(yè)形態(tài)比較容易迎合市場中高端客戶需求；178?？傮w可以判斷出，長沙中高端客戶對于物業(yè)總價比較敏感，偏向于經濟型性價比較優(yōu)的產品。既可降低開發(fā)成本又可保留原生態(tài)坡地，打造低密度高端產品，從而提升物業(yè)價格。項目整體開發(fā)分為四期，每期開發(fā)及銷售約為5—7萬方體量項進行滾動式的開發(fā)。地塊呈不規(guī)則扇形，地形高低起伏，植被豐茂，景色秀美，地塊為出讓用地，土地用途為住宅用地，目前地塊拆遷已基本完成。周邊狀況周邊環(huán)境優(yōu)美，但常住人口較少，項目東北邊為青竹湖外國語實驗中學，東邊有個安置小區(qū)，北邊風景秀美的青竹湖旁有個青竹湖畔小區(qū)外，周邊其他都是尚待開發(fā)的土地，區(qū)域目前開發(fā)項目較少，但未來開發(fā)體量較大。時間規(guī)劃開發(fā)進度2008年 下半年2009年 上半年2009年 下半年2010年 上半年2010年 下半年2011年 上半年2011年 下半年2012年 上半年2012年 下半年工程進度第一期雙+獨+聯(lián)第二期雙+獨+聯(lián)第三期雙拼+聯(lián)排+小高第四期小高層為主+雙拼銷售進度第一期　雙+獨+聯(lián)　　　　　　第二期　　　雙+獨+聯(lián)　　　　第三期　　　　　雙拼+聯(lián)排