中鐵置業(yè)長沙青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(完整版)
【正文】 %社區(qū)商業(yè)%公建配套%公建配套%方案對(duì)比優(yōu)點(diǎn)178。 單位土地成本較低；178。 對(duì)原生態(tài)環(huán)境破壞較大，平整土地成本較大；178?？傮w原則以中小型的高端產(chǎn)品為主，憑借綜合的高性價(jià)比搶占高端市場份額。n 縮短開發(fā)周期：降低容積率，減少總建筑面積，按照長沙高端市場單個(gè)高端樓盤的正常銷售速度（每年4—8萬平方米）來預(yù)計(jì)，可直接縮短有效開發(fā)周期，從而規(guī)避因開發(fā)周期過長而存在的市場風(fēng)險(xiǎn)。 產(chǎn)品種類多，社區(qū)不純粹；178。 雙拼別墅在長沙別墅市場價(jià)值的低估，產(chǎn)品迎合市場需求；178。下面我們將對(duì)以上三種容積率情況對(duì)其的投資利潤率進(jìn)行對(duì)比分析。2) 中低檔項(xiàng)目競爭激烈，中高端項(xiàng)目前景看好長沙別墅市場供應(yīng)主要集于中低檔別墅項(xiàng)目，中低檔別墅產(chǎn)品供應(yīng)量十分充足，主要表現(xiàn)為聯(lián)排別墅供應(yīng)量大，目前中高端別墅項(xiàng)目走勢良好，而頂級(jí)別墅項(xiàng)目受市場消化量因素影響市場表現(xiàn)不佳。三、 長沙高端物業(yè)開發(fā)類型分析長沙別墅項(xiàng)目多為復(fù)合型物業(yè)開發(fā)（包含有別墅、洋房及高層住宅等多種物業(yè)類型）伴隨著長沙別墅項(xiàng)目用地規(guī)模的增大，近期推出項(xiàng)目多為綜合性開發(fā)項(xiàng)目，如南山蘇迪亞諾、麓山戀迪亞溪谷、碧桂園威尼斯城，藏瓏湖上國際社區(qū)，早安星城、鵬基諾亞山林等都為復(fù)合型物業(yè)。（三） 合理控制開發(fā)周期，滾動(dòng)式開發(fā)在確定項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的前提下，合理制定地塊開發(fā)規(guī)劃，采取短、平、快的滾動(dòng)式開發(fā)模式，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，盡量規(guī)避開發(fā)周期過長帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)。（四） 開發(fā)周期的問題項(xiàng)目占地700余畝，屬于大盤開發(fā)行列，開發(fā)周期過長，市場不確定性因素及風(fēng)險(xiǎn)（政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)等）加大。項(xiàng)目整體開發(fā)周期為4年半。二、 投資和收益分析，以50萬/畝的地價(jià)計(jì)算，稅前利潤為44316萬元，% ，稅后利潤25768萬元（扣除土地增值稅），%，有著較高的經(jīng)濟(jì)效益：（一） 項(xiàng)目投資經(jīng)測算，該項(xiàng)目總投資為112049萬元，實(shí)際投資估算詳見下表：表一：投資估算表（開發(fā)面積：732畝 容積率：） 項(xiàng)目名稱：長沙青竹湖項(xiàng)目日期：2007/10項(xiàng)目單位成本（元/M2）總成本 （萬元）計(jì)算說明一、土地成本1, 36591 其中：土地出讓金1, 36591 按照50萬/畝計(jì)算,二、開發(fā)前期費(fèi) 9809 其中：勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2196 項(xiàng)目為別墅，部分提高設(shè)計(jì)費(fèi) 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 7027 三通一平費(fèi) 439 場地具備道路、場地平整，考慮臨水、臨電 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 146 臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍板三、建安成本1, 33155 別墅1, 23251 普通住宅1, 9904 提高品質(zhì),含土建、門窗、外檐、地下室等四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 3221 其中：給排水工程費(fèi) 1171 含貼費(fèi)和開口費(fèi) 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 293 含區(qū)內(nèi)工程費(fèi)、灶表費(fèi)高低壓供電系統(tǒng) 1171 含高低壓和配套費(fèi)，區(qū)內(nèi)的工程費(fèi)，紅線外費(fèi)用室外消防系統(tǒng) 88 按總建筑面積計(jì)算綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 146 室外智能系統(tǒng) 351 五、園林環(huán)境 5915 依設(shè)計(jì)方案的不同而不同其中：綠化建設(shè)費(fèi) 2635 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出建筑小品 2342 考慮硬地、噴泉、雕塑等道路和照明 937 直接成本3, 88691 六、管理費(fèi)用 1563 (2+3+4+5)*3%七、財(cái)務(wù)費(fèi)用 13614 其中:財(cái)務(wù)費(fèi)用（土地） 10000 貸款額度按土地成本的100%，按照3年，利率10%財(cái)務(wù)費(fèi)用（建設(shè)） 3614 ,3年建設(shè)期,利率9%八、不可預(yù)見費(fèi) 1563 (2+3+4+5)*3%九、營銷費(fèi)用 6619 銷售收入*4%間接成本 23359 總投資成本3, 112049 直接成本+間接成本注：上表中計(jì)算為電子計(jì)算，四省五入取整表示，分項(xiàng)與合計(jì)之間相差177。交通狀況市政道路建設(shè)較理想，道路暢達(dá)，太陽山路，星月路、青竹湖大道已開通，經(jīng)芙蓉北路或東二環(huán)與市中心相連，交通比較方便。 中鐵置業(yè)長沙青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 中鐵置業(yè)長沙青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告北京中鐵新業(yè)投資顧問有限公司長沙新業(yè)置地咨詢有限公司二零零七年十月報(bào)告前言根據(jù)土地出讓合同，本項(xiàng)目總占地為732畝，凈用地617畝，政府規(guī)劃道路和綠化等約115畝。太陽山路 星月路 青竹湖大道 中青路 東二環(huán) 芙蓉路配套狀況周邊市政、生活配套較單薄，將給項(xiàng)目居民生活帶來較大不便。1屬正常情況。其中，建設(shè)周期為4年：2008年6月—2012年12月；項(xiàng)目整體銷售周期為4年，在資金到位的情況下，預(yù)計(jì)2009年上半年第一期開始入市銷售。七、 結(jié)論及建議綜上所述，各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備、時(shí)機(jī)已成熟，不僅符合國家的有關(guān)方針、政策，而且能夠產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，因此從企業(yè)角度來看，項(xiàng)目總體判研可行。以達(dá)到投入產(chǎn)出最佳狀態(tài)。四、 長沙高端物業(yè)銷售價(jià)格分析長沙別墅市場主體銷售價(jià)格保持快速增長在長沙整體經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速增長的前提下，整體房地產(chǎn)市場供需平衡穩(wěn)定增長，為別墅市場的發(fā)展
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