中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目可行性研究報告-免費閱讀
【正文】 二、 項目產(chǎn)品組合建議 各項面積指標，其指標如下： 長沙青竹湖項目經(jīng)濟技術(shù)指標項目單位指標備注用地面積㎡參考報批文本畝 容積率 建筑面積㎡物業(yè)類型別墅類產(chǎn)品㎡可售比例：%小高層產(chǎn)品㎡可售比例：%社區(qū)商業(yè)㎡10000可售比例：%會所㎡3000公建配套幼兒園㎡3000總體住宅類產(chǎn)品可售面積配比接近7：3，加少量社區(qū)配套商業(yè)及公建，項目整體產(chǎn)品開發(fā)配比盡量迎合地塊開發(fā)政策。178。 增加洋房產(chǎn)品比例，有利于擴大客戶來源；178。測算結(jié)果如下：附表21：容積率變化與經(jīng)濟效益對比測算（靜態(tài)） 方案一方案二方案三備注 總建筑面積（萬㎡） 含6000㎡公建總成本（萬元） 銷售收入（萬元） 稅前利潤總額（萬元） 稅前利潤率（%）%%% 稅后利潤總額（萬元） 含所得稅25%、土地增值稅稅后利潤率（%）%%% 項目經(jīng)濟效益與容積率對比關(guān)系如下圖所示：如上表所示，經(jīng)濟效益與容積率之間的敏感性不強。 六、 市場總結(jié)：長沙別墅四面開花未形成重點區(qū)域，介于長沙城區(qū)較小，五大板塊別墅項目車程距離都大致在30分鐘以內(nèi)，不能形成很好的區(qū)隔，因此，對項目的基礎(chǔ)判斷及區(qū)域判斷尤為重要，未來的競爭將是激烈的板塊與板塊再后是項目與項目的競爭，從短期來看，長沙別墅市場放量呈逐漸增加態(tài)勢，將主要集中星沙、麓南、市府麓谷、北城、新南城五大板塊，長期來看，在滿足容積率的條件下，長沙將有可能大量出現(xiàn)亞別墅、洋房、高層等復(fù)合型社區(qū)。 本項目可比長沙別墅項目產(chǎn)品及價格分析如下表所示：項目名稱占地面積容積率物業(yè)類型價格面積區(qū)間比華利山100萬㎡獨棟，聯(lián)排，雙拼，洋房，公寓聯(lián)排4500元/㎡，雙拼5200元/㎡，洋房3000元/㎡獨棟350㎡以上，聯(lián)排230285㎡，雙拼300㎡以上托斯卡納18萬㎡聯(lián)排、洋房聯(lián)排7000元/㎡聯(lián)排320403㎡，洋房140170㎡鵬基諾亞山林11萬㎡獨棟、雙拼、疊加、洋房、公寓雙拼4800元/㎡聯(lián)體4600元/㎡洋房3200元/㎡公寓2600元/㎡獨棟480500㎡雙拼230308㎡疊加220245㎡洋房125140，復(fù)式190208早安星城73萬合院、聯(lián)排、洋房合院4000元/㎡洋房2900元/㎡合院180250㎡洋房90150㎡碧桂園威尼斯172萬㎡獨棟、聯(lián)排、洋房（帶精裝修）獨棟8000元/㎡獨棟180584㎡聯(lián)排228299㎡洋房88187㎡湘江壹號62萬㎡獨棟、疊加、公寓待定獨棟465480㎡聯(lián)排315335㎡疊加220255㎡麓山戀迪亞溪谷20萬㎡獨棟、雙拼、庭院疊加雙拼5000元/㎡聯(lián)排4500元/㎡獨棟290520㎡雙拼410430㎡疊加200㎡庭院300340㎡汀湘十里55萬㎡獨棟、雙拼、聯(lián)排獨棟6400元/㎡雙拼5200元/㎡聯(lián)排4700元/㎡獨棟415471㎡雙拼269311㎡聯(lián)排328343㎡南山蘇迪亞諾34萬㎡獨棟、雙拼、聯(lián)排、洋房聯(lián)排5800元/㎡洋房3180元/㎡聯(lián)排180220㎡洋房100155㎡沙河世紀城72萬㎡雙拼、聯(lián)排、疊拼洋房、小高層待定不詳A、獨棟別墅：目前價格基本在6000元/㎡以上，目前長沙房地產(chǎn)市場上獨棟別墅銷售情況較好，%。（四） 首期產(chǎn)品快速入市，搶占市場先機在資金具備的前提下，對項目地塊開發(fā)合理規(guī)劃，首期以少量精品快速開發(fā)入市銷售，搶占市場資源，并通過首期產(chǎn)品檢驗市場。項目實際操作上存在一定問題。時間規(guī)劃開發(fā)進度2008年 下半年2009年 上半年2009年 下半年2010年 上半年2010年 下半年2011年 上半年2011年 下半年2012年 上半年2012年 下半年工程進度第一期雙+獨+聯(lián)第二期雙+獨+聯(lián)第三期雙拼+聯(lián)排+小高第四期小高層為主+雙拼銷售進度第一期 雙+獨+聯(lián) 第二期 雙+獨+聯(lián) 第三期 雙拼+聯(lián)排+小高 第四期 小高層為主+雙拼 四、 分期銷售收入規(guī)劃表三：銷售收入規(guī)劃表（注：）銷售年份開發(fā)期數(shù)產(chǎn)品類型銷售單價（元/㎡）銷售體量（㎡）銷售收入（萬元）分期收入（萬元）2009年第一期雙拼別墅
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