中鐵置業(yè)長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 二、 項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議 各項(xiàng)面積指標(biāo)，其指標(biāo)如下： 長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注用地面積㎡參考報(bào)批文本畝 容積率 建筑面積㎡物業(yè)類型別墅類產(chǎn)品㎡可售比例：%小高層產(chǎn)品㎡可售比例：%社區(qū)商業(yè)㎡10000可售比例：%會(huì)所㎡3000公建配套幼兒園㎡3000總體住宅類產(chǎn)品可售面積配比接近7：3，加少量社區(qū)配套商業(yè)及公建，項(xiàng)目整體產(chǎn)品開(kāi)發(fā)配比盡量迎合地塊開(kāi)發(fā)政策。178。 增加洋房產(chǎn)品比例，有利于擴(kuò)大客戶來(lái)源；178。測(cè)算結(jié)果如下：附表21：容積率變化與經(jīng)濟(jì)效益對(duì)比測(cè)算（靜態(tài)） 方案一方案二方案三備注 總建筑面積（萬(wàn)㎡） 含6000㎡公建總成本（萬(wàn)元） 銷售收入（萬(wàn)元） 稅前利潤(rùn)總額（萬(wàn)元） 稅前利潤(rùn)率（%）%%% 稅后利潤(rùn)總額（萬(wàn)元） 含所得稅25%、土地增值稅稅后利潤(rùn)率（%）%%% 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與容積率對(duì)比關(guān)系如下圖所示：如上表所示，經(jīng)濟(jì)效益與容積率之間的敏感性不強(qiáng)。 六、 市場(chǎng)總結(jié)：長(zhǎng)沙別墅四面開(kāi)花未形成重點(diǎn)區(qū)域，介于長(zhǎng)沙城區(qū)較小，五大板塊別墅項(xiàng)目車(chē)程距離都大致在30分鐘以內(nèi)，不能形成很好的區(qū)隔，因此，對(duì)項(xiàng)目的基礎(chǔ)判斷及區(qū)域判斷尤為重要，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將是激烈的板塊與板塊再后是項(xiàng)目與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，從短期來(lái)看，長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)放量呈逐漸增加態(tài)勢(shì)，將主要集中星沙、麓南、市府麓谷、北城、新南城五大板塊，長(zhǎng)期來(lái)看，在滿足容積率的條件下，長(zhǎng)沙將有可能大量出現(xiàn)亞別墅、洋房、高層等復(fù)合型社區(qū)。 本項(xiàng)目可比長(zhǎng)沙別墅項(xiàng)目產(chǎn)品及價(jià)格分析如下表所示：項(xiàng)目名稱占地面積容積率物業(yè)類型價(jià)格面積區(qū)間比華利山100萬(wàn)㎡獨(dú)棟，聯(lián)排，雙拼，洋房，公寓聯(lián)排4500元/㎡，雙拼5200元/㎡，洋房3000元/㎡獨(dú)棟350㎡以上，聯(lián)排230285㎡，雙拼300㎡以上托斯卡納18萬(wàn)㎡聯(lián)排、洋房聯(lián)排7000元/㎡聯(lián)排320403㎡，洋房140170㎡鵬基諾亞山林11萬(wàn)㎡獨(dú)棟、雙拼、疊加、洋房、公寓雙拼4800元/㎡聯(lián)體4600元/㎡洋房3200元/㎡公寓2600元/㎡獨(dú)棟480500㎡雙拼230308㎡疊加220245㎡洋房125140，復(fù)式190208早安星城73萬(wàn)合院、聯(lián)排、洋房合院4000元/㎡洋房2900元/㎡合院180250㎡洋房90150㎡碧桂園威尼斯172萬(wàn)㎡獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房（帶精裝修）獨(dú)棟8000元/㎡獨(dú)棟180584㎡聯(lián)排228299㎡洋房88187㎡湘江壹號(hào)62萬(wàn)㎡獨(dú)棟、疊加、公寓待定獨(dú)棟465480㎡聯(lián)排315335㎡疊加220255㎡麓山戀迪亞溪谷20萬(wàn)㎡獨(dú)棟、雙拼、庭院疊加雙拼5000元/㎡聯(lián)排4500元/㎡獨(dú)棟290520㎡雙拼410430㎡疊加200㎡庭院300340㎡汀湘十里55萬(wàn)㎡獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排獨(dú)棟6400元/㎡雙拼5200元/㎡聯(lián)排4700元/㎡獨(dú)棟415471㎡雙拼269311㎡聯(lián)排328343㎡南山蘇迪亞諾34萬(wàn)㎡獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、洋房聯(lián)排5800元/㎡洋房3180元/㎡聯(lián)排180220㎡洋房100155㎡沙河世紀(jì)城72萬(wàn)㎡雙拼、聯(lián)排、疊拼洋房、小高層待定不詳A、獨(dú)棟別墅：目前價(jià)格基本在6000元/㎡以上，目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)上獨(dú)棟別墅銷售情況較好，%。（四） 首期產(chǎn)品快速入市，搶占市場(chǎng)先機(jī)在資金具備的前提下，對(duì)項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)合理規(guī)劃，首期以少量精品快速開(kāi)發(fā)入市銷售，搶占市場(chǎng)資源，并通過(guò)首期產(chǎn)品檢驗(yàn)市場(chǎng)。項(xiàng)目實(shí)際操作上存在一定問(wèn)題。時(shí)間規(guī)劃開(kāi)發(fā)進(jìn)度2008年 下半年2009年 上半年2009年 下半年2010年 上半年2010年 下半年2011年 上半年2011年 下半年2012年 上半年2012年 下半年工程進(jìn)度第一期雙+獨(dú)+聯(lián)第二期雙+獨(dú)+聯(lián)第三期雙拼+聯(lián)排+小高第四期小高層為主+雙拼銷售進(jìn)度第一期 雙+獨(dú)+聯(lián) 第二期 雙+獨(dú)+聯(lián) 第三期 雙拼+聯(lián)排+小高 第四期 小高層為主+雙拼 四、 分期銷售收入規(guī)劃表三：銷售收入規(guī)劃表（注：）銷售年份開(kāi)發(fā)期數(shù)產(chǎn)品類型銷售單價(jià)（元/㎡）銷售體量（㎡）銷售收入（萬(wàn)元）分期收入（萬(wàn)元）2009年第一期雙拼別墅
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