【正文】 附件現(xiàn)金流入表附表現(xiàn)金流出表附表資金籌措與還款計劃表七、敏感性分析銷售價格敏感性分析項 目4%2%02%4%銷售收入204230208485212740216995221250總成本137523137619137715137810137906銷售稅金1143711675119131215212390稅前利潤5527059191631126703370954凈利潤4145344393473345027553215凈利潤浮動比率%%1%%銷售利潤率%%%%%成本利潤率%%%%%成本敏感性分析項 目4%2%02%4%銷售收入212740212740212740212740212740總成本132206134960137715140469143223銷售稅金1191311913119131191311913稅前利潤6862165867631126035857604凈利潤5146549400473344526843203凈利潤浮動比率%%1%%銷售利潤率%%%%%成本利潤率%%%%%容積率敏感性分析項 目654銷售收入212740 195340 179979 152240 137440123240總成本137715 130427 123570 106768 10057094592銷售稅金11913 10939 10079 8525 7697 6901 稅前利潤63112 53974 46330 36947 29173 21747 凈利潤47334 40480 34748 27710 21880 16310 凈利潤浮動比率1%%%%銷售利潤率%%%%%%成本利潤率%%%%%%說明：，容積率減少，公建住宅等比變化；，容積率減少，主要減少住宅量；，地下車位面積減少5000平方米。第八部分 模擬財務分析一、開發(fā)周期設定2007年中完成土地儲備，于2007年底進行土方開挖，至2008年二季度初完成基礎施工。其中二梯四戶板式住宅3棟，主力戶型85—130平方米，計900戶；二梯五戶點式住宅1棟，主力戶型85—140平方米，計160戶；板式小戶型公寓1棟，主力戶型50—85平方米，計700戶。（3）項目縱深部分依地形，布局8棟板式小高層（16層）住宅，總建筑面積約84000平方米。中心體育場、教學及生活區(qū)作為地塊縱深，可以依地勢布局住宅。各分項施工單位依工序要求陸續(xù)進場施工。三、檔次定位項目周邊中檔樓盤聚集，以小高層、多層為主，雖社區(qū)成熟，但缺乏特色，高檔、經典樓盤匱乏，同質化嚴重。項目臨街長約145米，有足夠的條件于臨街設置部分商業(yè)，定位為中上規(guī)模的餐飲、娛樂，同時該類物業(yè)對進深要求比較大，有利于增加商業(yè)比重，盡可能提升項目的價值空間。第四部分 項目SWOT分析S=優(yōu) 勢：◎ 區(qū)位好，為連接新南城與傳統(tǒng)市中心的咽喉之地◎ 地塊規(guī)模適中，便于實現(xiàn)規(guī)模開發(fā)，強化公司房產品牌；◎ 地塊地質條件較好，有利于控制開發(fā)成本；◎ 地勢較高，對客戶而言有心理優(yōu)勢，若規(guī)劃得當，一則可減少部分土方量及建造成本，二可利用地勢形成人造景觀；◎ 完成拆遷的熟地，可控制拆遷成本和節(jié)省前期工作時間；◎ 開發(fā)商已開發(fā)中天廣場，在長沙的知名度較高，有品牌優(yōu)勢；◎ 開發(fā)資金充足，實力雄厚；◎ 銀行融資平臺的初步建立，品牌認同度高。微觀：項目所處區(qū)域房地產發(fā)展狀況A、在建項目提升周邊居住環(huán)境隨著省府南遷，城南區(qū)域近年來房地產業(yè)日漸繁榮，尤以芙蓉路為軸，金盆嶺至南郊公園一線，云集了眾多中高檔樓盤，如三萬英尺、歐園、香墅美地等，居住氛圍成熟。表明長沙樓市理性發(fā)展，政府、消費者和開發(fā)商對樓市前景看好，客觀上導致開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)增長。本項目按該規(guī)劃為一類用地（與國土部門對用地的分類有所區(qū)別，其為二級地段），屬南郊公園周邊地區(qū)，按規(guī)定所建項目套型結構比例90㎡以下套型的住房面積占總建筑面積的80％以上控制，如何解決這一規(guī)劃限制，是項目發(fā)展的關鍵。（2）一類用地（舊城區(qū)）：三一大道―東二環(huán)―南二環(huán)―湘江圍合的區(qū)域；（3）二類用地（其他城區(qū)）：除核心區(qū)、一類地區(qū)、三類地區(qū)的區(qū)域；（4）三類用地（風景名勝區(qū)）：岳麓山風景名勝區(qū)。這部分客戶多為子女購房，選擇的標準是配套齊全，能夠提供良好的入學環(huán)境和生活配套，交通便捷，景觀環(huán)境好，同時注重項目品質及開發(fā)商實力167。工程進度：主體封頂物業(yè)管理：長沙市新途物業(yè)管理有限公司銷售情況：推出3幢470戶，銷售約75%，均價4200元/平方米。技術指標： ，綠化率40%基本情況：澳大利亞柏濤（墨爾本）規(guī)劃設計，東南亞熱帶風情雨林景觀，點陣式T形短板結構，南北通透，全明設計，帶入戶花園，戶型分區(qū)較明顯。與武漢、鄭州、南昌、西安和重慶5個近鄰及其他同等城市比較，長沙人均可支配收入具有明顯優(yōu)勢，但房價卻比這些城市低，成為中南、甚至中西部地區(qū)買房福地，發(fā)展前景可觀。※　市場整體仍將保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。銀行對房地產業(yè)的抵押貸款金額總量繼續(xù)保持兩位數增長，占房地產投資總額的比例為64%；，%，%?！　?從價位銷售結構來看，25003000元/㎡價位段商品住房銷售量居首，%，%；其次為30004000元/㎡價位段商品住房，%，%。但住宅類產品的銷售價格持續(xù)上漲，表明住宅需求旺盛。施、竣工面積2006年全年商品房施工面積約2600萬㎡，其中新開工面積約900萬㎡，竣工面積約500萬㎡，與去年同期比分別增長36%、29%、24%。C、經濟穩(wěn)步發(fā)展，綜合實力增強，住房消費能力增強。近年長沙國民經濟持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，產業(yè)結構進一步優(yōu)化。不過，物業(yè)稅也并非一朝一夕就能迅速開征的，其除了明確房屋權屬的復雜調查之外，還要經過設計方案、政策制定等環(huán)節(jié)，最終才能出臺。近日，國家公布了目前最容易滋生腐敗的10大行業(yè)，一、二位分別是土地市場和城市規(guī)劃，都與房地產業(yè)有關。國家對地根環(huán)節(jié)的控制，提高了開發(fā)企業(yè)的準入門檻，加速開發(fā)企業(yè)的重新洗牌，另外對高檔住房嚴格控制，發(fā)展普通百姓急需的普通中小戶型住房，解決普通百姓的居住需求，成為調控的一大目標。然而，進入2005年10月以來，各地樓市紛紛重現(xiàn)勃勃生機，房價依然居高不下，引起了建設部等相關部門的再度重視，“國八條”的后續(xù)政策不斷推出，旨在對樓市重新診斷，促使其健康發(fā)展。由此可見，本宗地為事業(yè)單位改制后的處理用地，取得成本相較舊城改造用地要低，且開發(fā)周期和不可預見因素相對較少。地勢整體呈東高西低，落差最高處達15米，地質狀況良好，適宜修建。二、宗地現(xiàn)狀該地塊為長沙理工大學（原長沙市水利水電學校）原址，現(xiàn)因該校區(qū)整體搬遷，而將該劃撥土地整體出讓。土地作為房地產開發(fā)的龍頭，其稀缺性日漸成為制約房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展瓶頸。近期周邊土地掛牌交易情況序號宗地位置成交日期用地性質面積畝容積率成交單價交地標準1芙蓉南路1號商住191水、電、路、通訊，完成拆遷2芙蓉中路547號：原水泵廠商住219274水、電、路、通訊，完成拆遷3勞動東路439號住宅195水、電、路、通訊，完成拆遷備注：由于以上幾宗土地成交價都未含交易稅費；成交單價單位：萬元/畝。除此外，近期財政部、國土資源部和中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》，對新增建設用地土地有償使用費有關政策作出了重大調整。三、建設環(huán)節(jié)強化規(guī)劃調控，改善住房供應結構。五、持有環(huán)節(jié)擬征收物業(yè)稅。長沙在全國“東靠西移”、“南北對流”的戰(zhàn)略布局中，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，必將促使湖南乃至鄰省及港澳地區(qū)的資金、產品、技術、信息、人才等生產要素迅速往長沙地區(qū)聚集，成為區(qū)域經濟的“發(fā)展極”。統(tǒng)計結果顯示，與中部龍頭武漢的差距近一步縮小，且由于長沙處聯(lián)南接北的咽喉要地，經濟和戰(zhàn)略地位進一步提升，成為眾多海內外資本競相傾注的熱土，房地產開發(fā)前景可觀。2006年長沙房地產市場繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展態(tài)勢。對比批準預售和銷售數據可見，目前長沙的商品房市場供應量整體增幅較大，但銷售量增長放緩，㎡，其中，㎡；而開福區(qū)銷售量同比增幅高居第2位，該區(qū)房地產市場逐漸呈現(xiàn)供不應求狀況。 　　 從同期商品住房各戶型供銷對比來看，除144㎡以上戶型供應量小于銷售量外，其他各戶型均供大于求，特別是90㎡以下戶型批準預售量超過銷售量20%以上，反映了“國六條”新政下，我市90㎡以下戶型供應比較充足，144㎡以上戶型的供應相對吃緊。※　套型面積呈下調趨勢，調控效果初顯。 據湖南省規(guī)劃，“十一五”期間，長沙人口將達300萬，力爭到“十一五”末（即2010年）經濟總量超過武漢，成為中部地區(qū)最具競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域增長極。說明：按長沙2006年人均收入，以90㎡普通住房為對象，計算房價收入比。外來品牌開發(fā)商和投資財團大舉進軍長沙房地產市場，加劇了市場競爭，將促進長沙房地產業(yè)發(fā)展全面提速、提質，長沙房地產市場將從當前的大盤時代向精品時代過渡，房地產開發(fā)商的“企業(yè)公民”意識逐步增強，品質不斷提升，成為拉動房價不斷上漲的源泉。3）、鴻景雅苑開發(fā)商：長沙市鴻宇房地產開發(fā)有限公司、長沙市新途房地產開發(fā)有限公司（長沙）位置：人民中路72號，芙蓉路與東西主干道人民路的交匯點，人民路項目西南側體量：占地33000平方米，建筑面積約12萬平方米，由4棟15層和3棟24層電梯板式樓組成，850戶。 改善居住條件但又不忍舍棄都市繁華的二次置業(yè)者167。（六）、城市規(guī)劃對項目的影響長沙市“十一五”（20062010）住宅發(fā)展規(guī)劃于近日出臺，以保證長沙住宅市場持續(xù)健康發(fā)展。近期（20062007年）住房建設布局近期（2006－2007年）住房建設主要集中在十七個控規(guī)片區(qū)，本項目所處區(qū)域為第11片區(qū)（南郊公園周邊地區(qū)控規(guī)區(qū)域），即由南湖路―芙蓉路―南二環(huán)―湘江中路圍合的區(qū)域。C、經濟穩(wěn)步發(fā)展，綜合實力增強，住房消費能力增強。D、房地產市場良性發(fā)展，開發(fā)投資前景可觀與武漢、鄭州、南昌、西安和重慶等五個鄰近及同等城市對比，長沙人均可支配收入優(yōu)勢明顯，但房價相對較低，商品房均價僅位居22位，房地產市場依然理性，發(fā)展?jié)摿薮?，開發(fā)投資前景可觀。今后幾年內，長沙房地產市場將仍呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢，價格平穩(wěn)上升，但漲幅將趨緩（目前年平均漲幅約5%）。項目北接侯家塘商圈和賀龍體育中心，區(qū)內超市、餐飲、娛樂休閑（新興的酒吧區(qū)）、健身等配套齊全。住宅項目周邊為成熟的黃土嶺、涂家沖中心城市社區(qū)，如星電花園、都市春天、歐園、永宏佳園等，是成熟的居住社區(qū)。開發(fā)進度遵循靜若處子、動如脫兔的原則；承建商在施工過程中進度應快，體現(xiàn)形象與實力；在長沙房地產市場中樹立開發(fā)商及項目的良好形象。工程項目管理：質量、進度、成本控制；合同，安全，信息管理；開發(fā)商，承包商，監(jiān)理方等關系的協(xié)調；項目的竣工驗收預售方面：獲取預售的相關手續(xù)及證件現(xiàn)場營銷與控制廣告推廣與銷售促進依銷售進度調整已定措施三、開發(fā)時間安排序號類別時間進度1土地權證方面土地權證過戶手續(xù)2007年中2方案設計概念性設計以突破規(guī)劃指標2007年8月確定規(guī)劃方案2007年10月3項目報批建設工程規(guī)劃許可證2007年12月建設工程施工許可證2008年3月項目預售許可證2008年10月竣工驗收2010年底4銀行信貸銀行審批2007年四季度5營銷策劃方面項目初步可行性研究方案2007年二季度項目總體開發(fā)方案確定2007年8月項目初步營銷推廣方案2008年初開盤2008年10月6工程方面開工2008年4月竣工交付2010年底第七部分 項目總體規(guī)劃設計要點及方案比較一、規(guī)劃要點建筑物退讓東：退規(guī)劃道路邊線：多層≥6米，高層≥10米西：退用地紅線及規(guī)劃道路邊線：多層≥