中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目可行性研究報告-展示頁
2025-05-05 05:06本頁面
【正文】 全國各地房價上漲迅速，長沙房價也迅猛發(fā)展，去年以來的眾多宏觀調(diào)控政策甚微，預(yù)計未來政府有可能出臺新的、更嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，從土地、市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)、金融信貸市場等多個方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。二、 投資和收益分析，以50萬/畝的地價計算，稅前利潤為44316萬元，% ，稅后利潤25768萬元（扣除土地增值稅），%，有著較高的經(jīng)濟(jì)效益：（一） 項目投資經(jīng)測算，該項目總投資為112049萬元，實際投資估算詳見下表：表一：投資估算表（開發(fā)面積：732畝 容積率：） 項目名稱：長沙青竹湖項目日期：2007/10項目單位成本（元/M2）總成本 （萬元）計算說明一、土地成本1, 36591 其中：土地出讓金1, 36591 按照50萬/畝計算,二、開發(fā)前期費 9809 其中：勘察設(shè)計費 2196 項目為別墅，部分提高設(shè)計費 報批報建費 7027 三通一平費 439 場地具備道路、場地平整，考慮臨水、臨電 臨時設(shè)施費 146 臨時圍墻、臨時辦公室、臨時圍板三、建安成本1, 33155 別墅1, 23251 普通住宅1, 9904 提高品質(zhì),含土建、門窗、外檐、地下室等四、基礎(chǔ)設(shè)施費 3221 其中：給排水工程費 1171 含貼費和開口費 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 293 含區(qū)內(nèi)工程費、灶表費高低壓供電系統(tǒng) 1171 含高低壓和配套費，區(qū)內(nèi)的工程費，紅線外費用室外消防系統(tǒng) 88 按總建筑面積計算綜合管網(wǎng)設(shè)計 146 室外智能系統(tǒng) 351 五、園林環(huán)境 5915 依設(shè)計方案的不同而不同其中：綠化建設(shè)費 2635 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出建筑小品 2342 考慮硬地、噴泉、雕塑等道路和照明 937 直接成本3, 88691 六、管理費用 1563 (2+3+4+5)*3%七、財務(wù)費用 13614 其中:財務(wù)費用（土地） 10000 貸款額度按土地成本的100%，按照3年，利率10%財務(wù)費用（建設(shè)） 3614 ,3年建設(shè)期,利率9%八、不可預(yù)見費 1563 (2+3+4+5)*3%九、營銷費用 6619 銷售收入*4%間接成本 23359 總投資成本3, 112049 直接成本+間接成本注：上表中計算為電子計算，四省五入取整表示，分項與合計之間相差177。（二） 項目收益別墅類物業(yè)按5800—8000元/平米、小高層銷售按3500元/㎡、社區(qū)商業(yè)銷售按6000元/平米計算，項目收益詳見下表：表二：項目收益表 （注：）序號項目名稱銷售單價工程量金額（萬元）備注1銷售收入 其中別墅類產(chǎn)品雙拼 79054 市場預(yù)估聯(lián)排 28095 市場預(yù)估獨棟 23251 市場預(yù)估小高層 29064 市場預(yù)估社區(qū)商業(yè) 6000 市場預(yù)估2營業(yè)稅及附加9101 13稅前利潤44316 1總投資24稅前利潤率%3247?？偼顿Y注：上表中計算為電子計算，四省五入取整表示，分項與合計之間相差177。三、 擬開發(fā)周期規(guī)劃2007年通過土地轉(zhuǎn)讓取得該地塊。項目整體開發(fā)周期為4年半。時間規(guī)劃開發(fā)進(jìn)度2008年 下半年2009年 上半年2009年 下半年2010年 上半年2010年 下半年2011年 上半年2011年 下半年2012年 上半年2012年 下半年工程進(jìn)度第一期雙+獨+聯(lián)第二期雙+獨+聯(lián)第三期雙拼+聯(lián)排+小高第四期小高層為主+雙拼銷售進(jìn)度第一期 雙+獨+聯(lián) 第二期 雙+獨+聯(lián) 第三期 雙拼+聯(lián)排+小高 第四期 小高層為主+雙拼 四、 分期銷售收入規(guī)劃表三：銷售收入規(guī)劃表（注：）銷售年份開發(fā)期數(shù)產(chǎn)品類型銷售單價（元/㎡）銷售體量（㎡）銷售收入（萬元）分期收入（萬元）2009年第一期雙拼別墅 45180 聯(lián)排別墅 獨棟別墅 2010年第二期雙拼別墅 47331 聯(lián)排別墅 獨棟別墅 2011年第三期雙拼別墅 41275 聯(lián)排別墅 小高層
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