【正文】 5 結(jié)論： 近兩年大量港資涌入武 漢，作為長(zhǎng)江中下游的重要二線城市，武漢房地產(chǎn)將迎來(lái)高速發(fā)展期。 20xx年武漢樓市的最精彩的地方，將不再是商業(yè)地產(chǎn)的一枝獨(dú)秀，而是其與寫字樓市場(chǎng)、中心城區(qū)住宅、郊區(qū)大盤等共同組成的全面繁榮的肇始。 此外，在住宅樓市回歸中心城區(qū)的大趨勢(shì)下，武昌沙湖徐東、積玉橋、中南附近以及漢口中心城區(qū)等依然將是當(dāng)仁不讓的焦點(diǎn)。武漢的交通正在加速起飛，正在找回“九省通衢”的輝煌歷史，如果把中國(guó)的經(jīng)濟(jì)版圖比作一張圍棋棋盤，武漢正位于這張棋盤的天元之位。幷將籌建 BRT 快速公交系統(tǒng)。擴(kuò)建工程將于 20xx年底竣工幷投入使用。擴(kuò)建工程中，第二航站樓是主體工程，預(yù)計(jì)總投資 。屆時(shí)，乘火車從武漢可直達(dá)全國(guó) 27 個(gè)省市自治區(qū)，到長(zhǎng)沙、鄭州、合肥、南京等市只需 23個(gè)小時(shí)，到廣州、上海等地只需 46個(gè)小時(shí)。無(wú)可否認(rèn)，中部崛起背景下，武漢城市價(jià)值和發(fā)展前景重新被認(rèn)可。與此同時(shí)，境外財(cái)團(tuán)或有境外財(cái)團(tuán)背景的企業(yè)也在武漢土地市場(chǎng)頻頻亮相。當(dāng)去年七部委聯(lián)合出臺(tái)的抑制房?jī)r(jià)政策將京滬推上風(fēng)口浪尖的時(shí)候，擁有更大發(fā)展空間的二線城市就成了一個(gè)亟需開(kāi)采的金礦，武漢正是中西部被高度看好的幾個(gè)重點(diǎn)城市之一。 騰飛湯遜湖 項(xiàng)目可行性報(bào)告 4 同時(shí)，上海、北京、廣州等一線城市不可能再像以前那樣占盡先機(jī)、“包攬”外資，眾多跨國(guó)企業(yè)正逐步將工 業(yè)投資由中國(guó)的一線城市向武漢等二線城市轉(zhuǎn)移。 20xx年，武漢人均 GDP 突破 3000 美元。全市房屋新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，占總施工面積的 ％，與去年同期相比增幅減少了 。截至 20xx年底，新增房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款為 億元，與去年相比減少 億元，占新增金融業(yè)貸款的 ％。 20xx 年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為 億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 ％，同比增長(zhǎng)％，增幅比上年同期回落了約 ％，投資逐漸趨于理性。 20xx年增幅創(chuàng)近 10 年來(lái)最好水平，比上年增幅高出 。武漢市城市居民人均可支配收入年均增幅達(dá)到%，剔出價(jià)格因素，比“九五”時(shí)期增幅實(shí)際提高了 個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃目標(biāo)。據(jù)城市居民家庭抽樣調(diào)查資料（以下同）， 20xx 年城市居民人均可支配收入首次突破萬(wàn)元，達(dá)到 元，比“九五”末的 6761 元高出 元，增長(zhǎng)了 %，人均可支配收入創(chuàng)歷 史新高，武漢市躍入可支配收入萬(wàn)元城市行列。 未來(lái)幾年項(xiàng)目的市場(chǎng)前景直接和未來(lái)幾年武漢房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)緊密相聯(lián)，而這又將與全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的總體形勢(shì)和武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平抱有緊密的聯(lián)系，下面首先從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)供給與需求變化、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 要素、房?jī)r(jià)收入比等因素對(duì)武漢市未來(lái)幾年房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)做出如下分析： 20xx 年武漢市生產(chǎn)總值已達(dá) 2238 億元，人均生產(chǎn)總值達(dá) 3245 美元，首次突破 3000美元；而根據(jù)“十一五”規(guī)劃，到 20xx 年，武漢人均生產(chǎn)總值將達(dá)到 5000美元，全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 12%。 結(jié)論： 國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展趨于持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，二、三線城市地產(chǎn)生機(jī)盡顯。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷模式國(guó)際化的趨勢(shì)更加明顯，包括房地產(chǎn)融資理念、項(xiàng)目運(yùn)作、營(yíng)銷模式、營(yíng)銷理念。這一方面 與我國(guó)人口基數(shù)較大，城市人均居住面積水平低下，人們改善居住環(huán)境欲望強(qiáng)烈有關(guān)；另一方面主要受我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，人們收入水平不斷增長(zhǎng)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益協(xié)調(diào)等宏觀經(jīng)濟(jì)影響，人們對(duì)未來(lái)充滿樂(lè)觀預(yù)期，購(gòu)房需求增加。 （二）房地產(chǎn)趨勢(shì) 房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)歷 20 多年的市場(chǎng)化發(fā)展，如今已經(jīng)取得了相當(dāng)規(guī)模的發(fā)展，各種類型地產(chǎn)項(xiàng)目在我國(guó)得到上馬實(shí)施，受整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格一直處于穩(wěn)步攀升態(tài)勢(shì)。 經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)給出了比較樂(lè)觀的預(yù)期。武漢廟山騰飛物業(yè)發(fā)展有限公司是專門為開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目而于 20xx 年 3月成立的新公司，無(wú)任何不良債務(wù)。 二、合作模式與土地取得方式 本項(xiàng)目擬以收購(gòu)武漢廟山騰飛物業(yè)發(fā)展有限公司的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。武漢 市土地規(guī)劃部門已經(jīng)批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的建設(shè)用地。自然環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，交通便捷，土地資源條件十分優(yōu)越，具備發(fā)展高檔品質(zhì)項(xiàng)目的土地條件。 騰飛湯遜湖 項(xiàng)目可行性報(bào)告 1 第一章 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目基本情況 本項(xiàng)目位于武漢江夏廟山開(kāi)發(fā)區(qū)余家灣，坐落于湯遜湖畔，毗鄰武漢外國(guó)語(yǔ)學(xué)校武昌美加分校和華師一附中新校區(qū)，距離光谷廣場(chǎng)、華中科技大學(xué)、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)、武漢大學(xué)分校、華中師范大學(xué)分校 10分鐘車程，距離東湖梨園 35 分鐘車程。項(xiàng)目占地 402 畝，東臨 5萬(wàn)畝水面的湯遜湖，西臨江夏大道，南臨工業(yè)園路，北鄰華師一附中新校區(qū)。該地塊由武漢廟山騰飛物業(yè)發(fā)展有限公司立項(xiàng)申報(bào)并進(jìn)行了前期拆遷安置工作。武漢市江夏區(qū)國(guó)土資源管理局土地儲(chǔ)備交易中心對(duì)該地塊已進(jìn)行儲(chǔ)備，近期即可掛牌交易。武漢廟山騰飛物業(yè)發(fā)展有限公司為本項(xiàng)目的拆遷安置和立項(xiàng)單位，在本地塊的掛牌交易過(guò)程實(shí)際上并無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 第二章 市場(chǎng)分析 一、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) （一）經(jīng)濟(jì)趨勢(shì) 多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為：在國(guó)內(nèi)居民的消費(fèi)強(qiáng)勁 、政府投資和中國(guó)的“世界工廠”地位的促進(jìn)下，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好于預(yù)期，投資、消費(fèi)和出口需求形勢(shì)都比較滿意；預(yù)期 CPI 保持平穩(wěn)，國(guó)際油價(jià)呈小幅上升趨勢(shì)，二 00七年不大可能出現(xiàn)通貨緊縮；消費(fèi)需求增長(zhǎng)將有所加快，而固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)將趨于放 慢，出口增長(zhǎng)趨緩，外貿(mào)順差呈縮小 騰飛湯遜湖 項(xiàng)目可行性報(bào)告 2 趨勢(shì)；外商直接投資繼續(xù)回 落；房地產(chǎn)價(jià)格 （長(zhǎng)江中下游主要城市一覽） 穩(wěn)中趨升；人民幣升值壓力有所加大，人民幣匯率將小幅攀升。調(diào)查結(jié)果顯示，四成經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)今年 GDP 增長(zhǎng)率在百 分之九或以上，百分之三十九預(yù)測(cè)在百分之八點(diǎn)五至九之間，僅五分之一的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為在百分之八點(diǎn)五以下。 但 20xx 年以來(lái)，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，人民幣升值、 CPI 反彈使宏觀經(jīng)濟(jì)充滿了變數(shù)，直接影響了人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)預(yù)期，使房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)趨于下降狀態(tài)，房地產(chǎn)交易量局部下滑，但部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不降反增。 20xx 年國(guó)家宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，幷進(jìn)一步開(kāi)放金融市場(chǎng)