【正文】 應(yīng)量銳減，幷形成以老盤存量消化的供應(yīng)市場，根本無法滿足區(qū)域買方市場對高檔樓盤的需求。在我們所作的 500份潛在客戶調(diào)查中，就得到了相關(guān)的一些數(shù)據(jù)支持（節(jié)選）： ﹡ 目前住房面積 /目前所住戶型 調(diào)查顯示： 近九成被調(diào)查者現(xiàn)階段住房情況為：兩室或三室， 90— 150㎡。 目前住房面積 150 ㎡以上者為 4%，而 60 ㎡以下的則占到 9%。 對于本區(qū)域的 二次置業(yè)者而言，需要的是更優(yōu)秀、投資潛力更強(qiáng)的產(chǎn)品。 17%的被調(diào)查者擁有私家車，同時(shí) ,亦有 13%的被調(diào)查車步行上班。而肯定答復(fù)三年內(nèi)不會購置私家車的人群僅有 6%。 較高的私家車擁有率，顯示該地區(qū)人群較高的消費(fèi)水平。 ﹡ 選擇何種投資方式 調(diào)查顯示： 20%的被調(diào)查者愿意選擇房地產(chǎn)產(chǎn) 品作為投資手段，僅次于教育投資。 分析： 房地產(chǎn)投資的升值保值性被越來越 多的人所看好，在觀念超前的區(qū)域客群中尤其顯現(xiàn)。 調(diào)查顯示該區(qū)域人員具有如下特點(diǎn) :文化層次較高、工作穩(wěn)定且工作地點(diǎn)離居住地點(diǎn)近、 騰飛湯遜湖 項(xiàng)目可行性報(bào)告 10 經(jīng)濟(jì)收入中等偏上、對 生活奢侈品有一定消化能力。該區(qū)域住房水平高于武漢市平均水平，但隨著該區(qū)域人員收入水平提高 ,對居住水平也具有相應(yīng)要求。 總體而言該區(qū)域相較武漢市其他地區(qū)消費(fèi)水平高，但由于該區(qū)域大部分項(xiàng)目以前因房價(jià)較低，以至于產(chǎn)品品質(zhì)較低降低了消費(fèi)者的置業(yè)熱情。 結(jié)論： 光谷，尤其是湯遜湖片區(qū)優(yōu)越的自然人文環(huán)境促進(jìn)其房地產(chǎn)市場 良性發(fā)展，投資此區(qū)域房地產(chǎn)正當(dāng)時(shí)。 第三章 項(xiàng)目發(fā)展分析 一、項(xiàng)目定位 介于項(xiàng)目優(yōu)越的先天地塊條件，幷通過對買賣雙方市場的綜合分析，我們確立建設(shè)大規(guī)模高檔休閑住宅區(qū)的定位。優(yōu)越的先天地塊 條件，使項(xiàng)目完全具備創(chuàng)造頂級景觀住宅的 資源優(yōu)勢。 路網(wǎng)完善：號稱武漢最漂亮的景觀大道關(guān)山一路的延伸線江夏大道緊臨項(xiàng)目西側(cè)，從 騰飛湯遜湖 項(xiàng)目可行性報(bào)告 11 項(xiàng)目到光谷魯巷廣場 10分鐘車程，距離東湖梨園 35分鐘車程，到市內(nèi)交通非常便捷。對于以私家車為主要交通工具的客群而言，區(qū)域路網(wǎng)能完全滿足他們的需求。 二、項(xiàng)目發(fā)展 建設(shè) AAA 級節(jié)能生態(tài) /智能化住宅 節(jié)能技術(shù)應(yīng)用（如外墻保溫技術(shù)、節(jié)能門窗技術(shù)、冷暖控制技術(shù)、太陽能利用等）、新建筑材料 和技術(shù)，打造節(jié)能環(huán)保綠色生態(tài)小區(qū)。 選用節(jié)能變配電設(shè)備。 加強(qiáng)節(jié)能的宣傳、檢查和計(jì)量管理。 （二）環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目的一個(gè)主要特點(diǎn)和賣點(diǎn)既是 生態(tài)型住區(qū)，達(dá)到既有鄉(xiāng)野生態(tài)環(huán)境，又有園林藝術(shù)的效果。需加強(qiáng)廚房生活油污、衛(wèi)生間下水等的處理。 （三）智能化配套 房屋保溫系統(tǒng)。 緊急呼救系統(tǒng)。 信息通信系統(tǒng) ，采用百兆光纖入戶。有線電視設(shè)計(jì)考慮采用雙向， 1000MHz 帶寬和廣電的城市數(shù)字電視系統(tǒng)對接。設(shè)置周界探照燈，在夜間與報(bào)警聯(lián)動(dòng)。 設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)， 采用集散控制技術(shù)，對住宅小區(qū)的公共建筑設(shè)備實(shí)施監(jiān)控，保障設(shè)備的有效運(yùn)行、提高物業(yè)管理水平，適應(yīng)節(jié)約化物業(yè)管理和專業(yè)化維修的要求。監(jiān)視生活水泵、消防泵、排水泵、污水處理設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài) 。對公共區(qū)域的照明設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控。對人工河、噴泉、循環(huán)水等景觀設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控。 家居智能化系統(tǒng)，包括 1) 家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng) 住戶室內(nèi)具有燃?xì)庑孤﹫?bào)警，戶門及陽臺外窗防范報(bào)警，按鈕式家庭緊急求助報(bào)警等功能。 建議可選配置： ① 家庭燃?xì)膺M(jìn)氣管設(shè)置自動(dòng)開關(guān)，在發(fā)出泄漏報(bào)警信號的同時(shí)自動(dòng)切斷進(jìn)氣 ，開啟排風(fēng)機(jī)。 2）家庭訪客對講系統(tǒng)住戶室內(nèi)設(shè)置可視訪客對講用戶機(jī)。 應(yīng)在臥室、客廳等房間設(shè)置有線電視插座。 應(yīng)在臥室、書房、客廳等房間設(shè)置電話端口。 4）家電自動(dòng)化系統(tǒng) 采用 Lonworks（建設(shè)部家居控制推薦總線）現(xiàn)場控制總線組成小區(qū)控制專網(wǎng)。 小區(qū)綜合物業(yè)信息服務(wù)系統(tǒng)，包括 1） 物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng) 通過配置實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化。物業(yè)管理系統(tǒng)與安全防范、消防、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)信息聯(lián)通，以便統(tǒng)一管理，及時(shí)對報(bào)警信號作出響應(yīng)和處理。 ②小區(qū)安全防范、消防、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)信息集成管理，幷與物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)互連。 ④在小區(qū)內(nèi)部設(shè)立電子公告系統(tǒng)，顯示有關(guān)公共信息和物業(yè)管理信息。 采用 IC卡表具，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)計(jì)量和收費(fèi)的功能。 3）背景音響及廣播系統(tǒng) 在小區(qū)室內(nèi)外公共場合設(shè)置有線廣播系統(tǒng)。 4）車輛出入管理系統(tǒng) 對出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛通過智能卡進(jìn)行管理與計(jì)費(fèi)，幷將信息實(shí)時(shí)送至小區(qū)管理中心。沿工業(yè)園路靠近湯遜湖岸用地設(shè)有五星級的豪華酒店和會所。此外，尊貴三會所設(shè)計(jì)，健身會所、休閑會所及商務(wù)會所，薈萃中西餐廳、美容 SPA、咖啡吧、書吧、鋼琴吧、壁球館、各式水體健身、自助銀行、行政酒廊、商務(wù)洽談中心、會議室等豐富的生活便利設(shè)施。 完善物管 實(shí)施英式管理，提供公共性服務(wù)、代辦性服務(wù)、特約性服務(wù)。 提供行李服務(wù)，接運(yùn)行李等。 提供入室服力，褲子、襯衫、夾克、絲綢裙子、領(lǐng)帶等衣物的熨燙、疊放。 提供代遞、代收服務(wù)如：報(bào)紙、郵件、快遞、包裹等的郵遞、接收。 提供物 品儲藏服務(wù)，行李、衣物、自行車、書等物品的存儲。 提供正規(guī)的維修服務(wù)。 ﹡有償服務(wù)： 提供預(yù)訂服務(wù)，酒店、餐廳、票務(wù)等預(yù)定。 提供擦鞋服務(wù)。 提供家庭宴席服務(wù)。 騰飛湯遜湖 項(xiàng)目可行性報(bào)告 15 提供社交會服務(wù)，生日會、新年聚會、私人聚會等 提供各種餐具的保養(yǎng)服務(wù)。 提供地毯清洗服務(wù)。 提供工程服務(wù)。 提供植物、鮮花租擺服務(wù)。 提供 DVD、 VCD 的租賃服務(wù)。 提供私人運(yùn)動(dòng)陪練服務(wù)：網(wǎng)球、游泳等。 建設(shè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （一）規(guī)劃用地情況： 規(guī)劃用地總面積為： 平方米（以實(shí)測為準(zhǔn)） 其中：凈用地面積： 平方米 代征道路面積： 25940 平方米 代征綠地面積： 1780 平方米 規(guī)劃用地性質(zhì)： 商業(yè)居住用地；土地分類：商業(yè)居住用地。如考慮本項(xiàng)目的長期高額收益，可先不銷售商業(yè)設(shè)施和地下停車庫，僅憑住宅的銷售短期即可收回全部投資。