【正文】 北京中鐵新業(yè)投資顧問有限公司長沙新業(yè)置地咨詢有限公司二00七年十月市場信息及可行性分析見附件。以達(dá)到投入產(chǎn)出最佳狀態(tài)。既可降低開發(fā)成本又可保留原生態(tài)坡地，打造低密度高端產(chǎn)品，從而提升物業(yè)價格。在推售節(jié)奏上，可以把小高層、高層產(chǎn)品放在中后期，等項目和區(qū)域發(fā)展比較成熟再進(jìn)行銷售，比較容易為市場和客戶所接受。以下為我司針對該地塊開發(fā)所提出的一些開發(fā)建議，以供參考。七、 結(jié)論及建議綜上所述，各項基礎(chǔ)條件已具備、時機已成熟，不僅符合國家的有關(guān)方針、政策，而且能夠產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，因此從企業(yè)角度來看，項目總體判研可行。（三） 容積率的確定問題容積率的大小影響項目總體量及開發(fā)成本投入額度，容積率過高將增加本項目開發(fā)難度及產(chǎn)品組合，不利于提升項目整體品質(zhì)及產(chǎn)品價格。將對后期施工及成本控制產(chǎn)生很大影響。六、 地塊主要問題小結(jié)（一） “90㎡、30%”的制約問題根據(jù)長沙市的相關(guān)文件規(guī)定，本項目執(zhí)行“90㎡以下占30%”的政策，而從本項目的資源條件、區(qū)位和交通等條件來看，適合開發(fā)低密度、低容積率的高品質(zhì)大面積物業(yè)，此政策將在一定程度上制約本項目的定位和開發(fā)建設(shè)。其中，建設(shè)周期為4年：2008年6月—2012年12月；項目整體銷售周期為4年，在資金到位的情況下，預(yù)計2009年上半年第一期開始入市銷售。項目整體開發(fā)分為四期，每期開發(fā)及銷售約為5—7萬方體量項進(jìn)行滾動式的開發(fā)。1屬正常情況?？偼顿Y5土地增值稅9959 增值額的30%6所得稅 （35） 25%7稅后凈利潤25768 3568稅后凈利潤率%凈利247。1屬正常情況。（四）地塊定位分析根據(jù)地塊的實際情況，結(jié)合市場供應(yīng)情況，㎡，以別墅類產(chǎn)品（獨棟、雙拼、聯(lián)排）、小高層產(chǎn)品及少量的社區(qū)商業(yè)的組合開發(fā)模式為宜，滾動式開發(fā)，總開發(fā)周期約為四年半，銷售周期約為四年。機會分析：n 金霞海關(guān)保稅物流中心的規(guī)劃建設(shè)和火車北站的搬遷未來將給區(qū)域內(nèi)帶來消費客群支撐；n 隨著政府宏觀調(diào)控，低容積率、低密度的高品質(zhì)物業(yè)市場逐步稀缺；n 區(qū)域內(nèi)近期多個大盤的開發(fā)建設(shè)將提升區(qū)域配套設(shè)施。青竹湖外國語實驗中學(xué) 安置小區(qū) 青竹湖畔小區(qū)（三）地塊SWOT分析優(yōu)勢分析：n 項目地塊自然環(huán)境優(yōu)美，地勢高低起伏，有利于因地借勢打造豐富的產(chǎn)品線；n 項目地塊區(qū)域規(guī)劃發(fā)展?jié)摿薮?；n 交通道路網(wǎng)絡(luò)暢達(dá)；n 項目區(qū)域整體形象較高端，有利于高品質(zhì)產(chǎn)品的打造。太陽山路 星月路 青竹湖大道 中青路 東二環(huán) 芙蓉路配套狀況周邊市政、生活配套較單薄，將給項目居民生活帶來較大不便。地塊呈不規(guī)則扇形，地形高低起伏，植被豐茂，景色秀美，地塊為出讓用地，土地用途為住宅用地，目前地塊拆遷已基本完成。（二）項目概況地塊基本情況中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目地塊位于開福區(qū)青竹湖鎮(zhèn)，地塊東靠太陽山路，西臨星月路，南接北三環(huán)，北邊為青竹湖水庫與青竹湖畔小區(qū)，距離長沙汽車北站約10公里。綜合經(jīng)濟效益、市場環(huán)境和開發(fā)條件，現(xiàn)根據(jù)732畝的總用地。 中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目可行性研究報告 中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目可行性研究報告北京中鐵新業(yè)投資顧問有限公司長沙新業(yè)置地咨詢有限公司二零零七年十月報告前言根據(jù)土地出讓合同，本項目總占地為732畝，凈用地617畝，政府規(guī)劃道路和綠化等約115畝。其中的政府規(guī)劃道路可根據(jù)項目整體規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，把政府規(guī)劃道路與小區(qū)內(nèi)道路相結(jié)合，因此本項目總用地可以達(dá)到732畝。一、青竹湖項目分析（一）區(qū)域概況中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目地處長沙重點規(guī)劃建設(shè)的四大組團之一的——撈霞組團，該組團欲以青竹湖高爾夫球場、深水港碼頭、金霞開發(fā)區(qū)、新火車北站為依托，借區(qū)域內(nèi)發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，豐富的生態(tài)資源，將該組團打造成一個居住、商貿(mào)、休閑旅游、影視為一體的生態(tài)新城，希望通過金霞物流中心帶動的人流、信息流、資金流、技術(shù)流，來有效地構(gòu)架房地產(chǎn)開發(fā)的資源平臺，為長沙市北城地產(chǎn)格局實現(xiàn)飛躍提供支持。㎡，約617畝，㎡的綠化用地，㎡的規(guī)劃路幅用地。交通狀況市政道路建設(shè)較理想，道路暢達(dá)，太陽山路，星月路、青竹湖大道已開通，經(jīng)芙蓉北路或東二環(huán)與市中心相連，交通比較方便。周邊狀況周邊環(huán)境優(yōu)美，但常住人口較少，項目東北邊為青竹湖外國語實驗中學(xué)，東邊有個安置小區(qū)，北邊風(fēng)景秀美的青竹湖旁有個青竹湖畔小區(qū)外，周邊其他都是尚待開發(fā)的土地，區(qū)域目前開發(fā)項目較少，但未來開發(fā)體量較大。劣勢分析：n 現(xiàn)場地塊不平整，有較大落差，勢必增加規(guī)劃難度和開發(fā)成本；n 離市區(qū)較遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施缺乏，公共交通不太方便，生活不便，前期目標(biāo)客戶群只能鎖定在有車一族；n 項目西邊的鐵路線帶來一定的噪音污染，降低居住品質(zhì)。 威脅分析：n 政策風(fēng)險，根據(jù)長沙市規(guī)定，本項目所在區(qū)域執(zhí)行“90㎡以下占60%”的規(guī)定，而根據(jù)長沙市規(guī)劃管理局文件《關(guān)于青竹湖畔小區(qū)南區(qū)項目用地規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整問題的意見》（《長規(guī)報[2007]17號》）文件，要求本項目小于90㎡的小戶型套型面積占30%，雖然較60%已經(jīng)有了很大的降低，但是本項目規(guī)模體量比較大，30%的比例仍然不小，將在一定程度上影響本項目的開發(fā)建設(shè)；n 市場風(fēng)險，本項目南面芙蓉北路沿線未來可供開發(fā)面積比較大，地理位置都優(yōu)于本項目，未來競爭比較激烈；n 未來出臺的政府宏觀調(diào)控政策的影響，2007年以來，