【正文】 ?？傮w原則以中小型的高端產(chǎn)品為主，憑借綜合的高性價比搶占高端市場份額。 二、 項目產(chǎn)品組合建議 各項面積指標(biāo) 本項目綜合容積率在為 的情況下，總建筑面積約 平方米，其指標(biāo)如下： 長沙青竹湖項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項目 單位 指標(biāo) 備注 用地面積 ㎡ 參考報批文本 畝 容積率 建筑面積 ㎡ 物業(yè) 類型 別墅類產(chǎn)品 ㎡ 可售比例： % 小高層 產(chǎn)品 ㎡ 可售比例： % 社區(qū) 商業(yè) ㎡ 10000 可售比例： % 會所 ㎡ 3000 公建配套 幼兒園 ㎡ 3000 總體住宅類產(chǎn)品可售面積配比接近 7： 3，加少量社區(qū)配套商業(yè)及公建，項目整體產(chǎn)品開發(fā)配比盡量迎合地塊開發(fā)政策。 ? 縮短開發(fā)周期： 降低容積率，減少總建筑面積，按照長沙高端市場單個高端樓盤的正常銷售速度（每年 4— 8 萬平方米）來預(yù)計，可直接縮短有效開發(fā)周期，從而規(guī)避因開發(fā)周期過長而存在的市場風(fēng)險。 ? 項目建筑體量大，開發(fā)周期較長，市場風(fēng)險較大； ? 對原生態(tài)環(huán)境破壞較大，平整土地成本較大； ? 項目品質(zhì)難以提升 ，不利于價值最大化 ； ? 項目 在三環(huán)以外，對無車族來說吸引力小，客戶市場小。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 25 容積率與開發(fā)環(huán)境分析 方案 第一種方案 （容積率 ） 第二種方案 （容積率 ） 第三種方案 （容積率 ） 產(chǎn)品類型 及 面積配比 別墅（雙 /聯(lián) /獨(dú)） % 別墅（雙 /聯(lián)） % 別墅（聯(lián) /雙） % 小高層 % 洋房 % 洋房 % 社區(qū)商業(yè) % 中高層 % 小高層 % 公建配套 % 社區(qū)商業(yè) % 社區(qū)商業(yè) % 公建配套 % 公建配套 % 方案 對比 優(yōu)點(diǎn) ? 建筑體量較小，總投入成本較少，開發(fā)周期較短，市場風(fēng)險相對較??； ? 容積率低， 產(chǎn)品易營造； ? 物業(yè)形態(tài)比較容易迎合市場 中高端客戶需求 ； ? 雙拼別墅在長沙別墅市場價值的低估，產(chǎn)品迎合市場需求； ? 有利于提升項目整體價值 ? 增加 洋房產(chǎn)品 比例 ，有 利于擴(kuò)大客戶來源； ? 洋房作為 高端 別墅 產(chǎn)品 的補(bǔ)充，有利于 提升 項目 綜合品質(zhì) ； ? 單位土地成本較低； ? 可使銷售收入達(dá)到最大值（測算結(jié)果）； 不足 ? 土建成本偏高。測算結(jié)果如下： 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 24 附表 21：容積率變化與經(jīng)濟(jì)效益對比測算（靜態(tài)） 方案一 方案二 方案三 備注 總建筑面積（萬㎡） 含 6000㎡公建 總成本（萬元） 銷售收入（萬元） 稅前利潤總額（萬元） 稅前利潤率（ %） % % % 稅后利潤總額（萬元） 含所得稅25%、土地增值稅 稅后利潤率（ %） % % % 項目經(jīng)濟(jì)效益與容積率對比關(guān)系如下圖所示： 0 . 0 05 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 01 5 0 0 0 . 0 02 0 0 0 0 . 0 02 5 0 0 0 . 0 03 0 0 0 0 . 0 0容積率0 . 6 容積率0 . 8 容積率1 . 00 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %稅前利潤總額 稅前利潤率 如上表所示，經(jīng)濟(jì)效益與容積率之間的敏感 性不 強(qiáng)。下面我們將對以上三種容積率情況對其的投資利潤率進(jìn)行對比分析。 ② 銷售價格是我司在當(dāng)前可比項目價格基礎(chǔ)上結(jié)合市場需求及本案產(chǎn)品特點(diǎn)擬定。 容積率與開發(fā)價值分析 本地塊開發(fā)容積率擬選擇 、 0. 1. 0 三 種 ，假設(shè)容積率對價格的影響關(guān)系為：別墅類價格差價在 400— 500 元 /㎡ ，普通小高層住宅產(chǎn)品差價 在 300元 /㎡ 。 六、 市場總結(jié)： 長沙別墅四面開花未形成重點(diǎn)區(qū)域，介于長沙城區(qū)較小，五大板塊別墅項目車程距離都大致在 30 分鐘以內(nèi)，不能形成很好的區(qū)隔，因此，對項目的基礎(chǔ)判斷及區(qū)域判斷尤為重要，未來的競爭將是激烈的板塊與板塊再后是項目與項目的競爭，從短期來看，長沙別墅市場放量呈逐漸增加態(tài)勢，將主要集中星沙、麓南、市府麓谷、北城、新南城五大板塊，長期來看，在滿足容積率的條件下，長沙將有可能大量出現(xiàn)亞別 墅、洋房、高層等復(fù)合型社區(qū)。 3) 純別墅與綜合型物業(yè)開發(fā)受到容積率影響較明顯 以容積率 作為純別墅與綜合型物業(yè)的分界點(diǎn)，目前長沙別墅市場，純別墅（容積率小于 ）的開發(fā)用地總計劃內(nèi) 11203 畝，約占別墅項目用地總量的 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 21 %，表明，長沙別墅開發(fā)基本以綜合型開發(fā)為主，純別墅市場規(guī)模不大，只占到別墅整體市場的 1/3?？傮w可以判斷出，長沙中高端客戶對于物業(yè)總價比較敏感，偏向于經(jīng)濟(jì)型性價比較優(yōu)的產(chǎn)品。 五、 長沙高端物業(yè)開發(fā)機(jī)會分析 1) 中小型別墅類產(chǎn)品市場認(rèn)同度較高，經(jīng)濟(jì)型別墅受客戶追捧 長沙高端別墅市場獨(dú)棟以 300— 500 ㎡，聯(lián)排以 200— 300 ㎡，雙拼以 250—350 ㎡三種面積區(qū)間比較受市場追捧，銷售速度較快。 B、聯(lián)排別墅： 價格基本至 4500 元 /㎡ 以上，由于供應(yīng)量大，目前長沙房地產(chǎn)市場上聯(lián)排別墅銷售情況稍顯落后，其綜合銷售率為 %，2020 年來開盤項目基本已逐漸進(jìn)入尾盤消化期。 四、 長沙高端物業(yè)銷售價格分析 長沙別墅市場主體銷售價格保持快速增長 在長沙整體經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快 速增長的前提下，整體房地產(chǎn)市場供需平衡穩(wěn)定增長，為別墅市場的發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)，長沙別墅市場從 2020 年前 3000元 /平米以下主體市場到 2020 年 45006500 元的主體市場逐步拉升， 2020 年市場出現(xiàn)了上 1000015000 元 /平米的頂級別墅。而結(jié)合市場情況來看，疊加別墅供應(yīng)相當(dāng)有限。目前長沙市場上在售的別墅項目受容積率限制，多為類別墅復(fù)合型項目，未來 35 年長沙別墅項目潛量市場約 1000 萬 ㎡ ，可供應(yīng)套數(shù)約為 25000 套 (以 400 平方米的套均面積計算 )，目前在售總量達(dá) 350 萬 ㎡ ，未來別墅市場競爭無疑將異常激烈。 北京中鐵 新業(yè) 投資顧問有限公司 長沙新業(yè)置地咨詢有限公司 二 00 七年 十 月 市場信息及可行性分析見附件。以達(dá)到投入產(chǎn)出最佳狀態(tài)。既可降低開發(fā)成本又可保留原生態(tài)坡地，打造低密度高端產(chǎn)品， 從而提升物業(yè)價格。在推售節(jié)奏上，可以把小高層、高層產(chǎn)品