【正文】 小高 層 商業(yè) 2020 年 第四期 雙拼 別墅 31679 小高 層 商業(yè) 合計 165465 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 13 五、 現(xiàn)金流量分析 表四： 現(xiàn)金流量（動態(tài)表） 序號 分期 項目 2020年 下半年 2020年 上半年 2020年 下半年 2020 年 上半年 2020年 下半年 2020年 上半年 2020年 下半年 2020年 上半年 2020年 下半年 現(xiàn)金流入 銷售收入 其它收入 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 土地成本 開發(fā)前期費(fèi) 建安成本 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 園林環(huán)境 管理費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用 (土地 ) 財務(wù)費(fèi)用 (建 設(shè) ) 營銷費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 土地增值 稅 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 14 所得稅 當(dāng)期現(xiàn)金流量 () 累計凈現(xiàn)金流量 () () () () () 貼現(xiàn)系數(shù) 當(dāng)期凈現(xiàn)值 () 累計凈現(xiàn)值 () () () () () () 財務(wù)內(nèi)部收益率 (%) % 財務(wù)凈現(xiàn)值NPV 動態(tài)投資回收期 (年 ) 靜態(tài)投資回收期（年） 財務(wù)內(nèi)部收益率： % 動態(tài)投資回收期： （年） 靜態(tài)投資回收期： （年） 該項目在 100％出售時的全部投資收益的經(jīng)濟(jì)可行性分析表明，本項目的財務(wù)指標(biāo)滿足有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，具備一定的抗風(fēng)險能力。 （二） 場地 施工 條件 問題 現(xiàn)場地塊 呈丘陵 狀 ，起伏不平，且有較大的落差。開發(fā)成本較大幅度的增加使得項目銷售單價 彈性空間減小，不利于項目市場競爭。 （四） 開發(fā)周期 的問題 項目占地 700 余畝， 屬于 大盤開發(fā) 行列 ，開發(fā)周期 過長 ，市場不確定性因素及風(fēng)險（ 政策風(fēng)險、 市場風(fēng)險、金融風(fēng)險等）加大。 項目 實際 操作上 存在一定問題 。 （一） 降低 “ 90 ㎡、 30%”的制約 根據(jù) 項目的實際情況來看，可以在部分位置、景觀相對不太理想的位置規(guī)劃小高層和高層小戶型產(chǎn)品滿足政策需要，并通過戶型創(chuàng)新和面積贈送滿足市場需求。 （二） 采取低容積率低密度開發(fā)模式 借此降低開發(fā)規(guī)劃，盡量減少現(xiàn)場土方開挖、回填，產(chǎn)品盡量依地 勢而建，從根本上控制開發(fā)成本。 （三） 合理控制開發(fā)周期，滾動式開發(fā) 在確定 項目 開發(fā) 規(guī)模的前提下，合理制定地塊開發(fā) 規(guī)劃 ， 采取短、平、快的滾動式開發(fā)模式，縮短項目開發(fā)周期，盡量規(guī)避開發(fā)周期過長帶來的市場風(fēng)險。 （四） 首期 產(chǎn)品 快速入市，搶占 市場 先機(jī) 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 17 在資金具備的前提下，對項目地塊開發(fā)合理規(guī)劃， 首期 以少量精品 快速 開發(fā) 入市 銷售 ， 搶占市場資源，并通過首期產(chǎn)品檢驗市場。 附件一： 《 長沙市高端物業(yè)市 場分析 》 附件二： 《中 置業(yè) 鐵長沙青竹湖項目 開發(fā)方案 分析》 （按照 617 畝計算） 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 18 附件一：《長沙市高端物業(yè)市場分析》 一、 長沙高端物業(yè)版圖分析 長沙別墅分布圖 據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，長沙別墅產(chǎn)品主要集中在市府麓谷、麓南、新南城、星沙、北城五大板塊，其他板 塊如東城、金鷹城板塊則少量分布。 二、 長沙高端物業(yè)市場供給分析 別墅產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主，供應(yīng)充足，雙拼、疊加別墅供應(yīng)較少，合適價位的獨棟別墅供應(yīng)量有限 目前，長沙別墅產(chǎn)品供應(yīng)量達(dá)到了 5205 套，其中聯(lián)排別墅達(dá) 3067 套，占到全市別墅類產(chǎn)品供應(yīng)總量的近六成，作為景觀資源占有率最高的產(chǎn)品 ，獨立別墅 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 19 供應(yīng)總量為 1650 套；疊加別墅為 488 套 ,占到全市的 %，是目前長沙別墅市場的輔助產(chǎn)品。 三、 長沙高端物業(yè)開發(fā)類型分析 長沙別墅項目多為復(fù)合型物業(yè)開發(fā)（包含有別墅、洋房及高層住宅等多種物業(yè)類型） 伴隨著長沙別墅項目用地規(guī)模的增大，近期推出項目多為綜合性開發(fā)項目，如南山蘇迪亞諾、麓山戀迪亞溪谷、碧桂園威尼斯城，藏瓏湖上國際社區(qū)，早安星城、鵬基諾亞山林等都為復(fù)合型物業(yè)。 本項目可比長沙別墅項目產(chǎn)品及價格分析如下表所示： 項目名稱 占地面積 容積率 物業(yè)類型 價格 面積區(qū)間 比華利山 100萬㎡ 獨棟，聯(lián)排，雙拼，洋房，公寓 聯(lián)排 4500元 /㎡，雙拼 5200元 /㎡，洋房 3000元 /㎡ 獨棟 350㎡以上，聯(lián)排 230285㎡，雙拼 300㎡以上 托斯卡納 18萬㎡ 聯(lián)排、洋房 聯(lián)排 7000元 /㎡ 聯(lián)排 320403㎡，洋房 140170㎡ 鵬基諾亞山林 11萬㎡ 獨棟、雙拼、疊加、洋房、公寓 雙拼 4800元 /㎡ 聯(lián)體 4600元 /㎡ 洋房 3200元 /㎡ 公寓 2600元 /㎡ 獨棟 480500㎡ 雙拼 230308㎡ 疊加 220245㎡ 洋房 125140，復(fù)式 190208 早安星城 73萬 合院、聯(lián)排、洋房