【正文】 放在 中 后期，等項目和區(qū)域發(fā)展比較成熟再進(jìn)行銷售，比較容易為市場和客戶所接受。 以 下為我司 針對 該地塊 開發(fā)所提出 的 一些開發(fā)建議 ， 以 供參考 。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 16 七、 結(jié)論及建議 綜上所述，各項基礎(chǔ)條件已具備、時機(jī)已成熟，不僅符合國家的有關(guān)方針、政策，而且能夠產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會效益，因此從企業(yè)角度來看，項目總體判研可行。 （三） 容積率的確定問題 容積率 的 大小 影響項目總體量及開發(fā)成本投入額度， 容積率過高將增加本項目開發(fā)難度及產(chǎn)品組合，不利于提升項目整體品質(zhì)及產(chǎn)品價格。將對后期施工及成本控制產(chǎn)生很大影響。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 15 六、 地塊 主要問題小結(jié) （一） “ 90㎡、 30%” 的制約問題 根據(jù)長沙市的相關(guān) 文件 規(guī)定 ，本項目執(zhí)行“ 90 ㎡ 以下占 30%”的政策，而從本項目的資源條件、區(qū)位和交通等條件來看，適合開發(fā)低密度、低容積率的高品質(zhì)大面積物業(yè) ， 此政策將在一定程度上制約本項目的定位和開發(fā)建設(shè)。其中，建設(shè)周期為 4 年： 2020年 6 月 — 2020 年 12 月；項目整體銷售周期為 4 年，在資金到位的情況下，預(yù)計 2020 年上半年第一期開始入市銷售。 項目整體開發(fā)分為四期，每期開發(fā)及銷售約為 5— 7 萬方體量項進(jìn)行滾動式的開發(fā)。 1 屬正常情況。總投資 5 土地增值稅 9959 增值額的 30% 6 所得稅 （ 35） 25% 7 稅后凈利潤 25768 356 8 稅后凈利潤率 % 凈利247。 1 屬正常情況。 （四） 地塊 定位 分析 根據(jù)地塊的實際情況， 結(jié)合市場供應(yīng)情況， 以 容積率 以 準(zhǔn) 進(jìn)行開發(fā) 建設(shè) ， 預(yù)計 總建筑面積為 ㎡ ， 以別墅類產(chǎn)品（ 獨棟 、 雙拼、聯(lián)排）、小高層產(chǎn)品及少量的社區(qū)商業(yè)的 組合開發(fā)模式為宜 ， 滾動式開發(fā)，總開發(fā) 周期 約 為 四 年 半，銷 售周期 約 為四年 。 機(jī)會 分析 ： ? 金霞海關(guān)保稅物流中心的規(guī)劃建設(shè) 和火車北站的搬遷 未來將給區(qū)域內(nèi)帶來消費客群支撐 ； ? 隨著政府宏觀調(diào)控，低容積率、低密度的高品質(zhì)物業(yè)市場逐 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 8 步稀缺； ? 區(qū)域內(nèi)近期 多個大盤的開發(fā)建設(shè) 將提升區(qū)域配套設(shè)施。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 7 青竹湖 外國語實驗中學(xué) 安置小區(qū) 青竹湖畔 小區(qū) （三） 地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢 分析 ： ? 項目地塊自然環(huán)境優(yōu)美，地勢高低起伏，有利于因地 借 勢打造豐富的產(chǎn)品線； ? 項目地塊區(qū)域規(guī)劃發(fā)展?jié)摿薮螅? ? 交通道路網(wǎng)絡(luò)暢達(dá)； ? 項目區(qū)域整體形象較高端，有利于高品質(zhì)產(chǎn)品的打造。 太陽山路 星月 路 青竹湖大道 中青路 東二環(huán) 芙蓉路 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 6 配套狀況 周邊市政、生活配套較單薄，將給項目居民生活帶來較大不便 。 地塊 呈不規(guī)則扇形，地形高 低起伏，植被豐茂，景色秀美，地塊為出讓用地，土地用途為住宅用地， 目前地塊拆遷已基本完成。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 4 （二）項目概況 地塊基本情況 中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目 地塊位于開福區(qū)青竹湖 鎮(zhèn)，地塊東靠太陽山路，西臨星月路，南接北三環(huán)，北邊為青竹湖水庫與青竹湖畔小區(qū)，距離長沙汽車北站約 10 公里。 綜合經(jīng)濟(jì)效益、市場環(huán)境和開發(fā)條件，容積率 是最適合本項目開發(fā)的容積率 ， 現(xiàn) 根據(jù) 732 畝的總用地，在容積率指標(biāo)在 的情況下做了初步的投資及經(jīng)濟(jì)效益測算。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 1 中鐵 置業(yè) 長沙 青竹湖項目 可行性研究報告 北京中鐵新業(yè)投資顧問有限公司 長沙新業(yè)置地咨詢有限公司 二零零七年 十 月 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 2 報告前言 根據(jù)土地出讓合同， 本項目總占地為 732 畝，凈用地 617 畝，政府規(guī)劃道路和綠化等約 115 畝。其中的政府規(guī)劃道路可根據(jù)項目整體規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，把政府規(guī)劃道路與小區(qū)內(nèi)道路相結(jié)合，因此本項目總用地可以達(dá)到 732 畝。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 3 一、 青竹湖項目分析 （一）區(qū)域概況 中鐵置業(yè)長沙青竹湖項目 地處長沙重點規(guī)劃建設(shè)的四大組團(tuán)之一的 —— 撈霞組團(tuán)，該組團(tuán)欲以青竹湖高爾夫球場、深水港碼頭、金霞開發(fā)區(qū)、新火車北站為依托，借區(qū)域內(nèi)發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，豐富的生態(tài)資源，將該組團(tuán)打造成一個居住、商貿(mào)、休閑旅游、影視為一體的生態(tài)新城，希望通過金霞物流中心帶動的人流、信息流、資金流、技術(shù)流，來有效地構(gòu)架房地產(chǎn)開發(fā)的資源平臺，為 長沙市 北城地產(chǎn)格局實現(xiàn)飛躍提供支持。 地塊建筑 凈 用地面積 ㎡ ，約 617畝， 另有 ㎡的綠化用地， ㎡的規(guī)劃路幅用地。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 5 交通狀況 市政道路建設(shè)較理想，道路暢達(dá)，太陽山路，星月路、青竹湖大道已開通，經(jīng)芙蓉北路或東二環(huán)與市中心相連 ，交通比較方便 。 周邊狀況 周邊環(huán)境優(yōu)美，但常住人口較少，項目 東北邊 為 青竹湖外國語實驗中學(xué)，東邊有個安置小區(qū)，北邊風(fēng)景秀美的青竹湖旁有個青竹湖畔小區(qū) 外，周邊 其他 都是尚待開發(fā)的土地，區(qū)域目前開發(fā)項目較少，但未來開發(fā)體量較大。 劣勢 分析 ： ? 現(xiàn)場地塊不平整，有較大落差，勢必增加規(guī)劃難度和開發(fā)成本； ? 離市區(qū)較遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施缺乏， 公共交通不太方便 ，生活不便，前期 目標(biāo)客戶群只能鎖定在