【正文】 數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計(jì)分析資料）387 理想的物業(yè)管理內(nèi)容（數(shù)據(jù)來源：一名房地產(chǎn)顧問調(diào)研部統(tǒng)計(jì)分析資料）4．新政策給長沙房地產(chǎn)市場帶來的變化長沙作為湖南省省會城市，目前的整體房地產(chǎn)均價(jià)只有2500元/平方米，正處于房地產(chǎn)市場的起步階段，并不存在大面積的泡沫的現(xiàn)象，而且根據(jù)調(diào)查，長沙的目前的商品房消費(fèi)者主要購買的目的還是解決自己的居住的需求，并不存在大量的投機(jī)成分。三房、項(xiàng)目配套設(shè)施完善、產(chǎn)品品質(zhì)較高的項(xiàng)目成為接受調(diào)查者主要的需求方向。待銷——竣工一年以內(nèi)；滯銷——竣工一年以上三年以內(nèi)；積壓——竣工三年以上；面積單位為 “平方米”；數(shù)據(jù)來源：長沙市建設(shè)委員會的《長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)》36商品房價(jià)格分析表內(nèi)均價(jià)是當(dāng)月的各項(xiàng)目均價(jià)的加權(quán)平均值（單位：元/平方米）數(shù)據(jù)來源：長沙市建設(shè)委員會的《長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)》37 住宅物業(yè)潛在需求調(diào)查研究371長沙市居民對房價(jià)的態(tài)度長沙市居民對房價(jià)的態(tài)度（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市城市調(diào)查隊(duì)資料）372長沙市居民對現(xiàn)住房的態(tài)度長沙市居民對現(xiàn)住房的態(tài)度（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市城市調(diào)查隊(duì)資料）373長沙市購房群體的年齡結(jié)構(gòu) 購房群體的年齡結(jié)構(gòu)（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市瀟湘晨報(bào)資料）374長沙市購房群體的主要目的 購房群體的主要目的（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市瀟湘晨報(bào)資料）375 長沙市購房群體購房的考慮因素消費(fèi)群購房考慮因素（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市瀟湘晨報(bào)資料）消費(fèi)群體對小區(qū)環(huán)境的關(guān)注內(nèi)容（單位/百分比） （數(shù)據(jù)來源；長沙市瀟湘晨報(bào)調(diào)查資料）376 購買的理想戶型、結(jié)構(gòu)消費(fèi)群體理想的購買戶型（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市瀟湘晨報(bào)調(diào)查資料）消費(fèi)群理想的購買樓型（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙市瀟湘晨報(bào)調(diào)查資料）長沙市居民對住房的要求與內(nèi)地大部分城市的居民住房要求差別不大，主力消費(fèi)群體對住房面積和戶型的要求普遍比較大，主要原因是市場上的主力消費(fèi)群體工作、生活的穩(wěn)定性較高，世代繁衍形成的群居習(xí)慣造成的。353長沙市2005年6月底房屋現(xiàn)房存量(按用途分)長沙市2005年6月底空滯房屋構(gòu)成(按用途分)長沙市2005年6月底房屋現(xiàn)房存量（按用途分）單位：萬平米類型面積合計(jì)住　宅　　辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房空置面積0其中:待銷房屋(一年以內(nèi)含一年)0 滯銷房屋(一年以上至三年)0 積壓房屋(三年以上)0352 住宅各種戶型空置情況分析%，%，%。 從商品房空置時(shí)間情況來看，我市至2005年6月底商品房空置面積中，%，%，%。其中：，%，%；，%；，%，%，%。　長沙市2005年16月房屋預(yù)售面積（按區(qū)域分）單位:萬平米項(xiàng)目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽市住宅面積164占％100%%%%%%%%%%辦公樓面積0000占％100%%%%%%%%%%商業(yè)營業(yè)用房面積占％100%%%%%%%%%%其他面積000000占％100%%%%%%%%%%344 商品房預(yù)售面積用途分析2005年1－，％，其中，%；米，%；，%；，%?！￠L沙市2005年16月房屋銷售面積（按區(qū)域分）單位:萬平米項(xiàng)目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽市住宅面積15占％100%%%%%%%%%%辦公樓面積00000占％100%%%%%%%%%%商業(yè)營業(yè)用房面積0占％100%%%%%%%%%%其他面積00占％100%%%%%%%%%%343 預(yù)售面積區(qū)域總量分析市內(nèi)五區(qū)中，芙蓉區(qū)預(yù)售面積大于其他四區(qū)，%；四縣（市）中，長沙縣的預(yù)售面積大于其他縣（市），%。34商品房現(xiàn)房銷售情況341現(xiàn)房銷售面積用途分析2005年1－，％，其中：，%；，%；，%；，%。33 商品房銷售情況分析2005年1－，％。其中：，%，其中，別墅、高檔公，%，萬平方米，%；，占總新開工面%；，%；其他用，%。小結(jié) 2005年1－，％，%，%。%；，%?！￠L沙市2005年16月房屋施工面積(按區(qū)域分)單位:萬平米項(xiàng)目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽市住宅面積占％100%%%%%%%%%%辦公樓面積占％100%%%%%%%%%%商業(yè)營業(yè)用房面積占％100%%%%%%%%%%其他面積占％100%%%%%%%%%%324 竣工面積分析　2005年1－，％。長沙市2005年16月房屋施工面積（按用途分）單位：萬平方米階　段合　計(jì)住　宅　　辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房106月322施工面積區(qū)域總量分析　　城市五區(qū)中，%；四縣（市）(市)，%。　長沙市2005年16月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資(按項(xiàng)目地點(diǎn)分)單位:億元階段合計(jì)芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽市106月32 2005年1－6月商品房施工、新開工及竣工面積情況321施工面積分析　　2005年1－，％。 從各區(qū)房地產(chǎn)完成投資的比例上看，%。 長沙市2005年16月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資分類(單位:億元)階段合計(jì)（按用途分）　　　　　住宅辦公寫字樓商業(yè)營業(yè)用房其他　　　　　106月313按項(xiàng)目所在區(qū)域分析　　2005年1－，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%。3．長沙市2005年上半年房地產(chǎn)市場分析31按投資結(jié)構(gòu)分析311投資構(gòu)成分析　，%，%，%，均與上年同期基本持平；，%，%，主要是土地購置費(fèi)增幅較大，預(yù)示今后幾年長沙房地產(chǎn)項(xiàng)目將會大量增加。雨花區(qū)的銷售總量是長沙各區(qū)（縣）最大的，其增長速度在各區(qū)（縣）中也是較快的。芙蓉區(qū)銷量保持相對穩(wěn)定狀態(tài)。2003年的銷售量比2002年增加了191萬平米，2004年的銷售量比2003年增加了129萬平米。雨花區(qū)的住宅上市量是長沙各區(qū)（縣）最大的，其增長速度在各區(qū)（縣）中也是相對較快的。芙蓉區(qū)住宅上市量保持穩(wěn)定狀態(tài)。對比2002—2004年長沙市房屋新開工面積增長情況，可以看出2003年前住宅的增長較慢，2004年開始，住宅開發(fā)開始急劇加速。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，2004上半年商品房市場供應(yīng)總量受到了一定程度的壓縮，商品房銷售量大于商品房竣工量，加之建材價(jià)格的上漲，導(dǎo)致長沙市商品房價(jià)格也出現(xiàn)上揚(yáng)。2004年，商品房交易依然保持了強(qiáng)勁上升的勢頭，市場需求旺盛。125 2004年長沙市商品房銷售均價(jià)達(dá)到2738元/平方米，同比增長15％長沙市商品房銷售均價(jià)圖長沙市商品房銷售均價(jià)在2001年與2002年之間，出現(xiàn)停滯不增。市場火熱時(shí)，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)商就盲目的增加市場供應(yīng)量，造成市場供大于求或暫時(shí)飽和，就會出現(xiàn)相應(yīng)的停滯消化期。從2001年以來，增幅持續(xù)下降，2004年增幅低于竣工面積增幅，表明市場的承接力度弱于市場供應(yīng)的增幅，這也印證了長沙市房地產(chǎn)市場競爭逐步加大，市場容量有限。以上數(shù)據(jù)表明長沙房地產(chǎn)市場商品房供應(yīng)量逐年大幅增加，尤其是住宅市場，未來面臨較大的銷售壓力。近三年長沙市施工面積持續(xù)強(qiáng)勢增長顯示出長沙房地產(chǎn)市場開發(fā)熱潮，同時(shí)預(yù)示著未來幾年長沙房地產(chǎn)市場的供應(yīng)總量將持續(xù)增長。122 2004年長沙市房地產(chǎn)施工面積達(dá)到1573萬平方米，％長沙市房地產(chǎn)施工面積圖長沙房地產(chǎn)開發(fā)施工面積逐年增長，2001年后呈現(xiàn)快速增長趨勢。 長沙市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額圖長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額自1999年以來，以平均增長率為43％的速度持續(xù)增長。注：以上宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)來源于長沙市政府統(tǒng)計(jì)局12 長沙市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程總體統(tǒng)計(jì)分析121 ，同比2003年增長20％人均消費(fèi)性支出增幅同比人均支配收入平均增幅，這說明了長沙城市居民人均消費(fèi)支出的比重在下降。2004年長沙市城市居民人均可支配收入達(dá)到11000元，已處于中西部同類城市前列。隨著長沙城市交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)和完善，將對長沙市房地產(chǎn)的發(fā)展起到很大的推動作用。112 全社會固定資產(chǎn)投資不斷增長為長沙房地產(chǎn)發(fā)展提供良好基礎(chǔ)長沙市歷年固定資產(chǎn)投資圖，大幅上升到2004年的589億元（%），成為推動長沙經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)大動力。11長沙市宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)行業(yè)影響分析111不斷增強(qiáng)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為長沙市房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)大支撐長沙市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值從1998年的9307元，上升到2004年的15540元，%，并且2004年增幅加大。特別是在全民消費(fèi)能力上，長沙市的第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕超臨近的湖北省會城市——武漢。路網(wǎng)的四通八達(dá)，市政規(guī)劃的不斷完備，助推區(qū)域房地產(chǎn)的高速發(fā)展。2005年雨花區(qū)以湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園為核心的重點(diǎn)招商項(xiàng)目有：湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園的工業(yè)用地有核心區(qū)高科技工業(yè)基地500畝，精密機(jī)械加工基地一期用地200畝，核心區(qū)環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地800畝；湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園配套服務(wù)項(xiàng)目有世紀(jì)環(huán)保中心、園區(qū)金融商貿(mào)中心用地900畝地開發(fā)，園區(qū)生活住宅用地600畝開發(fā)；園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目有新韶山路和振華路兩條道路建設(shè)；園區(qū)內(nèi)還規(guī)劃3000畝用地作為高等職業(yè)技術(shù)教育大學(xué)城項(xiàng)目用地，在園區(qū)的毗鄰處有預(yù)計(jì)總投資達(dá)10億人民幣的清泉寺生態(tài)旅游休閑區(qū)項(xiàng)目。全區(qū)有非農(nóng)人口360144人，農(nóng)業(yè)人口72587人，未落戶的常住人口11480人，%。325324323實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11025。一、二、點(diǎn)。元，%，；第二產(chǎn)業(yè)增加值1371334萬元，%，加快了；第三產(chǎn)業(yè)增加值172518萬元，%。國民經(jīng)濟(jì)綜合指標(biāo)完成情況2004年雨花區(qū)經(jīng)濟(jì)總量邁上新臺階，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進(jìn)展。區(qū)“代辦服務(wù)中心”實(shí)行“一個窗口”收費(fèi)，“一條龍”服務(wù)，免費(fèi)為投資者代辦從立項(xiàng)到審批的所有行政審批手續(xù)，為投資者開通一條快捷方便的“綠色通道”。名都花園、頤美園、碧翠園、巴黎香榭、白果山莊等一批特色鮮明、風(fēng)景如畫設(shè)計(jì)獨(dú)特的建筑群落，為古城長沙增添了不少秀美和都市現(xiàn)代氣息。區(qū)內(nèi)有被喻為天然氧吧，占地3000余畝的湖南省森林植物園，這里綠樹成蔭、百花爭艷，是旅游觀光、休閑娛樂的好去處。占地5000畝的長沙花卉大世界是湖南最大的花市，是農(nóng)業(yè)走集約化經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)化道路的成功典范。這里已成為全國一流的中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心，是湖南省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的龍頭工程。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有29家專業(yè)市場，14家大集貿(mào)市場。313 商貿(mào)業(yè)十分發(fā)達(dá)長沙商界有句口頭禪：湖南市場在長沙，長沙市場看“雨花”。近年來，宏生堂藥業(yè)集團(tuán)、億利達(dá)中央空調(diào)、天劍服飾、泰寶制藥、廬山實(shí)業(yè)、世達(dá)高新等大型企業(yè)相繼落戶雨花區(qū)投資創(chuàng)業(yè)。區(qū)中心地帶距長沙火車站、黃花國際機(jī)場僅十多分鐘車距，距株洲、湘潭兩市均只有半小時(shí)車程。311 得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢雨花區(qū)是長沙市的東南門戶，占據(jù)了長沙市東南兩個方向出城口的主通道，是長、株、潭三市融城的接合部、橋頭堡，有足夠的發(fā)展空間和廣闊的發(fā)展前景。雨花區(qū)的東城區(qū)域便是長沙市最有影響力的熱點(diǎn)片區(qū)，目前該區(qū)聚集的商業(yè)配套較為齊全，商業(yè)格局基本成型，市場整體發(fā)展態(tài)勢與優(yōu)越的發(fā)展前景為項(xiàng)目發(fā)展提供了契機(jī)。23 小結(jié)根據(jù)調(diào)查了解，長沙市政規(guī)劃的落實(shí)與完善，有力地刺激了長沙城區(qū)發(fā)展的步伐，長沙市新一輪的規(guī)劃路線為項(xiàng)目的發(fā)展健全帶來了更多的活力與新意，長沙市新興的熱點(diǎn)區(qū)域開始煥發(fā)出旺盛的生命力。易道公司，對湘江兩岸進(jìn)行整體規(guī)劃。韶山路亮化工程湘江東岸杜甫江閣“一江兩岸”景觀規(guī)劃是長沙市政規(guī)劃的重中之重。