【正文】 0—3800元/ m2 （不含別墅、大戶型）本項(xiàng)目所處的東城郊區(qū)，價(jià)格高于舊宅區(qū)，接近東城最低水平，但離最高水平仍有較大差距，所以升值潛力是短期內(nèi)市場的共識(shí).（2） 主要住宅樓盤項(xiàng)目名稱物業(yè)檔次主力戶型銷售均價(jià)（元/M2）銷售情況年豐山莊中檔三房2500一般慶豐花園中檔三房2200一般新天地華庭中低檔二、三房2300良好蔚藍(lán)星湖中高檔二、三房2700好石竹新花園中檔二、三房2900好嘉湖山莊低檔二、三房1500差（3）未來主要競爭根據(jù)市場調(diào)查，在未來23年內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)以下新的供給：項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目概況寮步新城美麗花園不詳，但深圳品牌發(fā)展商，不可忽視東莞萬科高爾夫已破土動(dòng)工，工程形象年內(nèi)可見新天地華庭建設(shè)中的小高層絕對(duì)是時(shí)富的產(chǎn)品競爭對(duì)手蔚藍(lán)星湖高田地產(chǎn)04杰作，與本項(xiàng)目定位比較接近（4）市場銷售反饋要素大面積獨(dú)立別墅中小面積獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅疊拼別墅復(fù)式多層、小高層、高層客戶企業(yè)主生意人港人企業(yè)主生意人港人企業(yè)主生意人政府高層企業(yè)事業(yè)單位高層企業(yè)主生意人政府高層企事業(yè)單位高層生意人企事業(yè)中高管理層高級(jí)技術(shù)人員外地人個(gè)體戶總價(jià)300500萬元100300萬元50100萬元4080萬元1530萬元年貨量10800m244460m26636m214200m237500m2年消化量400m214820m26636m210000m227300m2消化量 /貨量37%33%100%70%73%結(jié)論：a)區(qū)域房地產(chǎn)趨向成熟。同時(shí)，東莞房地產(chǎn)的營銷策劃上還很大程度上受深圳及廣州的影響而有樣有學(xué)，現(xiàn)炒現(xiàn)賣，而對(duì)本地區(qū)的地域特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)未完全利用與挖掘，創(chuàng)新也顯不夠，由于消費(fèi)者的消費(fèi)觀念日漸成熟與理性，對(duì)房子的基本功能要求退居其次，進(jìn)而轉(zhuǎn)向?qū)Ψ孔拥纳矸輰傩?、品位、社區(qū)群體、文化等房子以外的因素追求，這就對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)品定位、社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、售后服務(wù)等各環(huán)節(jié)提出更高要求。（2） 規(guī)劃結(jié)構(gòu)北區(qū)（莞樟路以北）、中心區(qū)（莞樟路至松山湖大道之間）、南區(qū)（松山湖大道至佛靈湖）、良橫區(qū)等四個(gè)片區(qū)。（1） 城鎮(zhèn)性質(zhì)東莞市中部重要的中心城鎮(zhèn)，歷史悠久。現(xiàn)狀人口的文化結(jié)構(gòu)顯然不利于技術(shù)水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代。平均人口密度2971人/平方公里，處于東莞各鎮(zhèn)中游水平。（3） 人口數(shù)量與質(zhì)量至2001年底，全鎮(zhèn)人口為26萬人，外來人口與戶籍人口的比例接近1：3。寮步車市是東莞的一個(gè)天然的“汽車超市”，現(xiàn)有90家車行登記注冊(cè)，并且品牌云集，購銷兩旺。2003年，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（當(dāng)年價(jià)）。寮步農(nóng)業(yè)已基本告別了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，正向技術(shù)、優(yōu)質(zhì)、效益方向轉(zhuǎn)化，建立了以糧食、水果（荔枝）、水產(chǎn)、蔬菜為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的商品基地。2003年，工業(yè)總產(chǎn)值（不變價(jià)）（不含三星），其中IT產(chǎn)品出口占全鎮(zhèn)出口額的八成，成為東莞市的出口強(qiáng)鎮(zhèn)和IT大鎮(zhèn)。（1） 寮步鎮(zhèn)2002年綜合年報(bào) （圖）（2） 支柱產(chǎn)業(yè)與著名企業(yè)目前寮步鎮(zhèn)全鎮(zhèn)有外資企業(yè)500多家，初步形成了以電子、電腦、電器組成的簇群產(chǎn)業(yè)，是東莞市三大電腦資訊產(chǎn)品生產(chǎn)鎮(zhèn)之一。市域交通規(guī)劃：根據(jù)市的“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”的工作思路，對(duì)全市路網(wǎng)建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行了修改和完善，將全市2465平方公里國土作為一個(gè)整體進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃、突出重點(diǎn)，以高速公路建設(shè)為中心，建立和完善與現(xiàn)代化中心城市生活和知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代相適應(yīng)的高速化、網(wǎng)絡(luò)化的基礎(chǔ)設(shè)施，逐步實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化.初步構(gòu)筑“六橫四縱”高速公路網(wǎng)，“六橫”是北環(huán)高速公路、莞沙高等級(jí)公路、莞橋高等級(jí)公路、清塘高速公路、?；⒏咚俟?、深圳大外環(huán)高速公路；“四縱”是沿海高速公路、廣深高速公路、莞深高速公路、博深高速公路.與此同時(shí)，完善國道、省道、“寬、潔、綠、美、凈、通”的要求，公路的安全配套設(shè)施達(dá)到規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，主干公路主要路口實(shí)現(xiàn)立交化，創(chuàng)建“文明路”、“樣板路”，建設(shè)網(wǎng)絡(luò)化道路，實(shí)現(xiàn)村村通公路.為形成東、中、西“三線聯(lián)動(dòng)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，重點(diǎn)發(fā)展：中部松山湖科技產(chǎn)業(yè)園、東部工業(yè)園、西部沿海產(chǎn)業(yè)帶，并規(guī)劃設(shè)計(jì)三條大道聯(lián)接三大工業(yè)園區(qū).松山湖大道：連接?xùn)|莞市區(qū)與松山湖科技產(chǎn)業(yè)園的城市干道，.東部快速路：位于東北部地區(qū)，、茶山、東坑、橫瀝、石排、企石、橋頭等7鎮(zhèn)，最終接入東部工業(yè)園環(huán)城路，全長21公里，定位為快速干道，道路兩側(cè)各20米寬的綠化景觀帶.港口大道：位于西部，主要用于集散莞城與虎門港之間的交通，起點(diǎn)于東江大道、鴻福路相接，沿線與西環(huán)快速路、廣深高速公路、厚道路、厚街大道、厚沙路、家具大道、沙太路、沿海高速公路、進(jìn)港大道、進(jìn)港南路相接，經(jīng)道滘、厚街鎮(zhèn)、沙四鎮(zhèn)，.（三）東莞市整體發(fā)展預(yù)測(cè) 東莞中心市區(qū)的發(fā)展區(qū)域優(yōu)勢(shì)：一個(gè)城市或一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)支點(diǎn)可能有若干個(gè)，但政治中心只有一個(gè)，這種唯一性為市區(qū)帶來獨(dú)一無二的府前經(jīng)濟(jì)，政府啟動(dòng)三個(gè)中心工程；行政文化中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、中央生活區(qū)，.教育和交通優(yōu)勢(shì)：東莞市區(qū)目前是公辦教育最發(fā)達(dá)的地區(qū)，這里有東莞中學(xué)、莞城一中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等省市一級(jí)學(xué)校，以及市區(qū)對(duì)鎮(zhèn)區(qū)交通輻射能力的加強(qiáng)，市區(qū)將成為人流、信息流的中轉(zhuǎn)站，這是市區(qū)房地產(chǎn)具有的前景優(yōu)勢(shì).東部地區(qū)將憑借三大優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)各鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.交通優(yōu)勢(shì)：東部板塊的發(fā)展與政府大力發(fā)展鐵路與修建公路是分不開的，鐵路的修建為東部發(fā)展帶來了契機(jī)，引來大量的投資；目前東部地區(qū)多條交通干道也在積極的建設(shè)中，東部快速干線是主力道路，莞深高速北段也正在積極建設(shè)中，所有這些道路建成通車后，將形成多層次、多級(jí)化的新的網(wǎng)狀道路干線新格局.園區(qū)優(yōu)勢(shì)：東部工業(yè)園將調(diào)整東部板塊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，啟動(dòng)?xùn)|部組團(tuán)式發(fā)展的新格局，進(jìn)而促進(jìn)東部板塊房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展.莞港經(jīng)貿(mào)關(guān)系優(yōu)勢(shì)：東莞與香港緊密的經(jīng)貿(mào)關(guān)系，主要是在東部板塊常平、樟木頭、才促進(jìn)了常平等地房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展.（圖）四、結(jié)論市場總結(jié)： ◇ 東莞市可供開發(fā)的土地量較大，導(dǎo)致樓盤的規(guī)模都較大，較大的規(guī)模便于營造環(huán)境、完善配套和降低開發(fā)成本，但由于開發(fā)時(shí)間較長，不可預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)加大.◇ 東莞房地產(chǎn)現(xiàn)有開發(fā)力度較弱，整體市場處于較不穩(wěn)定的狀態(tài)，政府對(duì)市場的調(diào)控較差是主要原因.◇ 為了適應(yīng)不同檔次客戶的需要，東莞住宅產(chǎn)品的開發(fā)水平和風(fēng)格差異大，由此導(dǎo)致整體規(guī)劃的不和諧，這對(duì)后期的開發(fā)、銷售帶來一定的阻礙.◇ 樓盤的整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)相對(duì)過去已有很大的進(jìn)步，但消費(fèi)者對(duì)此的需求卻越來越強(qiáng)烈，由此造成消費(fèi)者越來越重視樓盤的總體質(zhì)素.◇ 東莞在售樓盤戶型主要以三房、四房為主，較為傾向于大房大廳的住宅.◇ 樓盤價(jià)格方面呈現(xiàn)較為明顯的區(qū)域性，城市規(guī)劃發(fā)展方向也是今后影響價(jià)格走勢(shì)的關(guān)鍵因素.◇ 政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面加大力度，將有力帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的大力發(fā)展.◇ 政府提出建新城市中心區(qū)的思路以后，中心城越來越成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)，雖然各鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場都有較大的發(fā)展，但中心區(qū)仍占有主導(dǎo)地位.◇ 針對(duì)園區(qū)建設(shè)出臺(tái)的一系列政策，反映了政府對(duì)園區(qū)建設(shè)發(fā)展的重視，尤其是東部工業(yè)園的興建，是繼松山湖產(chǎn)業(yè)園、.未來市場預(yù)測(cè)：◇ 土地市場：東莞市區(qū)將是房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場院，政府出讓地塊將主要集中于市區(qū).◇ 整體發(fā)展結(jié)構(gòu)：住宅開發(fā)仍將占據(jù)主導(dǎo)地位，大型商業(yè)物業(yè)將是東莞市場的一個(gè)亮點(diǎn)，獨(dú)立商業(yè)物業(yè)同東莞城市的規(guī)劃發(fā)展方向緊密相關(guān).◇ 未來2—5年的時(shí)間，隨著東莞發(fā)展規(guī)劃總體目標(biāo)的確定，鎮(zhèn)與鎮(zhèn)之間的關(guān)系將有所加強(qiáng)，出現(xiàn)不同規(guī)模的房地產(chǎn)發(fā)展圈層，有利于東莞城市形象的塑造.◇ 外地品牌發(fā)展商開始進(jìn)入東莞市場，他們不僅帶來較高的開發(fā)理念，也通過同本地發(fā)展商的競爭，帶動(dòng)?xùn)|莞的整體開發(fā)水平的提高.◇ ，市總體規(guī)劃的完成，政府投資的行政文化中心初見雛形，府前經(jīng)濟(jì)開始發(fā)揮帶動(dòng)效應(yīng)，將會(huì)吸引更多開發(fā)商從各鎮(zhèn)割據(jù)到城市中心區(qū)來.◇ 在新的城市化建設(shè)中，、園區(qū)優(yōu)勢(shì)及香港經(jīng)貿(mào)的密切往來優(yōu)勢(shì)，使東部房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)領(lǐng)先.總體來說，東莞未來2—3年的房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)呈現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢(shì).“規(guī)范化”將是東莞房地產(chǎn)發(fā)展首先需要解決的問題，政府將會(huì)起到越來越重要的決定作用. 寮步鎮(zhèn)地處中國大陸經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的珠江三角洲地區(qū)，位于東莞市中部，是東莞的地理幾何中心，毗鄰市區(qū)，與松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園相依伴，是穗港經(jīng)濟(jì)走廊的中樞，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，是東莞金十字架的交匯點(diǎn)。 虎門港開發(fā)區(qū)東部工業(yè)園區(qū)位于東莞市東部，常平、橫瀝、企石和橋頭四鎮(zhèn)的交匯處，是東莞繼松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園、虎門港開發(fā)區(qū)之后，兼有部分現(xiàn)化制造業(yè)的研發(fā)功能，同是具有休閑度假、文化、教育等功能.東部工業(yè)園的啟動(dòng)，將會(huì)形成一個(gè)以常平為核心，橫瀝、企石、橋頭三鎮(zhèn)為副中心的城市格局，建成后不僅輻射四鎮(zhèn)，同將有效吸納東部各鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化周邊鎮(zhèn)區(qū)的城市功能，形成組團(tuán)式城市的新格局.一個(gè)房地產(chǎn)市場要想持續(xù)快速的發(fā)展，需要多元化的產(chǎn)業(yè)做基礎(chǔ)，.城市化發(fā)展 2003年，%，城市建設(shè)成為進(jìn)一步提升城市競爭力的瓶頸，明確提出打造新中心區(qū)的就有23個(gè)，可以看出與城市建設(shè)相生相長的房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的商機(jī).總結(jié)：政府投入巨資打造東莞城市中心，進(jìn)一步完善道路和公交系統(tǒng)，將會(huì)促進(jìn)東莞的城市化進(jìn)程，進(jìn)而帶來房地產(chǎn)的飛速發(fā)展.（二）東莞市整體規(guī)劃狀況根據(jù)《2000—2015年東莞城市總體規(guī)劃》，總體規(guī)劃將東莞全市域范圍，2465平方公里全部確定為城市規(guī)劃區(qū)，—2005年，遠(yuǎn)期為2006—2015年.東莞市將成為珠江三角洲東岸重要的地區(qū)性中心城市，重要的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，省級(jí)歷史文化名城，以中心城區(qū)為核心，加速發(fā)展以虎門為副中心的西部城鎮(zhèn)帶和以常平為副中心的東部廣深鐵路城鎮(zhèn)帶，重點(diǎn)發(fā)展石龍、塘廈、長安、樟木頭、中心城區(qū)人口控制在80萬人左右，“城鎮(zhèn)進(jìn)圈、工業(yè)進(jìn)園、民宅進(jìn)區(qū)”的原則，切實(shí)加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境的保護(hù).未來10年，東莞將圍繞建設(shè)以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的發(fā)展目標(biāo)，努力實(shí)現(xiàn)從國際制造業(yè)基地向國際制造業(yè)名城轉(zhuǎn)變；從城鄉(xiāng)一體化向城市現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變；全面建設(shè)小康社會(huì)向率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變.根據(jù)上述戰(zhàn)略構(gòu)想及打造制造業(yè)為特色的現(xiàn)代化中心城市的發(fā)展目標(biāo)，東莞市政府明確打出了“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”的工作思路.“一網(wǎng)”，即把東莞2465平方公里作為一個(gè)整體來規(guī)劃建設(shè)，構(gòu)筑環(huán)繞全市的水、電、氣、路、港等高標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)，提高城市承載能力；“兩區(qū)”，即大力推進(jìn)城市新區(qū)和松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，尋求新的增長空間，從整體上提高東莞的集聚力和競爭力；“三張牌”，即突出打造城市牌，外資牌和民營，形成新的增長動(dòng)力和發(fā)展優(yōu)勢(shì).從整體來看，東莞與深圳和廣州相比，房地產(chǎn)市場發(fā)展有一定的差距，主要的原因還是住房的商品化程度太低.三、東莞市城市建設(shè)發(fā)展分析（一）東莞市整體發(fā)展?fàn)顩r基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加速建設(shè)市區(qū)26項(xiàng)重點(diǎn)工程項(xiàng)目，其中在2002年已動(dòng)工在建的項(xiàng)目有14項(xiàng)，包括城市功能配套類工程的行政辦事中心、展示中心、圖書館、科學(xué)技術(shù)博物館、青少年活動(dòng)中心、海關(guān)大廈、市區(qū)群眾藝術(shù)館、人民會(huì)堂、東莞大劇院等，以及市政交通設(shè)施類的莞龍路改造、五環(huán)過境路、東江大道、鴻福西路、東莞運(yùn)河樟村水質(zhì)凈化廠等.計(jì)劃在今年動(dòng)工的項(xiàng)目有限公司12個(gè)，、中心區(qū)環(huán)境完善工程、黃旗山城市公園首期建設(shè)、東江西岸岸線整潔、運(yùn)河兩岸景觀改造、鴻福西路景觀建設(shè)及城市交通設(shè)施類的改造等.交通設(shè)施建設(shè)東莞市路網(wǎng)交通發(fā)達(dá)，現(xiàn)區(qū)內(nèi)有：廣深公路（107國道）、莞惠公路（省道）、莞龍公路（省道）、十三條聯(lián)網(wǎng)公路、廣深珠高速公路、莞深高速公路、虎門大橋等干道.隨著2002年市區(qū)10條道路改造的全部完成和東江大道、鴻福西路將于今年6月份建成通車，加之沿路穿衣戴帽工程、夜景燈光工程的實(shí)施，各條路段進(jìn)行綠化、美化、凈化，（含東江大道、鴻福西路）的全線貫通，將為市區(qū)交通整治帶來十分便利的基礎(chǔ)條件，大量車輛將通過三環(huán)路分流，加快五環(huán)快速路的建設(shè)，將進(jìn)一步改善路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，市區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)將實(shí)現(xiàn)全面升級(jí).今明兩年，改造6條市域主干公路，總長135公里，涉及東莞市內(nèi)沿線17個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，將加速珠江三角洲城市之間的客貨周轉(zhuǎn)，節(jié)約運(yùn)輸時(shí)間和成本.重點(diǎn)工程建設(shè) 改革開放特別是市委、市政府制定“一網(wǎng)兩