【正文】 103, 2, 其中：規(guī)劃、勘探、檢測費 ㎡ 68, 設計費 ㎡ 266, 1, 報批報建費 ㎡ 195, 三通一平費 ㎡ 其中：填土 ㎡ “湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 29 頁 人防費 (自建 ) ㎡ 其它各類費用 ㎡ 195, （三）建筑安裝工程費 ㎡ 257, 1, 42, 其中：商 業(yè) ㎡ 6, 1, 聯(lián) 排 ㎡ 47, 1, 5, 高 層 ㎡ 114, 1, 18, 酒店式公寓（精裝修） ㎡ 19, 2, 3, 地下室 ㎡ 68, 2, 13, 半地下室 ㎡ 1, 售樓處、樣板房裝修費用 ㎡ (四 )基礎設施費 ㎡ 4, 其中：區(qū)內(nèi)供電、水、氣工程 ㎡ 257, 1, 區(qū)內(nèi)綠化、景觀工程 ㎡ 55, 1, 區(qū)內(nèi)道路、排污市政工程 ㎡ 257, 小區(qū)智能化工程 ㎡ 257, 其它工程費 ㎡ 257, （五）配套設施費 ㎡ 其中：不可轉讓公建 ㎡ 6, 1, 可轉讓公建 ㎡ （六）開發(fā)間接費 103, 5, 監(jiān)理、質監(jiān)費 257, 利息費用（攤入一年） 4, 不可預見費 (三 +四 +五 )*% （七）期間費用 4, 其中：銷售費用 收入的 2% 3, 管理費用 1, 財務費用 （八）稅費 12, 其中營業(yè)稅及附加 9, 土地增值稅 3, 總投資支出合計 113, 銷售總收入 158, 開發(fā)直接成本 92, 利息成本 4, 毛利潤 62053 毛利率 % 開發(fā)費用 4, 營業(yè)稅金及附加 /增值稅 12, “湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 30 頁 利潤總額 45, 所得稅 11, 凈利潤 34, 凈利潤率 % 投資回報率 % ? 項目經(jīng)濟效益估算 項目一期 經(jīng)濟效益估算表（萬元） 總投資 銷售收入 毛利潤 營業(yè)稅及附加 土地增值稅 所得稅 凈利潤 投資回報率 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 % 113072 158493 62053 9272 3170 11355 34066 % 綜上所述， “ 湖 景 國際” 項目 一期 因低層公寓體量較大， 銷售 可實現(xiàn)毛利潤 62053 萬元， 凈利潤34066萬元，投資回報率高達 %，該項目是可行的 ,符合投資收益的市場標準。 ? 根據(jù) 臨海 市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場行情及未來預期， 我們認為以下的價格定位是合理的： 本項目 未來低層公寓 銷售均價預計為 13000元 /㎡ （ 送 地下車庫） ， 酒店式 公寓 銷售均價預計為 6800元 /㎡ （精裝修） ，高層 住宅 銷售均價為 6000元 /㎡， 商業(yè) 銷售均價預計為 8000元 /㎡ ， 車庫 預計為 10萬 12萬 /個 ，保守估計 11萬 /個。其中，高層公寓建筑面積為 ㎡，共計 1053套，酒店式公寓約 ㎡，共計 391套，低層 公寓約 68000萬㎡，共計 260套，商業(yè) 米，其他為會所及配套設施。城市高端 總體主導思路： 錦繡山水借景、引景、造景，在小區(qū)規(guī)劃中以一心、兩軸的整體架構中展開組織； ? 低層公寓區(qū)與高層區(qū)的合理分區(qū)布局，使的土地價值最大化； ? 適度的圍合，建立以鄰里單位為細胞核的空間組織關系； ? 小區(qū)整體抬高，設計的半地下車庫不封閉，陽光生態(tài)停車環(huán)境； ? 人車分流，進退式的主次口廣場，景觀尺度與高層建筑底層空間融合； ? 型 細節(jié) 設計 ? 多采取大開間、短進深的空間處理 ； ? 中空客廳采用大幅度挑高設計，使空間感觀加強，并體現(xiàn)主人 的 尊貴感 ； ? 各種窗體盡量采用三面落地玻璃窗，使得視野與景觀空間更加開闊 ； ? 陽臺雙層挑空，在細節(jié)上體現(xiàn)高檔感 ； ? 設置大面積 露臺 ，最大限度的貼近自然 ； ? ? 住宅的設計應該具有標志性，強調 臨海市 樓王的設計建筑理念 ； ? 在住宅設計上注重景觀與朝向的共享和優(yōu)化，充分利用項目周邊的現(xiàn)有資源 ； ? 強調新材料和居住新設計理念的運用，強調住宅人性化的設計居住理念 ； ? 戶型的設計除具備最基本的干濕分區(qū)、潔污分區(qū)、動靜分區(qū) 的功能外，可以強調空間的延伸開放，設計相對比較寬敞大氣的露臺，使居住客戶的生活空間可以得以戶外戶內(nèi)的聯(lián)動； ? 小區(qū)內(nèi)的綠地可分為四類：第一類是公共綠地，第二類是宅基綠地，第三類是配套公共建筑綠地，第四類是道路綠地。 ? 根據(jù) 臨海 市 在售項目 的 銷售情況，選取競爭樓盤 （ 如湖畔尚城等），考慮 臨海 市房地產(chǎn)市場 價格逐年上漲 的發(fā)展 趨勢 ，結合本項目 高品質、高規(guī)劃 的特點 以及 項目 推售時間等 各 因素 ， 我們初步認為 合理銷售 價格 定位 如下： 序號 物業(yè) 銷售 均價 (元 /㎡ ) 1 高層 住宅 6000 2 酒店式 公寓 6800（精裝修） 3 低層公寓 13000（送地下車庫） 4 商 鋪 8000 5 車庫 11萬 /個 6 會所、 物管用房、公廁 / ? 以及區(qū)域劃分 根據(jù)對 臨海市 以及 臺州 地區(qū)高端商品房的消費市場容量進行調查分析后，確定本項目的客戶定位與區(qū)域構成如下： 主力目標客群瑣定為區(qū)域特性所框定的臨海市城區(qū)或鄰近的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，其中重點關注臨海市城區(qū)先地緣客 戶 非地緣客 戶 臨海私營業(yè)主、政府、事業(yè)單位等 40% 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家、私營業(yè)主等 30% 目標客戶群 其他區(qū)域目標人群 10% 周邊縣市目標 人群 20% “湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 18 頁 富的私營企業(yè)主、政府人員、企業(yè)高管及在外 經(jīng)商人員等 ， 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)來城區(qū)經(jīng)商或先富的私營企業(yè)主和高收入人群；補充目標客群重點關注周邊縣市私營業(yè)主和高收入人群 及 部分 外地 投資客。 ? 相符性分析 由上述信息可見，擬開發(fā)建設項目所在地處于臨海城區(qū)東北方向，符合相關規(guī)劃，交通比較便利。 ? 《 臨海市城鄉(xiāng)公共客運交通專業(yè)規(guī)劃 》 相符性分析 分析 ? 要點 臨海城區(qū)為帶狀組團式布局，主線沿東北、西南方向的城市主、次干路布置，為走廊客流服務，線路一般經(jīng)由城市主要客流集散點。二帶四景即靈江風光帶及匯港河、靈湖、牛頭山生態(tài)景觀帶和古城風景區(qū)，三峰寺風景區(qū)、靈湖風景區(qū)和牛頭山旅游度假區(qū)，作為風景旅游發(fā)展基地。 ? 城市結構 的協(xié)調性分析 ? 要點 根據(jù)《臨海市城市 總體 規(guī)劃》， 城市結構為： 一城五區(qū)，二帶四景。同時，用地跨靈江向南發(fā)展。 四、 與 政府 規(guī)劃相符性分析 ? 城市用地發(fā)展方向 相符性分析 “湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 16 頁 ? 要點 根據(jù)《 臨海市城市 總體 規(guī)劃 》， 城市用地發(fā)展方向：東北推進，跨江向南。 Weak ? 項目周邊生活配套目前不齊全 ； ? 前期籌備時間相對較緊； Opportunity ? 臨海房地產(chǎn)市場處于快速成長階段，市場容量可觀 ； ? 目前臨海高檔次樓盤較少，市場競爭風險相對較小 ； ? 項目處于新區(qū)，臨海政府目前正大力發(fā)展該區(qū)域，體育館、五星級大 酒店等配套設施基本已建成。該項目的年銷售量控制可通過準確的產(chǎn)品差異化定位方式和合理的銷售控制方式來實現(xiàn)。 總體上來看， 由于整個 臨海 市的 高端住宅 項目較 少 ，即 競爭性樓盤較 少 。目前臨海在售樓盤中只有云水 山莊、春天華庭和湖畔尚城三個樓盤中有排屋，但體量都不大，同時多為疊排。國際匯晶城和檀香公館。游泳池、架空景觀層、亭臺樓榭、景觀步道、組團花園、排屋私家花園等； 開盤時間： 20xx年 5月； 交房時間： 20xx年； 銷售情況：基本售罄； 價 格：排屋均價 120xx元 /平米 ，多層 5500元 /平方米 ； ? 結論 目前臨海商品房市場相對處于一個空檔期，除云水山居可售房源比較多外，其余基本處于銷售末期和銷售空擋期，春天華庭剩余房源將在年底前推出。 銷售情況：未售 。 項目進度：基礎工程，售樓部建設 。 容積率： 。 建筑占地面積： 14584平方米 。 價 格： 6號樓 2樓 5000元 /平方米，車位 13萬 /個 ； 開盤時間： 20xx年 1月 18 日 ； 交付時間： 20xx年 ； 銷售情況：還剩余 170平方米以上的大戶型、低樓層 ； ? 國際匯晶城 “湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 14 頁 開 發(fā) 商：浙江恒宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ； 項目位置：柏葉路，河套路南側 ； 項目概況：恒宇商鋪層高 ，進深 12米，開間 。約 430戶。世紀華庭 項目位置：臨?？瓦\中心邊上 ； 開 發(fā) 商：浙江雙鴿置業(yè)有限公司 ； 建筑設計：杭州市城建設計研究院 ； 全案策劃：杭州道盛廣告策劃有限公司 ； 項目概況：項目總用地面積 28572平方米，總建筑面積 123819平方米，由一幢 27層五星級酒店和商務酒店，三幢 1719層高尚公寓、 16000平方米世紀聯(lián)華超市以及 7200平方 米沿街商鋪組成 ； 戶型面積：單身公寓 4154平方米，公寓主力面積 133143平方米，躍層 237286平方米 ； 開盤時間： 2月 1日推出 17樓， 4日推出 8樓以上 ； 價 格：單身公寓南面 18樓 5250元 /平方米， 19樓加 5060 元 /平方米 ； 銷售情況：套房已經(jīng)全部售完，還剩余少量單身公寓 ； 交付時間： 20xx年初 ； ? 怡江苑 項目位置：靖江中路西側，靈江北側 ； 開 發(fā) 商：臺州市恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ； 建筑設計：浙江華東建設發(fā)展設計有限公司（杭州浙華建筑事務所） ； 物業(yè)顧問：浙江 綠城物業(yè)管理有限公司 ； 廣告代理：臨海一見喜廣告營銷事務所 ； 項目概況：該項目總用地面積 平方米，總建筑面積 平方米，容積率 ，建筑密度 %，綠地率 30%，總幢數(shù) 11幢，由 3幢高層和 8幢多層構成，單幢最高層數(shù) 23層 ； 戶型面積：高層（ 10 14 148平方米），多層（ 130178平方米，主力 130140平方米） ； 價 格：已全部售完 ； “湖景 國際”項目可行性研究報告 臺州新都置業(yè)有限公司 第 13 頁 銷售情況：全部售完 ； 開盤時間：二期多層 20xx年 8月開盤，三期高層 20xx年 7月開盤 ； 交付時間：多層 20xx年交付 ，高層 2