中鐵置業(yè)長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-展示頁(yè)
2024-09-02 19:50本頁(yè)面
【正文】 有車一族； ? 項(xiàng)目西邊的鐵路線帶來(lái) 一定 的噪音污染 ，降低居住品質(zhì) 。 威脅 分析 ： ? 政策風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)長(zhǎng)沙市規(guī)定，本項(xiàng)目所在區(qū)域執(zhí)行“ 90 ㎡以下占 60%”的規(guī)定，而根據(jù)長(zhǎng)沙市規(guī)劃管理局文件《關(guān)于青竹湖畔小區(qū)南區(qū)項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整問(wèn)題的意見(jiàn)》（《長(zhǎng)規(guī)報(bào)[2020]17 號(hào)》）文件，要求本項(xiàng)目小于 90 ㎡ 的小戶型套型面積占 30%，雖然較 60%已經(jīng)有了很大的降低，但是本項(xiàng)目規(guī)模體量比較大， 30%的比例仍然不小，將在一定程度上影響本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)； ? 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目南面芙 蓉北路沿線 未來(lái)可供開(kāi)發(fā)面積 比較大， 地理位置都優(yōu)于本項(xiàng)目，未來(lái)競(jìng) 爭(zhēng) 比較 激烈； ? 未來(lái)出臺(tái)的政府宏觀調(diào)控政策的影響， 2020 年以來(lái)，全國(guó)各地房?jī)r(jià)上漲迅速，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)也迅猛發(fā)展，去年以來(lái)的眾多宏觀調(diào)控政策甚微，預(yù)計(jì)未來(lái)政府有可能出臺(tái)新的、更嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，從土地、市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、金融信貸市場(chǎng)等多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 二、 投資和收益分析 在容積率 的情況下進(jìn)行了模擬財(cái)務(wù)測(cè)算，以 50萬(wàn) /畝的地價(jià)計(jì)算， 稅前利潤(rùn)為 44316萬(wàn)元， 稅 前 利潤(rùn)率為 % ， 稅后利潤(rùn) 25768萬(wàn)元 （扣除土地增值稅），稅后利潤(rùn)率 %， 有著較高的經(jīng)濟(jì)效益 ： （一） 項(xiàng)目投資 經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目總投資為 112049 萬(wàn)元 ，實(shí)際投資估算 詳 見(jiàn)下表： 表一：投資估算表（開(kāi)發(fā)面積： 732 畝 容積率： ） 項(xiàng)目名稱：長(zhǎng)沙青竹湖項(xiàng)目 日期： 2020/10 項(xiàng)目 單位成本（元 /M2） 總成本 （萬(wàn)元） 計(jì)算說(shuō)明 一、土地成本 1, 36591 其中： 土地出讓金 1, 36591 按照 50 萬(wàn) /畝計(jì)算 ,土地面積 二、開(kāi)發(fā)前期費(fèi) 9809 其中： 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2196 項(xiàng)目為別墅，部分提高設(shè)計(jì)費(fèi) 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 7027 三通一平費(fèi) 439 場(chǎng)地具備道路、場(chǎng)地平整，考慮臨水、 臨電 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 146 臨時(shí)圍墻 、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍板 三、建安成本 1, 33155 別墅 1, 23251 普通住宅 1, 9904 提高品質(zhì) ,含土建、門窗、外檐、地下室等 四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 3221 其中： 給排水工程費(fèi) 1171 含貼費(fèi)和開(kāi)口費(fèi) 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 293 含區(qū)內(nèi)工程費(fèi)、灶表費(fèi) 高低壓供電系統(tǒng) 1171 含高低壓和配套費(fèi)，區(qū)內(nèi)的工程費(fèi)，紅線外 費(fèi)用 室外消防系統(tǒng) 88 按總建筑面積計(jì)算 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 146 室外智能系統(tǒng) 351 五、園林環(huán)境 5915 依設(shè)計(jì)方案的不同而不同 其中： 綠化建設(shè)費(fèi) 2635 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出 建筑小品 2342 考慮硬地、噴泉、雕塑等 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 道路和照明 937 直接成本 3, 88691 六、管理費(fèi)用 1563 (2+3+4+5)*3% 七、財(cái)務(wù)費(fèi)用 13614 其中 :財(cái)務(wù)費(fèi)用（土地） 10000 貸款額度按土地成本的 100%，按照 3年，利率 10% 財(cái)務(wù)費(fèi)用（建設(shè)） 3614 貸款 億 ,3 年建設(shè)期 ,利率 9% 八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1563 (2+3+4+5)*3% 九、營(yíng)銷費(fèi)用 6619 銷售收入 *4% 間接成本 23359 總投資成本 3, 112049 直接成本 +間接成本 注：上表中計(jì)算為電子計(jì)算，四省五入取整表示，分項(xiàng)與合計(jì)之間相差177。 （二） 項(xiàng)目收益 別墅類物業(yè)按 5800— 8000 元 /平米、小高層銷售按 3500 元 /㎡、社區(qū)商業(yè)銷售按 6000 元 /平米計(jì)算，項(xiàng)目收益詳見(jiàn)下表： 表二：項(xiàng)目收益表 （注：容積率 ） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 銷售單價(jià) 工程量 金額（萬(wàn)元） 備注 1 銷售收入 其中 別墅類產(chǎn)品 雙拼 79054 市場(chǎng)預(yù)估 聯(lián)排 28095 市場(chǎng)預(yù)估 獨(dú)棟 23251 市場(chǎng)預(yù)估 小高層 29064 市場(chǎng)預(yù)估 社區(qū)商業(yè) 6000 市場(chǎng)預(yù)估 2 營(yíng)業(yè)稅及附加 9101 1 3 稅前利潤(rùn) 44316 1總投資 2 4 稅前利潤(rùn)率 % 3247?？偼顿Y 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 注：上表中計(jì)算為電子計(jì)算，四省五入取整表示，分項(xiàng)與合計(jì)之間相差177。 三、 擬開(kāi)發(fā)周期規(guī)劃 2020 年通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓取得該地塊。 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)周期為 4 年半。 時(shí)間規(guī) 劃 開(kāi)發(fā)進(jìn)度 2020 年 下半年 2020 年 上半年 2020年 下半年 2020 年 上半年 2020 年 下半年 2020 年 上半年 2020 年 下半年 2020 年 上半年 2020 年 下半年 工程進(jìn)度 第一期 雙 +獨(dú) +聯(lián) 第二期 雙 +獨(dú) +聯(lián) 第三期 雙拼 +聯(lián)排 +小高 第四期 小高層為主 +雙拼 銷售進(jìn)度 第一期 雙 +獨(dú) +聯(lián) 第二期 雙 +獨(dú) +聯(lián) 第三期 雙拼 +聯(lián)排 +小高 第四期 小高層為主 +雙拼 中鐵 置業(yè)長(zhǎng)沙 青竹湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 四、 分期銷售收入規(guī)劃 表三：銷售收 入規(guī)劃表（ 注： 容積率 ） 銷售年份 開(kāi)發(fā)期數(shù) 產(chǎn)品類型 銷售 單價(jià) （元 /㎡） 銷售 體量 （㎡） 銷售收入 （萬(wàn)元） 分期收入 （萬(wàn)元） 2020 年 第一期 雙拼 別墅 45180 聯(lián)排 別墅 獨(dú)棟 別墅 2020 年 第二期 雙拼 別墅 47331 聯(lián)排 別 墅 獨(dú)棟 別墅 2020 年 第三期 雙拼 別墅 41275 聯(lián)排 別墅
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