【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 東 353 4 0 0 2 359 合計(jì) 620 13 1 2 3 639 表 10 次級(jí) 商圈內(nèi)的零售店在方位上的 年銷售額 比較 南 78 43 7 0 128 西 130 56 3 0 189 東 202 23 0 0 225 合計(jì) 601 243 13 2 859 福州寶龍房地產(chǎn) 發(fā)展有限公司 TEL:05913943888 FAX:05913210533 EMAIL: 13 – 10 萬(wàn)元以下 10 萬(wàn)－ 100萬(wàn)元 100 萬(wàn)－1000 萬(wàn)元 1000 萬(wàn)元以上 合計(jì) 北 144 95 1 0 240 南 13 19 0 0 32 西 0 0 0 0 0 東 223 119 5 2 349 合計(jì) 380 233 6 2 621 三． 商圈地理分析 （一） 可 見(jiàn)度 可見(jiàn)度是商 店被往來(lái)行人或乘車者所能看到的程度。場(chǎng)所可見(jiàn)度越高，商店越容易引起客流的重視，他們來(lái)店購(gòu)物的可能性越大。 預(yù)定地所在位置為 工業(yè)路與白馬 西二環(huán)路的 交叉口 ，為叁 面臨街的十字路口 ，可見(jiàn)度較高。 圖 9 預(yù)定地地理位置示意圖 寧化路 工 業(yè) 路 白 馬 南 路 西 二 環(huán) 南 路 預(yù)定地 智 閩 江 北 江 濱 大 道 福州寶龍房地產(chǎn) 發(fā)展有限公司 TEL:05913943888 FAX:05913210533 EMAIL: 14 – （二） 交通便利性 預(yù)定地所在位置為 工業(yè)路與白馬 西二環(huán)路的 交叉口 ，交通便利。一是工業(yè)路與西二環(huán)路都是福州市的 主要公路 ，交通網(wǎng)絡(luò) 四通八達(dá)， 可直達(dá) 火車站 和客運(yùn)站， 白天能 通過(guò)大型貨車，商品運(yùn)輸較 方便 。 二是該地有較密集的公交汽車路線經(jīng)過(guò)，各條公交路線的?？奎c(diǎn)能均勻全面地覆蓋整個(gè)市區(qū)， 這在 當(dāng)前 福州市 私家車普及不廣 的情況下顯得 尤為重要。 表 11 途經(jīng)預(yù)定地的公交線路表 工業(yè)路線路 西二環(huán)路線路 工業(yè)路與西二環(huán)路交叉 起點(diǎn) 終點(diǎn) 14 空軍門(mén)診 臺(tái)江廣場(chǎng) 14 支 西客站 臺(tái)江廣場(chǎng) 27 東站 福大東門(mén) 33 埕園頂 茶亭公園 38 閩侯縣委 茶亭公園 39 閩江大學(xué)（大學(xué)城） 步行街 7 融僑錦江 下院 942 臺(tái)江影院 江口 973 祥坂小區(qū) 工程學(xué)院 813 福州大學(xué) 白湖亭 13 祥坂小區(qū) 遠(yuǎn)西村 13 支 祥坂小區(qū) 遠(yuǎn)西村 26 火車站 金山住宅區(qū) 817 錦繡文華 福機(jī) 945 支 森林公園南門(mén) 工程學(xué)院（建專） 4 黎明電腦城 三角埕 目前， 福州二環(huán)三期工程加緊施工 。 該工程總投資 12． 4億元，是連接已建成的二環(huán)路一、二期，形成二環(huán)路閉合的關(guān)鍵性工程。三期工程起于西二環(huán)路與長(zhǎng)汀路交匯處，向南跨越閩江，與聚龍路相交后朝東南 走向，經(jīng)鷺嶺路、齊安村、首山村、迎賓路，止于則徐大道。工程全長(zhǎng) 公里，其中建設(shè)特大橋 1 座（尤溪洲閩江大橋），互通式立交橋 1座（聚龍路立交橋），高架立交橋 4座，中小 福州寶龍房地產(chǎn) 發(fā)展有限公司 TEL:05913943888 FAX:05913210533 EMAIL: 15 – 橋 4 座 。 項(xiàng)目建成 后，本預(yù)定地在交通上還可輻射到南江濱和沿江開(kāi)發(fā)的倉(cāng)山新興的社區(qū)。 四． 結(jié)論： 經(jīng)過(guò)詳細(xì)調(diào)查， PFT 獲得了以上數(shù)據(jù)，并根據(jù)商圈研究的基本要求進(jìn)行了分析，得出以下結(jié)論： （一） 如果 寶龍城市廣場(chǎng)設(shè)在 預(yù)定地，將增補(bǔ)以預(yù)定地為核心的商圈空白 ，形成一個(gè)新的商業(yè)中心 。 福州西南片區(qū)目前尚無(wú)一家綜合型超級(jí)大賣場(chǎng)，絕大多數(shù)的是以夫妻單體店為主的社 區(qū)便利店。較大型的超級(jí)市場(chǎng)只有以生鮮為主的永輝，不能與寶龍城市廣場(chǎng)形成正面競(jìng)爭(zhēng)；而綜合型的超級(jí)市場(chǎng)只有黎明好又多，其規(guī)模不大，品類不完整，無(wú)法滿足周邊居民的“一站式”購(gòu)買需要，而建設(shè)中的歐倍德、百安居以家居建材為主，不會(huì)對(duì)寶龍城市廣場(chǎng)構(gòu)成大的威脅。 目前預(yù)定地的地價(jià)不高，但增值期望極大，成長(zhǎng)性極好。 寶龍城市廣場(chǎng) 在此時(shí)進(jìn)駐將占有極為有利的條件。 義洲、幫洲作為福州市遺留的較大規(guī)模的棚屋區(qū)改造工程，將實(shí)現(xiàn)原住戶回遷與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并重，屆時(shí)將建成一大片現(xiàn)代化的社區(qū)，由于目前江濱板塊正持續(xù)升溫，以江濱為題材的現(xiàn)代化新社 區(qū)的建立將吸引福州的眾多“親水一族”前來(lái)置業(yè)，從而創(chuàng)造巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)；周邊以融僑錦江、望龍芳庭、江岸名都、碧水芳洲等大型高尚社區(qū)的建成也將為寶龍城市廣場(chǎng)提供了大量的顧客群；而在次級(jí)商圈內(nèi)的金山社區(qū)的眾多人口（金山新區(qū)預(yù)計(jì)將成為超過(guò)十五萬(wàn)人的住宅區(qū)）將因交通狀況的改善而被吸引過(guò)來(lái)。 （三） 交通便利性將成為 寶龍城市廣場(chǎng) 擴(kuò)大商圈 影響力，吸引顧客 的有力武器。 隨著福州二環(huán)路的全線通車和聯(lián)結(jié)倉(cāng)山的大橋的建成，加之新社區(qū)建成以后公交線路的延伸和增加，預(yù)定地的交通網(wǎng)絡(luò)變得發(fā)達(dá)起來(lái)；同時(shí)，由于市內(nèi)交通擁擠的狀況在短期內(nèi)不可 能得到改善（甚至可能惡化），許多有車 福州寶龍房地產(chǎn) 發(fā)展有限公司 TEL:05913943888 FAX:05913210533 EMAIL: 16 – 一族往往會(huì)選擇交通便利，停車方便的大型商場(chǎng)進(jìn)行“一站式”的購(gòu)物，而目前處于交通便利的二環(huán)路上基本上沒(méi)有超級(jí)大賣場(chǎng)的存在。 綜上所述， 寶龍城市廣場(chǎng) 在選擇該地作為預(yù)定地是可行的，也是符合商圈輻射戰(zhàn)略 及價(jià)值規(guī)律的 。 第四章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位 根據(jù)充分的前期市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目擬建成集旅游、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食于一體的“一站式”消費(fèi)中心。包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心即（ Shopping Mall）屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，指 在一具毗鄰的建筑群中或一個(gè)大型建筑物中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列的“零售商店”、“服務(wù)機(jī)構(gòu)”組織在一起，提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)中心。它的特征是：一大，即占地面積大、建筑面積大、停車面積大；二多，即店鋪多；三高，即購(gòu)物環(huán)境要求高、檔次高、顧客群購(gòu)買力高。（ Shopping Mall）已成為歐美等國(guó)家的主流零售業(yè)態(tài)，銷售額已占據(jù)其社會(huì)消費(fèi)品總額的 50%左右。在我國(guó)經(jīng)過(guò)幾年的摸索，歷經(jīng)了它的實(shí)驗(yàn)階段后，如今正在以數(shù)量上的迅速遞增而引發(fā)著零售業(yè)的變革。 項(xiàng)目各層功能分區(qū)及經(jīng)營(yíng)定位 地下負(fù)二層：設(shè)有 800 個(gè)停車位的智能停車場(chǎng)及設(shè)備用房。 地下負(fù)一層：以親水水域及具有世界各國(guó)童話傳說(shuō)為主題的以青少年為主導(dǎo)消費(fèi)的游樂(lè)、購(gòu)物中心，其中設(shè)有高科技的聲、光、電、夢(mèng)幻世界及辛巴克歷險(xiǎn)記、阿里巴巴和四十大盜等等各國(guó)童話傳說(shuō)為主題的各游樂(lè)及購(gòu)物分區(qū)。 地下一層：以世界風(fēng)情為主題將法蘭西的浪漫、意大利的典雅、荷蘭 福州寶龍房地產(chǎn) 發(fā)展有限公司 TEL:05913943888 FAX:05913210533 EMAIL: 17 – 的溫馨、瑞士的高貴、美國(guó)的奔放以及日本的溫柔等異國(guó)風(fēng)情原汁原地搬入商場(chǎng)里面。各個(gè)獨(dú)立商鋪以“店中店”的形式圍繞近 2500 ㎡ 的風(fēng)情廣場(chǎng)，沿異國(guó)風(fēng)情街排列展開(kāi)，創(chuàng)造出“逛街”購(gòu)物的全新購(gòu)物方式，給予人們休閑加娛樂(lè)、旅游加購(gòu)物的消費(fèi)享受。 地上二層：以世