【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 等 私營(yíng)企業(yè)中高層 四類目標(biāo)客群 銀行、電信、電力、鋼鐵 等大型壟斷企業(yè)中高層 高新科技產(chǎn)業(yè)、流通業(yè)、服 務(wù)業(yè)中的高收入階層 政府中高級(jí)公務(wù)員 事業(yè)單位中高級(jí)管理19 消化速度較慢，唐山高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)尚為空白，預(yù)計(jì)市場(chǎng)空間也較小， 但是潛在供應(yīng)量較大。因此建議本案寫(xiě)字樓部分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)適當(dāng)豐富 產(chǎn)品線以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 寫(xiě)字樓部分選擇地塊北側(cè)西段寫(xiě)字樓作為高檔寫(xiě)字樓產(chǎn)品，提高 項(xiàng)目整體檔次和形象，填補(bǔ)唐山高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)空白。 目標(biāo)客戶主要包含投資者、唐山主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈條中的經(jīng)銷商，主要 包含大型鋼鐵、建材、汽車類等經(jīng)銷商，以及外地大型企業(yè)駐唐辦事 處。 中檔 Soho 類部分選擇地塊其余寫(xiě)字樓類作為 soho 類產(chǎn)品，具有 辦公及自住兩種功能，戶型面積基本單元在 5070 平米，可靈活自由 組合，建議精裝修。 目標(biāo)客戶群主要包含投資者，鋼鐵、建材、汽車類等經(jīng)銷商，以 及外地企業(yè)駐唐辦事處，本地中小型服務(wù)類企業(yè)、商貿(mào)服務(wù)公司。 20 地 塊 第三章 建設(shè)選址與建設(shè)條件 一、項(xiàng)目選址 該項(xiàng)目位于唐山市路南區(qū)新華道南側(cè)，國(guó)防道北側(cè)，文化路東側(cè)， 增盛路西側(cè)。 該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 萬(wàn)平方米，建設(shè)用地面積 萬(wàn)平 方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米，地上建筑面積 萬(wàn)平方米， 其中大商業(yè) 萬(wàn)平方米、酒店 萬(wàn)平方米、寫(xiě)字樓 萬(wàn)平 方米、住宅 萬(wàn)平方米、回遷部分 萬(wàn)平方米，地下總建筑21 面積 萬(wàn)平方米，容積率 ，建筑覆蓋率 46%，建筑綠地率 7%， 停車數(shù)量 3000 輛，建筑高度 米，廣場(chǎng)面積 萬(wàn)平方米。 二、區(qū)位分析 項(xiàng)目位于唐山市核心區(qū)，抗震紀(jì)念碑東側(cè)，緊鄰城市主干道—— 新華道與建設(shè)路。 建設(shè)路： 唐山市的迎賓景觀大道，全長(zhǎng) 公里，是唐山市 首條實(shí)行“綠波”管理的道路 。 新華道：1985 年完成建設(shè)，路面寬 50 米，全長(zhǎng) 公里，也被 稱為“唐山的長(zhǎng)安街” 。 抗震紀(jì)念碑：位于建設(shè)路與新華道交匯處，建成于 1986 年唐山22 抗震 10 周年之際，原為無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的地震遇難遺體安葬地，現(xiàn)為唐山 人文化娛樂(lè)活動(dòng)的重要場(chǎng)所。 目前唐山人對(duì)于該地塊總體評(píng)價(jià)較好，很認(rèn)可該地段的“城市核 心地段”稀缺性和較高的開(kāi)發(fā)價(jià)值，抗震紀(jì)念廣場(chǎng)并不會(huì)帶來(lái)負(fù)面影 響，而是將紀(jì)念碑看成是唐山的標(biāo)志性建筑和唐山的驕傲。 三、地塊現(xiàn)狀 該地塊處于唐山市中心地段，東至增盛路、南至國(guó)防道、西至文 化路、北至新華道。原有居住區(qū)于 1984 年竣工入住，大部分為二層 建筑，地塊四周多為沿街商業(yè)區(qū)。 23 目前地塊主要部分基本拆遷完畢，剩余部分為南側(cè)建筑及東側(cè)少 量商鋪，地塊由北至南形成一定坡度，內(nèi)部有一定數(shù)量的原生樹(shù)木。 南側(cè)一面的建筑及東側(cè)的部分住宅較破舊，西側(cè)大釗公園的綠化 度較高，北側(cè)與其他三側(cè)形成鮮明對(duì)比。 下圖為北側(cè)新華道及百貨大樓 24 下圖為西側(cè)文化路 下圖為東側(cè)增盛路 下圖為南側(cè)國(guó)防道 25 四、建設(shè)條件 氣候條件 唐山市地位于華北沖積平原東北隅，北枕燕山，南鄰渤海，受海 洋性氣候與季風(fēng)性氣候控制，屬半大陸性氣候。夏季炎熱多雨，冬季 寒冷干燥多風(fēng)，極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫‐℃，年平均 氣溫 ℃，平均降雨量 614mm/a。冰期由每年 12 月凍結(jié)，融解于 次年 3 月，凍結(jié)期約 4～5 個(gè)月。凍土深度為 ～。最小降雪厚 度為 40mm，最大降雪厚度為 190mm。常年以東風(fēng)為主，冬季多為 偏北風(fēng)，最大風(fēng)速為 25m/s。 地質(zhì)條件 （1）地層概況 工作區(qū)處于燕山南麓，屬山前沖洪積平原區(qū)，地面標(biāo)高 19～26m， 區(qū)域地層序列從新到老為新生界至太古界。其中前寒武系均出露于開(kāi) 平煤田北部及東北部。開(kāi)平煤田的寒武系、奧陶系、石炭系、二迭系 已建立起我國(guó)北方重要的標(biāo)準(zhǔn)地層剖面；石炭系、二迭系為主要含煤 地層。奧陶系構(gòu)成了含煤盆地的基底。 （2）區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造概況 本區(qū)大地構(gòu)造位于燕山臺(tái)褶帶南緣的開(kāi)灤臺(tái)凹，該臺(tái)凹主要由中 元古界至上古生界組成，晚古生界石炭、二迭系沉積環(huán)境穩(wěn)定，發(fā)育 齊全，沉積層厚 1200m 的煤系地層。中生代燕山運(yùn)動(dòng)強(qiáng)烈，形成一 系列褶皺和斷裂，并缺失中生界，也無(wú)巖漿運(yùn)動(dòng)。褶皺具隔擋式特點(diǎn)， 背斜窄，走向斷層發(fā)育，向斜寬。褶皺軸走向均為北東，主要有豐臺(tái)26 背斜、車軸山向斜、碑子院背斜、開(kāi)平向斜。新生代以來(lái)，南北構(gòu)造 分異明顯，南部下沉，上新統(tǒng)—第四系向北層層超覆，并伴隨斷裂活 動(dòng)形成鴉鴻橋凹陷、新軍屯—唐山凸起、唐山東斷凹等構(gòu)造。 （3）水文地質(zhì)條件 區(qū)內(nèi)分布有第四系孔隙水，奧陶系巖溶水，碎屑巖裂隙水，它們 之間存在著不同程度的水力聯(lián)系。 （4）工程地質(zhì)條件 根據(jù)《唐山市長(zhǎng)青樓小區(qū)及周邊區(qū)域整體改造規(guī)劃用地地質(zhì)災(zāi)害 危險(xiǎn)性工程地質(zhì)勘察報(bào)告》，場(chǎng)區(qū)內(nèi)共布設(shè)的 8 個(gè) － 不等 的工程地質(zhì)鉆孔揭露的地層巖性主要為密實(shí)的砂性土和粘性土互層； 按其沉積環(huán)境、物理力學(xué)性質(zhì)及工程特征進(jìn)一步劃分為 14 層?，F(xiàn)將 工程場(chǎng)區(qū)的巖性自上而下描述如下（圖 3－112）： 第⑴層：雜填土 層底埋深 ～，層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 雜色，松散，稍濕，含較多磚塊、灰渣及石子，局部為素填土。堆積 時(shí)間大于 10 年。 第⑵層：粉質(zhì)粘土 層底埋深 ～，層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 棕黃色，可塑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含砂粒，局部夾粉砂，見(jiàn)鐵 錳結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 120kPa。 第⑶層: 粉砂 層底埋深 ～, 層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。27 灰黃色棕黃色，稍濕濕，稍密中密，以長(zhǎng)石為主，石英次之，磨 圓度差，分選差，局部含土質(zhì)成份較高，地基土承載力特征值為 160kPa。 第⑷層: 粉細(xì)砂 層底埋深 ～，層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 灰黃色棕黃色，濕，中密密實(shí)，以長(zhǎng)石為主，石英次之，磨圓度差， 分選差，局部含土質(zhì)成份，夾粉質(zhì)粘土薄層，地基土承載力特征值為 180kPa。 第⑸層：粉質(zhì)粘土 層底埋深 ～, 層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 灰黃色，可塑，局部軟塑，稍有光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含砂 粒，局部含量較高，見(jiàn)鐵錳結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 120kPa。 第⑹層: 粉質(zhì)粘土 層底埋深 ～, 層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 棕紅色，局部棕黃色，可塑，稍有光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，見(jiàn) 鐵錳結(jié)核及鈣質(zhì)結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 150kPa。 第⑺層: 粉土 層底埋深 ～, 層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 灰黃色，濕，密實(shí)，搖震反應(yīng)中等，干強(qiáng)度低，韌性低，含砂粒，局 部夾粉質(zhì)粘土，見(jiàn)鐵錳結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 170kPa。 第⑻層: 粉砂 28 層底埋深 ～, 層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 灰黃色棕黃色，濕，密實(shí)，以石英、長(zhǎng)石為主，含暗色礦物，磨圓 度較好，分選一般，地基土承載力特征值為 200kPa。 第⑼層：粉質(zhì)粘土 層底埋深 ～, ～，層厚 ～。 灰黃色，可塑，稍有光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含砂粒，局部夾 粉細(xì)砂層，見(jiàn)鐵錳結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 180kPa。 第⑽層：粉砂 層底埋深 ～，～，層厚 ～。 灰黃色，濕，密實(shí)，以石英、長(zhǎng)石為主，含暗色礦物，磨圓度較好， 分選一般，夾粉質(zhì)粘土及粉土薄層，地基土承載力特征值為 240kPa。 第⑾層：粉質(zhì)粘土 層底埋深 ～，～，層厚 ～。 棕黃色，可塑，稍有光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含砂粒，見(jiàn)鐵錳 結(jié)核，偶見(jiàn)鈣質(zhì)結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 180kPa。 第⑿層：粘土 層底埋深 ～，～，層厚 ～。 棕紅色，硬塑，光滑，干強(qiáng)度高，韌性高，含砂礫石，以粗砂及細(xì)礫 為主，下部富集，含較多鐵錳結(jié)核，地基土承載力特征值為 210kPa。 第⑿1 層：粉質(zhì)粘土 層底埋深 ～，～，層厚 ～ ?；尹S色，硬塑，光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含鈣質(zhì)結(jié)核，29 具銹染，夾少量碎石塊及石屑，地基土承載力特征值為 220kPa。 第⒀層：殘積土 層底埋深 ～，～，層厚 ～ 。灰白色，局部紫紅色，含風(fēng)化碎石塊，成土狀，遇水軟化， 地基土承載力特征值為 250kPa。 第⒁層：石炭二疊系基巖 揭露深度 ，揭露厚度 。基巖主要為砂巖、 泥巖、灰?guī)r，傾向東南，傾角 45 度左右。 泥巖：褐色，強(qiáng)中風(fēng)化，巖芯呈碎塊及碎屑狀，裂隙發(fā)育，局 部具銹染。 砂巖 ：灰白色，強(qiáng)中風(fēng)化，砂粒主要以中細(xì)粒石英、長(zhǎng)石為主， 下部顆粒較粗，硅質(zhì)膠結(jié)，磨圓分選一般，巖芯中軸夾角 45176。～55176。， 巖芯呈塊狀，下部呈短柱及柱狀，較破碎。 灰?guī)r：青灰色，強(qiáng)中風(fēng)化，局部夾泥灰?guī)r，巖芯中軸夾角 45176。～ 50176。頂部裂隙發(fā)育，泥質(zhì)充填，分布有溶蝕洞隙及破碎帶，被粘土 密實(shí)填充。7 號(hào)孔 ， 為溶洞，粘土密實(shí)充填。 該現(xiàn)象在電成像探測(cè)剖面 26－4 中也得到驗(yàn)證。 根據(jù)綜合鉆探及波速測(cè)試分析結(jié)果，評(píng)估區(qū)巖土體工程地質(zhì)條件 良好，屬于可進(jìn)行建設(shè)的Ⅱ類場(chǎng)地土。 土地及規(guī)劃條件 該項(xiàng)目用地面積為 畝，位于路南區(qū)增盛路西側(cè)、新華道 南側(cè)，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司通過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓30 競(jìng)得該塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。使用期限為商業(yè) 40 年、住宅 70 年。 該地塊規(guī)劃指標(biāo)為：項(xiàng)目容積率約為 （地上建筑面積），地上 總建筑面積不少于 91 萬(wàn)平方米（其中住宅不多于 53 萬(wàn)平方米），該 地上建筑面積不因用地面積變化而調(diào)整。項(xiàng)目包括大型商業(yè)中心、一 座超五星級(jí)酒店、高檔辦公和居住功能。建筑密度不大于 50%。 交通條件 項(xiàng)目北側(cè)緊鄰新華道，距離建設(shè)路僅 500 米，交通快速便利；項(xiàng) 目西側(cè)緊鄰抗震紀(jì)念碑廣場(chǎng)及大釗公園，7 路、28 路等多路公交均可 到達(dá)。 31 生活配套設(shè)施條件 該項(xiàng)目位于城市中心地段，步行尺度內(nèi)生活配套設(shè)施十分完善。 主要生活配套設(shè)施如下 商業(yè)：主要沿新華道分布的百貨大樓、三利購(gòu)物中心、尚座商業(yè) 街等。醫(yī)療：婦幼醫(yī)院、老年病醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院、工人醫(yī)院及中醫(yī)醫(yī) 院等。教育：西山路小學(xué)、市八中、警察學(xué)校、河北理工大學(xué)等。綠 化：大釗公園、鳳凰山公園等。政府：市委、市政府、市人大市政協(xié) 等。 市政基礎(chǔ)設(shè)施條件 唐山是震后崛起的新型城市，城市功能分區(qū)明確，市政設(shè)施配套， 環(huán)境清新優(yōu)美，現(xiàn)代化水平較高。城市自來(lái)水普及率、燃?xì)馄占奥省?污水集中處理率、供熱普及率分別達(dá)到 100％、％、81％和 ％，32 均居全國(guó)同等城市領(lǐng)先水平。 項(xiàng)目電力、給水、污水、雨水、熱力、燃?xì)?、電信等市政基礎(chǔ)設(shè) 施均能滿足需要。 施工條件 項(xiàng)目所在地能實(shí)現(xiàn)“七通一平”的施工條件，工程建材也供應(yīng)充 足。 33 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)技術(shù)方案 一、規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃理念 新城市主義：借鑒歐美的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，功能多元化，居住功能必不 可少，避免城市空洞化； 多元化的城市綜合體（HOPSCA） 本項(xiàng)目的定位為一個(gè)將大型商業(yè)購(gòu)物中心、商務(wù)辦公、五星級(jí)酒 店、大型市民活動(dòng)廣場(chǎng)、高尚居住社區(qū)結(jié)合為一體，提供一個(gè)多元化 的、具有獨(dú)特風(fēng)韻的城市空間。 設(shè)計(jì)原理 以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，對(duì)唐山市城市格局進(jìn)行分析，通過(guò)研究 城市設(shè)計(jì)、商務(wù)、辦公、商業(yè)、居住及休閑活動(dòng)等空間模式和景觀環(huán) 境各要素，從現(xiàn)代城市功能、景觀要求出發(fā)，對(duì)規(guī)劃用地進(jìn)行整體設(shè) 計(jì)，使該項(xiàng)目成為唐山市區(qū)內(nèi)一道亮麗的城市風(fēng)景線。 堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則，合理精心規(guī)劃，保持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與環(huán)境 的協(xié)調(diào)發(fā)展。 堅(jiān)持以人為本的思想，用人性化的設(shè)計(jì)手法，合理進(jìn)行功能安 排與結(jié)合。 創(chuàng)建大型商業(yè)購(gòu)物中心、商務(wù)、酒店、居住、休閑、娛樂(lè)、生 態(tài)、環(huán)保為一體的新城市生活中心。 充分挖掘地塊的最佳商業(yè)價(jià)值，合理布置商業(yè)建筑，提高整個(gè)34 地塊和周邊地區(qū)的活力。 合理組織人流、車流、物流等相互關(guān)系，爭(zhēng)取人車、人貨分流。 充分利用地下空間，合理組織地下功能分區(qū)，挖掘地下空間的 潛力與商業(yè)價(jià)值。 按國(guó)際成熟的商業(yè)模式與消費(fèi)心理組