【正文】 不要隨意相信 .請?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 35 投資利稅率： % 資本金凈利潤率： % 根據(jù)靜態(tài)指標(biāo)也可以看出，該項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力。因此，該項(xiàng)目 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 36 有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 該項(xiàng)目的發(fā)展條件已經(jīng)成熟，其運(yùn)作將有力于推動(dòng)我國零售業(yè)的發(fā)展；迅速推動(dòng)入世后我國零售業(yè)態(tài)的發(fā)展升級(jí)；將最終形成戰(zhàn)略性協(xié)作雙方雙贏的發(fā)展格局。 該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析表明，項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力和清償能力。只要開發(fā)商科學(xué)、規(guī)范地運(yùn)作，該項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 38 目 錄 一、總論 ............................................................................................... 1 項(xiàng)目實(shí)施背景與依據(jù) ................................................................ 1 項(xiàng)目概況 .................................................................................. 3 開發(fā)商概況 ............................................................................... 4 編制依據(jù)與研究范圍 ................................................................ 6 二、項(xiàng)目發(fā)展的必要性分析 .................................................................. 7 該項(xiàng)目的發(fā)展將有力推動(dòng)我國零售業(yè)發(fā)展 ............................... 7 該項(xiàng)目的發(fā)展將迅速推動(dòng)入世后我國零售業(yè)態(tài)的發(fā)展升級(jí) ..... 8 該項(xiàng)目的發(fā)展將加速 市商業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)的步伐 ......... 8 該項(xiàng)目的發(fā)展將最終形成戰(zhàn)略性協(xié)作雙方 雙贏的發(fā)展格局 ..... 9 三、項(xiàng)目發(fā)展市場分析 ....................................................................... 10 市總體環(huán)境分析 .............................................................. 10 市商業(yè)環(huán)境分析 .............................................................. 11 項(xiàng)目選址分析 ......................................................................... 14 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢 ......................................................................... 17 四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排 ..................................................... 18 建設(shè)條件分析 ......................................................................... 18 工程進(jìn)度安排 ......................................................................... 19 五、項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì) ....................................................................... 20 六、工程設(shè)計(jì)和功能要求 ................................................................... 20 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 39 工程設(shè)計(jì) ................................................................................ 20 功能要求 ................................................................................ 22 七、消防、環(huán)保和衛(wèi)生 ....................................................................... 27 消防 ........................................................................................ 27 環(huán)境保護(hù) ................................................................................ 28 勞動(dòng)衛(wèi)生 ................................................................................ 29 八、投資估算與資金籌措 ................................................................... 29 投資估算 ................................................................................ 29 資金籌措 ................................................................................ 30 九、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 .............................................................................. 31 計(jì)算期估算 ............................................................................. 31 銷售（經(jīng)營）收入估算 ..。 進(jìn)一步落實(shí)資金 該項(xiàng)目規(guī)模大，建設(shè)投資達(dá) 萬元，如此大規(guī)模的投資，勢必給開發(fā)商帶來較大的資金壓力。 敏感性分析表明，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。充分利用以上優(yōu)勢，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位，采用科學(xué)的經(jīng)營方式和營銷戰(zhàn)略，該項(xiàng)目的市場前景是比較 可觀的。入世后，以 為代表的國外零售企業(yè)將進(jìn)一步加快進(jìn)入中國市場的步伐，大大推進(jìn)連鎖經(jīng)營，加快規(guī)?；捅镜鼗倪M(jìn)程。 十一、敏感性分析 該項(xiàng)目的敏感性分析選用了建設(shè)投資、經(jīng)營成本和銷售（經(jīng)營）收入作為影響因素，來分析這些因素的變化對主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，分析結(jié)果見 下表： 敏感性分析表 序 號(hào) 調(diào)整項(xiàng)目 分析結(jié)果 建設(shè)投資 銷售收入 經(jīng)營成本 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 0 % 年 1 10% % 年 2 10% % 年 3 10% % 年 4 10% % 年 5 10% % 年 6 10% % 年 從敏感性分析的結(jié)果可以看出，該項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對建設(shè)投資的變化較敏感，對經(jīng)營成本不敏感，但無論是哪種因素變化，在177。 十、財(cái)務(wù)效益分析 現(xiàn)金流量分析 根據(jù)不同角度編制的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表估算的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示： 指 標(biāo) FIRR(%) FNPV(萬元 ) Pt(投資回收期 ) 全 部 投 資 稅 后 1年 11個(gè)月 稅 前 1年 6個(gè)月 自有資金 從不同角度計(jì)算的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率 8%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，包括建設(shè)期在內(nèi)的所得稅后的投資回收期僅為 1 年 11 個(gè)月，可以看出，該項(xiàng)目有較好的盈利能力和清償能力。綜合稅費(fèi)率為 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 34 %。 銷售費(fèi)用估算 商品房銷售費(fèi)用按銷售收入的 2%計(jì)算，則為 萬元。 總成本費(fèi)用估算 工資估算 該項(xiàng)目物業(yè)管理人員的年工資總額及福利費(fèi) (按工資額的 40%計(jì)提 ) 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 33 為 萬元。 該項(xiàng) 目地上為四層，其中地上第四層全部出租給經(jīng)營餐飲的業(yè)戶，其租金水平參照當(dāng)?shù)氐淖饨饍r(jià)格。 資金籌措 該項(xiàng)目資金籌措方案如下表所示： 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 估 算 值 1 自 有 資金 13100. 00 1. 1 自 有 建設(shè)投資 13000. 00 1. 2 自 有 流動(dòng)資金 100. 00 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 31 2 建設(shè)投 資借款 18557. 99 3 預(yù) 售 款反投資 3694. 87 合 計(jì) 35352. 86 如上表所示，該項(xiàng)目資金來源于三個(gè)渠道：①自有資金：自有建設(shè)投資 13000 萬元，自有流動(dòng)資金 100 萬元；②銀行借款 萬元；③銷售款反投資 萬元，該項(xiàng)目一層公建的預(yù)售收入可進(jìn)行再投資。 八、投資估算與資金籌措 投資估算 建設(shè)投資估算 該項(xiàng)目建設(shè)投資 萬元，構(gòu)成內(nèi)容如下： 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 30 項(xiàng)目建設(shè)投資匯總表 單位：萬元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 估算價(jià)值 占建設(shè)投資比例 (%) 1 固定資產(chǎn)投資 2 無形資產(chǎn)投資 3 遞延資產(chǎn)投資 4 預(yù)備費(fèi) 合 計(jì) 詳見附表 1。 車庫產(chǎn)生的廢氣通過排煙豎井排至室外。 生活污水處理 建筑物排出的糞便等生活污水出戶進(jìn) 入鋼筋混凝土化糞池處理后和廚房污水經(jīng)隔油器處理后再排入市政排水管網(wǎng)。 每層 分別設(shè)有重復(fù)顯示屏、地址編碼煙感探測器、地址編碼感溫探測器、消火栓報(bào)警開關(guān)、手動(dòng)報(bào)警開關(guān)及消防對講電話、水流指示器和濕式報(bào)警閥的聯(lián)動(dòng)介面單元、聲報(bào)警器、緊急廣播等，組成消防控制中心，集中控制自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。 安全疏散 建筑物一層設(shè)三個(gè)出入口。對于固定客戶、臨時(shí)客戶及內(nèi)部人員，既做到了區(qū)別對待，又做到了統(tǒng)一管理。 在一些無人值守的重點(diǎn)場所，根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)要求及現(xiàn)場條件進(jìn)行區(qū)域設(shè)防。 ● 有線電視系統(tǒng) 本工程設(shè)有線電纜電視系統(tǒng)。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 26 弱電工程 ● 通訊系統(tǒng) 引入市電話電纜線路，引進(jìn)外線 400對。 低壓動(dòng)力線采用銅芯電線套暗管暗敷設(shè)。 ● 動(dòng)力配線工程 該項(xiàng)目采用放射式與樹干式相結(jié)合的配電方式。其中 2臺(tái) 1600KVA變壓器專門為空調(diào)負(fù)荷供電；