【正文】 面積94平方公里。2002年，12年翻了三番多，%。20多年來(lái)，惠州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化。改革開(kāi)放以前，惠州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到1979年?；葜菔械靥幍途暥?，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽(yáng)光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前惠州市各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)科學(xué)測(cè)算獲得，務(wù)求能夠符合此類(lèi)報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測(cè)算要求。總投資測(cè)算一覽表，系按整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完全由惠州市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)形式；本項(xiàng)目各類(lèi)物業(yè)的測(cè)定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過(guò)歸納和整理，其計(jì)算模式按照國(guó)外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算得出。項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)則主要來(lái)源于惠州市國(guó)土房管局；建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算，同時(shí)與惠州市建設(shè)委員會(huì)公布的惠州市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對(duì)比。本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場(chǎng)投資的必要性、可能性、有效性和合理性。60 惠州**廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告10．2可行性建議……………………………………………………………………………………………59…………………………………………………………………………………………10．1研究結(jié)論59結(jié)論及建議………………………………………………………………………………………57第十章9．5影響開(kāi)發(fā)效益的主要因素分析……………………………………………………………………569．4項(xiàng)目敏感性分析……………………………………………………………………………………9．3項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)盈虧平衡分析………………………………………………………………………5546……………………………………………………………………………………9．1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景45……………………………………………………………………………………8．10本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期各項(xiàng)靜態(tài)總投資比例44…………………………………………………………………………………………………………………………………………8．4．1437．2目標(biāo)客戶分析………………………………………………………………………………………36個(gè)案分析……………………………………………………………………………………………28第五章惠州市商品房供給狀況…………………………………………………………………………26第四章對(duì)環(huán)境及配套要求……………………………………………………………………………………243．5需求祈求………………………………………………………………………………………………233．4住宅建設(shè)和消費(fèi)…………………………………………………………………………………3．222基本情況……………………………………………………………………………………………3．1222．4．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃21……………………………………………………………………………2．4．3道路系統(tǒng)19……………………………………………………………………………………2．4．1基本描述18區(qū)域特點(diǎn)……………………………………………………………………………………………2．418………………………………………………………………………………建筑造型2．3．618…………………………………………………………………………………交通組織2．3．417…………………………………………………………………………………項(xiàng)目概況2．3．216…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………研究?jī)?nèi)容2．2．314…………………………………………………………………………………研究目的2．2．114研究過(guò)程……………………………………………………………………………………………2．213…………………………………………………………………………………研究依據(jù)2．1．112項(xiàng)目概括………………………………………………………………………………………………11第二章惠州市在珠三角的地位和作用……………………………………………………………081．4惠州市的區(qū)位條件……………………………………………………………………………惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況……………………………………………………………………051．2惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況……………………………………………………………[原創(chuàng)]**廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告（規(guī)范研究，全文共賞）[center]目錄第一章051．1惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)…………………………………………………………………061．3南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)……………………………………………………101．5122．1研究基礎(chǔ)…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………132．1．2項(xiàng)目參數(shù)…………………………………………………………………………………142．2．2研究人員…………………………………………………………………………………152．2．4研究方法152．3項(xiàng)目背景……………………………………………………………………………………………162．3．1發(fā)展商簡(jiǎn)介…………………………………………………………………………………172．3．3總體布局…………………………………………………………………………………182．3．5建筑功能…………………………………………………………………………………182．3．7消防及分區(qū)……………………………………………………………………………………192．4．2總體布局……………………………………………………………………………………202．4．4公共設(shè)施配置……………………………………………………………………………21第三章惠州市商品房需求狀況……………………………………………………………………………233．3需求主要指標(biāo)…………………………………………………………………………………………274．1商品房供給總量及特點(diǎn)…………………………………………………………………………274．2住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)………………………………………………………………………………315．1總體供給狀況………………………………………………………………………………………315．2個(gè)案分析……………………………………………………………………………………………31第六章項(xiàng)目評(píng)估……………………………………………………………………………………………346．1項(xiàng)目概括………………………………………………………………………………………………346．2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)………………………………………………………………………………………………346．3項(xiàng)目劣勢(shì)………………………………………………………………………………………………36第七章市場(chǎng)容量……………………………………………………………………………………………367．1項(xiàng)目市場(chǎng)定位…………………………………………………………………………………………377．3銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)……………………………………………………………………………………………377．4市場(chǎng)容量估算……………………………………………………………………………………………38第八章初步成本分析………………………………………………………………………………………408．1項(xiàng)目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………………………………………………408．2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織………………………………………………………………………………………418．3土地成本………………………………………………………………………………………………438．4建安成本……………………………………………………………………………………………土建及裝修工程成本438．4．2設(shè)備安裝工程成本438．5前期費(fèi)用……………………………………………………………………………………………438．6項(xiàng)目其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)………………………………………………………………………………448．7開(kāi)發(fā)期稅、費(fèi)………………………………………………………………………………………448．8紅線內(nèi)、外市政及公建配套設(shè)施工程費(fèi)…………………………………………………448．9本項(xiàng)目靜態(tài)總投資………………………………………………………………………………………………………………………………………45第九章財(cái)務(wù)效益估算459．2財(cái)務(wù)效益初步估算………………………………………………………………………………按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是：◆◆◆第一章惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1．1惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市?；葜菔惺菑V東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。改革開(kāi)發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時(shí)期?；葜菀延梢患偶艧o(wú)聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門(mén)縣，除龍門(mén)縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。按惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑，2002年底，其中戶籍人口（常住人口），外來(lái)人口（暫住人口）?；葜菔腥嗣裾v地惠城區(qū)，；。第一階段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國(guó)開(kāi)始實(shí)行改革開(kāi)放，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。1989—1993年是惠州市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，%，%，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng)61%，%，%，%。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國(guó)處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮，當(dāng)時(shí)的惠州是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來(lái)的投機(jī)資金一度使惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時(shí)也托起惠州市人民對(duì)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。這些事件對(duì)惠州的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車(chē)城項(xiàng)目的擱淺，惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中。在此期間，%，%，%，%，%，%。預(yù)計(jì)未來(lái)五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個(gè)惠州市的跨越式發(fā)展提供契機(jī)?；葜菔袇^(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。改革開(kāi)放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開(kāi)放后，由于東岸接近香港，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì)突現(xiàn)，到2000年，深圳和東莞的人口和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。根據(jù)有關(guān)方面的測(cè)算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，%%，%%，%%，%%。CEPA的簽署與實(shí)施，在未來(lái)若干年香港對(duì)珠三角的輻射作用將大大加強(qiáng)，香港的國(guó)際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進(jìn)珠三角的全面發(fā)展。1．4南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項(xiàng)目，首期投資43億美元，是國(guó)內(nèi)目前最大的中外合資項(xiàng)目，由英荷殼牌公司與中國(guó)海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營(yíng)。該項(xiàng)目已于2002年11月奠基，目前正在進(jìn)行80萬(wàn)噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計(jì)到2005年正式建成投產(chǎn)。大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開(kāi)發(fā)吞吐能力超過(guò)億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。