【正文】 　　綜合上述部分的研究結(jié)論，歸納出如下幾方面意見：　　一、項目所在區(qū)域為惠州市新城區(qū)的核心地帶，惠州由濱江城市向濱海城市的過渡對項目可產(chǎn)生一定的影響力，但本項目地處政治、經(jīng)濟、文化中心，交通十分便利，發(fā)展人文住宅小區(qū)，拉近人與自然的距離的理念在惠州存在一定的市場前景；　　二、從本項目的開發(fā)成本估算數(shù)據(jù)看，本項目建筑安裝工程成本占總開發(fā)成本的五成（不計算財務(wù)成本），但由于土地成本較低，故在本區(qū)域范圍內(nèi)的開發(fā)具有競爭優(yōu)勢?！　∽鳛橐粋€大型的住宅小區(qū)開發(fā)，跨期較長、工程龐大，需要面臨的市場、交通規(guī)劃等外部條件復(fù)雜，加上各階段滾動開發(fā)在需要提高資金的使用效率的同時，亦要保持整個小區(qū)開發(fā)理念的延續(xù)性。根據(jù)第一階段開發(fā)資金運作模式的設(shè)定，對運用資金的能力要求較高。按照這個原則，各期開發(fā)對土地成本的負擔(dān)較為均勻?！　挠澠胶夥治黾懊舾行苑治隹芍?，本項目有較好的抗風(fēng)險能力。但對后期開發(fā)的分析主要是考慮到外部市場環(huán)境以及城市交通系統(tǒng)改良后對其造成的影響項目內(nèi)在盈利能力的預(yù)測?！　”敬慰尚行匝芯繉κ灼陂_發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開發(fā)財務(wù)評價的指標上看，基本達到了以盡量少的資金啟動整個小區(qū)開發(fā)的目的。項目擬分若干期、滾動式開發(fā)，有利于物業(yè)的營銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求；結(jié)論及建議　　本次**廣場進行的初步投資可行性研究工作，是在項目周邊進行了大量的市場研究的基礎(chǔ)之上，通過對小區(qū)規(guī)劃方案、開發(fā)成本估算、資金籌措和運作方式以及財務(wù)效益評價等方面作全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟角度對本項目開發(fā)可行性作出評價。第十章但是在實際操作過程中，幾乎每個房地產(chǎn)項目開發(fā)公司均希望采用這種方式，問題是在目前的市場狀況以及現(xiàn)行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預(yù)售款作為開發(fā)總投資三分之一以上資金的開發(fā)企業(yè)尚須努力。另外，在進行本次財務(wù)效益的計算過程中，所建立的計算模式的設(shè)定之中已經(jīng)考慮到樓花預(yù)售款用于開發(fā)投資的情形。根據(jù)經(jīng)驗，從項目可行性評估的角度上看，該測價較為合適。沒有考慮本項目物業(yè)向市場推出時的物價水平等因素的影響，從這個角度看，本次銷售測價顯得較保守。由市場調(diào)查的結(jié)果來看，惠州市樓盤基本以多層為主，如果本項目建筑工程安裝造價能夠控制在1310元／平方米以內(nèi)（實際測算的建安工程造價為￥1020元／m2）,則具有較強的競爭優(yōu)勢。9．5影響開發(fā)效益的主要因素　　分析從計算結(jié)果可以看出，本項目在進行全面投資開發(fā)時的財務(wù)效益在計算了財務(wù)成本后，具有一定程度的抗風(fēng)險能力。設(shè)定本項目總投資之中通過銀行貸款部分才需要計算利息，貸款本金計息至年底。另一方面，由于后期各階段的測價反映的僅僅是各階段的內(nèi)部盈虧能力，因此，如何去順應(yīng)外部市場的變化適當進行調(diào)整是最可取的。但資本收益率在選取的敏感性因素在－10％～＋10％區(qū)間的變化時，仍然保持正數(shù)，由此可認為，“平緩回收”方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標；從回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收”方案的抗風(fēng)險能力較強。綜合本項目周邊的市場競爭環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計和物業(yè)測價定價等因素進行分析，第一階段開發(fā)以推廣價銷售之住宅物業(yè)銷售率達到60％以上。其中，推廣價是由成本加成價乘以115％而得，所以，首期開發(fā)的住宅物業(yè)通過推廣價來銷售的難度較以成本加成價銷售的難度大。9．3項目總體開發(fā)盈虧平衡分析　　經(jīng)過測算，本項目各功能物業(yè)的銷售率必須達到82%才能夠使項目盈虧平衡。因此，當小區(qū)開發(fā)的第一階段啟動成功后，后期的效益分析反映的是后期開發(fā)內(nèi)在的盈利能力。凈現(xiàn)金流量（利潤）資本收益率＝———————————　?。?）后期開發(fā)的資本收益率計算公式如下：在本次的可行性研究中，對后期開發(fā)的運作模式只作一般假設(shè)。從這個角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。也就是說，預(yù)售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個較敏感的因素?！捌椒€(wěn)回收”預(yù)售樓款的回收方案，在實際操作中將有一定的借鑒意義。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運作模式的設(shè)定，開發(fā)資金可由部分預(yù)售樓款來沖抵。9．2．2首期第一階段投資效益分析　　根據(jù)前面對第一、二階段開發(fā)模式的設(shè)定，第一階段及第二階段預(yù)售樓款將主要用于抵償本項目部分開發(fā)投資，預(yù)售樓款不足以抵償開發(fā)投資的部分才通過銀行抵押貸款進行籌資，不同的預(yù)售樓流入計劃與安排將會直接影響貸款的籌措數(shù)量，也就是說影響了財務(wù)成本。三、本項目的計算模型中，設(shè)定本項目物業(yè)的銷售率為100％，是為了體現(xiàn)本項目的內(nèi)在盈利能力。500　　從靜態(tài)的角度看，整個項目盈利十分明顯。其他費用20002．10投資利息5002．9不可預(yù)見費6002．81202．7　各類配套工程費　　營業(yè)稅　應(yīng)繳各種稅費土建、建安設(shè)計工程費土地開發(fā)費2．141504561672．0本項目靜態(tài)投資效益分析表序號參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，進行本項目的經(jīng)濟效益評判。在本次可行性研究中，暫不對這部分項目投資進行回收，不作為項目收益一部分計入總收益里面。上述的“平緩回收”方案，是一個相對較為保守的預(yù)售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的70％預(yù)售樓款只使用其中的50％部分（5％＋45％＝50％），作為下階段的建設(shè)開發(fā)資金使用。本核算期開發(fā)所需資金不能由預(yù)售樓款抵償?shù)牟糠?，將首先通過自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為6％的貸款利息?！　。?）預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定籌建期內(nèi)獲得的預(yù)售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建設(shè)，包括繳納各類土地成本和支付有關(guān)的開發(fā)費用。　?。?）預(yù)售樓款回收方案：“平緩回收”方案“平緩回收”方案指在首期開發(fā)的建設(shè)初期開始進行預(yù)售樓款的回收，此時，首期開發(fā)已經(jīng)取得了施工許可證，開始進行主體工程的建設(shè)，是一種較為保守的回收方式。作為低價銷售的一個補償，設(shè)定預(yù)售樓款可以在籌建期和建設(shè)期內(nèi)回收全部或大部分，也就是說，大部分第一階段的預(yù)售樓款可以被利用作為第一階段的開發(fā)投資。在開發(fā)資金籌措的原則上，確定通過以下三個途徑來完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預(yù)售樓款，二是在本核算期間內(nèi)可供使用的預(yù)售樓款和自有資金不足以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過銀行貸款的形式進行籌措，貸款利息為年息初步定為6％?！　。?）所得稅：項目的總收入在扣除了總投資及銷售稅費、財務(wù)費用等成本費用后，得出銷售利潤，（所得稅率為利潤的33％）?！　。?）銷售費用：1685萬元；按發(fā)展商自行銷售本項目物業(yè)的原則，包括項目推廣宣傳費用等按銷售收入的3％計算。%　　3280萬元　　營業(yè)稅金：％計算本項目銷售稅費一覽表（1）按照本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行物業(yè)項目開發(fā)的習(xí)慣，在進行物業(yè)銷售時預(yù)計須支付的稅項主要有：　　營業(yè)稅金及附加：％計算；　　防洪費：％計算；　　房地產(chǎn)交易管理費：％計算；　　印花稅：％計算；　　其它：％計算。9．2．1．4進行物業(yè)銷售時預(yù)計發(fā)生的稅項及費用　第二及第三階段的開發(fā)按照不受物業(yè)市場環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開發(fā)的建設(shè)進度安排施工計劃。9．2．1．3第一階段開發(fā)運作期限的設(shè)定　　對本項目進行開發(fā)的運作期限，首先設(shè)定為第一階段開發(fā)本項目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個季度為一個核算期，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期。各個階段的開發(fā)獨立負擔(dān)各自的支出與收入，并且，進行獨立的財務(wù)效益測算。M2）　　　　地下室車庫：1500萬元（1500元／M210000M2）　　　　商業(yè)住宅：20262萬元（2200元／M292100現(xiàn)將有關(guān)的計算過程表述如下：9．2．1計算設(shè)定9．2．1．1價格水平的假定　　依照本項目財務(wù)評價的慣例，本報告以進行項目租、售的價格測定時的建議價格作為計算依據(jù)，在進行項目投資估算，租售收入計算，經(jīng)營成本假設(shè)等均采用現(xiàn)時的價格水平，并且在整個計算期內(nèi)保持不變，即不考慮通貨膨脹因素對項目評價指標的影響。由于本項目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計算可售面積時，只對電梯間、樓道等公用面積進行了分攤計算，而在對如幼兒園、運動場、垃圾房等公建面積時則不進行分攤?！　”緟^(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢，有機會成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點地區(qū)。良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級國道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通過，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。四周有市公安局、國家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化體育中心等，是惠州新城區(qū)的核心地帶，集政治、經(jīng)濟、文化、貿(mào)易于一體，各種氛圍都較好。四周相同類型的項目蓄勢待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃，未來十年惠州市城區(qū)將向外有較大的擴展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會波及社會大的經(jīng)貿(mào)體系。財務(wù)效益估算9．1項目開發(fā)前景第九章本項目的投資利息為2000萬元，單方成本為80元／平方米。8．11投資利息本項目的報建手續(xù)費為600萬元，單方成本為24元／平方米。8．9報建手續(xù)費本項目各類配套工程費為532萬元，／平方米。8．7各類配套工程費本項目應(yīng)繳各種稅費總額為2500萬元，單方成本為100元／平方米。8．5應(yīng)繳各種稅費本項目建安工程造價（土建裝修工程費及機電設(shè)備安裝工程費）總額為28752萬元。8．4建安成本本項目土地成本的總額為4000萬元。8．3土地成本低臺凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。3．外門窗建筑用料說明：8．1項目基本裝修標準本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設(shè)施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場及機電設(shè)備房或管理用房使用，各期公建配套設(shè)施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設(shè)計單位、發(fā)展商的共同商定后進一步落實。本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟指標、基本技術(shù)參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費用、開發(fā)期應(yīng)繳納之稅費、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費和建安工程造價等，均以發(fā)展商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本項目研究小組經(jīng)過與發(fā)展商進行了有關(guān)的商榷，最后得以確認。初步成本分析第八章28萬17％53％＝25228個家庭符合1和4者為28萬17％21％＝9996個家庭如果以惠州28萬家庭計算，哪么，**廣場的市場容量為：符合1和2者為能夠接受商品房價格區(qū)間在2000元／平方米以上的。◆調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的37％；對住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士?！粽{(diào)查結(jié)果為17％；在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價一般為均價2800元／平方米?！舳沃脴I(yè)人士◆兩代或三代家庭，同時不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級雇員◆文化程度較高，對居住有自己的品味要求◆年齡在30－50歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ)◆對居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活且中高收入水平（家庭月收入在4000元以上），尤其是個體私營企業(yè)主根據(jù)本項目的市場定位，結(jié)合**廣場小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標客戶確定為：惠州市有一定基礎(chǔ)的中高收入家庭，同時包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對擬在惠州置業(yè)的香港同胞?！?*廣場的賣點在于人文關(guān)懷和優(yōu)良服務(wù)7．2目標客戶**廣場為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項目的總體定位是人文住宅小區(qū)。因**廣場分為各個小區(qū)組團開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時間，因而客觀上造成社區(qū)服務(wù)的薄弱。（3）隨著惠州由濱江城市向濱海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約；（1）項目劣勢6．3（8）本項目座落在惠州新城區(qū)，集政治、經(jīng)濟、文化、教育為一體，獨具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走本項目正南位置為政府擬建的80000平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在**廣場的們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑。本項目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小1000余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財氣。住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負陰抱陽，客廳、臥室、書房三房朝陽，南北通透，是名副其實的陽光房。這類項目在惠州的具有相當?shù)氖袌鎏栒倭Γ瞥鍪袌龊蟊貙⑹艿奖姸噘I家的支持與歡迎，市場前景廣闊。（2）（1）6．2項目優(yōu)勢項目概括配套設(shè)施完善3）發(fā)展商信譽