【正文】 市組團(tuán)和一個(gè)**市“綠心”的布局結(jié)構(gòu)，由依山建**向依山傍水的**市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)回暖對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和保民生發(fā)揮重要的積極作用。房地產(chǎn)業(yè)既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，又是跟老百姓生活息息相關(guān)的民生行業(yè)。據(jù)此，****市住房建設(shè)投資空間還很大。 2010年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值455億元，%，**鎮(zhèn)居民人均可支配收入15100元，增長(zhǎng)10%；農(nóng)民人均純收入5050元，增長(zhǎng)11%。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要考慮住房消費(fèi)要求，又要考慮產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和有效供給能力，做到規(guī)模適度，循序前進(jìn)。據(jù)國(guó)外測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)每增加1個(gè)單位的最終產(chǎn)品，～2個(gè)單位。由于市區(qū)與礦區(qū)**鎮(zhèn)建設(shè)差距擴(kuò)大因素的催化作用，礦區(qū)職工對(duì)市區(qū)住宅商品房的需求在2002年以后持續(xù)增長(zhǎng)，并導(dǎo)致出現(xiàn)了****市市區(qū)商品房供不應(yīng)求的狀況，這使得國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)調(diào)控措施在****市房地產(chǎn)市場(chǎng)上均未能產(chǎn)生較大的政策效應(yīng)，2004年初以來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)金融宏觀調(diào)控措施，也沒(méi)有影響****市房地產(chǎn)投資繼續(xù)加速增長(zhǎng)的總體趨勢(shì)。****市房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析****市房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)與最近幾年房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，很大程度上依賴于市區(qū)與礦區(qū)**鎮(zhèn)建設(shè)差距擴(kuò)大所形成的礦區(qū)職工對(duì)市區(qū)住宅商品房需求的不斷增加。而至2009年底，****。從房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)固定投資額的比例來(lái)看，一直維持在11%左右，顯示市場(chǎng)相對(duì)較理性。%%外，其他主要指標(biāo)均出現(xiàn)兩位數(shù)漲幅。2010年****市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈健康、平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2009年****，%，%，（包括存量房）萬(wàn)平方米，%，（包含存量房）億元，%。2008年，新建住宅17110套，總建筑面積約140萬(wàn)平方米。 “**********”㎡（其中商業(yè)區(qū)地塊24000平方米，），工程規(guī)劃建筑面積101535㎡（其中商業(yè)區(qū)地塊46194平方米，住宅區(qū)地塊55341平方米），計(jì)劃2014年底交付使用。（其中商業(yè)區(qū)地塊24000平方米，）。項(xiàng)目建成后，該商住區(qū)就是****市東區(qū)集住宅、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、餐飲、休閑、小型辦公為一體的綜合性商住**。本項(xiàng)目地段上佳，既置身于**東市區(qū)之中，又依偎在東湖濕地公園旁。（二）項(xiàng)目概況擬建地點(diǎn)**********項(xiàng)目，位于****某區(qū)****辦事處龍山路學(xué)院路區(qū)域。因此，根據(jù)****市**市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速進(jìn)步和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，安徽省****市****房地產(chǎn)有限公司提出**********建設(shè)項(xiàng)目。根據(jù)****市委市政府的統(tǒng)一部署，以黨的十七大和十七屆三中全會(huì)精神統(tǒng)攬房地產(chǎn)發(fā)展全局，按照全面建設(shè)小康社會(huì)和“加快發(fā)展、富民強(qiáng)省”的要求，樹(shù)立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，加快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控機(jī)制，著力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度，努力搞活住房市場(chǎng)，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展；努力改善中低收入家庭住房困難問(wèn)題，認(rèn)真解決住房拆遷建設(shè)和流通消費(fèi)過(guò)程中的矛盾糾紛，切實(shí)維護(hù)群眾利益；加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，全面提高住宅建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理水平。****市房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，已成為繼煤炭、紡織、電力、釀酒支柱產(chǎn)業(yè)之后的又一生力軍，成為我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)亮點(diǎn)。也就是說(shuō)，下一戰(zhàn)略周期內(nèi)，我國(guó)**鎮(zhèn)住房基本目標(biāo)，仍是“住有所居”。“十二五”到2020年，我國(guó)**鎮(zhèn)住房發(fā)展仍處于“脫困優(yōu)先、適度改善”的階段?？陀^判斷，我們已經(jīng)走過(guò)了嚴(yán)重的“房荒”階段，已經(jīng)解決了“大多數(shù)人有房子住”的問(wèn)題，從總體上已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了住房“脫困”的目標(biāo)。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)**鎮(zhèn)居民的住房總面積已經(jīng)從1990年的20億平方米增長(zhǎng)到了2008年的124億平方米。 “十二五”是我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，而我國(guó)**鎮(zhèn)住房定量的理想化目標(biāo)應(yīng)為，到“十二五”期末，**鎮(zhèn)戶均建筑面積80平方米，2020年戶均90平方米。基于房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，在整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)沒(méi)有完全好轉(zhuǎn)的前提下，中央政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策就不會(huì)發(fā)生根本性的變化，只是會(huì)采取一些針對(duì)性的措施抑制投資和投機(jī)性買房，即保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略不變。溫家寶總理作《政府工作報(bào)告》時(shí)表示，要堅(jiān)決遏制部分**市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。近兩年我國(guó)由于商品房?jī)r(jià)格快速上漲，引起了社會(huì)各界人士對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。商品房建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究報(bào)告商品房建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄一、總 論 5（一）項(xiàng)目背景 5（二）項(xiàng)目概況 8二、需求分析與建設(shè)規(guī)模 11（一）需求分析 11（二）建設(shè)規(guī)模 15三、場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件 17（一）場(chǎng)址現(xiàn)狀 17（二）建設(shè)條件 17四、工程建筑方案 25（一）工程設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則 25（二）項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 26（三）建筑方案 31（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 35（五）給、排水設(shè)計(jì)方案 43（六）電氣設(shè)計(jì)方案 44（七）暖通設(shè)計(jì)方案 45（八） 市政設(shè)施規(guī)劃 46五、節(jié)能節(jié)水措施 49（一）節(jié)能措施 49（二）節(jié)水措施 50六、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 51（一）環(huán)境保護(hù)的重要性 51（二）環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 52（三）項(xiàng)目主要污染源和污染物分析 52（四）建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響 53（五）環(huán)保措施的評(píng)述及其技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證 53（六）環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論和建議 58七、勞動(dòng)安全保護(hù)與消防 58（一）勞動(dòng)安全 58（二）消防措施 60八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 62（一）項(xiàng)目建成后組織機(jī)構(gòu) 62（二）人力資源配置 63（三）人員來(lái)源 64（四）人員培訓(xùn) 64九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 64（一）建設(shè)工期 65（二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 65（三）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（橫線圖） 65十、投資估算與資金籌措 66（一）投資估算依據(jù) 66（二）建設(shè)投資估算 67（三）資金籌措方案 68十一、財(cái)務(wù)分析 69（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 69（二）銷售收入估算 69（三）盈利能力分析 70（四）財(cái)務(wù)生存能力分析 71（五）不確定分析 71十二、社會(huì)評(píng)價(jià) 74（一）項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 74（二）項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析 74（三）社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 75十三、風(fēng)險(xiǎn)分析 76（一）項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 76（二）風(fēng)險(xiǎn)程度分析 78（三）風(fēng)險(xiǎn)防范措施 78十四、工程招標(biāo) 81（一）發(fā)包方式 81（二）招標(biāo)組織形式 81（三）招標(biāo)方式 81（四）本項(xiàng)目招標(biāo)形式和招標(biāo)內(nèi)容 83十五、結(jié)論與建議 85（一）結(jié)論 85（二）建議 8567一、總 論（一）項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱：**********建設(shè)項(xiàng)目承辦單位概況（1）承辦單位：安徽省****市****房地產(chǎn)有限公司（2）法定代表人：（3）聯(lián)系電話：可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目建設(shè)單位編制可研報(bào)告的委托書(shū)（2）《****市“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》（3）《****市**市總體規(guī)劃》（2006—2020年）（4）《****市住房建設(shè)規(guī)劃》（2008—2012年）（5）《安徽省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快**鎮(zhèn)住宅建設(shè)的決定》（6）****市人民政府《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（7）《****統(tǒng)計(jì)年鑒》—2011（8）國(guó)家及安徽省有關(guān)**市規(guī)劃和住宅建設(shè)現(xiàn)行法規(guī)（9）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)論方法與參數(shù)》第三版（10）建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料項(xiàng)目建設(shè)背景房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)顯著的行業(yè)，是國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)之一。21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)和支持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。2010年3月3日，十屆全國(guó)人民代表大會(huì)四次會(huì)議和政協(xié)第十屆全國(guó)委員會(huì)四次會(huì)議正式拉開(kāi)帷幕，“住房”話題成為最受公眾關(guān)心的重中之重。保增長(zhǎng)、防通脹、調(diào)預(yù)期、促穩(wěn)定將是今年樓市的基調(diào)。國(guó)家出臺(tái)一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系列政策，將抑制沿海及大**市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，擠出部分大**市房地產(chǎn)泡末，但對(duì)于房?jī)r(jià)較低的二三線**市、特別是中西部的中小**市，該政策的負(fù)面影響較小，反而可以促進(jìn)這些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極理性、健康發(fā)展。因此，“十二五”的發(fā)展目標(biāo)就是要做到“人人有房住”。在住房建設(shè)規(guī)模和速度上，以及人均住房面積水平上，我們都已經(jīng)創(chuàng)造了一個(gè)世界性、歷史性的奇跡。但由于起點(diǎn)的住房水平過(guò)低、發(fā)展歷史短、**鎮(zhèn)化速度不斷加快、發(fā)展不平衡等原因，低收入群體住房困難狀況仍然普遍存在，**鎮(zhèn)化過(guò)程中向**鎮(zhèn)聚集人口的住房需求遠(yuǎn)未滿足，普通工薪階層住房改善的迫切要求面臨收入和房?jī)r(jià)的尖銳矛盾。在“大多數(shù)人有房住”的基礎(chǔ)上，我們要努力實(shí)現(xiàn)的下一戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)是“人人有房住”、“大多數(shù)人適度改善”和“中低收入群體優(yōu)先改善”。當(dāng)前****市委、市政府提出的建設(shè)百平方公里、百萬(wàn)人口“雙百**市”的目標(biāo)和要求以及**市發(fā)展戰(zhàn)略，使得房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)和日常生活中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。隨著招商力度的不斷加大，大批外商陸續(xù)進(jìn)入****，帶動(dòng)并激活民間資本，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增添了新的活力；隨著消費(fèi)觀念的更新，信貸投放的增加，市場(chǎng)將進(jìn)一步開(kāi)放。綜上所述，無(wú)論是從國(guó)家政策還是地方政府都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取著積極的調(diào)控政策，保證房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展。本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家政策，符合****市**市發(fā)展需要，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。北面為學(xué)院路，南面為紅星美凱龍商住區(qū)，西面為龍山路，東面緊靠光明路路。 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容該項(xiàng)目分商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)兩個(gè)區(qū)域?？蓸O大的便利周邊居民的購(gòu)物與生活，也能為游客提供一處舒適、方便、高雅的**市開(kāi)放空間。建筑密度40%；是東部新**的文化休閑商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)業(yè)態(tài)包括商務(wù)辦公、精品酒店、名品專賣、特色餐飲、休閑娛樂(lè)、生活超市、兒童天地、名貴花卉等。“**********建設(shè)”項(xiàng)目建設(shè)基本指標(biāo)情況如下：表一：商業(yè)區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商業(yè)區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　商業(yè)用地面積　24000　㎡　總建筑面積　46194　㎡　容積率　　　建筑基面積　11900　㎡　建筑密度　　%　總停車數(shù)　370　輛　地面停車數(shù)　100　輛　綠化率　19　%表二：住宅區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　住宅區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　商業(yè)用地面積　　㎡　總建筑面積　55341住宅：52811配套社區(qū)用房：700配套商業(yè)用房：1830　㎡　容積率　　　建筑基面積　7855　㎡　建筑密度　　%　總戶數(shù)　582　戶　總停車數(shù)　582　輛　地面停車數(shù)　100　輛　綠化率　37　%二、需求分析與建設(shè)規(guī)模（一）需求分析****市房地產(chǎn)建設(shè)現(xiàn)狀，同比增長(zhǎng)40%；開(kāi)發(fā)建設(shè)面積237萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10%；房屋銷售面積86萬(wàn)平方米；銷售額178858萬(wàn)元，商品房均價(jià)2160元/平方米，同比增長(zhǎng)8%。其中，規(guī)劃普通商品住房8830套，；規(guī)劃保障性住房8280套（經(jīng)濟(jì)適用房6820套，廉租住房1460套）。與市政府下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)開(kāi)發(fā)建設(shè)面積（250萬(wàn)平方米）和開(kāi)發(fā)投資（19億元）相比較，%%，大幅度超額完成任務(wù)。****市新建商品房均價(jià)為3638元/平米，%；，同比增長(zhǎng)40%；，%；完成開(kāi)發(fā)投資39億元，%；，%；，%。****市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析隨著****市全社會(huì)固定投資額不斷增長(zhǎng)，**市建設(shè)步伐加快，****市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，開(kāi)發(fā)力度進(jìn)一步加大，預(yù)示房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出不斷走好的趨勢(shì)。根據(jù)《****市**市總體規(guī)劃（20062020）》、《****市**市近期建設(shè)規(guī)劃（20062010）》和《****市房地產(chǎn)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》提出的發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合近幾年中心**區(qū)人口增長(zhǎng)速度以及住房面積增長(zhǎng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，至2012年，****市中心**區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到78萬(wàn)，人均住房建筑面積將達(dá)到31平方米。依此預(yù)測(cè)，20082012年，****市中心**區(qū)住房建設(shè)用地總需求約為360公頃，住房面積總需求約為613萬(wàn)平方米。****市是一個(gè)以煤炭產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)**市，％，其中大部分分布在12個(gè)礦區(qū)**鎮(zhèn)。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有巨大的后向帶動(dòng)作用。在我國(guó)建立發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)，主要通過(guò)對(duì)住房的有效需求和產(chǎn)業(yè)自身的內(nèi)涵擴(kuò)張力，推動(dòng)建材、輕工、鋼鐵、機(jī)械、電氣、家具、化工等基礎(chǔ)工業(yè)部門(mén)發(fā)展，提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和宏觀經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。在發(fā)達(dá)國(guó)家，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)共同構(gòu)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值通常要占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的10％以上，％，說(shuō)明發(fā)展?jié)摿^大。****市2009年經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度為11%，%。%。房地產(chǎn)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的影響近年來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了大波浪，樓市也經(jīng)歷了大波浪，而在這樣一輪價(jià)格上漲和下跌的過(guò)程中，房地產(chǎn)的波動(dòng)是最小的。從09年以來(lái)，由于中央政府、地方政府出臺(tái)一系列政策措施，去年57月份，****市房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷上揚(yáng)，并達(dá)到當(dāng)年價(jià)格的頂峰。百萬(wàn)人口**市建設(shè)目標(biāo)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)契機(jī)****市**市總體規(guī)劃確定**市性質(zhì)為皖東北地區(qū)的中心**市，國(guó)家的重要能源基地。至2020年主**區(qū)規(guī)劃人口為94萬(wàn)人，**。**********建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)**********項(xiàng)目，**********項(xiàng)目，位于****某區(qū)****辦事處龍山路學(xué)院路區(qū)域。本項(xiàng)目地段上佳，既置身于**東市區(qū)之中，又依偎在東湖濕地公園旁。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)。面向公園的界面均具有良好的觀景效果。特質(zhì)三：商業(yè)的選擇兩個(gè)地塊商業(yè)用地以集中商業(yè)為主，以節(jié)約用地，同時(shí)靠近紅星美凱龍商業(yè)區(qū)，匯聚人流，營(yíng)造一定的商業(yè)氣氛?！?*********建設(shè)”項(xiàng)目建設(shè)基本指標(biāo)情況如下：