【正文】 可出珠江口至廣州、香港等地。石灣大橋、羅浮山東江大橋分別連接?xùn)|莞石龍、石排鎮(zhèn)，距東莞約 15 公里。 “ 三冬無雪，四季常花 ” 是本地氣候和自然景觀的特點。 4 三、 項目投資環(huán)境與市場研究 （一） 石灣鎮(zhèn) 投資環(huán)境 自然地理環(huán)境 石灣鎮(zhèn)位于中國廣東省博羅縣西南部，毗鄰港澳，與東莞 石龍 和 增城 市 接壤，是惠州、東莞、增城的交匯點，素有 “ 羅浮山下第一鎮(zhèn)、東江明珠 ” 之美譽(yù)。 惠州 市 作為 廣東省的 門戶型城市， 具有優(yōu)越的地理環(huán)境及良好的工業(yè)基礎(chǔ)，目前城市房地產(chǎn)開發(fā)水平較低，但是蘊(yùn)含著巨大的消費(fèi)潛力，房地產(chǎn)市場具有廣闊的發(fā)展空間。 2020 年市區(qū)居民人均可支配收入為 12, 元 ，全市居民消費(fèi)價格總水平比上年上漲 %，其中，居住 類上升%，全市民營經(jīng)濟(jì)活動單位完成增加值 億元，增長 ％。人均 GDP 值為 20,758 元，增長 %，其中全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 倍。全市土地總面積 11,158 平方公里，總?cè)丝诩s 320 萬人。其創(chuàng)辦的奧迪玩具實業(yè)有限公司、 奧飛文化傳播有限公司，均為 業(yè)界知名的玩具生產(chǎn)和動漫產(chǎn)業(yè)的品牌企業(yè)，其塑造的科技創(chuàng)作歡樂、創(chuàng) 新成就未來，正深刻的影響和推動著整個國內(nèi)行業(yè)的發(fā)展。 以品質(zhì)、創(chuàng)新、服務(wù)為導(dǎo)向，贏得市場的認(rèn)同和口碑。 致力于 將打造精品 樓盤 與向市場提 供性價比優(yōu)良的產(chǎn)品完美相結(jié)合。奧晨地產(chǎn) 本著“ 因 使命 而聚集 ， 因有夢而 筑家”的 企業(yè)理念 ， 秉承專業(yè) 的 精神、精益求精的態(tài)度 和銳意創(chuàng)新風(fēng)格 ， 立足于 使其開發(fā)的每一個項目皆成為所在地區(qū)的 精品或 標(biāo)志性樓盤。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 1）占地面積： 124,194 平方米 （ 2）總建筑面積： 297， 443 平方米（含地下室 及架空層面積 17,124 平方米 ） （ 3）容積率： （ 4）綠化率： % （ 5）建筑密度： % （ 6）總投資： 60,205 萬元 投資商簡況 項目投資商為 惠州奧晨臵 業(yè)有限 公司?！?2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地 產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 惠州市博羅縣 石灣 項目可行性研究報告 惠州奧晨置 業(yè) 有限公司 二○○七 年 六 月 1 目 錄 一、項目概況 2 二、項目背景 ———————————————————— ——————————————— 3 三 、項目投資環(huán)境與市場研究 4 四 、項目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計方案的分析 12 五、項目 SWOT分析 ———————————————————— ————————————— 12 六 、項目規(guī)劃及定位 15 七 、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃 16 八 、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明 19 九 、項目投資估算、資金籌措計劃 17 十 、項目銷售收入及利潤的估算 18 十 一 、項目經(jīng)濟(jì)效益分析 22 十二、項目評估結(jié)果 ——————— ———————————————————————— — 21 2 一、項目概況 項目名稱： 龍灣新城 項目地點 ：本項目位于廣東省惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西側(cè) ， 南臨永康大道，北臨灣湖西路，西北遠(yuǎn)望湖山工業(yè)區(qū)，東北面緊臨石灣工業(yè)區(qū)， 距東莞石龍鎮(zhèn)僅一橋（石灣大橋）之隔。項目周邊環(huán)境 ： 東面臨兩個小型工廠及鎮(zhèn)干部宿舍、周邊有較多農(nóng)民自建房，西南及東邊有小規(guī)模的工廠，北面道路為鎮(zhèn)商業(yè)街的西端，南面臨江（距離江南石龍約十分鐘車程） ， 周邊規(guī)劃有物流園區(qū)、工業(yè)區(qū)、生活區(qū)、電影院等，市場前景優(yōu)越。 惠州奧晨臵 業(yè) 有限公司于 2020年成立，依托投資者在玩具及動漫 產(chǎn)業(yè)近十余年 的成功業(yè)績及經(jīng)濟(jì)實力 ， 定位 于 “ 致力于優(yōu)質(zhì)物業(yè) 的發(fā)展 和投資 ” ，是 一家 經(jīng)營理念務(wù)實 、操盤手法創(chuàng)新 的 房地產(chǎn)開發(fā) 商 。 惠州奧晨臵業(yè)有限公司的控股股東 廣州奧晨房地產(chǎn)有限公司 擁有 健全 完整 的組織架構(gòu)、科學(xué) 合理的 管理體系，以及一大批來自萬科、中海、時代、新世界地產(chǎn)在內(nèi)的業(yè)界精英 ， 其蓬勃的生機(jī)、活力以及所蘊(yùn)涵的創(chuàng)造力，必將使奧晨地產(chǎn)3 在 激烈 的市場 競爭中 脫穎而出，成為廣東 房 地產(chǎn)行業(yè)的一支 重要的新生力量！ 奧晨地產(chǎn)在以創(chuàng)新求發(fā)展的同時也不忘將產(chǎn)品品質(zhì)和 控制成本放在各項工作中的重要位臵 。以規(guī)模、速度、效益 宗旨 ，有效地提高 在市場的競爭力。 奧晨地產(chǎn)創(chuàng)始人蔡東青先生，現(xiàn)為中華全國青 聯(lián)委員、廣東省青聯(lián)委員、中國玩具協(xié)會常務(wù)理事、廣東省玩具協(xié)會副會長，廣東知名青年企業(yè)家 ，曾榮獲首屆廣東青年五四獎?wù)?。 二 、項目 背景 惠州市位于珠江三角洲東部，是廣東省的 歷史文化名城，是廣東省重要的工業(yè)基地和旅游城市。 1988年以來惠州國民經(jīng)濟(jì)的主要指標(biāo)以每三年翻一番的速度快速增長， 2020 年國民經(jīng)濟(jì)增長加快，增速創(chuàng)近五年新高，同比增長達(dá) %。出口總額、社會消費(fèi)品零售總額的增長率分別為 %、 %。 2020 年一季度GDP 增長 %， 6 月份 GDP 累計增長 %，顯現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的勢頭。隨著中海殼牌南海石化項目在惠州市的落戶及石油化工項目、數(shù)碼工業(yè)園和重點骨干電子信息企業(yè)等項目的紛紛上馬，將放射性的帶動城市多個產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展，同時將給惠州市房地產(chǎn)業(yè)帶來了更為廣闊的發(fā)展前景 。全鎮(zhèn)轄區(qū)面積 83 平方公里，屬亞熱帶海洋性氣候，年平均氣溫 21℃ － 22℃ ，四季如春，陽光充足，雨量充沛，年平均降水量 17502182 毫米，全年無霜。 石灣鎮(zhèn)東距惠州，南至深圳，西 達(dá)廣州均為 70 公里。鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達(dá)，石灣大道、永石大道和工業(yè)大道三條主干線貫穿全鎮(zhèn)，在建中的廣惠高速公路與永石大道交匯互通。鎮(zhèn)內(nèi)有年吞吐量 50 萬噸的石灣集裝箱碼頭，貨輪可直達(dá)香港，貨物進(jìn)出口運(yùn)輸十分便利。總?cè)丝?10 萬余人，常住人口 萬人，外來勞工多達(dá) 萬人。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2020 年全鎮(zhèn) GDP 達(dá)到 億元，比 2020 年增長 127%，年均增長 %；財政可支配收入達(dá)到 億元，比 2020 年增長 110%，年均增長 %。 科技園區(qū) 科技產(chǎn)業(yè)園位于石灣永石大道旁，分為科技產(chǎn)業(yè)區(qū) 6600 畝和黃西工業(yè)區(qū) 1000畝，園內(nèi)規(guī)劃設(shè)臵工業(yè)區(qū)、商務(wù)服務(wù) 區(qū)、休閑區(qū)、高級管理人員別墅區(qū)和文化廣場等功能區(qū)。 目前園內(nèi)已有 2800 畝土地完成 “ 三通一平 ”建設(shè)，引進(jìn)入園的外資企業(yè)有 4 家。 今后五年， 石灣鎮(zhèn) 將大力發(fā)展加快規(guī)劃建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點的生態(tài)示范區(qū)，大力完善交通、供水、供電、電視網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動石灣電影院、兒童公園、富山商貿(mào)城等重點項目。 居民收入增長放緩，居民消費(fèi)支出略有增長 2020 年，全 鎮(zhèn)人口自然增長略有 下降，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高，居民人均可支配收入 15263 元，增長 率為 %， 扣除物價因素實際增長 %。假日消費(fèi)特征明顯；城鄉(xiāng)市場協(xié)調(diào)發(fā)展，農(nóng)村市場逐步轉(zhuǎn)旺；消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級步伐加快，汽車、住宅、通訊已成為消費(fèi)熱點。調(diào)查表明，居民 對提高居住環(huán)境的愿望很強(qiáng)烈，對房地產(chǎn)的投資將是居民未來的主要消費(fèi)。 石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)總體保持快速發(fā)展， GDP 年均增長率為 ％，社會商品零售總額年均遞增率為 ％，社會購買力逐步提高。 石龍鎮(zhèn)充分發(fā)揮地緣和人緣優(yōu)勢，優(yōu)先發(fā) 展光學(xué)電子、醫(yī)藥、信息等高科技產(chǎn)業(yè)，目前全鎮(zhèn)有外資企業(yè) 182 家，已引進(jìn)日本京瓷照相機(jī)、京瓷美達(dá)復(fù)印機(jī)、美能達(dá)復(fù)印機(jī)和打印機(jī)、臺灣 EMC 顯示器、北大方正電腦等國內(nèi)外知名產(chǎn)品技術(shù)合作，以建立自主技術(shù)和品牌優(yōu)勢為發(fā)展目標(biāo)，將石龍鎮(zhèn)建成電子信息裝備開發(fā)制造基地。 石龍鎮(zhèn)是東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運(yùn)中心之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江 城鎮(zhèn)。但石龍鎮(zhèn)區(qū)域狹小，可供發(fā)展的土地資源有限，城鎮(zhèn)發(fā)展的空間受到明顯制約。 （二）政府出臺刺激房地產(chǎn)消費(fèi)政策 眾所周知， 惠州市 政府下了很大決心啟動消費(fèi)尤其是商品房消費(fèi)， 包括 1999年年底取消福利分房、容許房改房上市、多次降息、利息征稅、降低按揭利率、延長按揭期限至 30 年、降低交易契稅等等，這些政策和措施對 惠州 樓市的走旺起了關(guān)鍵性的作用。最近，惠州市出臺了《惠州市土地儲備實施辦法》，并根據(jù)國家的土地政策，對經(jīng)營性用地嚴(yán)格按照招標(biāo)、拍賣、掛牌的形式進(jìn)行出讓。 （三） 石灣鎮(zhèn) 房地產(chǎn)市場綜述 房地產(chǎn)投資呈上升趨勢 經(jīng)歷了九十年代中期房地產(chǎn)市場的低迷之后，惠州市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個快速、有序發(fā)展的階段，市場成交活躍，市場發(fā)育趨向成熟，前景廣闊樂觀。估計未來幾年的房地產(chǎn)開發(fā)投資還會繼續(xù)上漲。從 2020 年起，隨著 石灣 的居住環(huán)境和投資環(huán)境 的 提升，市場上好的產(chǎn)品供應(yīng)就明顯跟不上消費(fèi)的需求。買方市場要求開發(fā)商必須與時俱進(jìn)，努力開拓，供應(yīng)市場需要的產(chǎn)品。近幾年 來該區(qū)域 內(nèi)（石灣鎮(zhèn)及石龍鎮(zhèn)等） 結(jié)婚人數(shù)為年均 6000 對（包括再婚人數(shù)），多數(shù)新婚夫婦愿意與家人分開居住，是住房市場的有效需求者。 （ 2）購房主體 8 由于石灣的特殊地理位臵，與東莞石龍石排僅一江之隔，因此我們將 60%以上的購房客戶 鎖定在石龍 ， 35%的客戶為 本鎮(zhèn) 原著居民及外來移民 ， 5%的客戶為移居外地后回鄉(xiāng)臵業(yè)的。 周邊樓盤分析及售價定位 ? 周邊 樓盤概況 項目 正龍豪園 聚龍灣 新世紀(jì)麗江豪園 （茶山鎮(zhèn)） 規(guī)模 占地 萬㎡，建筑面積 萬㎡，一期 31棟獨立別墅，二期 135棟獨立別墅和疊加別墅 3 期總建筑面積 萬㎡， 1 期 5 棟多層， 2 期 11 棟 12 層小高層， 3 期 3 棟高層 占地 670 畝，總建筑面積 40 萬㎡，產(chǎn)品以小高層和獨立別墅為主 建筑面積 萬平方米 萬平方米 40 萬 平方米 配套 泛會所、停車場 泛會所、地下停車場，幼兒園 會所、超市、停車場 銷售價格 1 期 :8033~9786 2 期 :3000~10558 一期均價： 2400 元 二期均價： 2500 元 三期均價： 2700 元 洋房均價： 3000 元 別墅均價： 5000 元 戶型面積 獨立別墅： 301~568 疊加別墅： 16 308 2 房： ~ 3 房： ~ 4 房： ~ 復(fù)式： ~ 洋房： ~148 復(fù)式： 246~259 別墅： 318~561 工程進(jìn)度 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 銷售率 1 期： 75% 2 期： 65% 1 期： 100% 2 期： 90% 3 期： 70% 洋房： 100% 復(fù)式： 90% 別墅： 100% 9 ? 洋房產(chǎn)品市場分析 樓盤名稱 麗灣花園三期 龍城國際二期 聚豪名軒三期 新世紀(jì)麗江豪園五期 中央豪門 主力戶型 34 房 2— 3 房 2－ 3 房 3－ 4 房 23 房 建筑面積（ M2） 116— 164 76114 90－ 110 118－ 150