【正文】 ...... 109 五、項(xiàng)目的配套設(shè)施功能組成與定位 ...............................................................................................110 第七部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評價 ..............................................................................................................113 一、項(xiàng)目投資估算與資金籌措 ...........................................................................................................113 ............................................................................................................................113 .........................................................................................................................................115 ................................................................................................................................116 二、銷售及經(jīng)營收入測 算 ....................................................................................................................116 三、財(cái)務(wù)贏利能力及風(fēng)險(xiǎn)分析 ...........................................................................................................118 ................................................................................................................................118 ....................................................................................................................119 四、可行性研究結(jié)論與建議 ............................................................................................................... 121 附表一：容積率 時 ......................................................................................................................... 123 另附：項(xiàng)目容積率為 時的財(cái)務(wù)分析 .............................................................................................. 133 一、項(xiàng)目投資估算與資金籌措 .......................................................................................................... 133 ........................................................................................................................... 133 ........................................................................................................................................ 135 ............................................................................................................................... 136 二、銷售及經(jīng)營收入測算 ................................................................................................................... 137 三、財(cái)務(wù)贏利能力分析 ....................................................................................................................... 138 附表二 : 容積率 ........................................................................................................................... 140 惠州群峰惠陽溫泉項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 5 第一部分 項(xiàng)目總論 一、 項(xiàng)目背景 1. 項(xiàng)目名稱 惠州群峰惠陽溫泉項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2. 承擔(dān)可行性研究工作的單位 中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司 3. 研究工作依據(jù) 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》 （建設(shè)部：建標(biāo) [2020]205 號） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 （國家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資 [1993]530 號） 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知》及附件 （中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號） 開發(fā)公司 提供的相關(guān)資料 國家及惠州市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和城市規(guī)劃 4. 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 根據(jù) 項(xiàng)目方案的規(guī)劃建議，本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容包括如下： 名 稱 數(shù) 據(jù) 總占地面積 1921190 總開發(fā)規(guī)模 715160 住宅 603160 連排別墅 286600 獨(dú)立別墅 288600 多層住宅 21060 回遷住宅 6900 惠州群峰惠陽溫泉項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 6 酒店 90000 娛樂、商業(yè)綜合街 8000 配套公建 14000 休閑客家文化村 6000 主會所 2500 小學(xué) 2500 幼兒園 3000 建筑 容積率 5. 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)正在籌備和辦理中。 二、 可行性研究結(jié)論 1. 市場預(yù)測 惠州及惠陽區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展處于上升的勢頭，發(fā)展節(jié)奏也較快；同時周邊的深圳、廣州、東莞市場也處于一個快速發(fā)展的時期，整體房地產(chǎn)大勢較好。 2. 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 按照開發(fā)公司的實(shí)際情況以及開發(fā)思路，本項(xiàng)目各個分期進(jìn)度時間安排如下 表。各階段都獨(dú)立開發(fā)銷售，回款可以滾動投入到下一期。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排表 年度 時間安排 物業(yè)類型 開發(fā)量 物業(yè)類型 開發(fā)量 物業(yè)類型 開發(fā)量 第一年度 獨(dú)立別墅 30000 連排別墅 30000 主會所 2500 回遷住宅 6900 第二年度 獨(dú)立別墅 30000 連排別墅 30000 酒店 90000 第三年度 獨(dú)立別墅 40000 連排別墅 40000 客家文化村 6000 第四年度 獨(dú)立別墅 40000 連排別墅 40000 商業(yè)綜合街 4000 第五年度 獨(dú)立別墅 40000 連排別墅 40000 幼兒園 3000 惠州群峰惠陽溫泉項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 7 第六年度 獨(dú)立別墅 40000 連排別墅 40000 小學(xué) 2500 第七年度 獨(dú)立別墅 40000 連排別墅 40000 商業(yè)綜合街 4000 第八年度 獨(dú)立別墅 28600 連排別墅 26600 多層住宅 21060 項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖 序號 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 1 前期準(zhǔn)備及 土地平整 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)與 報(bào)批報(bào)建 3 工程施工階段 1期 2期 3期 4期 5期 6期 7期 8期 4 住宅銷售 1期 2期 3期 4期 5期 6期 7期 8期 5 商業(yè)銷售 4期 7期 6 竣工驗(yàn)收 3. 投資估算和資金籌措 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資額合計(jì)為 325113 萬元，其中各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算額詳見項(xiàng)目總投資估算表。 項(xiàng)目資金籌措方案（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用） 資金籌措 資金額（萬元） 所占比例 合計(jì)投資總額 322034 100% 自有資金 87608 27% 銀行貸款 13641 4% 銷售收入再投入 220786 69% 4. 項(xiàng)目綜合評價結(jié)論 （地價評估及可行性判斷） 參考惠州市惠陽區(qū)城鎮(zhèn)國有土地基準(zhǔn)地價，根據(jù)剩余法計(jì)算得地面地價約為 400 元 /平方米。 本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合國家城鎮(zhèn)商品房開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理之中，建設(shè)資金籌措方案已 擬定，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。從財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)預(yù)計(jì)銷售收入 1208910 萬元，經(jīng)營收入 250767 萬元， 可獲惠州群峰惠陽溫泉項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 9 利潤 504371 萬元，扣除所得稅后凈利潤為 378278 萬元，繳納所得稅 126093 萬元；全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）為 %，在預(yù)期可接受的基準(zhǔn)收益率為 10%時，本項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 228415，動態(tài)投資回收期為 。 本項(xiàng)目的開發(fā)將推進(jìn)惠陽沙田片區(qū)的發(fā)展， 甚至整個惠陽的休閑度假產(chǎn)業(yè)， 且 繳納所得稅 126093 萬元，具有明顯的社會效益；此外本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，且從技術(shù)方面也充分具備可行性?；葜萑悍寤蓐枩厝?xiàng)目可行性研究 報(bào)告 10 第二部分 項(xiàng)目投資環(huán)境研究 一、 惠陽城市發(fā)展現(xiàn)狀 ? 惠陽于 1994撤 縣設(shè)市 ， 2020年 6月 10日撤市設(shè)區(qū)，行政區(qū)域包括淡水 等 10個鎮(zhèn)和三和經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)，面積 1184平方公里，人口 。 ? 惠陽區(qū)政府于 1990年 3月從惠州遷至淡水鎮(zhèn)，目前淡水鎮(zhèn)已成為區(qū)政府的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，先后引進(jìn)了 20多個國家和地區(qū)以及國內(nèi)工商合作企業(yè) 2500多家。工業(yè)、投資、商貿(mào)、財(cái)稅收入、農(nóng)民收入等多項(xiàng)核心指標(biāo)均出現(xiàn)多年來少有的良好局面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入快車道。 06年完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 ，同比增長 %。 二是工業(yè)生產(chǎn)顯著提速。可喜的是，惠陽區(qū)企業(yè)規(guī)模不斷發(fā)展壯大，年產(chǎn)值超億元企業(yè) 21 家，比上年末增加 5 家；年產(chǎn)值超 5億元企業(yè) 5家；東威電子和中建電訊年產(chǎn)值超 10億元。淡水城區(qū)的住宿和餐飲、休閑娛樂業(yè)以良好的服務(wù)和巨大的輻 射力，加上房地產(chǎn)的強(qiáng)勁攀升等，有力地促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 三大需求并駕齊驅(qū) 惠州群峰惠陽溫泉項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告 11 固定資產(chǎn)投資創(chuàng)近 16年新高。其中，太平貨柜、中建電訊、信興榮塑膠等工業(yè)項(xiàng)目投資占據(jù)半壁江山；房地產(chǎn)開發(fā)投資總量超 lO億元。全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品