【正文】 著城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃的逐步實施，蔡家坡開發(fā)區(qū)發(fā)展迅速，本項目的 建設一方面可作為開發(fā)區(qū)的配套設施，滿足開發(fā)區(qū)內(nèi)的居住需求，另一方面可滿足居民的需要，促進蔡家坡城鄉(xiāng)一體化進展。項目建設中將充分體現(xiàn)以人為本的設計、施工、管理原則，體現(xiàn)人文與自然的和諧統(tǒng)一。 滿足本項目經(jīng)營業(yè)主的需求 通過本項目的建設，可為經(jīng)營業(yè)戶提供一個配套設施齊全的經(jīng)營平臺，為城市的居民提供一個配套設施齊全、生活條件便利的商業(yè)、居住和辦公于一體大型綜合場所。開發(fā)區(qū)黨工委、管委會是中共寶雞市委、市政府的派出機構，負責管理岐山縣蔡家坡鎮(zhèn)、五丈原鎮(zhèn)、曹家鎮(zhèn)、安樂鎮(zhèn)四鎮(zhèn) 平方公里范圍內(nèi)的土地、規(guī)劃、建設、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等經(jīng)濟事務。 2020 年，開發(fā)區(qū) 完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 57%；實現(xiàn)經(jīng)營總收入 212 億元，同比增長 66%；實現(xiàn)生產(chǎn)總值 80 億元，同比增長 43%。 蔡家坡開發(fā)區(qū)位于物產(chǎn)豐富、文化積淀深厚的關中平原西部，東距西安 120 公里，西鄰寶雞市區(qū)，從咸陽國際機場到開發(fā)區(qū)僅 1個小時車程。蔡家坡開發(fā)區(qū)也是譽滿 神州的寶雞技工聚集地，擁有大量從事機械制造的技術人員和熟練工人。開發(fā)區(qū)形成了“ 3321”（ 三線三站兩鐵一高）的對外交通體系，“三線”即 310 國道（西寶南線）、關中旅游環(huán)線和西寶中線；“三站”即隴海鐵路蔡家坡站、西寶客專蔡家坡站和蔡家坡汽車站；“兩鐵”即隴海鐵路、西寶高速鐵路客運專線；“一高”即連霍高速公路。這里走出了名列全國機械制造 500 強的陜汽（集團）公司，也哺 育了重型車變速器產(chǎn)銷量居全球第一的陜西法士特（集團）公司。產(chǎn)品主要有重卡、中卡、微型車、各類重型專用車、 變速器、齒輪、發(fā)動機附件、大廂總成、車橋、助力泵、鑄鍛件、散熱器、內(nèi)飾件等 130 多個系列。園區(qū)全部建成后，年銷售收入可以達到 1000億元。“十二五”時期是蔡家坡開發(fā)區(qū)實現(xiàn)跨越發(fā)展的重要時期 ，目前已經(jīng)確定 “十二五”期間實施的項目 76 項，總投資 409 億多元。到 2020 年，蔡家坡開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟總量要占到寶雞市的 20%以上，建成區(qū)將達到 50 平方公里，初步建成一個產(chǎn)業(yè)特色鮮明、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、人口規(guī)模 3050萬的現(xiàn)代化中等工業(yè)城市。近年來高家崖村先后為開 發(fā)區(qū)公共設施建設、重點項目建設共出讓土地（大 部分為保障村民生活來源的生產(chǎn)用地） 400 余畝，為蔡家坡發(fā)展做出了很大貢獻。土地出讓后，本村人均耕地面積將降至每人 2分地標準以下，且集中在北坡及塬上，耕地產(chǎn)量低、耕種條件差、交通運輸遠，只能勉強解決吃飯和口糧問題。不能提供一條經(jīng)濟創(chuàng)收的就業(yè)渠道，勢必給村上制造一個不穩(wěn)定因素。找一條如何能保證村民人心穩(wěn)定、保障群眾生活有著落有盼頭、促進村民經(jīng)濟可持續(xù)增長的發(fā)展路子，成為廣大村民和村兩委領導班子的頭痛問題和使命任務。屬城鄉(xiāng)結合部，近年來，隨著城市建設進程的加快和“城鄉(xiāng)一體化新居工程”的推進，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)轉移，城市化進程進一步加快，居民生活水平 得到迅速提高，區(qū)域面貌得到極大改觀，房地產(chǎn)、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。“十二五 ”時期，是蔡家坡開發(fā)區(qū)深化改革開放、加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，經(jīng)濟社會實現(xiàn)大跨越、大轉型、大發(fā)展的關鍵時期，蔡家坡經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要的總體要求中提出全面貫徹黨的十七大和十七屆五中全會精神，積極推進西部大開發(fā)，堅持以人為本，樹立和落實全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，緊緊抓住加快發(fā)展這個第一要務，切實把經(jīng)濟 工作的重點轉到調(diào)整經(jīng)濟結構、轉變增長方式、提高增長質(zhì)量和效益上來。 到 “十二五 ”末，開發(fā)區(qū)綜合實力實現(xiàn)大跨越，汽車及零部件產(chǎn)業(yè)得到大發(fā)展，科技創(chuàng)新能力得到大提升，基礎設施和城市面貌得到大改善。 “十二五 ”時期，蔡家坡開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的指導思想是：堅持把統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展作為加快城市化步伐，推動新城建設的基本任務，促進 城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，建設陜西統(tǒng)籌城鄉(xiāng)示范基地；堅持把提高綜合實力作為推進經(jīng)濟社會快速 發(fā)展，建設現(xiàn)代化工業(yè)城市的強大動力，改善基礎設施和投資環(huán)境，建設陜西承接產(chǎn)業(yè)轉移示范基地。 隨著城市規(guī)劃的逐步實施，全社會固定資產(chǎn)投資增長 ,本項目的建設可作為片區(qū)的配套設施，滿足片區(qū)內(nèi)的居住需求。其中以蔡家坡本地房地產(chǎn)市場消費群體、長期在蔡家坡經(jīng)商的消費群體為主。 潛在市場來源及組成分析 蔡家坡城市人口規(guī)模發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場消費水平保持平穩(wěn)上升， 2020 年第四季度市場期房簽約量超過新建商品房預售數(shù)量，蔡家坡本地市民房地產(chǎn)消費目的主要以改善居住環(huán)境為主，對居住環(huán)境、景觀比較注重；外地在蔡家坡投資經(jīng)營的投資者也逐漸成為常熟房地產(chǎn)市場消費群體的一支主力軍；隨著經(jīng)濟條件的成熟，周邊城鎮(zhèn)具有一定經(jīng)濟實力的消費群體也逐步到蔡家坡來購 房置業(yè)。因此，本項目的客戶群體主要來源于蔡家坡本地企事業(yè)主、企業(yè)高級管理人員、長期在蔡家坡經(jīng)商的投資者、本項目周邊城鎮(zhèn)具有一定經(jīng)濟實力的消費群體及房地產(chǎn)投資型消費群體等組成的。本項目的目標市場具有一定的經(jīng)濟基礎，他們渴望能夠為自己、為家人提供一種舒適的、安全的居住環(huán)境和工作條件，注重居住環(huán)境品質(zhì)，體現(xiàn)優(yōu)越的精神生活內(nèi)涵，他們具有前瞻性的眼光對待生活、對待人生，具有超前的投資意識和享受生活投資意識。結合本項目的產(chǎn)品組合、市場區(qū)位及市場發(fā)展趨勢，預計項目目標消費群體主要由蔡家坡本地消費群體、在蔡家坡經(jīng)商的私營業(yè)主的消費群體、項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費群體及房地產(chǎn)市場投資客群等組成。他們經(jīng)濟實力較強，大多數(shù)處于二次置業(yè)或多次置業(yè)狀態(tài)，消費心理成熟。對項目板塊市場價值及項目發(fā)展?jié)摿τ辛松羁痰恼J識和認可。為了滿足對生活、休閑、事業(yè)發(fā)展的需要，其需要在蔡家坡安營扎寨，滿足其對舒適的生活空間、優(yōu)美的生活環(huán)境、濃厚的商務氛圍、舒適、安 全、便利的商務交流的空間的需求。 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費群體特征分析 由于本項目不僅對蔡家坡本地房地產(chǎn)投資置業(yè)者、及欲改善居住環(huán)境置業(yè)者具有較大的吸引力，而且將對項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的、具有一定經(jīng)濟實力的、向往城市生活的、希望為下一代營造良好生活環(huán)境的置業(yè)者同樣具有極大的吸引力，是他們置業(yè)首選之地。 項目分類產(chǎn)品的消費者群體分析 通過對市場的調(diào)查分析，結合本項目的區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn) 品優(yōu)勢和產(chǎn)品的市場對策進行綜合分析： 住宅的消費群體主要集中在蔡家坡本地自用消費群體為主，此類消費群體經(jīng)濟實力較強，大多數(shù)處于二次置業(yè)或多次置業(yè)狀態(tài)，他們目前的生活環(huán)境不能滿足其對高尚的、品位生活的需求，他們渴望一種時尚的、有品位的、優(yōu)雅的生活空間，希望擁有舒適的、優(yōu)美的環(huán)境，本項目的山水人生、 祊 河景觀、私家園林就能滿足他們的需求；其次，本項目的高品質(zhì)住宅和區(qū)位優(yōu)勢，再加上本項目的小戶型具有景觀好、總價低、投資回報高，對投資性消費群體極具誘惑力； 外來在蔡家坡經(jīng)商的私營業(yè)主對小戶型的青睞源于小戶型投資小，作為 外來經(jīng)商的私營業(yè)主來說，本項目的小戶型可謂自住、投資兩相宜；考慮到四中等各種重點學校都搬遷北城新區(qū)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員考慮到孩子上學等諸多因素，也可能成為本項目的目標消費群體。據(jù)市場了解，也會有部分外地在蔡家坡經(jīng)商的投資客和買下來自己經(jīng)營的商家，但此類消費群體所占比例較少。 開發(fā)建設的用地情況 本項目位于蔡家坡 高家崖村 西一路北段東側，西鄰自立織布廠、東臨耕地，北臨隴海鐵路、南鄰耕地。該項目環(huán)境幽雅，適合居住，同時項目的性質(zhì)及所處的地塊決定其將會有相當大的升值潛力。 項目周邊配套設施 該項目周邊配套設施有： （ 1）交通： 目前有公交線路開通，有高速車站出行方便。 （ 4）醫(yī)療配套：蔡家坡開發(fā)區(qū)醫(yī)院 項目建設的市政配套條件 據(jù)調(diào)研結果可知，擬建項目市政建設條件有四通一平：水、電、電訊、天然氣； （ 1）供、排水：接市政供、排水。 （ 3）道路：項目緊鄰 西一路 。同時，項目的網(wǎng)絡配套設施也會相對較完善。 第 五 章 項目規(guī)劃、設計方案 項目總體規(guī)劃方案 （ 1）本項目符合蔡家坡總體規(guī)劃及蔡家坡規(guī)劃的要求 （ 2）結合蔡家坡技術經(jīng)濟開發(fā)區(qū)自然條件，合理布局，節(jié)約用地 （ 3）科學布置人、車道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與住宅有機的結合，創(chuàng)造豐富多變的靜態(tài)與動態(tài)的景觀和空間效果。 （ 5）充分考慮用地條件、建設基礎，在滿足適用功能的前提下，在土地利用，設施配置和工程建設等方面具有實施的可能、 可行性。 （ 2）努力實現(xiàn)土地利用充分、空間豐富、環(huán)境優(yōu)美、住宅功能合理、商業(yè)使用靈活的規(guī)劃目標。 （ 4）結合市場調(diào)查，滿足市場需求，實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益。其中總住宅建筑面積165978 平方米 （主要包括 14 棟住宅樓，其中 6樓用來安置高家崖村村民，剩余 11 套用來銷售）， 總商 鋪 建筑面積 6510平方米 （高家崖村村民對商鋪具有優(yōu)先購買和租賃的權利） 。 項目 總體平面圖詳見附圖（項目規(guī)劃圖）。該項目在設計時，不僅考慮到了消費者的要求，同時結合項 目的地理位置設計了合理的綠化面積。同時在項目的主入口附近及項目的次干道附近還規(guī)劃了兩塊大面積的綠化帶這樣使得消費者已進入項目就有一種心曠神怡的感覺，同時也使得項目南北通透，視覺效果極佳。在充分考慮了以上的要求后，項目的入口實現(xiàn)了人車分流，同時各戶的人們的雛形也較為方便，更主要的是在項目 內(nèi)的環(huán)繞干道把項目內(nèi)的每個家庭緊緊地聯(lián)系到一起，使得項目給人的感覺更和諧。暖色給人以家的溫馨，綠色則突出一種健康的生態(tài)居住環(huán)境。 第 六 章 建設方案 總平面布置 主要設計規(guī)范和標準 ① 《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》 JGJ502020； ② 《民用建筑設計防火規(guī)范》； 《民用建筑工程總平面初步設計深度圖樣》 05J804； 《陜西省居住建筑建設指標》（ 2020 年版）； 業(yè)主提出的設計要求。小區(qū)中心布置較大面積集中綠地，輔以環(huán)繞住宅樓四周綠地，提高綠化率，有利于凈化空氣。 該場地進行平整，使場地平齊于城市道路，盡量減少挖填方工程量，并使建筑有良好的視覺形象，同時為場地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件，城市道路與室外場地的連接方式采用平坡式連接。在住宅樓周邊形成寬度為 10 米的環(huán)形通道，滿足消防要求，以供平時及交通疏散時使用。 小區(qū)主道路及室內(nèi)外有高差處均設有無障礙坡道和扶手。小區(qū)入口設入口花園，設中心綠地、運動健身場地，沿小區(qū)內(nèi)道路的兩側及在樓與樓之間布置綠地。 建筑方案 （ 1）主要設計依據(jù)中已列舉的有關規(guī)范； （ 2）《建筑設計防火規(guī)范》 GB500162020； （ 3）《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》 JGJ502020； （ 4）《屋面工程技術規(guī)范》 GB503452020 （ 5）《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》 GB/503532020； （ 6）《民用建筑工程建筑初步設計深度圖樣》 05J802； （ 7）與本工程有關的其它國家和地方現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)定和標準。 從充分利用土地的角度出發(fā)，形成南北兩個大小不一的景觀中庭，上百米尺度大中庭景觀空間，有利于日照的解決，并給中心綠化營造留有巨大發(fā)揮余地。 本項目重點關注建筑節(jié)能技術，如通風、采光的設計，建筑墻體保溫、太陽能的有效利用等。全部為 90㎡ — 110㎡ 以內(nèi)的住房。 小區(qū)在臨街兩面均設有車行出入口及人行出入口。 建筑造型根據(jù)總體布置、建筑規(guī)模、平面形式、使用功能、采用川西民居建筑設計表現(xiàn)形式，整體效果上滿足不同 方向視覺均較豐富、完整的要求，同城市環(huán)境具有良好的視覺關系，與周邊建筑體量共同組成統(tǒng)一和諧的城市空中輪廓線。 剖面設計根據(jù)使 用功能、建筑造型、結構尺度、并結合地形高差綜合考慮。 室內(nèi)外高差不低于 ；樓梯每個梯段的踏步數(shù)不超過 18 級，也不少于 3 級；樓梯平臺上部及下部過道處的凈高，不小于 2m，梯段凈高不小于 。 ① 面積大于 于 500 的落地窗，面積大于 全玻璃（鋼化玻璃或夾層玻璃）。安全玻璃厚度根據(jù)《建筑玻璃應用技術規(guī)程》 JGJ 1132020表 。當基層的抗拉強度小于外墻飾面磚粘貼的粘結強度時，必須進行加固處理，加固后應對樣板進行強度檢測。 ③ 安裝在易于受到人體或物體碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃門、玻璃隔斷等，應采取保護措施。對于碰撞后可能發(fā)生高處人體或玻璃墜落的情況，必須采用可靠的護欄?？刻菥粋人介L度大于 500 時以及頂層，欄桿扶手高度自可踏面計算為 1050。臨空高度在六層及以下時 ,欄桿高度不應低于 。 ⑥ 低窗臺（窗臺凈高度低于 或住宅窗臺低于 時）的防護措施應遵守以下規(guī)定：窗臺高度低于或等于 時，護欄或固定扇的高度應自窗臺面起算；窗臺高度高于 時，護欄或固定扇的高度可自地面起算（但護欄下部 高度范圍內(nèi)不得設置水平欄柵或任何其他可踏部位。 ① 內(nèi)墻面：衛(wèi)生間、廚房為白色瓷磚到頂，其他為乳膠漆。 室外部分 外墻面仿石墻面涂料 或淺色面磚裝飾。 樓地面：為水泥地面，衛(wèi)生間鋪防滑地磚，設備房間為水泥砂漿樓地面。 建筑外門窗的水密性等級：不應低于現(xiàn)行國家標準《建