【正文】 著城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃的逐步實(shí)施，蔡家坡開發(fā)區(qū)發(fā)展迅速，本項(xiàng)目的 建設(shè)一方面可作為開發(fā)區(qū)的配套設(shè)施，滿足開發(fā)區(qū)內(nèi)的居住需求，另一方面可滿足居民的需要，促進(jìn)蔡家坡城鄉(xiāng)一體化進(jìn)展。項(xiàng)目建設(shè)中將充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)、施工、管理原則，體現(xiàn)人文與自然的和諧統(tǒng)一。 滿足本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)主的需求 通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，可為經(jīng)營(yíng)業(yè)戶提供一個(gè)配套設(shè)施齊全的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，為城市的居民提供一個(gè)配套設(shè)施齊全、生活條件便利的商業(yè)、居住和辦公于一體大型綜合場(chǎng)所。開發(fā)區(qū)黨工委、管委會(huì)是中共寶雞市委、市政府的派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理岐山縣蔡家坡鎮(zhèn)、五丈原鎮(zhèn)、曹家鎮(zhèn)、安樂(lè)鎮(zhèn)四鎮(zhèn) 平方公里范圍內(nèi)的土地、規(guī)劃、建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等經(jīng)濟(jì)事務(wù)。 2020 年，開發(fā)區(qū) 完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) 57%；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)總收入 212 億元，同比增長(zhǎng) 66%；實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 80 億元，同比增長(zhǎng) 43%。 蔡家坡開發(fā)區(qū)位于物產(chǎn)豐富、文化積淀深厚的關(guān)中平原西部，東距西安 120 公里，西鄰寶雞市區(qū)，從咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)到開發(fā)區(qū)僅 1個(gè)小時(shí)車程。蔡家坡開發(fā)區(qū)也是譽(yù)滿 神州的寶雞技工聚集地，擁有大量從事機(jī)械制造的技術(shù)人員和熟練工人。開發(fā)區(qū)形成了“ 3321”（ 三線三站兩鐵一高）的對(duì)外交通體系，“三線”即 310 國(guó)道（西寶南線）、關(guān)中旅游環(huán)線和西寶中線；“三站”即隴海鐵路蔡家坡站、西寶客專蔡家坡站和蔡家坡汽車站；“兩鐵”即隴海鐵路、西寶高速鐵路客運(yùn)專線；“一高”即連霍高速公路。這里走出了名列全國(guó)機(jī)械制造 500 強(qiáng)的陜汽（集團(tuán)）公司，也哺 育了重型車變速器產(chǎn)銷量居全球第一的陜西法士特（集團(tuán)）公司。產(chǎn)品主要有重卡、中卡、微型車、各類重型專用車、 變速器、齒輪、發(fā)動(dòng)機(jī)附件、大廂總成、車橋、助力泵、鑄鍛件、散熱器、內(nèi)飾件等 130 多個(gè)系列。園區(qū)全部建成后，年銷售收入可以達(dá)到 1000億元?！笆濉睍r(shí)期是蔡家坡開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展的重要時(shí)期 ，目前已經(jīng)確定 “十二五”期間實(shí)施的項(xiàng)目 76 項(xiàng)，總投資 409 億多元。到 2020 年，蔡家坡開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量要占到寶雞市的 20%以上，建成區(qū)將達(dá)到 50 平方公里，初步建成一個(gè)產(chǎn)業(yè)特色鮮明、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、人口規(guī)模 3050萬(wàn)的現(xiàn)代化中等工業(yè)城市。近年來(lái)高家崖村先后為開 發(fā)區(qū)公共設(shè)施建設(shè)、重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)共出讓土地（大 部分為保障村民生活來(lái)源的生產(chǎn)用地） 400 余畝，為蔡家坡發(fā)展做出了很大貢獻(xiàn)。土地出讓后，本村人均耕地面積將降至每人 2分地標(biāo)準(zhǔn)以下，且集中在北坡及塬上，耕地產(chǎn)量低、耕種條件差、交通運(yùn)輸遠(yuǎn)，只能勉強(qiáng)解決吃飯和口糧問(wèn)題。不能提供一條經(jīng)濟(jì)創(chuàng)收的就業(yè)渠道，勢(shì)必給村上制造一個(gè)不穩(wěn)定因素。找一條如何能保證村民人心穩(wěn)定、保障群眾生活有著落有盼頭、促進(jìn)村民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)的發(fā)展路子，成為廣大村民和村兩委領(lǐng)導(dǎo)班子的頭痛問(wèn)題和使命任務(wù)。屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，近年來(lái)，隨著城市建設(shè)進(jìn)程的加快和“城鄉(xiāng)一體化新居工程”的推進(jìn)，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，居民生活水平 得到迅速提高，區(qū)域面貌得到極大改觀，房地產(chǎn)、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速?！笆?”時(shí)期，是蔡家坡開發(fā)區(qū)深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)大跨越、大轉(zhuǎn)型、大發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，蔡家坡經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要的總體要求中提出全面貫徹黨的十七大和十七屆五中全會(huì)精神，積極推進(jìn)西部大開發(fā)，堅(jiān)持以人為本，樹立和落實(shí)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，緊緊抓住加快發(fā)展這個(gè)第一要?jiǎng)?wù)，切實(shí)把經(jīng)濟(jì) 工作的重點(diǎn)轉(zhuǎn)到調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式、提高增長(zhǎng)質(zhì)量和效益上來(lái)。 到 “十二五 ”末，開發(fā)區(qū)綜合實(shí)力實(shí)現(xiàn)大跨越，汽車及零部件產(chǎn)業(yè)得到大發(fā)展，科技創(chuàng)新能力得到大提升，基礎(chǔ)設(shè)施和城市面貌得到大改善。 “十二五 ”時(shí)期，蔡家坡開發(fā)區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的指導(dǎo)思想是：堅(jiān)持把統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展作為加快城市化步伐，推動(dòng)新城建設(shè)的基本任務(wù)，促進(jìn) 城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，建設(shè)陜西統(tǒng)籌城鄉(xiāng)示范基地；堅(jiān)持把提高綜合實(shí)力作為推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速 發(fā)展，建設(shè)現(xiàn)代化工業(yè)城市的強(qiáng)大動(dòng)力，改善基礎(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境，建設(shè)陜西承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范基地。 隨著城市規(guī)劃的逐步實(shí)施，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) ,本項(xiàng)目的建設(shè)可作為片區(qū)的配套設(shè)施，滿足片區(qū)內(nèi)的居住需求。其中以蔡家坡本地房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體、長(zhǎng)期在蔡家坡經(jīng)商的消費(fèi)群體為主。 潛在市場(chǎng)來(lái)源及組成分析 蔡家坡城市人口規(guī)模發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)水平保持平穩(wěn)上升， 2020 年第四季度市場(chǎng)期房簽約量超過(guò)新建商品房預(yù)售數(shù)量，蔡家坡本地市民房地產(chǎn)消費(fèi)目的主要以改善居住環(huán)境為主，對(duì)居住環(huán)境、景觀比較注重；外地在蔡家坡投資經(jīng)營(yíng)的投資者也逐漸成為常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體的一支主力軍；隨著經(jīng)濟(jì)條件的成熟，周邊城鎮(zhèn)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)群體也逐步到蔡家坡來(lái)購(gòu) 房置業(yè)。因此，本項(xiàng)目的客戶群體主要來(lái)源于蔡家坡本地企事業(yè)主、企業(yè)高級(jí)管理人員、長(zhǎng)期在蔡家坡經(jīng)商的投資者、本項(xiàng)目周邊城鎮(zhèn)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)群體及房地產(chǎn)投資型消費(fèi)群體等組成的。本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，他們渴望能夠?yàn)樽约?、為家人提供一種舒適的、安全的居住環(huán)境和工作條件，注重居住環(huán)境品質(zhì)，體現(xiàn)優(yōu)越的精神生活內(nèi)涵，他們具有前瞻性的眼光對(duì)待生活、對(duì)待人生，具有超前的投資意識(shí)和享受生活投資意識(shí)。結(jié)合本項(xiàng)目的產(chǎn)品組合、市場(chǎng)區(qū)位及市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體主要由蔡家坡本地消費(fèi)群體、在蔡家坡經(jīng)商的私營(yíng)業(yè)主的消費(fèi)群體、項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)群體及房地產(chǎn)市場(chǎng)投資客群等組成。他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，大多數(shù)處于二次置業(yè)或多次置業(yè)狀態(tài)，消費(fèi)心理成熟。對(duì)項(xiàng)目板塊市場(chǎng)價(jià)值及項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿τ辛松羁痰恼J(rèn)識(shí)和認(rèn)可。為了滿足對(duì)生活、休閑、事業(yè)發(fā)展的需要，其需要在蔡家坡安營(yíng)扎寨，滿足其對(duì)舒適的生活空間、優(yōu)美的生活環(huán)境、濃厚的商務(wù)氛圍、舒適、安 全、便利的商務(wù)交流的空間的需求。 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)群體特征分析 由于本項(xiàng)目不僅對(duì)蔡家坡本地房地產(chǎn)投資置業(yè)者、及欲改善居住環(huán)境置業(yè)者具有較大的吸引力，而且將對(duì)項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的、具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的、向往城市生活的、希望為下一代營(yíng)造良好生活環(huán)境的置業(yè)者同樣具有極大的吸引力，是他們置業(yè)首選之地。 項(xiàng)目分類產(chǎn)品的消費(fèi)者群體分析 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、產(chǎn) 品優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品的市場(chǎng)對(duì)策進(jìn)行綜合分析： 住宅的消費(fèi)群體主要集中在蔡家坡本地自用消費(fèi)群體為主，此類消費(fèi)群體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，大多數(shù)處于二次置業(yè)或多次置業(yè)狀態(tài)，他們目前的生活環(huán)境不能滿足其對(duì)高尚的、品位生活的需求，他們渴望一種時(shí)尚的、有品位的、優(yōu)雅的生活空間，希望擁有舒適的、優(yōu)美的環(huán)境，本項(xiàng)目的山水人生、 祊 河景觀、私家園林就能滿足他們的需求；其次，本項(xiàng)目的高品質(zhì)住宅和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，再加上本項(xiàng)目的小戶型具有景觀好、總價(jià)低、投資回報(bào)高，對(duì)投資性消費(fèi)群體極具誘惑力； 外來(lái)在蔡家坡經(jīng)商的私營(yíng)業(yè)主對(duì)小戶型的青睞源于小戶型投資小，作為 外來(lái)經(jīng)商的私營(yíng)業(yè)主來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目的小戶型可謂自住、投資兩相宜；考慮到四中等各種重點(diǎn)學(xué)校都搬遷北城新區(qū)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員考慮到孩子上學(xué)等諸多因素，也可能成為本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體。據(jù)市場(chǎng)了解，也會(huì)有部分外地在蔡家坡經(jīng)商的投資客和買下來(lái)自己經(jīng)營(yíng)的商家，但此類消費(fèi)群體所占比例較少。 開發(fā)建設(shè)的用地情況 本項(xiàng)目位于蔡家坡 高家崖村 西一路北段東側(cè)，西鄰自立織布廠、東臨耕地，北臨隴海鐵路、南鄰耕地。該項(xiàng)目環(huán)境幽雅，適合居住，同時(shí)項(xiàng)目的性質(zhì)及所處的地塊決定其將會(huì)有相當(dāng)大的升值潛力。 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 該項(xiàng)目周邊配套設(shè)施有： （ 1）交通： 目前有公交線路開通，有高速車站出行方便。 （ 4）醫(yī)療配套：蔡家坡開發(fā)區(qū)醫(yī)院 項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件 據(jù)調(diào)研結(jié)果可知，擬建項(xiàng)目市政建設(shè)條件有四通一平：水、電、電訊、天然氣； （ 1）供、排水：接市政供、排水。 （ 3）道路：項(xiàng)目緊鄰 西一路 。同時(shí)，項(xiàng)目的網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施也會(huì)相對(duì)較完善。 第 五 章 項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 （ 1）本項(xiàng)目符合蔡家坡總體規(guī)劃及蔡家坡規(guī)劃的要求 （ 2）結(jié)合蔡家坡技術(shù)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)自然條件，合理布局，節(jié)約用地 （ 3）科學(xué)布置人、車道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與住宅有機(jī)的結(jié)合，創(chuàng)造豐富多變的靜態(tài)與動(dòng)態(tài)的景觀和空間效果。 （ 5）充分考慮用地條件、建設(shè)基礎(chǔ)，在滿足適用功能的前提下，在土地利用，設(shè)施配置和工程建設(shè)等方面具有實(shí)施的可能、 可行性。 （ 2）努力實(shí)現(xiàn)土地利用充分、空間豐富、環(huán)境優(yōu)美、住宅功能合理、商業(yè)使用靈活的規(guī)劃目標(biāo)。 （ 4）結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查，滿足市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。其中總住宅建筑面積165978 平方米 （主要包括 14 棟住宅樓，其中 6樓用來(lái)安置高家崖村村民，剩余 11 套用來(lái)銷售）， 總商 鋪 建筑面積 6510平方米 （高家崖村村民對(duì)商鋪具有優(yōu)先購(gòu)買和租賃的權(quán)利） 。 項(xiàng)目 總體平面圖詳見附圖（項(xiàng)目規(guī)劃圖）。該項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)，不僅考慮到了消費(fèi)者的要求，同時(shí)結(jié)合項(xiàng) 目的地理位置設(shè)計(jì)了合理的綠化面積。同時(shí)在項(xiàng)目的主入口附近及項(xiàng)目的次干道附近還規(guī)劃了兩塊大面積的綠化帶這樣使得消費(fèi)者已進(jìn)入項(xiàng)目就有一種心曠神怡的感覺，同時(shí)也使得項(xiàng)目南北通透，視覺效果極佳。在充分考慮了以上的要求后，項(xiàng)目的入口實(shí)現(xiàn)了人車分流，同時(shí)各戶的人們的雛形也較為方便，更主要的是在項(xiàng)目 內(nèi)的環(huán)繞干道把項(xiàng)目?jī)?nèi)的每個(gè)家庭緊緊地聯(lián)系到一起，使得項(xiàng)目給人的感覺更和諧。暖色給人以家的溫馨，綠色則突出一種健康的生態(tài)居住環(huán)境。 第 六 章 建設(shè)方案 總平面布置 主要設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) ① 《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ502020； ② 《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》； 《民用建筑工程總平面初步設(shè)計(jì)深度圖樣》 05J804； 《陜西省居住建筑建設(shè)指標(biāo)》（ 2020 年版）； 業(yè)主提出的設(shè)計(jì)要求。小區(qū)中心布置較大面積集中綠地，輔以環(huán)繞住宅樓四周綠地，提高綠化率，有利于凈化空氣。 該場(chǎng)地進(jìn)行平整，使場(chǎng)地平齊于城市道路，盡量減少挖填方工程量，并使建筑有良好的視覺形象，同時(shí)為場(chǎng)地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件，城市道路與室外場(chǎng)地的連接方式采用平坡式連接。在住宅樓周邊形成寬度為 10 米的環(huán)形通道，滿足消防要求，以供平時(shí)及交通疏散時(shí)使用。 小區(qū)主道路及室內(nèi)外有高差處均設(shè)有無(wú)障礙坡道和扶手。小區(qū)入口設(shè)入口花園，設(shè)中心綠地、運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)地，沿小區(qū)內(nèi)道路的兩側(cè)及在樓與樓之間布置綠地。 建筑方案 （ 1）主要設(shè)計(jì)依據(jù)中已列舉的有關(guān)規(guī)范； （ 2）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162020； （ 3）《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ502020； （ 4）《屋面工程技術(shù)規(guī)范》 GB503452020 （ 5）《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》 GB/503532020； （ 6）《民用建筑工程建筑初步設(shè)計(jì)深度圖樣》 05J802； （ 7）與本工程有關(guān)的其它國(guó)家和地方現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 從充分利用土地的角度出發(fā)，形成南北兩個(gè)大小不一的景觀中庭，上百米尺度大中庭景觀空間，有利于日照的解決，并給中心綠化營(yíng)造留有巨大發(fā)揮余地。 本項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注建筑節(jié)能技術(shù)，如通風(fēng)、采光的設(shè)計(jì)，建筑墻體保溫、太陽(yáng)能的有效利用等。全部為 90㎡ — 110㎡ 以內(nèi)的住房。 小區(qū)在臨街兩面均設(shè)有車行出入口及人行出入口。 建筑造型根據(jù)總體布置、建筑規(guī)模、平面形式、使用功能、采用川西民居建筑設(shè)計(jì)表現(xiàn)形式，整體效果上滿足不同 方向視覺均較豐富、完整的要求，同城市環(huán)境具有良好的視覺關(guān)系，與周邊建筑體量共同組成統(tǒng)一和諧的城市空中輪廓線。 剖面設(shè)計(jì)根據(jù)使 用功能、建筑造型、結(jié)構(gòu)尺度、并結(jié)合地形高差綜合考慮。 室內(nèi)外高差不低于 ；樓梯每個(gè)梯段的踏步數(shù)不超過(guò) 18 級(jí)，也不少于 3 級(jí)；樓梯平臺(tái)上部及下部過(guò)道處的凈高，不小于 2m，梯段凈高不小于 。 ① 面積大于 于 500 的落地窗，面積大于 全玻璃（鋼化玻璃或夾層玻璃）。安全玻璃厚度根據(jù)《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》 JGJ 1132020表 。當(dāng)基層的抗拉強(qiáng)度小于外墻飾面磚粘貼的粘結(jié)強(qiáng)度時(shí)，必須進(jìn)行加固處理，加固后應(yīng)對(duì)樣板進(jìn)行強(qiáng)度檢測(cè)。 ③ 安裝在易于受到人體或物體碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃門、玻璃隔斷等，應(yīng)采取保護(hù)措施。對(duì)于碰撞后可能發(fā)生高處人體或玻璃墜落的情況，必須采用可靠的護(hù)欄。靠梯井一側(cè)水平長(zhǎng)度大于 500 時(shí)以及頂層，欄桿扶手高度自可踏面計(jì)算為 1050。臨空高度在六層及以下時(shí) ,欄桿高度不應(yīng)低于 。 ⑥ 低窗臺(tái)（窗臺(tái)凈高度低于 或住宅窗臺(tái)低于 時(shí)）的防護(hù)措施應(yīng)遵守以下規(guī)定：窗臺(tái)高度低于或等于 時(shí)，護(hù)欄或固定扇的高度應(yīng)自窗臺(tái)面起算；窗臺(tái)高度高于 時(shí)，護(hù)欄或固定扇的高度可自地面起算（但護(hù)欄下部 高度范圍內(nèi)不得設(shè)置水平欄柵或任何其他可踏部位。 ① 內(nèi)墻面：衛(wèi)生間、廚房為白色瓷磚到頂，其他為乳膠漆。 室外部分 外墻面仿石墻面涂料 或淺色面磚裝飾。 樓地面：為水泥地面，衛(wèi)生間鋪防滑地磚，設(shè)備房間為水泥砂漿樓地面。 建筑外門窗的水密性等級(jí)：不應(yīng)低于現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建